桃園簡易庭92年度桃簡字第811號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　 92年度桃簡字第811號

原告

臺灣省桃園農田水利會

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

吳東霖律師

被告

南華觀光企業股份有限公司

被告

兼 法 定

代理人

甲○○

上二人訴訟代理人

易定芳律師

複代理人

己○○

被告

戊○○

被告

丁○○

上一人訴訟代理人

戴文進律師

上列當事人間請求給付租金等事件，本院於中華民國96年3 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一、減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。本件原告於起訴時記載被告為南華觀光企業股份有限公司（下稱南華公司）、甲○○、戊○○，請求原因事實則載明為兩造間租賃契約所生之爭執，嗣於訴狀送達後追加被告丁○○連帶給付，另將訴之聲明第二項計付損害金期間由民國91年11月11日起至清償日止，更易為至94年3 月21日止，核其請求被告丁○○連帶給付屬訴之追加，基於同一租賃契約之基礎事實，復給付金額更易部分屬訴之變更，為減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，均合於上揭法律規定，先予敘明。

二、原告主張：

㈠被告南華公司於86年11月11日邀同被告甲○○、戊○○為連帶保證人，與原告簽訂租賃契約，約定由原告將其所有坐落桃園縣桃園市○○段108之2 地號、108之10地號，除訴外人臺灣汽車客運股份有限公司外之2164號建號房屋，即門牌號碼為桃園縣桃園市○○路147 號、151號、153號連同房屋、地下室應有部分及冷氣等附屬設備，約定租期自締約日起至91年11月10日止，計5年，每月租金為新臺幣（下同）289萬元，並應於當月21日以前給付完畢，且經本院公證處公證人以86年度公字第24474 號公證書公證在案（下稱系爭租約）。其後被告丁○○擔任被告南華公司總經理，遂於87年9月1日出具承諾書，承諾擔任系爭租約被告南華公司之連帶保證人，並與被告甲○○、戊○○均聲明放棄先訴抗辯權。

㈡嗣被告南華公司自91年2月11日起，以原告提供之地下2樓停車設備自締約日起即故障，另以冷氣供應不足導致103 間客房無法使用為由拒絕給付租金，尚欠9個月租金2,601萬元；且於租期屆滿仍拒不返還前開房屋，其後經本院以93年度執字第23137號強制執行事件，於94年3月21日始將前開房屋返還與原告。則依系爭租約第3 條約定租金如未按期給付時，應自到期日之翌日即當月22日起至清償日止，按日計付租金數額1/1000之違約金；另依系爭租約第11條約定，被告南華公司應於租約屆滿時返還前開房屋並予回復原狀，然被告南華公司遲至94年3 月21日始與返還，依第16條約定，被告南華公司應於未履行之第1個月按租金數額加計1倍之578 萬元計付損害金，第2個月起則應加計2倍之867 萬元損害金。是以，被告南華公司未依約給付租金及返還前開房屋，自應依約計付違約金、損害金，並由被告甲○○、戊○○、丁○○負連帶保證人責任。

㈢為此，爰依系爭租約及租賃、保證之法律關係，訴請被告連帶給付積欠之租金，並計付違約金及按月支付損害金等語。併為聲明：⒈被告應連帶給付原告2,601 萬元，及自附表所示之各期違約金起算日起至清償日止，按日利率1/1000計算之違約金。⒉被告應連帶自91年11月11日起至同年12月10日止，按月以578 萬元計算之損害金；及自91年12月11日起至94年3月21日止，按月以867萬元計算之損害金。

三、被告方面：

㈠被告南華公司、甲○○則以：被告南華公司雖有積欠租金未繳，被告甲○○為系爭租約連帶保證人情事，惟系爭租約第3 條約定之違約金確屬過高，應予酌減或免除；且被告南華公司嗣於92年10月9 日返還大部分建物與原告，並可獨立使用，僅餘少部分建物未與返還，而原告仍以承租期間約定之租金為損害金之計算依據，自有未合，況依土地法第97條、第105 條、實施都市平均地權條例等規定，租金數額以不超過土地及建物申報總價年息10% 為限，原告請求按系爭租約第16條約定計付損害金，亦有未合，應依使用面積比例計算等語，資為抗辯。併為聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，被告南華公司、甲○○願供擔保請准宣告免為假執行。

㈡被告戊○○則聲明：原告之訴駁回。

㈢被告丁○○則以：原告出具之87年9月1日承諾書，其上簽名、印文均非被告丁○○所有，亦無授權與被告南華公司或其秘書丙○○之表意行為，自不得令被告丁○○就原告與被告南華公司間之系爭租約，負連帶給付租金、違約金、損害金責任等語，資為抗辯。併為聲明：：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，被告丁○○願供擔保請准宣告免為假執行。

四、經查：原告與被告南華公司於86年11月11日簽訂系爭租約，並由被告甲○○、戊○○擔任被告南華公司之連帶保證人；嗣被告南華公司自91年2 月11日起即未依約給付租金，迄至同年11月10日租期屆滿時止，尚欠9個月租金2,601萬元未付；其後被告南華公司仍繼續使用前開房屋，原告遂聲請法院強制執行，經本院以91年度執字第24682 號遷讓房屋強制執行事件，於92年10月9 日點交前開房屋一部，其餘門牌號碼桃園縣桃園市○○路147號、151號、153號房屋 1、3、6、8、9、10、11樓部分則於94年3月21日點交完畢；另被告南華公司於87年9月4日出具與原告之被告丁○○承諾書，其上簽名、印文均非被告丁○○所有等事實，有系爭租約、土地及建物登記謄本、前開強制執行事件之執行筆錄、94年3 月21日之點交紀錄、被告南華公司於87年9月4日出具之被告丁○○承諾書函各1 份在卷可稽，復為兩造所不爭執（見本院卷第14至38頁、第66至68頁、第152頁、第168至170頁、第236至237頁、第238頁、第319頁），自堪信為真實。

五、本院之判斷：

㈠系爭租約之違約金約定應否酌減：

⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任；況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨；倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護，最高法院92年度臺上字第2747號判決意旨可資參照。

⒉查被告南華公司自91年2 月11日起未依約給付租金與原告，尚欠租金2,601 萬元之事實，為兩造所不爭執，業如前述，而依系爭租約第3 條約定：租金，每月為一期，每月租金為289 萬元，應以每月起算日起10日內向臺灣土地銀行桃園分行繳納，乙方（即被告南華公司）如未按期給付租金，應自到期日之翌日起算，到付清日為止，另按每逾1 日依應負金額1/1000計付違約金，且甲方（即原告）得依本約第9條約定處理，惟以起租3個月為承租人整備裝潢期間租金計收1/3（見本院卷第16頁），又依第2條約定各期租金給付期限為每月21日，則原告請求被告南華公司給付2,601 萬元，及自附表所示之各期違約金起算日起至清償日止，按日利率1/1000計算之違約金，核屬有據，堪以採信。至被告南華公司、甲○○抗辯違約金過高，應予酌減或免除等語，惟查，系爭租約究有無約定違約金過高情事，迄未據被告南華公司、甲○○提出相關事證資料以實其說，且觀被告南華公司乃經原告於86年6 月26日公開標租前開房屋而締約，其間另有訴外人桃園大飯店股份有限公司參與競標，此有前開房屋公開標租紀錄及附件附卷足憑（見本院卷第257至261頁），則被告南華公司就系爭租約締約與否非處於無磋商可能之地位，並於審閱系爭租約內容後予以投標，復兩造俱為法人團體，系爭租約金額、標的物價值均不斐，要與一般經濟弱勢之消費者為求締約勉為同意違約金約定之情形有別，即應予尊重兩造契約自治之精神，一方不得事後任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，自難徒以被告南華公司、甲○○寥寥數語，而謂原約定之違約金有過高情事應予酌減或免除，是渠等此節所辯，洵屬無據，不足採信。

⒊是依上揭說明，原告依系爭租約第3 條約定請求違約金給付，經核與法無違，足以為憑；至被告南華公司、甲○○抗辯違約金過高應予酌減或免除等語，未據舉證以認有違約金過高情事，自無可取。

㈡系爭租約屆滿後之損害金應如何計算：

⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第455條前段、第229條第1項、第231條第1項、第250條定有明文。又租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文，如無同法第451 條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第455 條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任，最高法院69年臺上字第4001號著有判例可資參照。

⒉查被告南華公司未於系爭租約屆滿之91年11月10日將前開房屋返還與原告等情，為兩造所不爭執，而依系爭租約第2 條約定，租賃期間自86年11月11日起至91年11月10日止，計5 年（見本院卷第16頁），核屬定有期限之租賃契約，且原告於租期屆滿後並無與被告南華公司續租或其他之約定，被告南華公司自應就此負遲延責任。又者，依系爭租約第16條約定，租賃屆滿無續租終止租約，乙方（即被告南華公司）應即返還租賃物並自行遣散員工且履行第11條之義務（即回復原狀義務），其有任何一項未履行時，第1個月乙方應照原來月租數額加1 倍計付損害金，第2個月以後應照月租數額加2 倍，計付損害金予甲方（即原告，見本院卷第19頁），則原告請求被告於租期屆滿後之91年11月11日起至前開房屋全部返還之94年3 月21日止，按每月租金289 萬元，並依上述計算方式給付損害金，即屬有據。再者，系爭租約損害金之約定，其係以不於適當時期或不依適當方法履行債務而為損害賠償之約定，且觀所收取之損害金數額較原租金數額增加1、2倍不等，復原告於此項損害金請求外別無他項遲延返還租賃物之給付請求，因認此一約定兼含有違約金性質，依前段說明，除經債務人舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。是以，被告南華公司既未依約於租期屆滿時返還前開房屋與原告，當因此負遲延責任，並應依系爭租約第16條約定，計付含有違約損害賠償性質之損害金與原告。

⒊至被告南華公司、甲○○抗辯：被告南華公司已於92年10月9 日返還大部分建物與原告，並可獨立使用，僅少部分建物未返還，應依使用面積比例計算損害金等語。然查，前開房屋為地下2 層樓、地上11層樓建物，除原告租與臺灣汽車客運股份有限公司使用之1、2層樓部分外，其餘部分則歸被告南華公司使用，然依原告所訂公開招租投標須知第2 點規定，前開房屋係租與得經營觀光飯店之承租人（見本院卷第23頁），亦即系爭租約乃以前開房屋整體使用為締約條件，欠缺一部即有違契約目的，自難因被告南華公司一部返還而得減免給付損害金之義務。另者，被告南華公司雖於承租期間將前開房屋部分樓層分租與訴外人三富歌廳、馬房酒家、尊華大舞廳為商務使用，然被告南華公司於92年10月9日尚餘1、3、6、8、9、10、11樓層未返還，而各該樓層使用情形分為電梯口通道、歌廳、舞廳等，此有桃園地政事務所92年12月3 日複丈成果圖可據（見本院卷第171 頁），則被告南華公司仍繼續占有使用前開房屋一部，顯有悖於系爭租約，且被告南華公司分租與上述經營者，租賃始期各為90年5月1日、90年8月1日、89年3月1日不等（見本院卷第50至61頁），均在原告86年11月11日租與被告南華公司之後，縱可獨立使用，然此非兩造締約時預見之使用情形，當不得僅此而拘束原告，無待前開房屋全部返還須就此情一部獨立使用，得予減免損害金之數額。是以，被告南華公司、甲○○此節抗辯，核屬無據，委不足取。

⒋另被告南華公司、甲○○抗辯：損害金不得逕以原租金數額計算，應依土地法第97條、第105 條、實施都市平均地權條例有關規定，受土地及建物申報總價年息10% 限制等語。惟按，土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用；至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要；又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比；且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第3章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮；故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨，最高法院92年度臺簡上字第20號判決意旨可資參照。準此，本件系爭租約當事人之原告、被告南華公司既為法人團體，且前開房屋用途為觀光飯店營業目的，要非供被告南華公司居住使用，自與土地法第97條限制房屋租金之人民生存基本條件立法政策無涉，不受土地及建物申報總價年息10% 之租金限制，亦即被告南華公司不得執以原租金數額超過上述標準為由，而認原告就超過部分計算之損害金無請求權。是以，此一損害金計算方式固源於原租金數額，惟依上揭說明，無土地法、實施都市平均地權條例有關租金最高數額之規定適用，被告南華公司、甲○○此節所辯，亦屬無據，難以採信。

⒌基上，本件租期滿後之損害金計算方式，應依系爭租約第16條方式計付，原告據此請求，即屬有據，自不因被告南華公司嗣後一部返還而有異，亦不受土地法、實施都市平均地權條例有關租金最高數額之規定限制，被告南華公司、甲○○執以前詞為辯，要無依據，不足以取。

㈢被告丁○○須否負連帶保證人責任：

⒈按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第357 條前段定有明文。又私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之責；另民事訴訟法第358 條關於私文書經本人或其代理人簽名、畫押、蓋章或按指印者，推定為真正之規定，須其簽名、畫押、蓋章或按指印係本人或其代理人為之，在當事人間已無爭執或經舉證人證明者，始得適用，最高法院47年臺上字第1784號、28年上字第10號著有判例可資參照。

⒉查被告南華公司於87年9月4日出具與原告之被告丁○○承諾書，其上簽名、印文均非被告丁○○所有之事實，為兩造所不爭執，亦如前述，則有關被告丁○○為系爭租約連帶保證人之事證祇於前開承諾書，現其上簽名、印文俱無法認定為被告丁○○所有，自不得率此遽認被告丁○○有為被告南華公司擔任系爭租約連帶保證人之意思表示。又者，觀諸系爭租約第20條原約定：乙方（即被告南華公司）之董事長及總經理為本件租賃契約之當然連帶保證人，其董事長、總經理變更選任時亦同，嗣於締約時將「其董事長、總經理變更選任時亦同」文句刪除（見本院卷第20頁），則被告丁○○係於系爭租約簽訂後之87年9月1日始擔任被告南華公司之總經理，即無上揭約定之適用，亦即被告丁○○無須為被告南華公司之連帶保證人。再者，質以被告南華公司所述前開承諾書當時為秘書丙○○所撰寫，然丙○○迭經本院以證人通知皆未到庭，復據原告捨棄該項證據調查（見本院卷第320 頁），要無由推斷丙○○於撰寫前開承諾書時已得被告丁○○同意或授權。另者，被告南華公司於87年9月4日所附之前開承諾書，其函文具名人為被告南華公司之董事長即被告甲○○（見本院卷第236 頁），要非被告丁○○，且無何事證足認其確實經手此一函文發稿程序，而有默示同意或授權之意思表示，當無以認其亦為系爭租約被告南華公司之連帶保證人。

⒊是以，前開承諾書既無法證明為被告丁○○之意，即不得推定其文書之真正，復原告未能舉證以認被告丁○○有為被告南華公司連帶保證人之意思表示，則原告請求被告丁○○須依系爭租約就被告南華公司所積欠之租金、違約金、損害金負連帶給付責任，欠乏依據，不足為憑。

㈣原告得請求之總額及對象為何：

⒈按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之；如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之；如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之；稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約，民法第439條、第739條定有明文。又保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272條第1項規定連帶債務之文義參照觀之甚明；故連帶保證與普通保證不同，縱使無民法第746 條所揭之情形，亦不得主張同法第745 條關於檢索抗辯之權利，最高法院45年臺上字第1426號著有判例可資參照。

⒉查被告南華公司尚欠原告租金2,601 萬元未付，並應自附表所示各期違約金起算日起至清償日止，按日利率1/1000計付違約金，另應自91年11月11日起至同年12月10日止，按月給付578萬元損害金，暨自91年12月11日起至94年3月21日止，按月給付867 萬元損害金與原告等情，業經本院認定如前，且被告甲○○、戊○○皆為被告南華公司之連帶保證人，依上揭說明，應負連帶給付責任。是以，上述損害金各期數額、期間俱以確定，其損害金總額即為2 億3,726萬9,000元 （5,780,000x1+8,670,000x(60+11/30)=237,269,000），併同租金2,601萬元合計總額為2億6,327萬9,000元（237,269,000+26,010,000=263,279,000） ，原告請求被告南華公司、甲○○、戊○○連帶給付，核屬有據，堪以採信。至原告另請求被告丁○○負連帶給付之責，惟此部分實無依據，業經本院論述綦詳，其請求即屬無據，當不可採。

⒊是以，原告得請求系爭租約之主債務人即被告南華公司與連帶保證人即被告甲○○、戊○○連帶給付，合計租金、損害金總額為2億6,327萬9,000元，並應就其中2,601萬元自附表所示各期違約金之起算日起至清償日止，按日利率1/1000計付違約金。

六、從而，原告依系爭租約及租賃、保證之法律關係，請求被告南華公司、甲○○、戊○○連帶給付如主文第一項所示為有理由，應予准許；至原告逾此範圍併請求被告丁○○連帶給付之請求，為無理由，應予駁回。

七、本件係就民事訴訟法第427 條第2項第1款，適用簡易程序所為判決，依同法第389 條第1項第3款之規定，應就被告南華公司、甲○○、戊○○敗訴之部分，依職權宣告假執行；另依職權及被告南華公司、甲○○之聲請，酌定相當之擔保金額，准被告告南華公司、甲○○、戊○○預供擔保免為假執行。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。

┌───────────────────┐│附表： 92年度桃簡字第811號│├────┬───────┬──────┤│租金期別│金額（新臺幣）│違約金起算日│├────┼───────┼──────┤│91年2 月│ 289萬元 │91年2 月22日│├────┼───────┼──────┤│91年3 月│ 289萬元 │91年3 月22日│├────┼───────┼──────┤│91年4 月│ 289萬元 │91年4 月22日│├────┼───────┼──────┤│91年5 月│ 289萬元 │91年5 月22日│├────┼───────┼──────┤│91年6 月│ 289萬元 │91年6 月22日│├────┼───────┼──────┤│91年7 月│ 289萬元 │91年7 月22日│├────┼───────┼──────┤│91年8 月│ 289萬元 │91年8 月22日│├────┼───────┼──────┤│91年9 月│ 289萬元 │91年9 月22日│├────┼───────┼──────┤│91年10月│ 289萬元 │91年10月22日│├────┴───────┴──────┤│備註：租金總額為2,601萬元。 │└───────────────────┘