臺灣桃園地方法院民事簡易判決

原告

簡建松

訴訟代理人

劉士昇律師

被告

黃祥銨

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年3月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：門牌號碼桃園市○○區○○路00○0號房屋（下稱系爭房屋）為伊所有，兩造於民國110年9月20日簽訂租賃契約，約定由伊出租系爭房屋予被告，租賃期間自110年9月20日起至112年9月20日止。嗣上開租賃契約屆滿後，兩造再就系爭房屋簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自112年9月20日起至113年9月20日止，每月租金為新臺幣（下同）7,000元，租期屆滿時，除得伊同意繼續出租外，應立即將系爭房屋騰空遷讓返還予伊。系爭租約屆滿後，被告以搬遷不便請求伊給予寬限期間，寬限期間內被告給付相當於每月租金之數額予伊，然迄今被告仍未騰空遷讓系爭房屋返還予伊；縱認系爭租約已發生默示更新之效力，然被告遲付114年8月、9月之相當於每月租金之數額，業經伊以此為由合法終止系爭租約，故伊得請求被告返還系爭房屋。又系爭租約屆滿後，被告雖請求伊給予寬限期間，然被告自114年8月起即未再給付相當於租金之數額予伊，至本件起訴前已累計3個月，伊得請求被告給付21,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還系爭房屋之日止，按月給付伊相當於租金之不當得利7,000元。另因租期屆滿後，被告未即時返還系爭房屋，伊得依照系爭租約約定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付伊依照租金5倍計算之違約金35,000元，以及給付伊本件所支出之律師委任費用150,000元，爰依系爭租約、民法第767條第1項前段、不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告21,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000元；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告35,000元；㈣被告應給付原告150,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：原告簽約時有答應伊要租多久就租多久，伊信以為真，將系爭房屋內之電線換新，然至114年6月時，原告突然說租金要漲價10,000元，並拒絕伊申請租屋補助，還強制將伊之戶籍遷出，伊拒絕原告之要求後，原告就將系爭房屋斷水斷電、破壞門鎖，是原告漠視法治在先。伊有拿租金要給原告，是原告不收，還反過來要以未給付租金為由終止租約，伊從來沒有欠過原告租金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告：

⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固有明定。惟民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻斷續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻斷續約之效力（最高法院92年度台上字第1107號判決意旨參照）。

⒉審諸兩造於112年9月20日簽訂系爭租約，系爭租約第2條記載租賃期間為112年9月20日至113年9月20日，第6條記載乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即原告），有房屋租賃契約書在卷可憑（見本院卷第16至19頁），足見兩造所訂之系爭租約為定期租賃，並已訂明除非原告同意繼續出租系爭房屋予被告，否則系爭租約於租期屆滿時，兩造間之租賃關係當即消滅，發生阻止民法第451條規定視為續約之效力。復參以兩造前於110年9月10日就系爭房屋所簽訂之租賃契約明訂租賃期間為110年9月20日至112年8月20日（按：應為112年9月20日之誤繕），嗣上開租期屆滿後，兩造始另行簽訂系爭租約等情，可知如原告有同意繼續出租系爭房屋予被告，兩造間應會循過往續約之模式，另行簽訂租賃契約，系爭租約之租期屆滿後，兩造既無另行簽訂租賃契約，應認原告並無同意繼續出租系爭房屋予被告，尚無從僅因被告於系爭租約屆期後仍有持續給付原告相當於租金之數額，遽認系爭租約有發生默示更新之效力。是以，系爭租約既已於113年9月20日屆期，又無默示更新之情事，而被告迄今尚未返還系爭房屋，亦為被告所不爭執（見本院卷第47頁反面），則原告自得依照上開民法第455條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。

⒊被告固辯以：兩造於110年9月10日簽訂第一份租賃契約時，原告有答應系爭房屋會一直租給被告，被告要租多久就租多久等語，然迄至本件言詞辯論終結時，均未提出相關事證以佐其說，自無從憑此而認系爭租約實為不定期限之租賃契約。被告所辯，洵無可採。

㈡原告得依照系爭租約第6條約定，請求被告每月給付違約金10,500元：

⒈按乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即原告），不得藉此推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金，至遷讓完了之日止，系爭租約第6條定有明文。又按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項、第252條亦有明定。而違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；當事人所約定之違約金，如屬損害總額預定性者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之預定損害賠償總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具有懲罰之色彩，法院於衡量當事人所約定之違約金是否過高時，自應以債務人所應賠償債權人之金額作為主要之準據，初與債權人主觀之歸責情形無關（最高法院87年度台上字第2085號、105年度台上字第679號判決意旨參照）。

⒉查系爭租約約定系爭房屋之每月租金為7,000元，有房屋租賃契約書在卷可參（見本院卷第17頁），可認如被告未依期返還系爭房屋時，原告得依照系爭租約第6條向被告請求之違約金，每月應為35,000元（計算式：7,000元×5倍＝35,000元）。惟系爭租約第6條並未就違約金之性質為其他特別約定，且其內容係約定如被告不於適當時期履行債務即返還系爭房屋，即須支付違約金，依照民法第250條第2項後段規定，可認系爭租約第6條之性質應屬賠償總額預定性違約金，其目的在於填補原告因被告未依期限返還系爭房屋所受之損害。本院審酌被告未依期限返還系爭房屋時，原告所受有之損害為無法使用、收益系爭房屋，致無法獲得相當於租金之利益，依照租金1.5倍計算之違約金應為已足，如依照租金5倍計算，被告因違約所負擔之違約金賠償責任，顯然偏高。揆諸上開規定及說明，原告每月得向被告請求之違約金，應酌減至依照租金1.5倍計算即10,500元（計算式：7,000元×1.5倍＝10,500元），方屬妥適。又查，系爭租約既於113年9月20日屆滿，且被告尚未返還系爭房屋，業據認定如前，則原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即114年12月15日（見本院卷第29頁）起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,500元，自屬有據。

㈢原告得請求被告給付相當於租金之不當得利21,000元：

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。次按無權占有他人之房屋及土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院101年度台上字第266號判決意旨參照）。

⒉查系爭租約於113年9月20日屆滿，且被告尚未返還系爭房屋，已如前述，則自113年9月21日起，被告占有使用系爭房屋，即屬無權占有，而獲有相當於租金之利益，是原告請求被告給付114年8月至10月，共3個月相當於租金之不當得利21,000元（計算式：7,000元×3月＝21,000元），即屬有據。又原告雖依照上開規定併請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利7,000元，然系爭租約第6條所約定之違約金乃賠償總額預定性質，既如前述，而被告違反系爭租約第6條約定，未依限返還系爭房屋所受有相當於租金之利益數額，即為原告所受每月相當於租金之損害數額，業已經系爭租約第6條所約定之違約金所涵蓋。因此，原告自起訴狀繕本送達翌日起，至被告返還系爭房屋之日止，所受相當於租金之損害，已為本院上開㈡所認定之違約金所填補，原告再依照上開規定，請求被告按月給付相當於租金之不當得利，自無足取。

㈣原告得請求被告給付150,000元律師委任費用：

⒈按乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償，系爭租約第12條定有明文。

⒉原告因被告未依約返還系爭房屋，提起本件訴訟請求被告返還房屋及給付違約金、相當於租金之不當得利，並委任劉士昇律師為訴訟代理人，支出委任費用150,000元等情，有委任狀及委任契約書在卷為證（見本院卷第25至26頁），前開委任費用核屬因被告違約涉訟所支出之律師費用，原告依系爭租約第12條約定，請求被告給付150,000元，同屬有據。

㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。查本件原告請求被告給付相當於租金之不當得利21,000元，及賠償律師委任費用150,000元，係以支付金錢為標的之債務，且未經兩造約定清償期限或特定利率，則原告請求自起訴狀繕本送達被告翌日即114年12月15日（見本院卷第29頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據。

四、綜上所述，原告依系爭租約、不當得利之法律關係，請求被告㈠返還系爭房屋；㈡給付原告21,000元，及自114年12月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢自114年12月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付10,500元；㈣給付原告150,000元，及自114年12月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、本判決原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權酌定相當金額命被告預供擔保後得免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。