八十九年度桃簡字第六七Ｏ號｜民事：清償債務｜裁判日期：90 年 03 月 05 日

臺灣桃園地方法院桃園簡易庭民事判決　　　　　　八十九年度桃簡字第六七Ｏ號原　　　告　台灣省桃園農田水利會法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　吳東霖律師複訴訟代理人何啟熏律師被　　　告　甲○○○○有限公司法定代理人　丙○○ 訴訟代理人　戊　○ 沈濟民律師右當事人間請求清償債務事件，本院判決如左：主文︰被告應給付原告新台幣參佰零陸萬元，及自民國八十九年一月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣參佰零陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。訴訟標的及事實理由︰一、原告主張其所有『桃園水利綜合大樓』即座落桃園縣桃園市○○段武陵小段一Ｏ八之一地號土地上所有房屋門牌號碼：桃園市○○路一八六號之房屋，係以公開招標方式，登報公開標租，整棟大樓共分為地上二十三層、地下四層，分為商場單元、辦公室單元及停車場單元等三個單元對外招租，被告參加商場單元之投標，以租金高於底價，即租金每月新台幣 (下同 )二百十三萬六千元及每月人事行政管理費五十一萬元之標價得標，並於民國八十七年十一月二十六日與原告訂立租賃契約，承租原告所有上開桃園水利綜合大樓之商場單元即該大樓之地下第一層及地上第一層至第五層部分，以及配置於地下一、二層停車位三十位使用。依兩造租賃契約約定，被告除按月給付租金二百十三萬六千元外，並應按月繳付大樓管理費五十一萬元，但被告自八十八年五月二十六日起至同年十一月二十五日止計六個月，共積欠三百零六萬元管理費未付，經原告分別於八十八年五月二十九日以桃農水財字第四二五四號函，及八十九年一月三日以桃園郵局府前二十一支局第一九二二號存證信函催繳，被告均置之不理，為此提起本訴，請求被告給付如訴之聲明所示之管理費；又原告於八十九年一月三日以前開存證信函訂期通知被告應於收受後十日內繳納，而被告於八十九年一月四日收受上開存證信函，則催告期限應於八十九年一月十四日屆滿，故一併請求被告給付自八十九年一月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息等語。並提出台灣省桃園農田水利會公告、台灣省桃園農田水利會桃園水利綜合大樓公開招租投標須知、租賃契約書、存證信函及回執等影本各一件為證。二、被告則辯稱：被告向原告承租系爭標的物時，原告曾提示『每月管理服務基準服務費』明細予被告，表示依據該表所提供之服務基準，有配置機電組員七人、組長一人、清潔組員十一人、組長一人、總務一人、警衛組員六人、組長三人，及主任、副主任等共三十二人，整棟大樓每月需一百三十一萬四千元之人事管理費，因此被告每月應繳納人事行政費用五十一萬元云云，惟被告承租後，發現原告根本未依據上開服務基準提供服務及配置員額，不僅執行大樓管理業務成效不彰，致垃圾未清除、停車場未管理好，恣任機車佔用汽車車庫，且在上開人事行政費用中虛列每月垃圾清運費三萬五千元及大樓電梯保養費十三萬九千元，蓋原告既已配置清潔組員，負責清潔工作，根本不需重覆提列垃圾清運費，且經向縣政府查詢結果，垃圾係免費清運，而負責維修電梯之中國菱電股份有限公司中壢分公司服務課丁○○先生亦告知本大樓之電梯保養係免費保固三年，顯然原告虛報帳目，違反誠信原則；又原告所提供之消防設備不合規定，造成被告於八十七年十一月承租後，一直無法領得執照順利營業，經向原告反應，亦未獲置理，直至被告自行僱工改善，通過消防檢查，於八十九年一月始領得公司執照順利營業，故在原告未改善服務品質，並提出帳目交待實際人事行政費用前，被告自得拒絕給付系爭管理費。並提出『每月管理服務基準服務費』影本一紙、垃圾未清除及恣任機車佔用汽車車庫等照片十二幀、原先消防設施不合格之照片四幀、被告僱工修繕後合格之消防設施之照片四幀、消防局通知消防設施不合格通知書影本二紙、被告消防安全設備改善計劃書影本一紙、被告公司執照影本一紙為證。三、經查：被告對於原告主張其向原告承租系爭標的物，積欠自八十八年五月二十六日起至同年十一月二十五日止計六個月共三百零六萬元管理費未償之事實並不爭執，惟辯稱：原告虛列管理費，又未依服務基準提供服務及配置員額，且執行大樓管理業務成效不彰，故拒絕給付上開管理費云云。按兩造所簽訂租賃契約書第五條約定，被告每月應向原告繳納租金二百十三萬六千元及人事行政管理費五十一萬元，而上開租金及人行政管理費之約定係依據原告公開招標所公告之競標條件，而由被告以高於底價之條件得標，而據以訂定之租賃契約條款，此有原告提出之台灣省桃園農田水利會公告、台灣省桃園農田水利會桃園水利綜合大樓公開招租投標須知等影本各一件附卷可稽，故被告於參與投標前應已知悉承租系爭標的物，除需支付每月二百十三萬六千元之租金外，尚需支付每月之管理費五十一萬元；雖被告抗辯係因原告曾提示『每月管理服務基準服務費』明細予被告，表示依據該表所提供之服務基準，有配置機電組員七人、組長一人、清潔組員十一人、組長一人、總務一人、警衛組員六人、組長三人，及主任、副主任等共三十二人，整棟大樓每月需一百三十一萬四千元之人事管理費，因此被告每月應分擔人事行政費用五十一萬元，被告始予同意並參與投標，惟原告並未依該服務基準提供服務及配置員額云云。然遍查上開原告所提之台灣省桃園農田水利會公告、台灣省桃園農田水利會桃園水利及系爭標的物租賃契約書內容，並無任何有關原告必須在上開『桃園水利綜合大樓』配置多少員額之管理服務人員之約定，亦未約定原告必須按實際管理費用支出來徵收管理費，故系爭管理費之約定，性質上是被告使用系爭租賃標的物應支付對價之一部分，而該數額於兩造訂立租賃契約時即已確定，並明定於契約內容，自有拘束被告之效力。四、又查：原告係將整棟『桃園水利綜合大樓』委託台業大樓綜合管理服務股份有限公司 (下稱台業公司 )管理，此有雙方簽訂之委託管理服務契約書影本一件附卷可參，依該委託管理服務契約書第五條約定：『甲方 (指原告 )應按月撥付乙方 (指台業公司 )每月委託管理服務費新台幣一百三十一萬四千元正，於每月起算日起每滿一個月時撥付。前項管理服務費，如甲方因大樓部分樓層尚未租出，致其分擔之管理費 (依甲方規畫分擔金額 )短收，而不能如數撥付時，應事先與乙方協商酌予調減部分工作人員以資因應，…』，且原告確於八十十七年十月六日與台業公司協議: 『五 (七 )據契約書第五條後項之約定，水利會因大樓部分樓層尚未租出，按契約當時實際需要情況，經雙方議定初期進駐人員為十四人，其每月人事費為新台幣四十七萬五千二百四十八元，行政費用新台幣二十二萬九千二百元，合計七十萬四千四百四十八元…』，此有台灣省桃園農田水利會綜合大樓委託管理服務協議紀錄、『每月管理服務基準服務費』及『初期每月管理服務基準服務費』等影本各一件在卷可佐，足認『每月管理服務基準服務費』中所規畫配置三十二位工作人員及需要支出管理費一百三十一萬四千元之約定，係依據該大樓整棟包括地上二十三層及地下四層均予出租使用之情形所估算之結果，如該大樓尚未全面出租，台業公司所需要提供之工作人員相對減少，即應依實際進駐人員之數額來調整原告每月應付台業公司之管理費用，並非必須始終維持三十二位工作人員之配置。再查：系爭桃園水利綜合大樓於八十八年間尚未全面租出，初期配置之工作人員僅十餘人等情，業據證人即台業公司協理孔令彥結證屬實，因而台業公司當時僅向原告請款之管理費用每月僅約六、七十萬元一節，亦有原告提出之八十七年十月十五日起至八十九年一月三十一日止之請款情形表一紙在卷足憑。按原告當時減少支付台業公司管理費之原因，係由於該棟大樓部分樓層未全面租出致減少部分進駐人員之人事費用使然，而被告則始終承租、使用系爭商場單元，所需服務及人力之時數未減少，故原告於上開期間減少人事管理費支出之利益自不應由被告承受。是被告抗辯應依原告支出總管理費用之減少而比例減少其管理費之支出，即無理由。五、末查：被告抗辯原告執行大樓管理業務之成效不彰，致垃圾未清運、機車恣任佔用汽車車庫，且原告所提供之消防設備不合規定，造成被告承租後，一直無法領得執照順利營業，經向原告反應，亦未獲置理，直至被告自行僱工改善，通過消防檢查，始於八十九年一月領得公司執照順利營業，故拒絕給付上開管理費云云；惟為原告堅詞否認，依舉證責任分配原則，自應由主張上開事實之被告負舉證責任。查被告固提出垃圾未清除及機車佔用汽車車庫等照片十二幀、原先消防設施不合格之照片四幀、被告僱工修繕後合格之消防設施照片四幀、消防局通知消防設施不合格通知書影本二紙、被告消防安全設備改善計劃書影本一紙、被告公司營利事業登記證影本一紙為證；然上開垃圾未清運乾淨及機車佔用汽車停車位等照片，均係八十九年四、五月間所拍攝，並非原告主張被告未給付管理費之八十八年五月二十六日起至同年十一月二十五日止之六個月期間，也無法看出上開照片中之垃圾究係長久未清除？或僅係清潔間隔時間前短暫之置放？且機車所佔用之汽車停車位，究係被告承租系爭商場單元所配置之三十個停車位？是否向該商場購物之顧客所停用而經被告同意？抑或力揚停車場設備股份有限公司向原告承租停車場單元之停車位不明？故被告抗辯原告於其積欠系爭管理費期間有未盡管理職責之情事，顯然未能舉證以實其說。又整棟『桃園水利綜合大樓』完工後請領使用執照時，其消防安全設備於八十六年九月二日經桃園縣警察局派員會勘符合規定，此有桃園縣警察局簡便行文表影本一紙附卷可稽，而被告所提出消防安全檢查不合規定限期改善通知單均為八十九年三、四月間所開列，且被告自行僱工修繕承租標的物消防安全設備之施工時間為八十九年二月間，亦有當時施工之富邦消防股份有限公司承辦人員陳科均到庭證述明確，而被告所提出營利事業登記證之核發日期為八十九年一月十七日，係在上開消防檢查限期改善通知書開列之日期及被告僱工修繕以前，則被告遲延申請核發營利事業登記證之原因即難認係上開消防安全檢查不合規定所造成，故被告所辯，委不足採。六、從而，原告依據兩造之租賃契約請求如主文所示之管理費及法定遲延利息，洵屬有據，應予准許。七、另本件判決為因房屋定期租賃關係所生之爭執涉訟，屬民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款所定之應依職權宣告假執行之判決，爰依職權宣告假執行；而被告陳明願供擔保，請准免為假執行之宣告，經核亦無不合，爰酌定擔保金額併准許之。八、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。中　　　華　　　　民　　　　國　　九十　年　　三　　月　五　　日臺灣桃園地方法院桃園簡易庭法官吳麗惠如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。右正本與原本無異。書記官溫煥彬中華民國九十年三月六日

桃園簡易庭八十九年度桃簡字第六七Ｏ號

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