桃園簡易庭八十九年度桃簡字第一五О七號

臺灣桃園地方法院桃園簡易庭民事判決　　　　　　八十九年度桃簡字第一五О七號

原告

台灣省桃園農田水利會

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

吳東霖 律師

被告

甲○○○○有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

沈濟民 律師

右當事人間請求返還房屋等事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、本件原告主張兩造於民國八十七年十一月二十六日，就坐落桃園縣桃園市○○段第一Ｏ八之一地號土地上之建物（門牌號碼為桃園縣桃園市○○路一八六號）中關於地下第一層商場部分、地上第一層至第五層全部及配置於地下一層之十二處停車位、地下二層之編號一至十八號停車位（下稱系爭建物）訂有租賃契約，雙方約定租賃期間為自八十七年十一月二十六日起至九十二年十一月二十五日止，每月租金為新臺幣（下同）二百十三萬六千元，且被告應於每月二十五日以前支付上開租金，如逾期未給付，應自翌日起至清償日止，按日依應付金額千分之一計算之違約金；又租賃期限屆滿或終止租約後，被告應即返還系爭建物，如其未履行，應按月給付原租金二倍數額之損害金予原告。詎被告積欠繳應給付期日八十九年五月二十六日及同年六月二十六日之租金，共積欠租金達兩個月，經原告訂期限催告結果，被告仍不了置理，原告不得已予以終止租約，而兩造間既已無租賃契約存在，則被告自應將系爭建物返還原告，並應自終止租約之翌日即八十九年九月十六日起至返還房屋之日止，按每月給付原租金二倍數額之損害金即四百二十七萬二千元予原告；另被告積欠之二個月租金，除應依租約照付外，另應自其應繳付租金之翌日起至清償日止，按每逾一日依應付金額千分之一計算之違約金予原告，並願供擔保請准宣告為假執行等語。

二、被告則以：（一）系爭建物之地下室，自原告交付時起，即因消防設備不合格，處於無法使用之狀態，雖經被告迭次催請原告改善，惟原告非但遲未使之合於被告使用狀態，遲至八十八年四月，被告始得以實際使用系爭房屋地下室，（此由系爭房屋各進駐戶空調ＢＴＵ表抄錄，ＢＴＵ值自八十八年四月起始大幅增加，在此之前均僅有基本度數可知）；（二）系爭建物係一商業大樓，設計上本即必須足以承受商業營業時之龐大用電量，詎其用電量不足、經常跳電；（三）被告為一百貨業者，於全省各地設有營業處所，而被告所需營業面積甚大，且業已就系爭建物投入龐大裝璜費用，即便系爭建物有如上之瑕疵，被告非不得已，仍以維繫租約存續為要，而不可能動輒行使終止權，為此，被告以原告所交付之系爭建物有瑕疵，致被告不能使用標的物，並因此造成被告營業損害，而略以扣減二個月之租金充為彌補等語資為抗辯。

三、本件原告主張兩造於八十七年十一月二十六日，就坐落桃園縣桃園市○○段第一Ｏ八之一地號土地上之建物（門牌號碼為桃園縣桃園市○○路一八六號）中關於地下第一層商場部分、地上第一層至第五層全部及配置於地下一層之十二處停車位、地下二層之編號一至十八號停車位訂有租賃契約，雙方約定租賃期間為自八十七年十一月二十六日起至九十二年十一月二十五日止，每月租金為新臺幣（下同）二百十三萬六千元，且被告應於每月十五日以前支付；又被告關於八十九年五月間及同年六月間之租金共計四百二十七萬二千元尚未給付予原告；另原告因被告未按期清償上開租金，於八十九年八月三十日以存證信函通知被告終止系爭租約，並應於收受存證信函起十五日內返還系爭建物，而被告於同年八月三十一日收受上開存證信函；再者，被告於原告終止系爭租約時起迄今，仍占有使用系爭建物等情，業為被告迭於本院言詞辯論程序時所不爭執，復有原告所提出系爭租賃契約、存證信函影本各乙紙為證，堪認為真實，合先敘明。

四、本件原告主張被告積欠八十九年五月間及同年六月間之租金尚未給付等情，固為被告所不爭執，為其抗辯原告所交付被告使用之系爭建物有如事實及理由欄二之（一）、（二）所載之瑕疵，致被告無法使用系爭建物，並造成被告營業損失，被告茲以原告所有之上開五、六月份租金債權，抵銷被告所受之營業損失等語置辯。經查：

（一）按民事訴訟法第二百七十七條規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」；又所謂舉證責任者，乃特定法律效果之發生或不發生所必要之事實存在與否不明之場合，當事人之一造因此事實不明，將受不利益之判斷，乃必須就該事實提出有關證據，使法院信其主張為真實；另當事人所提出供法院認定事實之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，必須於通常一般之人均不致有所懷疑，得確信其為真實之程度者，始得據為提出該證據之一造之有利認定。倘其證明尚未達到此一程度，而有其他合理之懷疑存在時，提出該證據之一造若就此合理懷疑事項，未能為必要之說明者，仍不能遽為提出該證據之一造之有利認定，最高法院四十八年度臺上字第八八七號判例可資參照；又出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態；另二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方債務相抵銷，民法第四百二十三條、第三百三十四條分別定有明文。本件被告主張原告所出租之系爭建物有瑕疵，致其不能為租賃物之使用、收益，造成被告受有營業損失，而主張以原告所有之租金債權與被告所有之損害賠償請求權相抵銷等語，依上開舉證責任分配原則，被告就此主張有利之事實自應負舉證責任。

（二）查整棟「桃園水利綜合大樓」完工後請領使用執照時，其消防安全設備於八十六年九月二日經桃園縣警察局派員會勘符合規定，此有原告所提出之桃園縣警察局八十六年九月二日桃警消字第二二五六一號簡便行文表影本一件附卷可稽，而被告自行僱工修繕承租標的物消防安全設備之施工時間為八十九年二月間，亦有當時施工之富邦消防股份有限公司承辦人員陳科均於本院另案審理時（即八十九年度桃簡字第六七Ｏ號清償債務案件）到庭證述明確，此亦據本院依職權調閱該案卷後審認屬實，而被告所提出營利事業登記證之核發日期為八十九年一月十七日，係在被告僱工修繕以前，則被告遲延申請核發營利事業登記證之原因，即難認係上開消防安全檢查不合規定所造成。

（三）退步言之，縱認原告所提供之租賃物有瑕疵，而依被告所提出系爭大樓各進駐戶八十八年二月至十月空調ＢＴＵ表抄錄影本九件，指承租地下室部分，自八十八年四月ＢＴＵ值始大幅增加，自斯時起始得實際使用該標的云云，而上開空調ＢＴＵ抄錄表八十八年二月二十五日實際值為三一九三、三月二十八日為一三０二、四月二十七日為九六０五，其中八十八年三月間空調ＢＴＵ值確屬較少，然參諸原告所提出八十八年全年度空調及其他用電抄錄表，三月間上開地下室其餘用電實際值為一０一二五，則與被告承租其他樓層無異，是以，自不能徒憑上開空調ＢＴＵ數值，遽認被告所陳不能使用上開地下室為真。此外，被告復未提出其他任何其因原告所提供之租賃物有瑕疵而受有損失之積極事證供本院審認，則其空言主張受有相當於二個月租金額四百二十七萬二千元之營業損失，並據以與上開租金給付義務相抵銷云云，自難採信。是以，被告拒絕給付原告關於八十九年五月份及同年六月份之租金，尚屬無據。

五、按「租金：每月為一期，每月租金訂為新臺幣二百十三萬六千元，．．．乙方（即被告，下同）應於每六個月開始前，一次分別開立六期份（六個月）六張銀行甲種支票繳付甲方（即原告，下同）為各該月之租金及管理費，其兌付日期以每月起算起十五日內為限。如經甲方於到期日提示未獲付款，則乙方應自到期日之翌日起算至付清日為止，另按每逾一日依應付金額千分之一計付遲延違約金，且甲方得依本契約第十一條約定處理。」；「終止契約：乙方如有左列各款情形之一時，甲方得不經定期限催告逕為終止本契約：．．．（二）乙方積欠租金達二個期（二個月）之數額時（不得主張以押租保證金抵償）。」；「損害金：租賃期滿無續租或終止租約，乙方應即返還租賃物並付清一切違約金、損害金，且自行遣散員工及履行本契約第七條、第十二條、第十六條之義務。其中有任何一項未履行時，每個月乙方應照原來月租金數額之二倍計付損害金予甲方。」等語，此為系爭租賃契約第五條、第十一條第二款及第十七條約款所明定。本件被告拒絕給付原告關於八十九年五月份及同年六月份之租金，為無理由已如前述，被告自有給付上開租金之義務，而其迄至原告於行使終止權之意思表示到達被告前之八十九年八月三十一日仍未履行上開義務，則系爭契約自八十九年八月三十一日即生終止之效果，被告自斯時起就系爭建物之占有，即屬無權占有。從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告應返還系爭建物，並自八十九年九月十六日起至返還上開建物之日止，每月給付原告損害金四百二十七萬二千元；及應給付原告租金四百二十七萬二千元，及其中二百十三萬六千元，自八十九年五月二十六日起；另二百十三萬六千元部分，自八十九年六月二十六日起，均至清償日止，各按每日依應付金額千分之一計算之違約金，為有理由，應予准許。

六、另本判決所命被告履行返還建物之給付，依其性質非長期間不能履行，本院認其履行期間應以六個月為適當；又本件為關於不動產定期租賃之訴訟，應依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款之規定，依職權宣告假執行。

據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第三百八十九條第一項第三、第三百九十六條第一項、第七十八條，判決如主文。

臺灣桃園地方法院桃園簡易庭