臺灣桃園地方法院民事簡易判決

原告

楊益昌

訴訟代理人

陳康瑋

被告

潘俊維

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年6月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款分別定有明文，且此規定依同法第436條第2項於簡易訴訟程序亦有適用。本件原告起訴時聲明為：㈠被告應將坐落桃園市○○區○○路0段000巷0號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）9萬5106元，及其中9萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應自民國114年12月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告6萬元，及自各期按月給付到期之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣被告應將戶籍自聲明第1項所示之房屋遷出。㈤願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第3頁）。嗣於115年1月21日變更聲明為：被告應給付原告19萬613元本息（見本院卷第28頁），復於本院115年6月3日言詞辯論期日時，當庭言詞變更聲明為：被告應給付原告14萬7613元，及自追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第85頁反面）。核其變更前、後所主張之基礎事實，均係基於被告向原告承租系爭房屋之同一租賃契約所生爭議，訴訟資料及證據具共通性，而減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。

二、本件被告經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告主張：兩造於114年5月15日簽訂社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定被告向伊承租系爭房屋，租賃期間自114年6月1日起至115年5月31日止，租金每個月3萬元，並應於每月1日前繳納。詎被告積欠114年9月、10月、11月租金共9萬元未給付，並於114年12月1日終止系爭租約，被告則於同年月22日自系爭房屋遷出，惟尚積欠租金9萬元未給付，並由伊代墊積欠之電費7134元、水費1479元，伊收回系爭房屋後，為回復原狀另支出油漆費用3萬元、冷氣修復費用8000元、清潔費用1萬5000元、馬桶修復費用1萬2000元，被告並應給付相當月租金額及違約金共4萬4000元（以22日計算），經以押金6萬元抵充後，被告尚應給付伊14萬7613元。並聲明：被告應給付原告14萬7613元，及自追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出答辯書狀為任何聲明或陳述。

三、得心證之理由：原告主張之事實，業據其提出與其陳述相符之系爭租約與公證書、存證信函與、郵件號碼查詢、承諾書等件為證（本院卷第6至16、66頁），被告經本院合法通知，於言詞辯論期日未到場，復未提出任何書狀為任何聲明或陳述，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項準用第1項，視為自認，是原告主張之前開事實，堪信屬實。茲就原告請求項目析數如下：

㈠租金部分：原告主張被告未依系爭租約繳納114年9月至11月之房租共計9萬元等情，業據提出系爭租約及承諾書為證(見本院卷第8至11、66頁)，堪信屬實，原告此部分請求，自屬有據。

㈡電費、水費部分：按租賃期間……水、電費用由承租人負擔，系爭租約第5條定有明文。查原告主張其已為被告代墊積欠之電費7134元、水費1479元，業據提出台灣電力公司繳費憑證、自來水公司水費E化擷圖為證（見本院卷第29至31、34頁），原告依前開約定請求被告給付代墊之前揭費用，核屬有據，應准許之。

㈢回復原狀費用：按承租人應以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅；承租人違反前項義務，致租賃住宅毀損或滅失者，應負擔損害賠償責任，系爭租約第11條第2項、第3項前段分別定有約定。經查，原告主張為回復原狀另支出油漆費用3萬元、冷氣修復費用8000元、清潔費用1萬5000元、馬桶修復費用1萬2000元等情，業據提出永承工程行估價單、收據、清潔報價單、錦宏水電工程估價單、損害照片、毅威電子專賣電店統一發票為證（見本院卷第32至33、41、64至65、72至75頁），而被告復未作何陳述以供本院審酌，應堪信原告主張之前開事實為真正。則原告依系爭租約之法律關係請求被告賠償6萬5000元（計算式：3萬元＋8000元＋1萬5000元＋1萬2000元＝6萬5000元），亦屬有據。

㈣相當月租金額及違約金部分：系爭租約第14條第3項約定：「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止」，有系爭租約附卷可參（見本院卷第14頁反面）（見本院卷第9頁反面）。查被告違反系爭租約之約定，未履行按約定期間繳納租金及遷讓交還系爭房屋之義務，原告自得依上開約定，向被告請求違約金。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。本院審酌社會住宅乃為解決青年及弱勢家戶的基本居住需求，被告係社會住宅承租戶，本屬經濟上弱勢族群，其於租約終止後未履行遷讓返還房屋之義務，致原告所受之損害通常即為租金收入，復衡以原告依上開約定，已得向被告請求按月給付相當之月租金額，再請求月租金1倍計算之違約金即按月給付3萬元違約金，尚屬過高，應予酌減為0.5倍較為妥適，則原告請求114年12月1日起至同年月22日止，相當於月租金額2萬1290元【計算式：（3萬元×22/31）＝2萬1290元，元以下四捨五入】、違約金1萬645元【（3萬元×22/31）×0.5＝1萬645元】，共計3萬1935元（計算式：2萬1290元＋1萬645元＝3萬1935元），為有理由，逾此範圍則不應准許。

㈤從而，被告應給付原告19萬5548元（計算式：租金9萬元＋電費7134元＋水費1479元＋回復原狀6萬5000元＋月租金額2萬1290元＋違約金1萬645元＝19萬5548元），經以押金6萬元抵充後，原告得請求被告給付13萬5548元，逾此金額之請求，則不應准許。

四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付原告13萬5548元，及自追加訴之聲明狀繕本送達翌日即115年4月18日（見本院卷第93頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。