桃園簡易庭106年度桃簡字第1515號

• 裁判案由: 給付租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 桃園簡易庭
• 裁判日期: 107 年 04 月 13 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　 106年度桃簡字第1515號原　　　告　羅秋華
訴訟代理人　蘇奕全律師
被　　　告　汪璟佐
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國107 年3 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：被告於民國104 年1 月8 日向原告承租門牌號碼桃園市○○區○○路000 號12樓之5 號房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自104 年1 月1 日起至同年12月31日止，後又續租一年至105 年12月31日，每月租金新臺幣（下同）7,500 元，並給付押租金15,000元。詎被告於承租期間屢屢損壞系爭房屋，修繕費用均由伊墊付，後租期屆滿，經伊多次請求搬遷，被告均不予理會，遲延2 個月後始搬離，爰依系爭租約第6 條、第12條，請求被告給付違約金75,000元、律師費用45,000元、墊付費用29,196元，扣除被告先前支付之押金15,000元、水電費700 元、瓦斯溢繳費487 元後，聲明：被告應給付原告133,009 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其曾到場之陳述及答辯狀略以：伊於106 年2 月中旬受原告通知若續租要調漲租金一倍，如不續租應於106 年3 月10日前搬離，伊即表示不願續租，並於106 年2 月28日搬走，且106 年1 月及2 月之房租都有給付給原告，並無違約，惟原告尚未退還押租金15,000元。又原告並未指稱房屋之損壞究是何種損害，是否為自然耗損？自不應將系爭房屋之耗損皆歸責於伊。再伊退租前曾派其所經營之清潔公司3 名清潔人員打掃系爭房屋，退租時是由伊配偶在租屋處交還系爭房屋之鑰匙給原告，原告當時沒有說什麼，後來就直接收到支付命令。況原告委任律師與否，有其選擇自由，本件律師報酬並非必要之程序費用，縱認伊有違約，系爭契約第6 條約定相當於5 個月租金之違約金顯然過高等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造簽訂系爭租約，且收受押租金15,000元尚未返還予被告，並為被告代墊玻璃1,000 元、馬桶水箱蓋1,000
元、水費544 元、電費447 元，業據與其所述相符之系爭契約、房租收付款明細、金昌不銹鋼門窗行收據，台灣電力公司及台灣自來水公司繳費憑證、田野水電行估價單等在卷可憑（見臺灣嘉義地方法院106 年度司促字第3139號支付命令卷【下稱支付命令卷】第11頁至第15頁、第19頁、第23頁、第25頁、第27頁、第31頁），並為被告所不爭執（見本院卷第22頁反面），自堪認為真實。
四、本件之爭點厥為：㈠被告是否未及時遷讓返還系爭房屋而違反系爭契約？㈡被告有無其他違約情事？如有，原告得請求多少金額？茲分述如下：
㈠被告是否未及時遷讓返還系爭房屋而違反系爭契約？
1、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民法第451條、第450條第2項、第3項分別定有明文。
2、經查，系爭契約約定租賃期間自104 年1 月1 日起至同年12月31日止，後兩造合意續租1 年至105 年12月31日，原告於租期屆滿後繼續收受106 年1 月及2 月之租金，並於106 年2 月中旬通知被告不續租，被告即於106 年2 月28日搬離系爭房屋等情，為兩造所不爭，自堪信為真實。則原告於租期屆滿後繼續收租，應認為不定期限繼續契約，又系爭房屋之租金約定每月7,500 元，故原告應至少於1 個月前通知被告；然原告於106 年2 月中旬通知被告不續租，被告旋即於同年2 月28日搬離系爭房屋，難認被告有不及時遷讓交還房屋之情事，是被告已於相當期限內遷讓返還系爭房屋，應無違反系爭契約，故原告依系爭租約第6 條請求被告給付租金5
倍之違約金75,000元，應屬無據，而應予駁回。
㈡被告有無其他違約情事？如有，原告得請求多少金額？
1、按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429 條第1 項定有明文。又依房屋租賃實務，固多於租賃契約中約定承租人於租賃契約屆滿或終止時，負有回復租賃物原狀之義務。然建物因使用情況、時間經過等因素，恆生折舊或自然之損耗，倘強求承租人回復租賃物原有之狀態，不免強人所難，亦非法律應保護之權益；況出租人收回租賃物後，出租人不論係自住或出租他人使用，甚少不必經裝潢或整修，更有甚者，由租賃物之後手承租人視其需要，就租賃物之現有狀態重為裝潢整修，亦比比皆是；是租賃物不論係收回自住或再為出租，其現狀因租賃物使用者之習慣或需要，本易生變動，亦必然就該等變動支出勞力、費用，此時如出租人以原承租人未回復租賃物之「原有」狀態為由，向原承租人請求回復原狀所需費用，自易使原承租人負擔無益費用，對原承租人自屬過苛。故租賃契約中「回復原狀」之約定，除當事人有特別約定外，應係指承租人應以租賃物合於約定方法使用收益所造成之自然損耗、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，始符衡平。
2、觀諸系爭租約第11條、第6 條約定：「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。」、「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空交還甲方，並打掃完成，若屋內髒亂則加收清潔費1,200 元正。」等語（見支付命令卷第13至15頁），足見兩造就系爭房屋之修繕，未見有別於民法第429 條第1 項規定之特約，是除系爭房屋因被告之過失致生毀損外，其修繕仍應由出租人即原告負擔。原告雖主張因系爭房屋遭被告毀損而支付換鎖3,500 元、修理紗窗紗門1,700 元、更換玻璃1,000
元、修理電燈2,250 元、馬桶水箱蓋1,000 元、清潔打掃費2,000 元、油漆粉刷15,000元、修理水龍頭1,755 元，並為被告代墊水費544 元、電費447 元，共計29,196元，且經被告簽名確認系爭房屋出租時之現況，並提出房屋租賃現況確認表、相關收據、台灣電力公司及台灣自來水公司繳費憑證、估價單等為證（見支付命令卷第11頁至第31頁），惟被告除不爭執並願意支付原告所支出更換玻璃1,000 元、馬桶水箱蓋1,000 元、水費544 元、電費447 元，共2,991 元外（見本院卷第22頁反面），原告僅空言陳稱：門鎖變的很難開、紗窗紗門部分無法正常開關、電燈換新了才有辦法使用、有請人做清潔打掃、牆壁有破損必須粉刷、水龍頭換新了才有辦法使用等語（見本院卷第22頁反面），然其並未舉證上開項目之損壞程度已達不能使用之狀態而需更換，抑或是被告有何過失致系爭房屋毀損，況原告就交付系爭房屋予被告及自被告收回系爭房屋時既均未拍照存證，復無其他事證可徵當時系爭房屋之原始屋況及被告返還系爭房屋時之現況為何，已屬不能證明，且門鎖、紗門紗窗、電燈、水龍頭等物，均有一定之耐用年限，縱有部分毀損亦不無可能係自然耗損所致。又清潔打掃及油漆粉刷部分，房屋經過正常使用衡情難免有折舊現象，除被告有惡意破壞、滯留大量廢棄物等超出常情之使用情形外，原告為求自住或出租他人使用而為之整修，其費用自不應由被告負擔。此外，原告復未能舉證證明被告有違反善良管理人之注意義務、不依約定之方法或租賃物之性質，保管、使用、收益，致系爭房屋受有上開損害，是原告此部分主張自難憑採。被告既無違約，原告自不得依系爭租約第12條請求律師費用45,000元。
3、再原告雖依照系爭租約訴請被告給付為其代墊之更換玻璃1,000 元、馬桶水箱蓋1,000 元、水費544 元、電費447 元，共計2,993 元為有理由，已如上述，惟原告尚未返還被告押租金15,000元，原告復自承被告有支付水電費700 元，已如前述，自應先自已付之水電費加以扣抵，再自押租金抵銷，是以原告請求被告給付該部分款項，亦無理由，應予駁回。4、綜上所述，本件被告既無任何違約之情事，原告復未能證明被告有何惡意破壞、滯留大量廢棄物等超出常情之使用情形，原告自無從向被告請求損壞房屋之費用，至被告願意給付原告之款項，復須先以預付之水電費及留存於原告之押租金加以抵銷，則原告提起本訴，請求被告給付133,009 元，洵屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 4 月 13 日桃園簡易庭 法 官 陳容蓉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 13 日書記官 賴家瀅