臺灣桃園地方法院民事簡易判決

原告

雲彩建設股份有限公司

法定代理人

劉志仁

被告

桃園市私立莊敬園老人長期照顧中心

兼法定代理人

沈思叡

被告

宋玠蓁

共同訴訟代理人

湯其瑋律師

共同訴訟代理人

鄭嘉欣律師

共同訴訟代理人

上 一 複

代理人

陳柏顥律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年11月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按簡易訴訟程序不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第436條第2項、第256條分別定有明文；又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之，民事訴訟法第436條第2項、第262條第1項及第2項前段亦有明文。經查。原告起訴時聲明原為：㈠凍結被告個人的銀行帳戶，以償還尚欠的租金新臺幣（下同）387萬7,412元。㈡被告桃園市私立莊敬園老人長期照顧中心（下稱莊敬園老人中心）立即搬離桃園市○○區○○路0段000號3樓（下稱系爭房屋）。㈢賠償民國106年6月19日以後所產生的一切損失。嗣於112年8月21日變更及更正為：㈠先位聲明：⒈莊敬園老人中心應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。⒉被告沈思叡應給付原告387萬7,412元；㈡第一備位聲明：被告宋玠蓁應給付原告387萬7,412元；㈢第二備位聲明：莊敬園老人中心應給付原告387萬7,412元（本院卷第41頁）。核原聲明㈠部分嗣更正為㈠⒉及㈡、㈢請求被告給付積欠租金，屬補充或更正事實上或法律上之陳述；原聲明㈡嗣更正為㈠⒈請求莊敬園老人中心應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，亦屬補充或更正事實上或法律上之陳述；原聲明㈢部分請求賠償則係於言詞辯論前撤回訴之一部，揆諸前揭規定，均核無不合，應予准許，先予敘明。

二、原告主張：沈思叡於105年10月25日起和原告承租系爭房屋作為莊敬園老人中心使用。原告與沈思叡並於106年6月19日至法院公證租約（下稱系爭公證租約），租期自106年6月19日起至111年6月19日止，每月租金14萬元，保證金28萬元（實際交付為30萬元)。現系爭公證租約已經屆期，且被告尚積欠如附表一原告主張被告租金給付情形欄所示租金387萬7,412元，爰就莊敬園老人中心依所有物返還請求權及不當得利；就沈思叡依系爭公證租約；就宋玠蓁依侵權行為之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：如上開變更及更正後之聲明。

三、被告則均以：

㈠於105年10月25日沈思叡和當時原告公司法定代理人劉雲彩洽商，並簽訂租賃契約，租期為105年11月15日起至115年11月14日，每月租金14萬元、押金30萬元（下稱系爭未經公證租約）。嗣持該系爭未經公證租約欲辦理公證時，當時為原告之代理人劉志仁違反劉雲彩之意思，且無視長期照顧服務機構設立許可及管理辦法（下稱長照管理辦法）第6條第3項規定之要求租約必須至少10年，要求縮短為5年，否則無公證意願，沈思叡迫不得已同意劉志仁塗改系爭未經公證租約上之租期時間為5年後，始完成租約之公證程序。但系爭公證租約違反長照管理辦法第6條第3項規定，依民法第71條為無效，兩造間之租約仍應以系爭未經公證租約為準，是兩造間尚存租賃關係。

㈡又系爭公證租約雖已到期，但沈思叡迄今仍均有依系爭未經公證租約或系爭公證租約給付租金，並有經原告受領，原告於起訴前亦未終止系爭公證租約，是依民法第451條規定，已視為不定期限繼續契約；且系爭公證租約之承租人為沈思叡，並非莊敬園老人中心，故原告應先證明莊敬園老人中心為無權占有之現占有人；另沈思叡自105年10月起迄今，均已依約繳納租金（如附表一被告主張租金支付情形欄所示），並無違約，自111年6月後繳付之租金（如附表二），得以抵充上開原告所稱未繳租金部分；且原告原法定代理人劉彩雲於108年11月6日起至109年4月23日止亦住宿於莊敬園老人中心由被告照護，將近6個月之機構費用約30萬元，得以抵銷沈思叡積欠之租金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、本院之判斷：

㈠原告主張莊敬園老人中心應遷讓返還系爭房屋部分：

⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前定有明文。又原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告以兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院105年度台上字第1729號判決意旨參照）。原告主張其為系爭房屋所有權人，有系爭房屋之所有權狀在卷可稽（本院卷第172頁）。又系爭公證租約之租期於111年6月19日屆至，是莊敬園老人中心現為無權占用甚明，則原告依民法第767條第1項前段之規定請求莊敬園老人中心返還系爭房屋，應有理由。

⒉被告雖抗辯系爭公證租約為無效，應以系爭未經公證租約為準等語：

⑴惟按國家為維持社會秩序、增進公共利益、確保人民福祉及貫徹政府政策，在不違反憲法第23條之比例原則下所制定之行政法規，其規範內容倘在禁止當事人（包括政府機關及人民）為一定行為，而屬於民法第71條前段所稱之「禁止規定」者，經權衡該規定之立法精神、規範目的及法規之實效性，並斟酌其規範倫理性質之強弱、法益衝突之情形、締約相對人之期待、信賴保護之利益與交易之安全，暨當事人間之誠信及公平，足認該規定僅在於禁遏當事人為一定行為，而非否認該行為之私法效力時，性質上應僅屬取締規定而非效力規定，當事人間本於自由意思所成立之法律行為，縱違反該項禁止規定，亦仍應賦予私法上之法律效果，以合理兼顧行政管制之目的及契約自由之保護（最高法院103年度台上字第1620號判決意旨參照）。

⑵長照管理辦法第6條第3項固規定機構住宿式服務類長照機構或設有機構住宿式服務之綜合式服務類長照機構之租賃契約期間至少10年，且於期間屆滿前，不得任意終止。然查，莊敬園老人中心於106年9月7日合法設立，有桃園市政府老人福利機構設立許可證書在卷可稽（本院卷第58頁），而系爭公證租約之租期雖僅5年，但並未經桃園市政府否准其設立，足見其應非禁止或強行規定，是被告主張系爭公證租約違反民法第71條為無效，已顯不足採。

⑶再者，宋玠蓁於113年1月18日言詞辯論時稱：一開始持系爭未經公證租約去公證，劉志仁當場反悔，要求改成5年，所以才以原告提出的租約為公證等語（本院卷第161頁），且被告書狀亦自陳：沈思叡當場固有質疑，然為能順利取得經公證之租賃契約，被迫而不得不同意原告塗改租約時間等語（本院卷第165頁反面），足見原告及沈思叡均係於知悉上開長照管理辦法第6條第3項之規定下，仍為求得完成公證租約，遂以5年為期之租約為公證，始作成系爭公證租約，乃當事人間本於自由意思所成立之法律行為，則原告與沈思叡於完成系爭公證租約之法律行為時，雙方權益關係應均有以系爭公證租約為依據之意思，而非以系爭未經公證租約為據。是縱有違反長照管理辦法第6條第3項規定，亦仍應認為系爭公證租約於私法上之法律效果為有效，否則莊敬園老人中心自始即均屬無權占有，顯非原告及沈思叡於成立系爭公證租約之本意及信賴。從而，系爭公證租約並非無效，應以系爭公證租約為準。被告前揭抗辯，並不足採。是被告聲請傳訊未經公證之租約仲介李秀發為證人（本院卷第162頁反面），經核無必要，併予駁回，附此敘明。

⒊被告雖抗辯迄今均有依約支付租金，已視為不定期限繼續契約等語。惟查：

⑴按民法第451條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言（最高法院43年台上字第367號判決先例意旨參照）。又定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院47年台上字第1820號判決先例意旨參照）。經查，系爭公證租約至111年6月19日租期屆滿，而原告於111年7月26日提起本件訴訟要求被告搬離系爭房屋及給付積欠之租金，有本院收狀章在卷可稽（本院卷第3頁），是本件原告表示反對續租之意思與租期屆滿之日相距僅有1個月，在一般觀念上，可認有於相當時期內表示反對續租之意思，縱於111年6月後原告仍有收受被告給付之租金（即本判決附表二），亦難認原告無反對之意思。

⑵再按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276號判決先例意旨參照）。經查，系爭公證租約第12條約定：「本契約租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。沈思叡應於租約期滿或終止時，將系爭房屋遷讓交還原告，不得藉詞任何理由，繼續使用系爭房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用」（本院卷第65頁），足見系爭公證租約於所定租期屆滿後，因上開約定，即發生阻止續約之效力。從而，被告前揭抗辯迄今均有依約支付租金，已視為不定期限繼續契約等語，並不足採。

⒋被告再抗辯系爭公證租約承租人為沈思叡，現占有人亦為沈思叡，原告主張莊敬園老人中心應騰空遷讓返還系爭房屋為無理由等語。惟查：

⑴請求返還所有物或除去妨害所有權之訴，應以現在占有該物或妨害之人為被告。而所謂占有人，係指對於物有事實上管領之力者而言，此觀民法第962條、第940條之規定自明（最高法院42年台上字第922號判決先例意旨參照）。如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院95年度台上字第1124號判決意旨參照）。

⑵經查，沈思叡為莊敬園老人中心之負責人，且莊敬園老人中心設立地址即為系爭房屋，此有設立登記許可證在卷可稽（本院卷第58頁），且被告亦自承現由莊敬園老人中心經營使用系爭房屋（本院卷第88頁反面），足見系爭公證租約雖以沈思叡為承租人，但現由莊敬園老人中心占有並經營老人中心而使用系爭房屋中，堪認莊敬園老人中心對系爭房屋有確定及繼續之支配關係存在，是原告對具有事實上之管領力之人即莊敬園老人中心訴請返還系爭房屋，即屬有據。被告前揭抗辯，並無足採。

㈡原告主張沈思叡應給付積欠租金387萬7,412元部分：

⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。主張債務因清償而消滅之當事人，對於清償之事實，應負舉證責任。經查，系爭公證租約屆期時，沈思叡僅支付如附表一編號1、2、5、7、24、25、26、27、29、33、35、36、41、42、43、44、47、49至68之金額，堪認沈思叡已支付576萬2,500元，扣除保證金30萬元後，沈思叡尚積欠原告345萬7,500元，堪予認定；其餘附表一編號3、4、6、8至23、28、30、31、32、34、37、38、39、40、45、46、48，沈思叡雖主張有清償，然經本院調閱遠東國際商業銀行股份有限公司原告法定代理人之帳戶，及元大商業銀行股份有限公司原告及其法定代理人之帳戶，均無被告給付之證明（個資卷），是沈思叡就有清償之事實既未舉證以實其說，本院自無從為其有利之認定。

⒉又被告抗辯系爭公證租約屆期後，自111年6月20日起仍持續給付原告每月16萬元租金，如附表二被告主張租金支付情形欄所示金額得以主張抵充上開積欠租金等語。經查，系爭公證租約至111年6月19日屆期，已如前所述，則莊敬園老人中心自111年6月20日起即屬無權占用，而應受有相當於租金之不當得利。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌系爭公證租約之租金額14萬元予以認定。且原告自陳沈思叡欠我的錢我都是用14萬元算等語（本院卷第62頁），及被告自陳繳多出14萬元部分是分期清償先前所欠租金之用等語（本院卷第103頁），則被告每月所給付原告之租金16萬元，仍應有14萬元部分屬相當於租金之不當得利，沈思叡就此無從主張抵銷，是僅附表二本院判斷被告清償積欠租金之金額欄所示金額共55萬元部分，得以主張抵銷，是經抵銷後，沈思叡尚積欠原告290萬7,500元（計算式：345萬7,500元－55萬＝290萬7,500元）。

⒊另被告雖又抗辯原告原法定代理人劉彩雲於108年11月6日起至109年4月23日止亦住宿於莊敬園老人中心由被告照護，將近6個月之機構費用約30萬元，得以抵銷沈思叡積欠之租金等語。惟沈思叡僅提出衛生福利部長照機構暨長照人員相關管理資訊系統網頁查詢（本院卷第177頁），僅足證明劉彩雲之住宿期間自108年11月6日起至109年4月23日止，但僅空泛辯稱機構費用約30萬元，並無提出任何計算或證據以實其說。且上開機構費用之債務人為劉彩雲，並非原告，更無以此主張抵銷之理。從而，被告前揭抗辯，亦無足採。

五、訴之客觀預備合併，乃當事人就此數項請求定有順序，遇先順序之請求無理由時，要求就後順序之請求加以裁判，法院審理應受此先後位順序拘束。以先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件，換言之，於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸裁判；必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判。經查，上開原告先位聲明⒉請求沈思叡給付租金有部分敗訴，是本院仍應就第一備位聲明為審理。然侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任，原告並未舉證證明系爭房屋現由宋玠蓁為占有使用中，或有何侵權行為之事實，本院無從為原告有利之認定，是原告第一備位聲明難認有理由，應予駁回；其次，原告第二備位聲明雖主張莊敬園老人中心自系爭公證租約屆至後，即自111年6月20日起無權占用系爭房屋受有相當於租金之不當得利，然系爭房屋相當於租金之不當得利經本院認定為14萬元，已如上論，是莊敬園老人中心雖自111年6月20日起無權占用系爭房屋，但均有給付每月14萬元予原告（詳附表二），故原告未舉證證明莊敬園老人中心自111年6月20日起受有超過相當於租金之不當得利14萬元部分為何，本院亦無從為原告有利之認定，是原告第二備位聲明亦難認有理由，亦應予駁回。

六、綜上所述，原告先位聲明依所有物返還請求權請求莊敬園老人中心應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；及依系爭租約請求沈思叡應給付原告290萬7,500元，為有理由，應予准許；逾此部分，即屬無據，應予駁回。

七、本判決係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。並依同法第436條第2項適用第392條第2項規定，依職權宣告莊敬園老人中心、沈思叡各供擔保後得免為假執行。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。

附表一：105年11月至111年6月系爭公證租約屆期情形

附表二：111年6月起無權占用情形