桃園簡易庭96年度桃小字第2075號

臺灣桃園地方法院小額民事判決　　　　96年度桃小字第2075號

原告

地王不動產投資顧問股份有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

丙○○

訴訟代理人

戊○○

被告

捷電開發科技股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

庚○○

　　　　　　己○○

　　　　　　乙○○

上列當事人間請求給付報酬事件，本院於中華民國96年10月9 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告於聲請核發支付命令時，請求被告給付新臺幣（下同）90,000元及自支付命令送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息；嗣於96年9 月13日本院審理時，變更其請求為被告應給付80,000元及自支付命令送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息，核原告上開所為，乃係減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，於法有據，應予准許。

二、原告主張：其於民國96年3 月28日受被告委託，於同年月29日居中帶看被告事先曾於原告網站勾選之適合地點，在原告帶看連同訴外人蕭寶興所有坐落於臺北縣三重市○○路○ 段87 巷8-1號廠房（下稱系爭廠房）在內共7 間廠房後，雙方即簽立客戶帶看確認表（下稱系爭帶看確認表），其上第2條第1 款約定：「二、服務費用：經地王不動產帶看，願於成交時支付服務費（未稅）：1.租期兩年以內（含兩年）服務費為半個月租金；租期兩年以上服務費為壹個月租金。」（下稱系爭約定）。詎被告與訴外人蕭寶興竟於同年4 月4日未經原告擅就系爭廠房以88,000元之代價訂立租賃契約，原告自得本於系爭約定請求被告給付服務費用80,000（其餘8,00 0元不為訴訟上之請求）及法定遲延利息等語，並聲明求為判決：被告應給付原告80,000元及自支付命令送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。

三、被告則以：㈠兩造並未成立任何仲介關係，被告職員乙○○乃係在看完系爭廠房後、應原告員工馬文芬之要求而於系爭帶看確認表上簽名，簽名前原告既未詳細告知其作用，亦未簽名用印，該份帶看確認表是否具有法律上之效力，實非無疑；㈡系爭廠房之租賃契約訂立未經原告任何居中說合，乃係被告總經理甲○○因偶然機會發現訴外人蕭寶興所張貼之廣告，雙方進而接洽成立；事後被告職員乙○○雖發現有疑，惟經向訴外人蕭寶興確認其未與原告簽訂任何仲介合約後，雙方始就系爭廠房訂立租約；㈢原告於96年3 月29日當天連續帶看7 間廠房，實為走馬看花，原告縱得請求仲介報酬，數額亦屬過高等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。

四、兩造不爭執之事實：

(一)原告以經營不動產仲介為業，被告於96年3 月29日曾受原告帶看訴外人蕭寶興所有之系爭廠房。

(二)被告先於96年3 月28日於原告架設網站上勾選適合被告經營之廠房並經原告篩選後，雙方經由傳真之方式，約定原告指派專人於隔日即96年3 月29日帶看廠房。

(三)兩造於96年3 月29日帶看於原告網站上所勾選之7 間廠房後，即於最後1 間廠房處簽立客戶帶看確認表，該確認表上並記載「二、服務費用：經地王不動產帶看，願於成交時支付服務費（未稅）：1.租期兩年以內（含兩年）服務費為半個月租金；租期兩年以上服務費為壹個月租金。」等語。

(四)系爭客戶帶看確認表乃係原告為與不特定客戶訂立同類契約之用所預先擬定之契約條款。

五、本件之爭點：原告主張被告因其提供之服務而與訴外人蕭寶興就系爭廠房訂立租賃契約，被告自應依系爭客戶帶看確認表之系爭約定給付服務費80,000元，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：

(一)原告主張依系爭約定請求被告給付報酬，有無理由？

(二)被告有無違反系爭約定之情形？

六、得心證之理由：

(一)原告主張依系爭約定請求被告給付報酬，有無理由？

⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1 定有明文。揆其立法意旨，應係著眼於交易資訊對等之維護與法律上弱者權益之保護，藉由審閱期間之規定，除使消費者於簽立定型化契約前得有機會詳閱全部條款之內容，俾其確實瞭解因該條款所生之各項權利義務關係外，並得就解釋或適用時尚有不明之條款，請求企業經營者再為說明，或係就不利於消費者之條款與企業經營者另行磋商。其次，就消費者於訂約前是否經企業經營者提供全部條款內容以供審閱一事，雙方如有爭執，有鑑於企業經營者於締約時本應有揭露交易資訊之義務（消費者保護法第4 、5 條規範意旨參照），自應由企業經營者證明其確已提供消費者相當時審閱期間、或雖為提供相當之審閱期間，但消費者於簽訂契約前已確實明白該定型化契約條款所生之權利義務關係。

⒉原告主張被告於上開時地受帶看系爭廠房並簽立客戶帶看確認表，並據其提出帶看確認表、傳真、存證信函等件為證，惟為被告所否認，並以前詞置辯，經查：

⑴觀諸兩造於96年3 月29日所簽立之客戶帶看確認表，其上固雖載有服務費用之收取、誠信原則之適用乃至於個人資料蒐集、當日帶看物件住址等資料，惟就系爭帶看確認表是否曾經被告帶回審閱、被告是否確實瞭解該條款約定意義一節，則完全付之闕如，相較於同一帶看確認表上針對「屋主」所為之帶看約定，乃係以粗體、加黑且字型較大於其他條款文字之特別提醒方式明載「★屋主簽認帶看紀錄前，確已詳閱並同意本欄之約定」等語，已徵原告確未充分向被告揭露有關服務費用收取標準之交易資訊。另觀之原告事後傳真予被告之內容，其於備註欄下方雖有「＊若蒙成交，租期二年以上服務報酬費用為壹個月月租金」之記載，然此充其量僅能證明原告於帶看完後曾向被告確認該日所看物件內容，並單方面向被告重申其服務報酬之收取標準，至存證信函亦至多僅係再次向被告表達給付服務報酬之意，均尚無從據此證明被告確已充分瞭解該等帶看確認書上之約定內容。

⑵其次，證人馬文芬於本院審理時到庭證稱：「（問）帶看確認表示於何時簽立？我係於96年3 月29日看完所有廠房後在最後一間廠房簽的，回公司後適當日下午，我即傳真被告當日所看之物件」等語（見本院96年10月9 日言詞辯論筆錄第3 頁），是以被告在96年3 月29日當天受帶看完所有廠房後、未有多加考慮之機會，亦無再與原告另行磋商，旋即簽下該份帶看確認表一情，洵堪認定。參之內政部於91年3 月13日以臺內中地字第0910083195號公告頒行之房屋委託租賃契約書範本，其乃開宗明義於範本之首明白宣示契約審閱期間至少為3 日，而本件租賃標的雖非房屋、委託人亦非出租人，然兩造間之帶看契約既同係以仲介租賃不動產為目的所訂定，核其性質與上開範本相似，自得予以類推適用。準此，原告以其預先所擬定之帶看確認表交予被告簽訂前，自應遵守上開至少3 日審閱期間之規定，使被告攜回審閱該條款之內容。惟經本院依職權搜尋原告公司網站並以勾選方式試列物件，於各該顯示網頁上俱未表明「如經帶看成交，需依何等標準給付服務報酬」之內容，有兩造所不爭執之網頁搜尋結果4 紙在卷可稽（見96年10月9 日言詞辯論筆錄第2 頁），且原告復已自承兩造間之帶看確認表係於帶看廠房完後當日旋即簽立（見96年8 月30日民事準備狀第1 、2 頁），足徵被告自96年3 月28日在原告網站上勾選物件開始，到隔日受原告帶看7 間廠房後簽立帶看確認表前，於此極短之交易期間內，均無從得知原告收取服務報酬之標準甚明，此外，原告復未能舉證證明被告於訂約前曾受原告告知相關收費標準，則被告辯稱其乃係應原告要求、在未經解說其作用之情形下即簽立系爭帶看確認表等語，應為可取；原告主張被告已受帶看系爭廠房並簽立客戶帶看確認表，被告自應系爭約定給付服務報酬80,000元云云，即非可採。

⑶至原告雖復主張：以帶看確認表之性質而言，上開審閱期間之規定而言並無意義云云。惟查，系爭帶看確認表之約定雖係用以防止被告規避給付原告報酬之義務而擅自承租系爭廠房，惟其既係原告身為企業經營者，為與不特定消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，縱其「用途」係為防止規避報酬之給付，仍無礙於其「本質」乃屬定型化契約條款之認定。而系爭帶看確認表既為定型化契約條款，自應受上開消費者保護法及各該相關法令之限制與規範，是以原告於被告簽立系爭帶看確認表前，仍應給與被告至少3日以上之上審閱期間，否則即有未盡充分揭露交易資訊義務之嫌。從而，原告主張系爭帶看確認表不需受審閱期間限制云云，即非可採。

⑷準此，被告所簽訂之帶看確認表既因違反消費者保護法第11條之1 審閱期間之規定，且該等條款之內容復未經被告所主張，則關於給付報酬數額之系爭約定即不足以構成兩造帶看契約之內容。從而，原告主張被告應依系爭約定給付報酬80,000 元 ，即為無理由，不應准許。

(二)被告有無違反系爭約定之情形？

⒈按帶看確認表之簽訂，乃係本於誠實信用原則，用以作為帶看人確有引導被帶看人帶看相關不動產之證明，並藉由約定被帶看人不得事後擅自私下成交，防止帶看報酬給付之規避，而屬正當之企業經營手段。查兩造間既於上開時日簽訂系爭帶看確認表，被告依約即負有不得未經原告而擅自就系爭廠房訂立租賃契約之義務，原告此部分之主張，即為可取。

⒉次按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬（最高法院58年臺上字第2929號判例可資參照）。據此反面以言，若被告非為避免報酬之支付，故意於租賃契約已處於準備完成、隨時可得簽訂之階段，拒絕原告所帶看系爭廠房之租賃契約訂定，而另由自己致力於相同內容契約之成立，即非違反兩造間之系爭約定。

⒊經查，證人蕭寶興於本院審理時已證稱：「（問）你有無與原告訂立合約請他幫你出租廠房？口頭上有約定，我們有約定原告不得在我的廠房上貼他們公司的廣告電話號碼，原告如果有在廠房上作廣告原告要用我的電話，……」等語（見本院96年9 月20日言詞辯論筆錄第2 頁），足見由系爭廠房所在之外觀，實無從判斷系爭廠房是否為原告所居間仲介甚明，是被告辯稱其乃係路經該處、因見證人蕭寶興於廠房外張貼出租告示其上並無原告名稱而主動向證人蕭寶興接洽等語，即非子虛；原告徒以被告於受帶看後最終仍與訴外人蕭寶興訂立租賃契約即率爾推論被告確有故意規避租約訂立之行為，尚非可取。參以證人馬文芬於本院審理時亦證稱：「（問）帶看完後有無又去遊說蕭先生出租廠房？沒有，我們必須客人有意願要租廠房我們才會去，因為被告當場沒有表示意願」等語（見同上筆錄第5 頁），核與被告辯稱其受帶看系爭廠房當時即表示空間太小相符，已見系爭廠房之租賃契約實尚未達到「準備完成而隨時可得簽訂」之階段。衡之兩造對被告於當日另有喜歡廠房一情於本院言詞辯論時復未有何爭執（見同上筆錄第6 頁），益徵原告雖曾引導被告帶看系爭廠房，惟被告因其利用空間與所原本規劃之廠房條件不符，始未成立租約，而非因故意規避給付服務報酬而拒絕簽立租約。此外，原告復未能舉證證明被告有何故意規避系爭廠房租賃契約成立之情形，則其主張被告有違反系爭約定而擅自訂約云云，即非可取。

七、綜上所述，原告違反定型化契約條款所規定之審閱期間，未賦予被告3 日以上之契約審閱權利，系爭約定有關報酬給付部分之內容即不生法律上之效力，而不足為兩造合意之內容；且被告雖負有不得與所受帶看之系爭廠房所有人擅自簽訂租賃契約之義務，惟被告既非於系爭廠房之租賃契約處於準備完成隨時可得簽訂之階段而故意拒絕，被告自未有違反系爭約定之情事。從而，原告基於系爭帶看確認表之系爭約定，訴請被告給付80,000元及法定遲延利息，即屬無據，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張陳述及攻擊防禦方法，於本院所為前揭判斷結果要不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。（本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額）