臺灣桃園地方法院民事簡易判決

原告

陳正郎

訴訟代理人

黃一鳴律師

訴訟代理人

蔡孟遑律師

上一人複代理人

陳奕昕律師（言詞辯論終結後解除委任）

被告

康松茂

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年3月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分被告經合法通知，無正當理由而未於言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段之規定，依原告之聲請（見本院卷第38頁背面），由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分

一、原告主張：伊為門牌號碼桃園市○○區○○街0巷0號1樓房屋（未辦理保存登記，下稱系爭房屋）事實上處分權人，兩造於民國113年10月12日簽立租賃契約（下稱系爭契約），由伊將系爭房屋出租予被告使用，租賃期間自113年10月1日起至114年9月30日止，租金為每月新臺幣（下同）20,000元，並約定被告如租期屆滿未即時交還系爭房屋，伊得請求每月按照租金5倍之違約金，伊因涉訟所支出之律師費用亦應由被告賠償。後因被告堆放雜物於系爭房屋出入口，伊於114年5月間即向被告表明租期屆滿將不再續租，然租期屆滿後被告至今仍未搬離，伊多次催告返還皆未獲得回復，為此，爰依民法物上返還請求權、不當得利及系爭契約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告280,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％之利息。㈢被告應自114年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、得心證之理由：

㈠查原告主張其為系爭房屋之事實上處分權人，兩造曾簽立系爭契約，約定租期自113年10月1日起至114年9月30日止，租金為每月20,000元，系爭契約第6條約定如被告租期屆滿不即時交還系爭房屋，原告每月得向被告請求按照租金5倍之違約金，第12條則約定被告如有違約情事，原告因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用均應由被告負責賠償，且系爭契約租期屆滿後被告至今仍未搬離，經催告亦未獲得回應，原告並因此支出80,000元之律師費用等情，有與其主張相符之系爭房屋114年期房屋稅繳款書、系爭契約、存證信函、收據、收件回執為證（見本院卷第9至18、40頁）。又被告受合法通知於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項準用第1項規定，視同自認，是原告上開主張，自堪信為真實。

㈡茲就原告各項請求有無理由，分述如下：

⒈請求被告返還系爭房屋部分：按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。又未辦理保存登記房屋之買受人，固取得該違章建築之事實上處分權，惟依前開規定，該事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第767條第1項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地（最高法院103年度台上字第2241號判決意旨參照）。查原告主張依民法物上返還請求權、系爭契約之法律關係請求被告返還系爭房屋，然系爭房屋為未辦理保存登記之建物，依上開判決意旨，原告僅得依系爭契約之法律關係請求被告返還系爭房屋，其依民法物上返還請求權之法律關係請求，則屬無據。

⒉請求給付違約金及律師費計280,000元部分：

⑴查系爭契約第12條約定被告如違約，原告因涉訟所繳納之律師費用應由被告負責乙節，業經本院認定如前，是原告請求被告給付律師費用80,000元，應屬有據。

⑵按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額；此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決意旨參照）。違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有適用（最高法院106年度台上字第2453號判決意旨參照）。查系爭契約第6條約定如被告不即時交還系爭房屋，原告每月得向被告請求按照租金5倍之違約金，且被告至今未返還系爭房屋等情，業經本院認定如前，則原告請求被告給付違約金，於法有據。惟本院衡酌原告因被告租期屆滿後繼續無權占有系爭房屋，其所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，然該違約金數額卻高達月租金5倍，且原告亦已另請求相當於租金之不當得利，足見原告因被告違約所受之損害與其得請求被告給付之前開違約金顯然不成比例，應認兩造前開約定之違約金顯然過高，兼衡被告未依約遷讓返還系爭房屋，造成原告需訴訟請求被告遷讓房屋、給付租金及不當得利、違約金，以及日後恐有有聲請法院強制執行之必要，而需支出額外之訴訟、執行相關費用；再考量目前社會經濟處於存款低利率之狀況，以及系爭房屋附近地點之情況等因素，本院認原告每月得請求之違約金應以月租金之0.5倍即10,000元計算為適當，爰依職權酌減之。

⑶是以，原告應僅得請求已支出之律師費用80,000元，及被告起訴前無權占有系爭房屋2個月（114年10月至11月)之違約金20,000元（計算式：10,000×2），計100,000元，逾此範圍之請求，不應准許。

⒊請求按月給付相當於租金之不當得利部分：查系爭契約租期至114年9月30日屆滿，且被告至今仍未搬離等情，亦業經本院認定如前，是原告請求被告自114年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,000元，同屬有據。

㈢從而，原告請求被告返還系爭房屋，並給付原告100,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％之利息，暨自114年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203 條分別定有明文。查本件請求被告給付律師費用及違約金，係以支付金錢為標的，且無確定期限，復未約定利息，則被告應自受催告時起，負遲延責任。是原告就上述得請求之金額，併請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即114年12月2日起（見本院卷第21頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，同為有據。

五、綜上所述，原告依系爭契約及民法不當得利之法律關係，請求如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍則無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。另原告敗訴部分，假執行之聲請即失所附麗，併應駁回。

七、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及證據，核與本案事實及判決結果不生影響，爰不予一一審究，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。