桃園簡易庭九十三年度桃簡字第五五四號

臺灣桃園地方法院桃園簡易庭民事判決　　　　　　　九十三年度桃簡字第五五四號

原告

丙○○

被告

德盈股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

乙○○

右當事人間因請求給付租金事件，本院於民國九十三年十一月二十四日言詞辯論終結

，並判決如左：

主文

事實及理由

一、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：

㈠其於民國八十八年間，將其所有坐落桃園縣桃園市○○○段一一四之三七號土地上，門牌號碼桃園縣桃園市○○路三號（起訴狀誤載為一號，即巴黎站前購物中心）Ｂ二樓之六二號櫃位（下稱系爭櫃位）出租予被告使用，約定租賃期間自八十八年二月二十四日起至九十四年六月三十日止，租金每月新臺幣（下同）二萬八千九百五十元。詎被告竟自九十年三月起，即未支付租金予原告，原告乃於九十一年十一月間，向本院提起給付租金之訴，請求被告給付九十年三月至九十一年十一月間之租金，經本院判決被告應給付租金確定在案。但被告仍未繼續付租，為此，爰依系爭租賃契約之法律關係，請求被告給付自九十一年十二月起至九十三年四月止所積欠，每月以二萬八千九百五十元計算，計十七個月，合計四十九萬二千一百五十元之租金，及自九十三年五月一日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。

㈡對被告之抗辯陳述：被告雖於九十年三月間以存證信函通知原告終止租約，但原告不同意被告片面終止租約。且被告未在六個月前通知原告，依系爭租賃契約之約定，其所為之終止意思表示，不生終止租約之效力。

三、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其先前於言詞辯論期日所為之陳述及所提之答辯狀則以左列理由置辯，並聲明駁回原告之訴，及如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行：

㈠被告確有向原告承租系爭櫃位再轉租予桃園明德春天百貨股份有限公司，以配合整體經營商場使用，然因該商場歷經多年整合，始終無法獲得部分自營戶之共識及配合，達成正常營運，致使桃園明德春天百貨提前與被告終止租賃關係，而被告因外在經濟環境不佳，又無力獨自營業及招商，遂依房屋租賃契約第二條第二款之約定，致函原告表示自九十年三月一日起終止租貸契約。系爭租賃契約第二條第二款雖規定：「因甲方（即原告）或其他承購戶或管委會之因素，致影響乙方（即被告）無法正常營運時，乙方得於六個月前以書面通知甲方暫停付租，並由商管會立即進行協商，至上述因素排除時乙方始繼續支付租金，若經六個月仍無法協商解決時，乙方得終止本租約。」，可知於租賃期間，倘有上述因其他承購戶之因素影響，致被告無法正常營運之情事發生時，被告得於六個月前以書面通知原告暫停付租，準此，雙方當初既係同意以「得」通知而非「應」通知為約定之內容，則被告是否踐履於六個月前以書面通知原告暫停付租之程序，抑或仍繼續給付租金，即應屬被告之選擇權，洵非原告所能置喙。從而，縱被告於無法正常營運時，未為通知原告，旋即進入協商階段，於協商期間仍繼續付租之舉，衡諸前揭系爭租賃契約條款之約定，亦應無不合。

㈡本件系爭租賃契約得否終止，依系爭租賃契約第二條第二項，係以因原告或其他承購戶或管委會之因素，經協調後尚不能達成正常營運共識為唯一要件，因此，被告一旦因前揭無法正常營運之情事發生，經六個月協商仍無法達成正常營運共識時，即賦予被告得終止契約之權利，此為被告可得選擇之範疇，自無須受原告同意與否之限制。兩造之租賃契約雖係定有期限，惟雙方既已就被告得終止權預為保留，則被告提前終止，基於契約自由原則，自無不許之理。是以兩造間之租賃契約，應自被告函知原告時起即告終止。原告僅得依系爭租賃契約第六條第四款之規定，請求被告給付協商期間之六個月租金，及以六個月租金計算之違約罰款，惟因被告於協商期間並未停付租金，從而，本件被告提前終止租約，應僅生給付違約金之問題。

㈢商管會已於九十年間因整合不成解散，迄今猶未成立任何管理組織，故縱使被告欲再次依據系爭租約第二條第二款之約定踐履商管會協商程序以終止租賃契約，亦無從為之，如仍以恐條現實已形同具文之規定，強令被告承受此不利益，不僅與簽約當時本即預設於無法正常營運時，得為終止租賃契約之約定意旨不符，且對被告而言亦難謂公允。

四、原告主張兩造於八十八年間訂立系爭租賃契約，將其所有上開櫃位出租予被告使用，約定租賃期間自八十八年二月二十四日起至九十四年六月三十日止，租金每月二萬八千九百五十元，但被告自九十年三月起即未付租，原告已就被告所積欠之九十年三月至九十一年十一月間之租金提起給付租金之訴，經本院判決被告應給付租金確定在案，業據原告提出與其所述相符之巴黎站前購物中心房屋租賃契約書、本院九十一年度桃簡字第一六八四號、九十二年度簡上字第一四二號判決各一件為證，核屬相符，且經被告自認屬實，應堪信為真實。另被告抗辯已於九十年三月間以存證信函通知原告解除契約一情，亦為原告所是認，自亦堪信被告此部分之抗辯事實，亦為真實。因此，本件所應審究之爭執要點為：系爭租賃契約是否於被告在九十年三月間以存證信函通知原告時即已終止。經查：

㈠系爭租賃契約第六條第四項約定：「本戶為商場之一部分，為整體性規劃經營，雙方不得於簽訂契約後片面終止契約，乙方（即被告）若依第二條第二項之因素經協調尚不能達成正常營運共識時，乙方得終止本租約．．．。」，而第二條第二項則約定：「因甲方（即原告）或其他承購戶或管委會之因素，致影響乙方（即被告）無法正常營運時，乙方得於六個月前以書面通知甲方暫停付租，並由商管會立即進行協商，至上述因素排除時，乙方始繼續支付租金，若經六個月仍無法協商解決時，乙方得終止本租約。」，此有原告所提出而為被告所不爭執真正之房屋租賃契約書影本一份在卷可稽。依上開約定兩造均無片面終止租約之權利，但如因原告、其他承購戶或管委會之因素，致影響被告無法正常營運時，被告於六個月前以書面通知原告暫停付租，經六個月仍無法協商解決時，被告始得終止系爭租約，因此，「被告於六個月前以書面通知原告暫停付租」及「經六個月無法達成協商解決」二者，均為系爭租約第二條第二項所定被告終止權之先行程序。被告抗辯稱：系爭租約第二條第二項之約定文句中載明「得」字，即表示是否踐行先行程序屬於被告之權利，被告未踐行上開先行程序亦得終止系爭租約云云，顯非可採。本件被告既自認其未於六個月前先以書面通知原告暫停付租，且未待六個月之協商期間經過，即於九十年三月間寄發存證信函表示終止系爭租約等事實，足認被告並未依約踐行終止權之先行程序，則縱然本件有系爭租賃契約第二條第二項所定之得終止租約之事由發生，其逕以存證信函向原告表示終止系爭租賃契約，仍不生終止契約之效力。

㈡依系爭租賃契約第六條第四項違約金罰款之約定，係以兩造合法終止租約為前提，本件兩造間之系爭租賃契約既未終止，則原告自得依系爭租賃契約之約定請求給付被告應給付而未給付之租金，而非僅得請求以六個月租金計算之違約金而已。

㈢本件被告為企業經營者，而原告則為自然人，對於契約之訂定，被告理當較原告居於更有利之地位。且查，兩造簽約時，特別約定不得片面終止租約，並將無法正常營運時之處理，定於契約條款中，足認被告於簽定系爭租賃契約時，已作周詳之考慮，難認該約定對被告有何不公允之可言。

㈣又按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第二百二十九條第一項、第二百三十三條、第二百零三條定有明文。本件兩造間所簽定之系爭租賃契約既仍有效存在，而被告又自九十年三月起即未給付租金，則原告依據租賃契約法律關係，請求被告給付其所積欠自九十一年十二月起至九十三年四月份止，計十七個月，每月二萬八千九百五十元之租金，共計四十九萬二千一百五十元（289500×17＝492150），及自九十三年五月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。

五、本件係屬民事訴訟法第四百二十七條第二項第八款所定因租金給付涉訟，所為被告敗訴之判決，應依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款規定，依職權宣告假執。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，容有誤會。另被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核亦無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條，判決如主文。

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