桃園簡易庭95年度桃簡字第1996號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　95年度桃簡字第1996號

原告

華宇電腦股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

林政憲律師

訴訟代理人

葉鞠萱律師

被告

晶泓科技股份有限公司

法定代理人

甲○○

上列當事人間請求返還房屋等事件，於民國95年11月13日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、程序部分：

㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第4 款定有明文。本件原告於民國95年2 月3 日起訴時，原聲明請求判決：被告應將門牌桃園市○○鎮○○路二段349 號建物（下稱系爭建物）三樓廠區（門牌號碼為四樓）之無塵室廠房Class1000 等級區域（面積7.62坪，下稱系爭無塵廠房）遷讓返還原告、被告應自95年1 月18日起至返還系爭無塵廠房之日起，按月給付原告新臺幣（下同）12,192元，原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於同年3 月29日，具狀聲明以被告於本件訴訟繫屬後，已於同年月1 日自系爭無塵廠房搬遷，原告已經取回系爭無塵廠房為由，將上開聲明變更為：被告應給付原告18,288元，及自95年3 月2 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告雖於同年5 月1 日調解期日將上開變更聲明關於利息請求之起算日改為自同年1月19日，惟於同年10月16日言詞辯論期日復改依同年3 月29日準備書狀之聲明為請求。核原告上開所為之變更，核屬於訴訟繫屬後，因發生系爭無塵廠房已經被告返還之情事變更，而以他項聲明代最初起訴聲明，揆諸前揭規定，於法未有不符，自應准許。

㈡本件被告未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告方面：

㈠原告前於92年11月1 日起將原告所有系爭建物三樓廠區及同建物八樓辦公室出租與訴外人嘉田科技股份有限公司（下稱嘉田公司），並分別於92年11月1 日、93年11月1 日、94年12月12日簽訂租賃期限皆為一年之房屋租賃契約，並皆約定嘉田公司未經原告同意，不得將系爭建物三樓廠區之全部或一部出租他人（下稱系爭原告與嘉田間租賃契約）。詎嘉田公司於租得系爭建物三樓廠區後，未經原告同意，即將系爭無塵廠房出租與被告（下稱系爭嘉田與被告間租賃契約），原告於日前始知悉上情，原告與嘉田公司即於95年1 月18日，就原告與嘉田間租賃契約，簽訂補充協議書（下稱系爭補充協議書），合意終止系爭建物三樓廠區部分之租賃契約。

㈡原告與嘉田公司董事長雖皆為乙○○，惟嘉田公司出租系爭無塵廠房與被告，係當時嘉田公司經理蔡四山未將系爭嘉田與被告間租賃契約送法務室核准後轉呈嘉田公司董事會，即擅自將系爭無塵廠房交付被告使用，嘉田公司董事會與乙○○皆不知悉被告已使用系爭無塵廠房，更未曾於董事會中同意被告使用系爭無塵廠房，是系爭嘉田與被告間租賃契約是否成立生效，容有爭議，原告公司董事長乙○○亦未曾代表原告知悉或同意嘉田公司將系爭無塵廠房轉租與被告。

㈢依系爭補充協議書，原告與嘉田公司就系爭建物三樓之租賃契約既已終止，無論被告與嘉田公司間就系爭無塵廠房之租賃契約是否成立生效，被告於原告與嘉田公司簽訂系爭補充協議書後，即屬無權占有人，並因占有系爭無塵廠房而受有相當租金之不當得利，此外，因被告於受原告請求搬遷後，已明知其無權占有，竟仍拒絕搬遷，對原告自已構成侵權行為。

㈣參酌嘉田與被告間就系爭無塵廠房每月租金12,192元之標準，爰依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告給付自原告與嘉田公司簽訂系爭補充協議書至被告自系爭無塵廠房搬遷止，即自95年1 月18日起至95年3 月1 日止，相當租金金額18,288元之不當得利利益暨損害賠償金，並自同年月2 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。茲聲明：被告應給付原告18,288元，及自95年3 月2日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；原告並願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告方面：

㈠被告占有系爭無塵廠房，係被告前於93年3 月1 日向嘉田公司承租系爭無塵廠房，雙方約定租金為每月12,192元、租賃期間二年，被告即就系爭嘉田與被告間租賃契約之契書用印並送交嘉田公司，雖嘉田公司迄未將該公司用印畢契約交付被告，惟自該日起，即由被告租用系爭無塵廠房，嘉田公司並於94年4 月20日與被告之晶泓玻璃協調會議（下稱系爭協調會議）中，同意自同年月1 日起將系爭嘉田與被告間租賃契約之租金減半，是被告與嘉田公司就系爭無塵廠房有定期租賃租約存在。

㈡詎嘉田公司竟於94年6 月30日，以臺北北門郵局第3095號存證信函，通知被告將於同年7 月31日終止租約；被告即於同年7 月26日，以湖口新工郵局000000-0號存證信函，為反對表示並表示將起訴求償。原告即以其係系爭無塵廠房所有權人為由提起本件訴訟，請求被告返還系爭無塵廠房並給付相當租金之損害賠償。

㈢原告與嘉田公司雖為獨立法人，惟董事長皆為乙○○，實際上關係企業，本件被告與嘉田公司就系爭無塵廠房，既已有系爭嘉田與被告間租賃契約存在，被告自非無權占有，嘉田公司違約提前終止系爭嘉田與被告間租賃契約，已使被告受有相當損害，更利用嘉田公司與原告為關係企業之關係，由原告提起本件訴訟，顯違背商業公平交易及誠信原則。爰聲明請求：駁回原告之訴，如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、本件原告主張之事實，業據原告提出系爭系爭建物登記謄本、系爭原告與嘉田間租賃契約三份、系爭補充協議書一份為證，而被告主張之事實，亦據被告提出94年4 月20日系爭協調會議會議紀錄一份、臺北北門郵局第3095號存證信函、湖口新工郵局000000-0號存證信函為證，並聲請傳喚證人蔡四山，另有原告及嘉田公司自92年11月起至95年1 月止之公司變更登記事項表、董事會議事錄在卷可查。是本件爭點厥在於系爭嘉田與被告間租賃契約是否成立生效？原告得否以系爭補充協議書為由，對被告為本件之請求？經查：

㈠按「當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」、「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」，民法第153 條第2 項、第421 條第1 項分別有明文規定。是就租賃契約之成立，當事人必須就租賃物及租金二項必要之點，為意思一致之表示，至於其他與租賃有關事項，究否係屬非必要之點，則應依事件性質認定，如無特別情事，即應認當事人間已成立租賃契約。復按「公司之經理人或清算人，股份有限公司之發起人、監察人、檢查人、重整人或重整監督人，在執行職務範圍內，亦為公司負責人。」、「經理人之職權，除章程規定外，並得依契約之訂定。經理人在公司章程或契約規定授權範圍內，有為公司管理事務及簽名之權。」，公司法第8 條、第31條亦分別定有明文。查以，本件被告提出為原告所不爭執之系爭協調會議會議紀錄，依記錄記載係由嘉田公司經理蘇元良、經理周瑞明、經理劉淑鶯、副經理蕭政棋、林有裕參加，並於「會議內容」明確記載以「C.合約：經雙方協調及蘇總同意：94.4.1起原房租減半／晶泓繼續負擔相關水電／耗材費用／電話費／清洗費，因與先前簽訂之合約內容有異，請總務將舊有合約完成修訂並送法務審核」等語，有系爭系爭協調會議會議紀錄一份在卷可稽，復據證人蔡四山於本院結證以「（問）相對人有無向嘉田租系爭廠房？（答）有。（問）情形如何？契約是否你處理？（答）是我處理。契約是由我代表嘉田公司與相對人的代表甲○○先生洽談，因雙方對條文內容有意見，所以雙方一直在協商，到我離職前，都沒有訂約。但雙方對應給付多少租金、租賃使用房間、租賃期間有暫定兩年等事項沒有爭議，就這部分先執行。有爭議部分為雙方應提供何服務、無塵室的潔淨程度，雙方有很多不同意見，在華宇的法務與相對人間一直相互退文，中間有很多版本。」、「（問）94年4 月20日的會議你是否已經離職？（答）是。（問）在你離職前本件最後狀況為何？（答）應該是由我接班的職務代理人蕭政棋繼續處理簽約的事情。」等語，此外，嘉田公司上開臺北北門郵局存證信函亦有終止系爭嘉田與被告間租賃契約等語，足認嘉田公司與被告就系爭無塵廠房租賃契約必要之點，已經意思一致，自堪信被告辯稱系爭嘉田與被告間租賃契約有效成立等情為真實。原告雖主張依公司法規定應由嘉田公司董事會同意系爭嘉田與被告間租賃契約、嘉田公司上開存證信函係因董事會不諳法律用語，為求速取回遭該公司經理人無權出租系爭無塵廠房，而誤用法律用語云云，惟查，原告及嘉田公司自92年11月起至95年1 月止之董事會議事錄，皆未有與本件有關之系爭原告與嘉田間租賃契約、系爭補充協議書、以及嘉田公司董事會決議向被告終止系爭嘉田與被告間租賃契約之董事會決議紀錄，是原告主張之事實，顯與上開證據證明之事實不符；又嘉田公司於94年4 月29日登記實收資本額達272,000,000 元，顯係有相當規模公司，原告主張係由不諳法律用語之董事會擬具寄發上開存證信函，而未經公司法務人員草擬送審，顯與常理有違，皆不足採信。

㈡按租賃契約乃特定當事人間所締結之契約，其債權債務關係，亦僅存在於該特定當事人間，而轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，縱令出租人同意轉租，次承租人與出租人間亦無直接之租賃關係可言。又次承租人之使用租賃物，乃因承租人轉租之結果，其權利自不得大於承租人，故定期租賃契約之承租人與第三人訂立不定期轉租契約者，苟出租人與承租人間於租期屆滿後未另定新約，自不能認次承租人尚得合法不定期繼續使用租賃物（最高法院83年台上字第1328號民事判決要旨參照）；若出租人已與原承租人終止租賃契約，出租人即得逕向次承租人請求返還（最高法院68年台上字第3691號判例意旨、民國44年7月26日最高法院民刑庭總會決議意旨參照）。經查，本件原告主張係系爭無塵廠房所有權人、已與嘉田公司就系爭原告與嘉田間租賃契約簽訂系爭補充協議書等情，業據原告提出上開建物謄本及契約書為證；被告雖以原告與嘉田公司為關係企業，董事長乙○○知悉系爭嘉田與被告間租賃契約等語置辯。查以，嘉田公司半數以上董事皆為原告公司董事，原告與被告符合公司法第369 條之3 規定之控制與從屬關係，固有原告及嘉田公司自92年11月起至95年1 月止之公司變更登記事項表在卷可證；而證人蔡四山雖亦於本院就其於嘉田公司任職間，就其業務職掌有關本件嘉田與被告間出租系爭無塵廠房供被告生產玻璃提供與嘉田之合作事宜，曾向嘉田公司董事長乙○○報告等情，結證綦詳並提出其部分私人留存週報底稿；另因被告係將系爭無塵廠房租金繳付予嘉田公司，是該租金收入應填載於嘉田公司財務報表及營業報告書，而該等報表及告書皆已經提交嘉田公司董事會通過等情，亦有嘉田公司董事會議事錄在卷可查。依上開事證，固難認原告主張嘉田公司董事長乙○○或原告公司全不知悉系爭嘉田與被告間租賃契約屬實；惟依現有事證，並無原告同意嘉田公司出租系爭無塵廠房與被告之證據，而公司法第6 章之1 關係企業並未就關係企業本件類似行為規範，是本件依現行法令規定，尚難對被告為有利之認定。是本件原告與嘉田公司既以系爭補充協議書終止原告與嘉田公司間關於系爭建物三樓廠部分之租賃契約，依上開規定，被告自不得以系爭嘉田與被告間租賃契約對抗原告。

㈢按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標準（最高法院92年度台上字第324 號民事判決要旨參照）；復按不當得利返還請求權與損害賠償請求權，法律上性質雖有未同，但二者訴訟上所據之事實如屬同一，則原告起訴時雖係基於侵權行為之法律關係，然在訴訟進行中於他造為時效之抗辯，亦不妨再基於不當得利之請求權而為主張（最高法院80年度台上字第2690號民事判決要旨參照）。查以，系爭嘉田與被告間租賃契約租金為按月以12,192元計算、被告自95年1 月18日起即未給付嘉田公司系爭無塵廠房租金、原告與嘉田公司係於同日合意終止系爭建物三樓廠區部分之租賃契約，被告係於同年3 月1 日將系爭無塵廠房遷讓返還原告完畢等情，既為被告所不爭執，應認被告自同年1 月18日起至同年3 月1 日起，因無權占有原告所有系爭無塵廠房，自受有相當租金之不當得利，且前經原告請求遲至同年3 月1 日始遷讓完畢，核與侵權行為要件相符，原告自得依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利暨損害賠償金；惟查，系爭無塵室租金既經嘉田公司94年4 月20日系爭協調會議同意減半，可認系爭無塵廠房因出租之實際收益，尚未達原告主張按月以12,192元計算之標準，是本件於計算原告因被告無權占有系爭無塵廠房，就被告所受利益抑或原告所受損害，皆未達按月以12,192元計算之標準，應以減半計算為宜。是本件原告得請求被告給付之金額應為9,144 元（計算式：18,288元÷2 ＝9,144 元），及自95年3 月2 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

㈣末按「本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者，不在此限。」、「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」、「債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在。」，民法第347 條、第349 條、第350 條第1 項分別定有明文。查以，租賃契約為有償契約，依上開規定，出租人自應擔保第三人對租賃物對承租人不得主張任何權利，此於轉租人與次承租人間，亦然。本件被告雖辯稱應由嘉田公司就其先違反系爭嘉田與被告間租賃契約約定，致被告受損害為賠償，惟嘉田公司並非本件當事人，亦無從依公司法相關企業規定為被告有利認定，是本件被告若認嘉田公司並無權期前終止系爭嘉田與被告間租賃契約，竟由原告提起本件訴訟終止系爭嘉田與被告間租賃契約，致受其有本件之損害，自應由被告另行向嘉田公司主張，附此敘明。

五、從而，原告本於不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告給付9,144 元，及自95年3 月2 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，核屬同法第389 條第1 項第3 款所定之判決，爰依職權宣告假執行，並依被告聲請定被告得如主文所示擔保金額而免為假執行。又法院應依職權宣告假執行者，本無庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係本於職權而宣告，自無庸對該聲請為准駁之裁判。本件原告假執行之聲請，就敗訴部分本屬無據，依前揭說明，茲不另為駁回之諭知，併此敘明。

六、結論：本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第385 條第1 項前段、第79條、第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項，判決如主文。