桃園簡易庭99年度桃簡字第470號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　 99年度桃簡字第470號

原告

開明物業管理有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

乙○○

被告

生活家社區管理委員會

被告

特別代理人 甲○○

訴訟代理人

丁○○

上列當事人間給付違約金等事件，本院於民國99年9 月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人或其法定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第五十一條第一項定有明文。查被告之法定代理人原為丁○○，然因其已分別於民國96年4月至97年4月、97年4 月至98年12月擔任被告第八屆及第九屆主任委員，竟又於98年12月7 日再次當選為第十屆主任委員，顯與公寓大廈管理條例第二十九條第三項所規定，主任委員連選得連任一次之規定有悖，是其已無法代表被告進行本件訴訟訟，惟被告於99年4月7日召開管理委員會欲選任新任主任委員時，因無適當人選而未重新選任，為避免被告因無法定代理人將使之受損害，原告乃向本院聲請為被告選任特別代理人，經本院認其聲請有理由，於99年7 月16日裁定准許並指定甲○○擔任被告本件訴訟之特別代理人，先此敘明。

二、原告主張：原告接受被告委託，簽定「生活家社區綜合管理服務契約書」（下稱管理服務契約），代為管理「生活家社區」，合約所載服務期間為自民國97年5月1日起至98年12月31日止，惟原告於98年11月6日下午2時許主動拜訪被告當時之主任委員丁○○表明希望續約之意時，丁○○要求原告製作二份年度新約，然被告突於98年11月9 日具函告知原告，單方面將於98年12月10日提前解約終止服務，故原告公司負責人與證人即原告公司之業務經理李罄灝即主動聯絡拜託丁○○，丁○○表示多數委員有意見，身為主委盡力協調，只有如此等語。為此爰依民法第一百八十四條第一項之規定及契約第十一條之約定，請求被告給付提前終止合約時，應賠償他方二個月之服務費用。並聲明：（一）被告應給付原告承攬合約違約金二個月二十一萬元（每月管理服務費為十萬零五千元）並自違約日之翌日起，即98年12月11日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。（二）前項判決請准供擔保宣告假執行。

三、被告則以：因原告公司負責人於98年10月4 日下午某時擅自至被告社區撕毀公告，造成被告社區住戶反彈，且因被告將契約書遺失，故曾要求原告提供兩造間之契約，然因原告公司亦宣稱合約書已經遺失，故其與證人即原告公司業務經理李罄灝協調合約終止事宜後，同意合約於98年11月30日期滿，惟因被告之住戶大會需於98年12月6 日才能召開，為免有空窗期，故原告同意於98年12月10日始自被告社區撤哨等語。並聲明：如主文第一項所示。

四、得心證之理由：

（一）原告主張兩造間簽訂有管理服務契約，且該合約業於98年12月10日終止等情，業經證人李罄灝於本院99年4月6日調查時證述明確，並有原告提出之管理服務契約、被告出具之終止函文在卷可稽，復為被告所不爭執，堪信為真。

（二）惟依證人李罄灝於本院99年4月6日調查時證稱：98年11月6 日被告會要求提出合約正本是因為那時到合約到期，因為要換約，所以需要確切時間，所以被告要求我們提出合約正本，我們就回公司去找。收到函文後我們公司就積極去找合約，但因為一時之間找不到，後來在98年11月12日找到等語，佐以原告提出欲與被告簽訂之「生活家社區合約書」第三條第一項就契約有效期間係約定：「本契約自民國98年12月1日0時起」，與該契約書末頁之日期為「98年11月5 日」，並衡諸常情，原告欲與被告續約時，新契約之生效時間會接續原契約終止日，以免服務有所中斷等情綜合觀之，顯見被告所辯兩造於98年11月6 日洽談續約事宜時，因兩造均找不到原契約而就原契約之終止日期合意約定為98年11月30日乙節，應堪採信。至證人李罄灝雖於本院調查時證稱：沒有與被告達成合意說何時終止契約云云，因與上開「生活家社區合約書」之內容不符，且亦顯然悖離常情，是其此部分證詞自不足以作為有利於原告之認定。

（三）按兩造間所簽訂之管理服務契約第十一條第一項固約定：「甲（即被告）、乙（即原告）雙方於本約有效期間內，得於一個月前以書面通知他方後，提前終止本約並應賠償他方貳個月之服務費用。」究其真意係指兩造間如有一方片面於合約有效期間內，任意終止契約時，始負有給付相當於二個月服務費用之違約金義務，則如兩造合意提前終止合約時，因與該條約定尚有未合，自無適用該條款之餘地。查本件兩造已合意管理服務契約於98年11月30日終止，已如前述，故原告主張依前揭契約第十一條第一項約定，請求被告賠償二個月服務費用之違約金等語，即無足採。另被告雖恐在98年12月6 日住戶大會召開前，保全服務會有空窗期，而情商原告於98年12月10日始自被告社區撤哨，惟無礙於兩造前開合意之效力，附此敘明。

（四）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法第一百八十四條第一項前段、第二項前段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。因之，主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任（最高法院四十八年度臺上字第八八七號判例要旨參照）。查原告主張被告提前終止兩造間管理服務契約之行為，應依民法第一百八十四條第一項前段及第二項負賠償責任。惟原告對被告終止合約之行為，究竟有何故意或過失不法侵害其權利，或有違反何項保護他人之法律，而應對其負賠償責任，均未具體說明並舉證以實其說，故其空言主張被告應負侵權行為責任即難謂有理由。

五、綜上所述，原告之主張既無理由，應予駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，而無調查之必要，毋庸再予論述，併此敘明。

七、據上論結，原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條，判決如主文。