桃園簡易庭98年度桃簡字第163號

• 裁判案由: 給付租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 桃園簡易庭
• 裁判日期: 98 年 07 月 14 日
• 法官: 黃立昌
• 法定代理人: 丙○○
• 原告: 乙○○
• 被告: 德新科技股份有限公司法人、甲○○

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　 98年度桃簡字第163號原　　　告　　乙○○
訴訟代理人　　韓邦財律師
魏釷沛律師
被　　　告　　德新科技股份有限公司
法定代理人　　丙○○
被　告　兼　　甲○○
訴訟代理人
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於中華民國98年7 月1
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣肆拾捌萬零伍佰元，及其中新臺幣壹拾柒萬參仟元，自民國九十七年年十一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣肆拾捌萬零伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告以兩造間，就坐落於桃園縣蘆竹鄉○○路○ 段231 號4 樓房屋（下稱系爭房屋）之租賃契約終
止之同一基礎事實，原起訴請求被告連帶給付積欠租金及契約終止後相當於租金之不當得利共新臺幣（下同）462,000
元以及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，嗣以契約終止後，被告無權占有系爭房屋，追加起訴，並追加第二項聲明為請求被告德新科技股份有限公司（下稱被告德新公司）應將系爭房屋騰空返還原告，並自民國97年12月1 日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告42,000元。嗣原告又將第二項聲明變更為請求被告德新公司與被告甲○○應將系爭房屋騰空返還原告，並自民國97年12月1 日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告42,000元。揆諸前揭規定，於法尚無不合，合先敘明。
二、原告主張：
㈠被告德新公司於民國95年12月1 日向原告承租系爭房屋，雙方約定租金為每月42,000元，押租金為100, 000元，當月租金須於每月一日給付，租賃期間則自民國95年12月1 日起至98年11月30日止，租期屆滿未經原告同意續租時，被告即應屋遷讓返還系爭房屋，而被告甲○○則為被告德新公司之連帶保證人，與而原告簽訂租約（下稱本件租約）。詎被告德新公司自至97年1 月起迄今均未給付租金，惟經原告催討，經藉詞拖延不付，原告於97年7 月15日以存證信函終止本件租約，惟被告繼續故意共同無權使用使用系爭不動產，侵害原告就系爭不動產之所有權，造成原告受有相當於每月租金42,000元之損害。為此爰依兩造間之本件租約、連帶保證、依民法第767 條所有物返還請求權、第455 條租賃物返還請求權、第185 條共同侵權行為及第179 條不當得利，訴請被告連帶給付自97年1 月起至同年7 月15日止欠繳之租金合計273,000 元，及同年7 月1 日起至同年11月止相當於租金利益之損害計189,000 元，兩者共計462,000 元，及加付法定遲延利息，並返還原告所有之上開房屋等語，並聲明求為判決：⒈被告德新科技股份有限公司與被告甲○○應連帶給付原告乙○○新台幣462,000 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按週年利率5%計算之法定利息。⒉被告德新科技股份有限公司與被告甲○○應將系爭房屋騰空返還原告，並自民國97年12月1 日起至騰空返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告新台幣42,000元。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈依97年3 月8 日之友澤公司股東會決議內容（見本院卷第頁原證六），並未有原告同意以其對被告德新公司之租金債權，扣抵原告投資友澤公司之股款之情事。且依友澤公司於96年10月24日之登記資料顯示友澤公司之股款早已全數收足（見本院卷第133 頁原證七）。
⒉基於債之相對性，原告投資友澤生物科技股份有限公司（下稱友澤公司）之事與被告德新公司與原告間之系爭房屋租約無關。且德新公司並未因友澤公司新設而消滅或解散清算，足見友澤公司並無繼受被告德新公司之法人格，故友澤公司無由概括承受被告德新公司之租金或租賃契約關係。退萬步言，即便友澤公司對原告有債權存在，亦與德新公司無涉，被告德新公司不得以友澤公司對原告有債權為由拒付租金。
⒊就被告抗辯原告阻止其搬遷置於系爭不動產之物云云，純係誤會一場。事實上，原告係依民法第445 條第1 項之規定，就被告所積欠之租金行使留置權，在被告德新公司依民法第448 條提出擔保前，原告占有該物均於法有據。
⒋就被告抗辯電梯不能使用或不能自由進出系爭不動產情事，原告否認之。退萬步言，即便被告果舉出有不能自由進出系爭不動產之例證，亦只能推定由該時間點以後發生有不能進出之情事，不能證明在該時間點之前有不能進出之情事。
三、被告則以下述，資為抗辯：
㈠被告德新公司前因原廠房租約到期，於95年4 月覓得系爭房屋，然當時系爭房屋尚未完工，惟原告保證可合法取得公司登記證、工廠登記證及營利事業登記證，故於95年6 月時即開始交付訂金，原告並約定於同年8 月底前可交付使用，然至同年10月系爭房屋仍未完工，至於同月20日，在取得原告之同意下，先將外圍局部隔間並交付系爭房屋租賃之保證金100,000 元後，於同年月31日將設備遷入，並於同年12月31日與原告簽訂本件租約，開始繳付租金。
㈡然系爭房屋因原告實施拓建工程，至96年5 月才真正交付被告德新公司使用，且至96年7 月間才全部完工，惟因施工中造成之污染，使被告德新公司之設備無法使用，期間7 個月之租金被告仍照常給付。而原告進行拓建工程並未變更建築物使用建造，致有部分為違章建築。
㈢原告於96年3 月14日、15日分別交付被告甲○○支票2 只，面額分別為700,000 元及800,000 元，希望入股被告事業，並表示應設立新公司以與被告德新公司切割，而被告德新公司之董事會決議後同意原告之建議，並辦理增資及成立新公司（即友澤公司），並接收被告德新公司之生產技術及設備。故被告德新公司與原告間之本件租約，業因友澤公司承接被告德新公司業務而失效。友澤公司之資本額中，包含其他被告德新公司股東技術移轉作價股份10,500,000元，以及原告認募之股金4,500,000 元，詎友澤公司於96年10月成立後，原告拒不將所認股之資金匯入，致影響公司營運，而於97年2 月23日友澤公司之股東會時，友澤公司監察人對原告提問資金未到位時之租金問題，原告即表示不用支付，友澤公司董事會因此做成「資金未到位期間的租金不用支付」之臨時決議，並經原告同意，故友澤公司即暫停支付租金。
㈣惟友澤公司經營產品為行政院衛生署特許項目，必須先取得地方政府衛生局藥政單位的籌設許可，才能申請設立公司登記，公司登記後又須地方政府衛生局藥政單位會勘工廠，經核准後始能取得工廠登記證，最後才能辦理營利事業登記證，以及申辦勞健保等業務，系爭房屋屬C2廠房，僅能從事機械或金屬等製造加工業別使用，以致友澤公司無法取得工廠登記。友澤公司股東會遂於97年5 月間向原告提出遷廠提案，但為原告所拒絕，並拒絕參加97年6 月間召開之臨時股東會，原告遂於97年7 月16日以存證信函通知被告德新公司，終止本件租約，並於97年7 月22日移除友澤公司使用電梯權限，致使友澤公司不能使用電梯而營運停擺。原告並於97年10月8 日以暴力攻擊被告甲○○，致被告甲○○受有2 顆門牙斷裂、嘴唇內側撕裂傷（縫3 針）、頭顱左側局部瘀血、臉部及手肘等多處挫傷（桃園地方法院檢察署97年他字第2360號歲股另案處理中），詎原告更於98年2 月春節過後，私自破壞友澤公司門鎖侵入並更換門鎖，使置於系爭房屋之設備無從進行保養。再者，原告尚侵占友澤公司營運資金尚未歸還，其金額遠超過原告本件請求之金額，原告並無留置設備之權利。
㈤並聲明：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事實：
㈠被告德新公司於民國95年12月1 日與原告簽訂原證三之系爭房屋租約（見本院卷第10頁至第14頁），並以被告甲○○為德新公司之連帶保證人。
㈡友澤生物科技股份有限公司（下稱友澤公司）於96年10月24日為設立登記，被告甲○○與原告均為友澤公司股東，友澤公司97年3 月8 日股東臨時會議討論事項第2 點，關於友澤公司與德新公司資金往來情況，友澤公司仍編列97年3 月份至9 月份之租金294,000 元支付予德新公司（見本院卷第45至第49頁，以及第132 頁原證六）。
㈢原告先於97年6 月26日底桃園府前郵局第1114號存證信函（見本院卷第15頁、第16頁原證四）催告被告二人於10日內，給付97年1 月份至6 月份之租金252,000 元，嗣原告又於97年7 月15日以桃園府前郵局第1250號存證信函（見本院卷第106 頁、第107 頁原證五），通知被告二人，終止系爭房屋租約。被告德新公司則於97年7 月21日以蘆竹郵局第667 號存證信函，通知原告及友澤公司，本件租約於96年10月份失效，系爭房屋之使用權及帳務自96年10月份起歸屬於友澤公司（見本院卷第50至第54頁）。
㈣系爭房屋已辦理保存登記部分之面積為223.23平方公尺，未辦保存登記部分之面積為73.05 平方公尺，兩者合計296.28平方公尺，原告於98年2 月23日更換大門門鎖，被告無法進出，進出由原告控管，系爭房屋內無被告德新公司之員工，其所置放之機器設備、辦公傢俱，均為被告德新公司所有，尚未轉入友澤公司帳下（見本院卷第172 頁勘驗筆錄）。
五、是本件爭點在於：
㈠友澤公司於96年10月24日成立後，友澤公司是否已承擔被告德新公司於本件租約之法律地位？亦即被告德新公司是否仍有給付租金之義務？
㈡如原告與被告德新公司間之本件租約仍有效存在，則原告於97年7 月15日終止本件租約是否合法？
㈢如原告合法終止本件租約，則系爭房屋於租約終止後，係由何人所占有，亦即應由何人對原告負返還相當於不當得利之租金及其金額？
六、得心證之理由：
㈠友澤公司成立後，並未承擔被告德新公司於本件租約之法律地位，被告德新公司仍有給付原告租金之義務；原告終止本件租約係合法，被告德新公司應給付97年1 月份至97年7 月15日終止日之租金：
⒈按就他人之財產或營業概括承受其資產及負債者，因對於債權人為承受之通知或公告，而生承擔債務之效力。民法第305 條第1 項定有應向債權人為通知之要式規定。又第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務於契約成立時，移轉於該第三人。第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力。民法第300 條、第301 條固分別定有明文。
⒉惟查，友澤公司成立後，並未就被告德新公司之財產或營業概括承受其資產及負債者，而向原告為任何通知或公告，是友澤公司並未概括承受被告德新公司之財產或營業，應堪認定。次查，就友澤公司承擔被告德新公司於系爭房屋租約之法律地位乙節，被告並未舉出友澤公司與原告訂立債務承擔契約，或友澤公司與被告訂立債務承擔契約，而經原告承認之證明，是友澤公司並未承擔被告德新公司之於本件租約之權利、義務，亦堪認定。再查，友澤公司於成立後，遲至97年3 月8 日股東臨時會議，尚有編列支付97年3 月份至9 月份之租金294,000 元予德新公司之議題，為兩造所不爭，以及本院98年6 月4 日現場履勘時，被告亦承認置於系爭房屋內之設備、傢俱均為被告德新公司所有，尚未轉入友澤公司帳下，此亦為原告所不爭執；自租金給付流程以觀，係友澤公司支付租金予被告德新公司，再由被告德新公司依本件租約支付予原告，是仍由被告德新公司向原告承租後，再轉供友澤公司使用，並由友澤公司依其與德新公司間內部關係，支付租金予德新公司；此再從系爭房屋均置放被告德新公司所有之設備、傢俱以觀，系爭房屋仍由德新公司所直接占有；是系爭房屋租約乃存在於原告與被告德新公司間之事實，堪可認定。被告抗辯本件租約於友澤公司成立後自動失效云云，並無可採。被告德新公司仍有依系爭房屋租月給付原告租金之義務。
⒊次按，承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第439 條、第229 條第1 項第440 條第1 項、第2 項分別定有明文。
⒋經查，兩造既於本件租約第4 條約定，租金應於每月1 日前繳納，每次應繳納1 個月份，則依前揭規定，被告德新公司即有按月於當月1 日給付系爭房屋租金42,000元之義務；次查，原告主張被告德新公司自97年1 月1 日起，即均未繳納任何租金，亦為被告於言詞辯論期日所不爭執，依民事訴訟法第280 條第1 項前段規定，應視同自認，則被告遲付租金之總額，已達二個月以上之租額，又經原告於97年6 月26日以桃園府前郵局第1114號存證信函催告於10日內，給付97年1 月份至6 月份之租金252,000 元，而未為給付，則原告於97年7 月15日以桃園府前郵局第1250號存證信函，通知被告終止本件租約，於法即無不合。
⒌惟按，押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。經查，兩造本件租約第5 條既已明定，被告德新公司應於訂約時交於原告100,000 元作為押租保證金，兩造復對押租保證金是否已交付之事實，未為爭執，則該押租保證金已於簽約時交付之事實，應堪予認定。參照前揭見解，則本件租約終止時，該押租保證金應發生抵充租金之效果。從而，經抵充上開押租保證金100,000 後，原告請求被告德新公司給付97年1 月份至97年7 月15日終止日止之租金，於173,000 元之範圍內，即屬有據。
㈡系爭房屋於租約終止後，至98年2 月23日止，仍為德新公司所占有使用，此期間應由德新公司返還相當於不當得利之租金予原告：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條定有明文。次按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有不動產所得之利益，參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨，原則上應以相當於該不動產之租金額為限。
⒉經查，系爭房屋乃由被告德新公司所直接占有之事實，已如前述，惟原告業於98年2 月23日更換系爭房屋之大門門鎖，致被告無法進出，進出均由原告控管，系爭房屋內並無被告德新公司之員工等情，業為兩造所不爭，是堪信自98年2 月23日起，系爭房屋內雖置有被告德新公司之財物，惟其已改由原告所占有，此由原告對被告德新公司遺置於系爭房屋內之動產主張留置權而自明。是被告德新公司於本件租約終止後，至98年2 月23日間仍占有系爭房屋，因而受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，揆諸前揭規定，應返還其所受之利益於原告，參以系爭房屋於本件租約終止前，每月租金為42,000元，則原告主張被告於97年7 月16日起至97年11月30日止，應返還原告之不當得利為189,000 元；被告自97年12月1 日起至98年2 月23日止，應返還原告之不當得利為118,500 元。
⒊至被告抗辯原告於97年7 月22日移除友澤公司使用電梯權限，致使友澤公司不能使用電梯而營運停擺云云，既為原告所否認，被告亦未舉證以實其說，其空言所辯，並無可採。
㈢關於遲延利息之請求：
⒈按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。
⒉經查，上開被告德新公司與被告甲○○應連帶給付原告97年1 月份至97年7 月15日終止日止之每月租金，於各該月每月1 日界給付期限即已屆滿，是原告主張被告二人就上開積欠租金173,000 元，應給付原告自起訴狀繕本送達被告翌日（即97年11月15日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，揆諸前揭規定，則屬有據。
⒊次查，就上開被告應返還原告，自97年7 月16日起，至97年11月30日止之不當得利189,000 元部分，兩造間並未約定有給付期限，原告並未載於起訴狀內，復遲至98年3 月31日始載於「訴之變更暨辯論意旨狀」內，然並未提出於何時送達於被告二人之證據，不能生催告之效果，揆諸前揭規定，被告自不負遲延責任，則原告主張就此部分，被告應給付原告自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即無所據，應予駁回。
㈣關於返還系爭房屋之請求：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。次按，租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法767 條前段、第450 條第1 項、第455 條固分別定有明文。惟按，因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務。民法第225 條第1 項亦定有明文。
⒉經查，系爭房屋既於98年2 月23日由原告換鎖，致被告無法進出，而由原告控管取得占有，則被告德新公司已非系爭房屋之現占有人，原告依民法767 條規定請求其返還，即無理由；又被告係因可歸責於原告之因素，無從返還系爭房屋，揆諸前揭規定，其已免返還義務，則原告請求其返還系爭房屋，亦無理由。
㈤又原告主張被告德新公司未返還房屋構成侵權行為部分，原告既未就被告德新公司有何故意與過失，而侵害其權利為主張，復未提出證據以證明，其主張即無可採。
㈥另按保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付責任者而言，此觀之民法第272 條規定連帶債務之文義甚明。最高法院著有45年臺上字第1426號著有判例可資參照。被告甲○○依本件租約約定為被告德新公司之連帶保證人，有本件租約1 紙在卷可憑，則原告併請求被告甲○○就被告德新公司上開積欠之租金、遲延利息、相當租金之不當得利負連帶給付責任，洵屬有據。
七、從而，原告請求被告連帶給付積欠租金173,000 元，及自97年11月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，以及自97年7 月16日起，至98年2 月23日止，應返還原告之不當得利307,500 元（189,000 +118,500=307,500），為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
八、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第1 項，適用簡易程序所為被告敗訴判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行；另依同法第392 條第2項 之規定，依職權酌定相當之擔保金額，准被告預供擔保免為假執行。至原告敗訴之部分，其假執行之聲請為預其勝訴時，促請本院職權發動之注意，爰不另予駁回，附此說明。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。中　　華　　民　　國　　98　　年　　7 　　月　　14　　日桃園簡易庭 法 官 黃立昌
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　7 　　月　　14　　日書記官 龍明珠