桃園簡易庭113年度桃簡字第751號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 桃園簡易庭
• 裁判日期: 114 年 04 月 24 日
• 法官: 陳振嘉
• 原告: 彭秋琴
• 被告: 陳日新

臺灣桃園地方法院民事簡易判決
113年度桃簡字第751號
原 告 彭秋琴
訴訟代理人 吳俊彥
被 告 陳日新

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主　　文
一、被告應給付原告新臺幣295,231元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔95％，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國111年7月20日續向原告承租門牌號碼桃園市○○區○○路000號11樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期
間自111年8月27日起至113年8月26日止，約定每月租金為新臺幣（下同）25,000元，被告應於每月1日前給付，並於簽
約時交付相當於2個月租金之押租金5萬元予原告，另社區管理費及水電瓦斯費均應由被告繳納，兩造並簽立房屋租賃契約書及續約更新事項為憑（下稱系爭租約）。詎被告積欠原告112年4月、7月及自112年12月起至113年8月止，共11個月租金合計275,000元（計算式：每月租金25,000元×11個月＝2
75,000元）未給付。另積欠原告代墊之112年3月、6月、11
月、12月及113年1月起至7月止，共11個月管理費合計34,980元（計算式：每月管理費3,180元×11個月＝34,980元）；11
2年11月起至113年5月止之電費18,742元、水費838元；112
年10月起至113年6月止之瓦斯費671元。復被告搬離系爭房
屋後，原告進入始發現原提供之沙發及床架已遭被告毀損，因此支出廢棄物清運費用9,000元；另被告並未將系爭房屋
打掃乾淨，致原告支出清潔用品費用8,678元及全屋清潔費
用15,000元。上開金額加總後共362,909元（計算式：275,000＋34,980＋18,742＋838＋671＋9,000＋8,678＋15,000＝362,909
），扣除押租金5萬元後，尚餘312,909元未據原告給付（計算式：362,909－50,000＝312,909）。為此，爰依租賃契約之
法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告312,909元。
二、被告則以：伊於112年4月間因家庭變故，故有數次漏繳或遲繳租金，惟伊收受原告112年8月間所寄發之存證信函後，即於112年10月間搬離系爭房屋，並打掃系爭房屋完畢，繼兩
造約定於112年10月31日點交系爭房屋，然原告當日表示伊
未完成房屋清潔，且提供之沙發、床架損壞，希望伊賠償相關費用，但伊未同意，故兩造未完成點交，伊嗣於112年11
月5日前後即將系爭房屋之鑰匙放置在社區警衛室，故此後
之租金及相關費用即不應由伊負擔，另伊並未破壞沙發及床架，且係清潔全屋完畢後始離開系爭房屋等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。又事實有常態與變態
之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任(最高法院110年度台上字第3305號判決意旨參照)。而認定事實所憑之證據
，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，斷不能以單純論理為臆測之根據，就待證事實為推定之判斷（最高法院110年度台上字第395號判決意旨參照）。
㈡關於系爭租約之終止日部分：
原告主張系爭租約係至113年8月26日始因到期而終止等語；被告則辯以伊已搬離系爭房屋，雖因故未能與原告完成系爭房屋點交，惟伊已於112年11月5日前後將系爭房屋之鑰匙放置在社區警衛室，故系爭租約自斯時起已經終止等語。審諸租賃契約至租期屆滿時終止為常態事實，提前終止則為變態事實，參依上開說明，自應由被告就其所抗辯上情負舉證之責。惟被告就其所稱已於112年11月5日前後將系爭房屋之鑰匙放置於社區警衛室乙節，於本院審理中始終未能舉證以實其說，自難認其此部分之辯詞為可採；而房屋之鑰匙既屬對於房屋具占有管領使用權限之重要表徵，承租人於退租時應將承租房屋之所有鑰匙歸還出租人，始得謂其已放棄房屋事實上之管領力，則被告既無法舉證其已於112年11月間將系
爭房屋之鑰匙歸還原告，自難認系爭租約已於該時終止。此外，被告就其於系爭租約屆滿前已提前搬離並歸還系爭房屋予原告之情，亦未提出任何證據為佐，應認其所辯要屬乏據，委無可採。基上，系爭租約之終止日應為系爭租約之到期日即113年8月26日。
㈢關於積欠租金部分：
按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。查原告主張被告於系爭租約113年8月26日終止時，尚積欠112年4月、7月及自112年12月起至113年8月止，共11個月租金合計275,000元；被告則
自陳願以押租金5萬元扣抵112年4月及7月之租金，至其餘租金則因其已搬離系爭房屋故不願給付等語。然系爭租約之終止日為113年8月26日，已如本院前所認定，則被告以押租金5萬元扣抵112年4月及7月之租金後，依約仍應給付自112年12月起至113年8月止之租金，是原告請求被告給付積欠租金225,000元（計算式：每月租金25,000元×9個月＝225,000元）
，核屬有據，應予准許。
㈣關於代繳管理費、電費、水費、瓦斯費部分：
按租賃期間，使用租賃住宅所生之相關費用，管理費、水費、電費、瓦斯費由承租人（即被告）負擔，系爭租約定有明文。查原告主張被告積欠112年3月、6月、11月、12月及113年1月起至7月止，共11個月管理費合計34,980元(計算式：
每月3,180元×11個月=34,980元)；112年11月起至113年5月
止之電費18,742元、水費838元；112年10月起至113年6月止之瓦斯費671元，共55,231元（計算式：34,980＋18,742＋838
＋671＝55,231），上開費用均由原告代墊支付等情，業據原
告提出電費繳費憑證、繳費證明、氣費明細資料及代繳電費、台水費、瓦斯費交易明細查詢等件在卷為證(見本院卷第100至103、113至115頁)，堪認非虛。就此被告雖同辯以：伊於112年11月間已將系爭房屋鑰匙放置在社區警衛室，此後
之相關費用不應由伊負擔云云；惟系爭租約之終止日為系爭租約之到期日即113年8月26日，業如前述，則於此之前之系爭房屋相關費用仍應由被告負擔，是被告此部分之抗辯無足為有利被告之認定。故以，原告此部分之請求，亦屬有據，應予准許
㈤關於廢棄物清運費用部分：
原告主張其所提供之沙發及床架(下合稱系爭傢俱），因被
告使用不當而毀壞，遂委請訴外人宏洋回收搬運公司處理系爭傢俱而支出清運費用9,000元等語，並提出出租前後照片
、統一發票在卷為據（見本院卷第160、164、165頁）。惟
系爭傢俱既為原告所有，即僅原告具處分之權限，被告則無擅自處理之權利，且遍觀系爭租約內容亦未見兩造就此有何特別約定，則原告請求被告給付其清運系爭傢俱之費用，尚屬無據，不應准許。
㈥關於清潔用品費用及全屋清潔費用部分：
按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第432條定有明文。查原告主張被告交還之系爭
房屋內部髒亂不堪，需委請清潔公司清潔，支出全屋清潔費用15,000元等情，業據提出與所述相符之出租前後照片、榮鑫企業社估價單、收據在卷可證（見本院卷第35至39、157
、158、165、191至204頁），觀諸前開照片，系爭房屋確有加以清潔之必要，參以被告辯稱其係清潔全屋完畢後始離開系爭房屋云云，然未提出證據以供本院調查，是原告請求被告給付清潔費用15,000元，要屬有據，可以准許。至原告另主張其委請他人清潔系爭房屋前，已先親自清潔而購買清潔用品支出8,678元等語，雖提出特力屋出貨明細單附卷為憑(見本院卷第167頁)，然該出貨明細單僅能證明原告曾購買該等清潔用品，而該等清潔用品是否確係使用於系爭房屋，未據原告舉證為佐，自無從為有利原告之認定，尚難憑採。
㈦準此，本件原告得請求被告給付之金額合計為295,231元（計
算式：225,000＋55,231＋15,000＝295,231）。
四、綜上所述，原告依租賃之法律關係，請求被告給付原告295,231元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由
，應予駁回。又本件原告勝訴部分係依簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣
告假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中　　華　　民　　國　　114 　年　　4　　月　　 24　　日桃園簡易庭　法　官 陳振嘉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　24　　日書記官　潘昱臻