桃園簡易庭97年度桃簡字第1152號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　97年度桃簡字第1152號

原告

即反訴被告

丹比食品實業股份有限公司

法定代理人

乙○○

被告

即反訴原告

甲○○○

上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國97年10月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面訴之變更部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第7 款定有明文。查原告於訴狀送達被告後，將請求金額由新臺幣（下同）287,500 元最後更易為19萬7,672 元，屬訴之變更，核係減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，合於上揭法律規定，併此敘明。

乙、實體方面

壹、本訴部分

一、原告起訴主張：

㈠原告公司向被告承租門牌號碼為桃園縣桃園市○○路100 號1 樓（以下簡稱系爭房屋），約定每月租金為新台幣（下同）12萬5 千元，租賃期間自民國96年4 月20日起至99年4 月19日止，原告公司並於訂約時交付押租金60萬元予被告，嗣原告公司於97年5 月21日即告知被告因長期虧損，原告之門市店面將於同年月31日結束營業，並終止系爭房屋之租約，且於97年6 月3 日搬空，依兩造租賃契約第5 條及民法第263 條準用第259 條之規定，被告應於原告遷空、交還房屋後將前開押租金60萬元退還原告，經原告催討後仍未返還。另原告因前積欠97年3 月20日至同年6 月19日共三個月租金37萬5 千元未付，及5 月份電費27,328元，由被告代墊，經扣抵上開金額費用後，原告為此提起本訴，請求被告返還197,672 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。

㈡對被告抗辯之陳述：

⑴原告於97年5 月31日結束營業，6 月已不再營業，於6 月所為者僅為搬家，幾乎未使用電力，不可能產生14,582元之電費，此部分被告主張以6 月份電費抵銷原告請求金額，為無理由。

⑵又原告於97年5 月21日通知被告終止租約，並於6 月3 日即已遷出，故應扣抵之租金應至6 月19日為止，即包括3月20日至4 月19日、4 月20日至5 月19日及5 月20日至6月19日之三個月租金，是被告主張應扣抵4 個月未繳租金，實無理由。

⑶針對被告所謂回復原狀部分：被告所言招牌裝潢未拆除部份，原告已雇人處理完畢且將垃圾清運乾淨，被告本人當時在場監督。至地板及天花板輕鋼架損害部分，此乃長期使用所造成之損害，原告向被告承租系爭房屋達10餘年，，怎能期待房屋完美如新？即便鈞院認應由原告負責賠償回復原狀費用，亦不應如被告所言如此多之費用，蓋其損害僅有小部分。

二、被告則以：

㈠原告所簽發之發票日各為97年3 月20日、97年4 月20日、97年5 月20日、97年6 月20日，面額各12萬5 千元之租金支票4 紙，均提示後遭退票，故共積欠原告4 個月之租金500,000 元。又原告突於97年6 月1 日對外公告結束營業，並於97年6 月中旬將系爭房屋之生財設備自行拆除遷移，直至同年7 月9 日，被告始知原告積欠電費遭電力公司剪線斷電，不得已被告只得代原告繳納其積欠之電費5 月份27,328元、6 月份14,582元，及接電手續費249 元。

㈡又依系爭房屋租賃契約書第18條約定：「若承租人提前終止租約應賠償出租人1 個月租金125,000 元」，原告應給付被告125,000 元作為損害賠償；再依同租約第7 條規定，若承租人遷離他處，應無條件將房屋回復原狀。然查：原告遷移他處後，卻未回復原狀，造成系爭房屋之地磚因原告營業設備之管線拔除後毀壞，及天花板之輕鋼架天棚亦因原告搬遷而遭到破壞，共需支付房屋回復原狀之費用共412,500 元。故原告合計應給付被告⑴回復原狀費用412,500 元、⑵電費代墊費用42,159元、⑶四個月未付租金500,000 元、⑷一個月租金之損害賠償125,000元，合計1,079,659元。

㈢因之，經以上述金額與被告應返還之押租金共60萬元相抵銷後，被告即無需返還任何款項，爰請求駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本件兩造就下列事項均不爭執：㈠原告於十餘年前即向被告承租系爭房屋，然最近一份租賃契約係於96年4 月20日簽訂，約定租賃期間自96年4 月20日起至99年4 月19日止，租金約定每月12.5萬元，其於訂約時交付押租金60萬元，被告迄今均未返還上開押租金。㈡原告開立予被告之97年3 月20日、97年4 月20日、97年5 月20日、97年6 月20日、97年6 月30 日 之共5 張支票均遭退票，然原告係以發票日為97年6月30日之支票1 紙換回前述97年3 月20日退票支票。㈢被告確為原告代墊5 月份電費27,328元等事實。上開事項，業據原告提出房屋租賃契約書1 份，被告提出支票暨退票理由單各5 份、由原告繕具之換票聲明，及系爭房屋之電費用戶繳費記錄一紙等為證，是上開事項，自堪信為真實。

四、又原告主張其已終止租約並依約遷出系爭房屋，被告自應返還上開押租金之事實，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，即各得以其債務，與他方之債務，主張互相抵銷。是本件之爭點即係被告抗辯抵銷之項目是否為有理由，及被告得主張抵銷之金額究係若干，爰分述如下：

㈠原告欠繳租金部分：關於原告欠繳租金期數，原告主張其僅欠繳3 期即3 月20日至6 月19日，被告抗辯：原告以發票日97年3 月20日（後以97年6 月30日支票換回，然仍未兌現）、97年4 月20日、97年5 月20日、97年6 月20日之支票給付之租金均因支票遭退票未能兌領，因此原告積欠被告之租金為4 期云云。然查：本件租賃契約每期租金之給付係於每月20日繳付，舉例而言，即3 月20日繳納3 月20日至4 月19日之租金，此為兩造所不否認；至原告搬出系爭房屋之時間，原告謂6 月3 日，被告則謂6 月中旬，雖有不一，然兩造均同意原告於6 月20日起至下月19日之租期並未續租，則無二致，則原告既已主張終止租約，即無再支付6 月20日至7 月19日租金之義務，對此，被告亦於言詞辯論期日時表明原告所積欠之租金僅為3月20日至6 月19日三個月之租金明確（見97年10月30日言詞辯論筆錄第2 頁）。是此部份被告抗辯應以原告積欠4 期租金（500,000 元）抵銷返還押租金之債務，即非有理，應認欠繳租金之抵銷額度為3 期租金即375,000 元為當。因之，原告主張一節，應可採信。

㈡代繳電費及相關費用部分：關於5 月份被告為原告代墊5 月份電費27,328元一事，原告固不爭執，並同意以之抵銷。惟關於6 月份之電費14,582元，及因二月未付電費而遭斷電後，重新聲請接電之手續費249 元，原告均主張不應由其負擔，蓋其已於6 月3 日之前遷出系爭房屋，用電僅為搬家，並無大量使用電力云云。被告抗辯則以：該期電費計費期間係自5 月25日至6 月24日，原告係於6 月中旬才遷出，且其使用營業重電供應大型機具，所耗電力與電費數額自屬合理，並以原告搬遷出系爭房屋後之6 月25日至7 月24日計費期間電費僅1,885 元為證，足見6 月份之電費係因原告營業用電始有上萬元之數額。查：由被告所提出之台灣電力公司用戶收據及用戶繳費記錄可知，原告承租之期間（自96年6 月1 日至97年6 月2 日止之期間），各期徵收電費額均在2 萬餘至3 萬餘元之譜，而原告搬遷之後6 月25日至7 月24日計費期間電費確僅1,885 元，應認雙方爭執之5 月25日至6 月24日之計費期間，確係原告之營業用電，始致電費額度高達14,582元；又即便原告主張其搬遷時間為6 月3 日一事為真，在此之前之耗電應由原告負擔亦屬自明之理，且被告因原告遷出後，尚有裝潢未拆遷、地磚、輕鋼架天棚未修繕完畢，而仍未出租使用，有被告訴訟後歷來提出之現場照片多張在卷可稽，是應認非有第三人在系爭房屋用電，故6 月份（計費期間5 月25日至6 月24日）之電費14,582元，亦應由原告負擔。而系爭房屋因原告應負擔而未繳納兩個月電費，遭台灣電力公司斷電，被告聲請接電之手續費249 元，亦有收據一紙可證，自應由原告負擔。是被告抗辯返還押租金之債務應以5 月份電費27,328元、6 月份電費14,582元，及接電手續費249 元（共計42,159元）抵銷一節，即屬有理。

㈢租約未屆期提早遷出之損害賠償：查：兩造所定之租賃契約第18條確實訂明：「租賃期間內乙方（承租人）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（出租人）一個月租金，乙方絕無異議」，故被告主張亦應以此提前遷出之相當於1 個月租金之違約金抵銷返還押租金之數額，原告對此並無表示爭執，僅空言主張不應抵扣云云。按，該違約金條款約定之目的在於給予被告因租賃契約未屆期，即因承租人提前遷離，而租約終止，系爭房屋在回復原狀之時間內難以出租，及另覓承租人之緩衝期間內，給予被告相當於損害賠償額預定之違約金，以一個月之租金為限，是該違約金之約定尚屬合理。是被告依據上開違約金之規定主張抵銷125,000 元，自屬有理，原告空言主張不應抵扣云云，尚無可採。

㈣回復原狀之修繕費用：

⑴裝潢拆除部分：查系爭租賃契約第7 條約明：「契約期間乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議」，第9 條亦訂明：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」。被告雖以原告遷離後並未將系爭房屋之裝潢拆除，而主張以另雇工回復原狀之費用抵扣應返還之押租金一節。然查，本件訴訟進行中，原告即於97年10月15日派員至系爭房屋將原營業店面用之裝潢部分拆除，此為被告於本院97年10月30日言詞辯論時所自承屬實，是被告此部分主張即無理由，尚不足採。

⑵輕鋼架天棚修復部分：系爭房屋之輕鋼架天棚部分，於出租前早由被告裝設完成，對此原告並不爭執。然於97年6 月份遷出後至前述同年10月15日原告派員至現場清除裝潢後，原告均未就其遷出時所造成之天花板輕鋼架遭破壞之部分加以修復至出租時之狀態，此有被告提出之照片數幀在卷可證（見被證1 及本院97年10月30日言詞辯論筆錄後附之照片）。原告並自承輕鋼架恐係其遷出時拆冷氣時所破壞者（見本院97年10月30日言詞辯論筆錄第2 頁）。且由照片可知，該輕鋼架天棚受損部分，係部分隔板遭挖空，且內部管線及鋼架部分垂吊空中，顯非一般合理使用造成之自然折舊，而屬人為造成之破壞。是此部分本應由原告於租約終止時，負責修繕完成並回復原狀返還被告，就此被告主張所需費用為60,000元，並提出估價單一紙在卷可憑，應足採信，原告僅空言主張係屬長期使用之自然損害，被告所受損害尚小云云，又未提出其所認為合理之計算標準，自無可採。是被告抗辯應以此部分之修繕費用6 萬元抵銷一節，為有理由。

⑶地磚修復部分：系爭房屋之地板部分，地磚為原告承租後所加裝設，此為兩造所不爭執。然原告搬遷後，未就地板之洞孔及電線作修復及整理之動作，造成地磚缺損及電線外露，此有被告提出之照片在卷可稽（見被證1） ，且被告當庭表示原告前往拆除裝潢同時，亦曾拿地磚比對，但因色差太大，無法修補，須找尋國外進口地磚修補一節，原告亦無爭執（見同上筆錄）。依前述租賃契約之約定，原告承租時所裝設之地磚，自應由原告於租約終止後，負責回復地板原狀，若謂其留存之地磚，被告尚可使用，無須加以拆除，則地磚上之損害，亦應由原告負責修補。今原告既未拆除又未施工修補，被告主張依約應加以拆除並重新鋪設地磚，自有理由，此部分費用，被告主張地板拆除費用25,000元，重新鋪設地磚之泥作工程202,500 元，共計227,500 元並提出建城工程企業所出具工程估價單2 紙為據，自有理由。原告空言主張地板僅屬小洞，無需修補云云，就修補費用又未提出計價標準爭執，是其主張，洵不足採。

㈤綜上，本件原告訴請被告返還押租金，折抵前總額為600,000 元，因被告對原告亦負有種類相同、清償期業已屆至之債務即上述合計829,659 元（375,000+42,159+125,000+60,000+227,500=82 9,659） ，是被告主張抵銷，自生抵銷之效力，而經抵銷結果，原告已無剩餘金額得請求被告返還。

五、從而，原告主張被告應返還押租金共197,672 元，為無理由，應予駁回。

六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

貳、反訴部分：

一、反訴原告主張：

㈠因反訴被告承租反訴原告所有之系爭房屋，租賃期間自96年4 月20日至99年4 月19日，約明月租金為125,000 元，詎反訴被告所簽發之發票日各為97年3 月20日、97年4 月20日、97 年5月20日、97年6 月20日，面額各12萬5 千元之租金支票4 紙，均提示後遭退票，故共積欠4 個月之租金500,000元。又反訴被告突於97年6 月1 日對外公告結束營業，並於97 年6月中旬將系爭房屋之生財設備自行拆除遷移，直至同年7 月9 日，反訴原告始知反訴被告積欠電費遭電力公司剪線斷電，不得已反訴原告只得代反訴被告繳納其積欠之電費5 月份27,328元、6 月份14,582元，及接電手續費249 元，合計代繳費用42,159元。

㈡又依系爭房屋租賃契約書第18條約定：「租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方1 個月租金，乙方絕無異議」，因反訴被告提前遷離系爭房屋，反訴被告應給付反訴原告125,000 元作為損害賠償；再依同租約第7 條規定，若承租人遷離他處，應無條件將房屋回復原狀。然查：原告遷移他處後，裝潢未經拆除，屋內諸多破壞毀損，迭經反訴原告催告反訴被告應回復原狀，反訴被告卻置之不理，造成系爭房屋之地磚因原告營業設備之管線拔除後毀壞，及天花板之輕鋼架天棚亦因原告搬遷而遭到破壞，經反訴原告估價，裝潢及地板拆除清運費為150,000 元，而泥作工程、地磚及輕鋼架天棚為262,500 元，共需支付房屋回復原狀之費用共412,500 元。故原告合計應給付被告⑴回復原狀費用412,500 元、⑵電費代墊費用42,159元、⑶四個月未付租金500,000 元、⑷一個月租金之損害賠償125,000 元，合計反訴被告應給付反訴原告1,079,659 元。扣除應返還之押租金60萬元，反訴被告尚應給付479,659 元。因之請求反訴被告應給付反訴原告479,659 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之5 計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、反訴被告則以：㈠反訴被告於97年5 月31日結束營業，6 月已不再營業，於6 月僅為搬家，幾乎不用到電力，因此6 月份電力14,582元由反訴被告負擔顯不合理。㈡反訴被告於97年5 月21日通知反訴原告終止租約，應扣抵之租金同意扣抵至6 月19日，因此反訴被告尚積欠之租金應僅3 月20日至6月19日三期租金而已，反訴原告請求扣抵4 期，實無足採。

㈢至回復原狀部分，反訴原告所言招牌裝潢未拆除部分，反訴被告業已雇工處理完畢，且將垃圾清運乾淨。至於地板及天花板損害部分，實乃長期使用所自然造成之損害，反訴被告向反訴原告承租系爭房屋達十餘年，何能期待其完美如新？若認應由反訴被告負責賠償，則不應如被告所言如此高之費用，蓋其損害僅有小部分，反訴原告要求全部換新及清運垃圾之費用，實不合理。爰請求駁回反訴原告之訴及假執行之聲請。

三、經查，反訴原告主張反訴被告應賠償之金額僅於829,659 元之範圍為有理由，其餘請求則無可採，已如前述。上開金額詳言之即包括積欠租金3 期之375, 000元、電費代墊及相關費用42,159元、契約所定提前遷出之損害賠償125,000 元、輕鋼架天棚修復費用60, 000 元，及地板回復原狀費用227,500 元。而反訴被告對反訴原告亦負有種類相同、清償期業已屆至之債權60萬元，是經抵銷結果，反訴原告之請求於229,659 元之範圍內為有理由。

四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229 條第1 項定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率（即週年利率百分之5） 計算之遲延利息，民法第233 條第1 項、第203 條亦分別定有明文。而反訴原告已就本件請求起訴並送達訴狀，與催告有同一效力，則反訴被告迄未清償，即應自受催告時起負遲延責任，反訴原告並得請求依法定利率計算之利息。從而，反訴原告請求反訴被告給付229,659 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即97年9 月4 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，即屬有據，應予准許，逾此部分之請求，洵屬無據，應予駁回。

五、本件為關於財產權之訴訟，其標的之金額在50萬元以下，係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，法院為被告敗訴之判決時，應依職權宣告假執行。是就如主文第3 項所示反訴原告勝訴部分，應依職權宣告假執行，及酌定相當擔保金准許由反訴被告預供擔保後，得免為假執行。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。

參、本件事證已臻明確，兩造就本訴及反訴部分所為之其餘主張及攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

肆、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之反訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第436 條第2 項、第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項，判決如主文。