桃園簡易庭108年度桃簡字第185號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 桃園簡易庭
• 裁判日期: 108 年 08 月 23 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　108年度桃簡字第185號原　　　告　鍾志朋
訴訟代理人　許惠君律師
被　　　告　許雅智

上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國108 年7月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾壹萬玖仟捌佰元，及自民國一○七年十二月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣參拾壹萬玖仟捌佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告前委託訴外人永慶不動產加盟店即東金不動產仲介經紀有限公司（下稱東金公司）出賣其所有坐落於桃園市○○區○○段000 地號土地上、門牌號碼為桃園市○○區○○路000 ○0 號9 樓房屋（下合稱系爭房地），原告於民國107 年8 月25日簽立要約書（下稱系爭要約書），願以新臺幣（下同）1,066 萬元之價格購買系爭房地，系爭要約書經東金公司送達予被告後，被告亦同意原告之要約並簽名其上，兩造約定應於107 年8 月31日簽立正式買賣契約書，詎料被告事後竟反悔不賣，經原告以存證信函催告被告履行簽訂買賣契約書之義務，被告竟以原告並未依約先給付成交價20％之定金為由拒絕簽約，惟依照系爭要約書第2 條之約定，定金之給付時期係在兩造簽立不動產契約之用印階段，在此之前原告並無先行給付定金之義務，則被告以此抗辯原告違約在先，並無理由，爰依系爭要約書第8 條之約定提起本件訴訟，請求被告給付成交價3 ％即31萬9,800 元（計算式：1,066 萬×3 ％）之違約金，且此違約金並無過高之情
，無酌減之必要等語。並聲明：㈠被告應給付原告31萬9,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依照系爭要約書第6 條第3 項之約定，若賣方同意授權東金公司得代收定金時，買方應在要約書經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方後，於24小時內支付成交價20％之定金，被告既於107 年8 月25日簽立系爭要約書，即代表已授權東金公司得收取定金，則原告應於107 年8 月26日前給付定金，被告始有履行簽立買賣契約之義務，況東金公司之賣方仲介人員王健豪當時亦表明107 年8 月26日為週日，買方即原告所支付之定金將於週一即同年月27日匯款至履約保證專戶，另觀諸永慶房屋之官方網站上亦清楚載明，賣方收取定金後才有簽立不動產買賣契約之義務，顯見本件係因原告違約未先給付定金，始致兩造無法簽立正式買賣契約，則原告請求被告給付違約金，並無理由，且此違約金數額亦屬過高等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告前委託東金公司出售系爭房地，兩造均於107
年8 月25日簽立系爭要約書，要約書上記載兩造約定於107
年8 月31日簽立正式買賣契約等情，有系爭要約書、系爭房地登記謄本等件在卷可稽（見本院卷第10、49-52 頁），且為被告所不爭執，堪信為真。本院茲就兩造間之爭議判斷如下：
㈠兩造無法簽立系爭房地買賣契約，是否係可歸責於被告？
1.按解釋契約固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。又系爭要約書第8 條約定：「本要約書經賣方承諾並送達買方後，因可歸責於買方或賣方之事由致無法簽訂買賣契約書時，他方即得請求違約方按房地成交總價的百分之三計算之違約金作為損害賠償」等語（見本院卷第10頁），準此，本件原告得否請求被告給付違約金，端視兩造無法簽立系爭房地買賣契約是否係可歸責於被告而定。
2.經查，本院於審理時當庭勘驗東金公司時任賣方即被告方仲介人員王健豪與被告間手機對話紀錄，被告於107 年8 月31日稱以：「真抱歉，我爸剛剛通知我，叫我明天不要簽約，因為房客的家人發生重大變故，無法搬遷，拜託我爸讓他們再續約一年，我跟我爸大吵了一架，吵不過他，所以可否麻煩你幫我跟對方說明一下狀況，我也不得不聽我爸的，晚一年再賣」等語，王健豪曾回稱：「我們上禮拜跟買方講好，也都當下在要約書上簽名確認，等今天晚上8 時30分直接簽約，不然會有違約責任」等語（見本院卷第96頁反面），顯見兩造嗣後無法就系爭房地簽立買賣契約，係因被告個人另有其他考量始然，則原告主張本件係因可歸責於被告之事由致兩造無法簽立系爭房地買賣契約，應非全然無稽。
3.次查，被告雖抗辯原告依系爭要約書第6 條第3 項之約定，需先支付定金，被告始有簽立買賣契約之義務云云，然觀諸系爭要約書第6 條第3 項係約定：「本不動產買賣契約成立後，若賣方有同意授權永慶不動產加盟店可代收定金時，買方於本要約書經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方後，買方應於二十四小時內支付定金（成交價百分之20）」（見本院卷第10頁），可見原告於簽訂買賣契約前需先支付成交價20％定金之義務，應以被告實際上曾授權東金公司得代為收取定金為前提，被告僅以其已簽立系爭要約書，即認為當然表示有授權仲介公司收取定金云云，實屬誤會。而參以證人王健豪到庭證稱：被告在107 年8 月25日之前就曾口頭告知我不得收受買方給予之定金，在簽立要約書當天又傳簡訊再次告知我不能收定金，系爭要約書是定型化的契約，簽立之前都有跟雙方解釋過，既然被告沒有授權我收取定金，則系爭要約書第6 條第3 項之約定就不能成立等語（見本院卷第96-97 頁），併佐諸被告於107 年8 月25日曾以簡訊對證人王健豪稱以：「不要隨意收訂金或斡旋」等語（見本院卷第59頁），顯見原告主張被告並未有授權東金公司得代為收取定金一節，應屬可信。
4.再查，被告雖稱簽立要約書當日，王健豪曾告知原告所交付之定金會於107 年8 月27日匯款至兩造履約保證專戶部分，然細繹系爭要約書第6 條第3 項係約定買方於一定條件下，需於簽立買賣契約前負有給付定金之義務，已如前述，另於第2 條約定略以：買賣雙方於簽訂不動產契約同時，買方應給付簽約金（含定金）10％予賣方等語（見本院卷第10頁），顯見系爭要約書分別設有兩造簽立系爭房地買賣契約前、及簽立時，買方分別於不同時期有給付定金義務之約定，而參以證人王健豪證述：兩造於107 年8 月25日簽立系爭要約書時，約定應於107 年8 月31日簽立正式買賣契約，因為107 年8 月31日當日為週五，所以我告訴被告，原告依照系爭要約書第2 條約定需給付之定金會在週一匯入帳戶等語（見本院卷第97頁）、東金公司時任買方即原告方仲介人員王冠翔證述：兩造簽立系爭要約書時約定在107 年8 月31日正式簽約，原告說他在正式簽立買賣契約後，同意在簽約當日先給付定金等語（見本院卷第98頁），可見被告所稱王健豪於兩造簽立系爭要約書當日，曾稱原告應交付之定金入帳事宜，應係指依照系爭要約書第2 條兩造於正式簽立買賣契約書時，原告所應支付之簽約金（含定金），此實與系爭要約書第6 條第3 項之約定內容無涉，則被告此部分所辯，應有誤解。雖被告另欲以其子即證人朱泰宇之證詞欲實其說，惟觀諸朱泰宇到庭證述：簽要約書當天我有聽到買方說會在週一匯款到帳戶，當天我沒有聽到那一筆匯款是什麼，是後來開庭及聽被告說那是定金等語（見本院卷第123 頁反面、第
124 頁反面），可見證人朱泰宇於107 年8 月25日兩造簽立系爭要約書時，僅聽聞原告將於某時匯款金錢之事實，然對於匯款之名目為何並不知悉，更遑論其得區辨此匯款究係原告基於系爭要約書第2 條或第6 條第3 項約定所為之給付，自不足為有利於被告之認定。至被告另辯稱永慶房屋官方網站所載內容之部分縱令為真，然兩造既已簽立系爭要約書，彼此間之權利義務關係即應以此為準，自不得另為援引與原告無關之網路資料為據，附此敘明。
5.從而，兩造間無法正式就系爭房地簽立買賣契約，係可歸責於被告所致，且被告既無授權東金公司仲介人員得收取定金之事實，則原告依系爭要約書第6 條第3 項之約定，亦無於兩造正式簽立買賣契約前有給付定金之義務，是被告辯稱原告應負違約責任云云，於法自有不合。
㈡原告請求被告給付違約金31萬9,800 元有無理由？
1.違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。
2.兩造已約定應於107 年8 月31日簽立系爭房地買賣契約，然係可歸責於被告之事由致無法簽立，已如上述，則原告依照系爭要約書第8 條之約定，自得請求被告給付違約金，而該條之違約金係以系爭房地成交總價之3 ％計算數額作為損害賠償，屬損害賠償額預定性質之違約金。本院審酌兩造同為一般自然人，均非以出售、購買不動產為業，於締約地位上係基於平等之地位，而於簽訂系爭契約時，雙方既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，始同意約定前開懲罰性違約金條款，且被告並未能舉證證明此數額有何過高而顯失公平之情，故原告請求被告給付違約金31萬9,800 元，應有理由。
四、綜上所述，原告依系爭要約書之法律關係，請求被告給付31萬9,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日即107 年12月3 日（見本院卷第19頁送達回證）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件係適用簡易訴訟程序，就被告敗訴之部分，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行，原告就此聲請供擔保宣告假執行之部分，僅係促使法院職權發動，毋庸另予准駁之表示；另依同法第436 條第2 項準用同法第392 條第2 項規定，依被告之聲請宣告被告預供擔保得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 108 年 8 月 23 日桃園簡易庭 法 官 廖子涵
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 26 日書記官 賴家瀅