桃園簡易庭98年度桃簡字第1242號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　98年度桃簡字第1242號

原告

甲○○

訴訟代理人

許朝財律師

被告

新兆洲企業有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

乙○○

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國98年10月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國97年2 月15日簽訂房屋租賃契約，由被告承租原告所有坐落桃園縣八德市○○○段六五○之五地號土地上如附圖所示斜線部分之鐵皮房屋，租期自97年2 月15日起至98年2 月15日止，每月租金新臺幣（下同）50,000元，應於每月30日前繳納，並約定租期屆滿時，如不即時遷讓交還房屋，原告每月得向被告請求按照租金5 倍計算之違約金至遷讓完了之日止。且簽訂上開租約前，被告自94年4月15日起至95年2 月15日止，已積欠10月租金579,000 元。嗣租約期滿後，兩造間變更為不定期租賃（下稱系爭租約）。詎被告自97年10月起至98年7 月止，復再積欠10月租金500,000 元，加上被告先前已積欠之租金579,000 元，共計尚欠1,079,000 元。經原告於98年7 月31日以存證信函催告被告7 日內給付租金，否則終止租約不另通知，惟被告自98年8 月3 日收受存證信函後，仍分文未付，是兩造間之租賃關係已於98年8 月10日終止。為此，提起本件訴訟，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付所積欠之租金，暨自租約終止後按租金5 倍計算之違約金等語。並聲明如主文所示。

二、被告則以：不爭執原告所主張之事實，惟原告不願續租，被告一時間難以尋得其他處所，無法馬上搬遷等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、不爭執之事項：

(一)兩造於97年2 月15日簽訂房屋租賃契約，由被告承租原告所有坐落桃園縣八德市○○○段六五○之五地號土地上如附圖所示斜線部分之鐵皮房屋，租期自97年2 月15日起至98年2 月15日止，每月租金新臺幣50,000元。嗣租期屆滿後，變更為不定期租賃。

(二)被告共自94年4 月15日起至95年2 月15日止，及自97年10月起至98年7 月止，共計積欠租金1,079,000 元。原告於98 年7月31日以存證信函催告被告限期7 日內給付，逾期則終止租約，不另通知，該存證信函已於98年8 月3 日送達，惟被告仍未給付租金，是租約已終止。

四、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲延租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第421 條第1 項、第455 條及第440 條第1 項、第2 項前段分別定有明文。本件被告自97年10月起至98年7 月止，積欠10月租金，經原告以存證信函催告被告限期7 日內給付租金，逾期即終止租約，不另通知。該存證信函於98年8 月3 日送達，惟被告仍未給付租金，是租約應於98年8 月11日終止。則系爭租賃契約既經合法終止，被告自有依法負返還租賃物之義務，則原告請求被告應將系爭房屋遷讓返還，並請求給付所積欠之租金1,079,000 元，並自起訴狀繕本送達翌日即98年9 月17 日 起算之法定遲延利息，即為有據。

五、次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條、第252 條亦有明文。復按違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，最高法院亦著有79年台上字第1915號判例要旨可資參照。本件兩造間之租賃契約第6條 固約定若被告於租期屆滿後不交還房屋，則應按月支付租金5 倍計算之違約金，惟兩造既未就違約金之性質另為訂定，依法即應視為因不履行而生損害賠償之總額，亦即，性質上乃係屬於損害賠償總額預定性之違約金。則衡諸被告於租約終止後未能即時遷讓房屋，致使原告受有無從使用、收益系爭房屋，且無法預知狀況確定時間再行招租之損害，是本院於審酌一般客觀事實，社會經濟狀況及上開情事後，認本件約定之違約金仍屬過高，應予酌減至100,000 元始為適當。而系爭租賃契約既於98年8 月11日起終止，已如前述。審酌系爭租賃契約第4 條約定租金應於每月30日前繳納，原告自得請求被告自98年8 月11日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹拾萬元之違約金。逾此部分之請求，難認有理。

六、綜上所述，原告本於租賃之法律關係，請求被告應給付如主文第一項所示，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

七、本件係就民事訴訟法第427條第1項，適用簡易程序所為判決，依同法第389 條第1項第3款之規定，應就被告敗訴之部分，依職權宣告假執行。至原告敗訴之部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。