桃園簡易庭99年度桃簡字第721號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　 99年度桃簡字第721號

原告

捷泰不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

林翰榕律師

被告

甲○○

訴訟代理人

許明桐律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國99年7 月1 日言詞辯論終結，爰判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠被告於民國98年11月15日與原告簽訂不動產委託銷售契約（下稱系爭契約），委託原告代為出售門牌號碼為桃園縣大溪鎮○○路2-1 號房屋及其基地（87年整編門牌前為桃園縣大溪鎮○○路4 號，下稱系爭房地），委託金額原為新臺幣（下同）1680萬元，後變更為1350萬元，委託期間自98年11月15日至99年3 月30日止。嗣原告於上開期間與訴外人李文章簽立不動產買賣斡旋/ 承諾契約書（下稱A 斡旋書），由李文章以1,160 萬元購買系爭房地（賣方即被告實得1,150 萬元，由賣方支付10萬元為仲介費）。惟因被告於99年1 月22日得知訴外人蔡清坡另與原告簽立不動產買賣斡旋/ 承諾契約書（下稱B 斡旋書），並出價1,300 萬元後，致被告與李文章之買賣契約未成立。

㈡又蔡清坡知悉系爭房地為兇宅後即不願購買，被告乃於99年1 月24日與原告簽立契約內容變更合意書，將賣價降為1,250 萬元（下稱A 變更合意書）。而李文章亦於99年1 月31日變更承買價金為1,250 萬元，並予原告訂立A 變更合意書（下稱B 變更合意書），另附加買方不需另負擔仲介費作為條件，則此條件與被告變更後之委託出售價格相符，原告自得依系爭契約第8 條第1 項之規定，代為受領買方之意思表示，並對買方為承諾之意思表示，是本件被告與李文章間在委託期間內，就系爭房地已達成買賣價金1,250 萬元之合意，買賣契約應屬成立，原告依系爭契約第8 條第5 項之約定，得向被告請求給付總價4%之服務報酬。

㈢被告固辯稱因蔡清坡出價1,300 萬元，原告未依系爭契約第7 條之規定通知被告，致被告喪失較優之買賣價金云云。惟查，原告接受被告委託後，即進行屋況調查並向鄰居查探，經查證結果，系爭房地於數年前因不明原因發生火災，並致人死於屋內，被告卻於不動產標的現況說明書第24項勾選為「否」。蔡清坡知悉上情後，即表示不願購買，原告始未將蔡清坡出價1,300 萬元之事通知被告。且依常情觀之，是否為凶宅乃買受人購屋考量之因素之一，是系爭房地之性質是否為兇宅，在交易上確屬重要，蔡清坡非因本身過失，依民法第88條、114 條第1 項，本得依法撤銷系爭房地買賣契約之意思表示。

㈣另被告辯稱原告故意欺騙及隱瞞較有利之交易條件，故無須履行給付報酬之義務，且主張撤銷於99 年1月24日所簽立之「契約內容變更合意書」之意思表示云云，然依舉證責任分配法則，被告應證明原告確有故意欺騙、隱匿之情，且使被告因此陷於錯誤而與原告合意變更契約內容。惟被告對其主張未能提出相關證明可佐，且被告所辯非屬事實，顯為不欲給付原告服務報酬之卸責之詞。爰依系爭契約第5 條、第8條第2 項、第5 項之約定提起本訴。並聲明：被告應給付原告50萬元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按法定利率百分之5 計算之利息。

二、被告則以：

㈠兩造於98年11月15日簽立系爭契約，並同時簽立契約內容變更合意書，由被告委託原告系爭房地買賣事宜，委銷價為1,350 萬元，委託期間自是日起至99年3 月30日止。嗣訴外人蔡清坡與原告於99年1 月22日簽立B 斡旋書，承購價為1,300 萬元，委託期間至同年月31日止，並交付斡旋金支票20萬元。又99年1 月24日兩造簽立A 變更合意書，約定系爭房地委銷價為1,250 萬元，委託期間則與系爭契約同。末於99年1 月31日李文章與原告簽立就A 斡旋書及契約內容變更合意書，承購價則為1,250 萬元，委託期間至99年3 月5 日止。惟按兩造所簽系爭契約第7 條第5 項規定：「如買方簽立『要約書』，乙方（即原告）應於24小時內將該要約書轉交甲方（即被告），不得隱瞞或扣留。」，蔡清坡既於99年1 月22 日 出價1,300 萬元，並交付斡旋金20萬元，原告即應依上揭訊息誠實告知被告，詎原告非但不告知，更以被告開價過高，不易成交等語欺騙被告，勸說被告降低委銷價至1,250 萬元，並以此欺罔手段令被告簽立A 變更合意書。若原告能據實告知，被告至多降價為1,300 萬元，不可能再減至1,250 萬元，則被告所簽之A 變更合意書，顯係受原告詐欺所為。是被告於99年5 月18日就A 變更合意書依民法第92條以受原告詐欺為由為撤銷意思表示之通知；另於99年6 月15日依民法第88條第1 項以「若知其事情即不為意思表示」為由，經辯論意旨狀向原告為撤銷A 變更合意書之意思表示。

㈡又A 變更合意書既經撤銷，被告之委銷價即回復至98年11月15日之1,350 萬元，則蔡清坡或李文章之出價均未符合被告之委託條件，原告依系爭契約第8 條規定向被告請求給付服務報酬即無理由。另本件蔡清坡既於99年1 月22日出價1,300 萬元，並交付斡旋金20萬元，原告本應依上揭規定據實告知被告，詎原告竟隱匿該訊息，以欺罔手段使被告降價至1,250 萬元，則依民法第567 條第1 項前段規定：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。」、第571 條：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」等規定，原告之請求亦屬無據。

㈢末系爭房地係被告自法院拍賣購得，被告並不知悉系爭房屋曾發生凶案之情，且由蔡清坡於99年1 月31日才受告知系爭房地曾發生火災，惟原告卻於同年月24日即先要求被告以1,250 萬元售出，可見原告蓄意隱瞞前1,300 萬元之出價。況依原告所提網路資訊所載，系爭房地雖於86年9 月29日曾因訴外人即系爭房地斯時住戶呂學聰縱火而發生火災，造成其母楊蘭妹、姪女呂慧盈燒灼傷，經送國軍804 醫院急救後呂慧盈不治、楊蘭妹昏迷乙節。然呂慧盈係送醫急救後在院死亡，與民間所謂凶宅指在房屋內發生凶殺而於屋內死亡之情形不同。況系爭契約第6 條第7 項及現況說明書第15點，均明載在被告所有權期間曾發生凶殺致死、自殺致死之情事。從而，原告辯稱蔡清坡依法撤銷房屋買賣契約之意思表示云云，並不可採等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：

㈠兩造於98年11月15日就系爭房地簽訂系爭契約，由被告委託原告以1,680 萬元之價格銷售系爭房地，後於同日再簽訂契約內容變更同意書，約定原告於1,350 萬元以上之價格為被告銷售系爭房地，委託期間自98年11月15日起至99 年3月30日止，後兩造復於99年1 月24日合意將銷售價格變更為1,250 萬元（即A 變更合意書），有上開契約書、契約內容變更合意書等在卷可稽，並為兩造所不爭執，堪信為真。

㈡原告於99年1 月22日與蔡清坡訂立B 斡旋書，蔡清坡願以1,300 萬元之代價購買系爭房地，並交付20萬元之支票供斡旋之用；另原告於98年12月17日與李文章成立A 斡旋書，李文章願以1,160 萬元購買系爭房地，嗣於99年1 月31 日 與原告訂立B 變更合意書將購買金額提高為1,250 萬元，有前揭契約書及契約內容變更合意書附卷可參，堪信為真。

㈢被告分別於99年5 月18日及99年6 月15日，以原告詐欺及被告意思表示內容有誤為由，經書狀通知原告撤銷A 變更合意書之意思表示，並由原告收受，有民事書狀2 份足憑。

四、兩造之爭執及本院之判斷：原告主張已依委託價格覓得訴外人李文章承買系爭房地，詎被告竟違約不賣，遂依約請求被告給付報酬50萬元，惟為被告所否認，並以上揭情詞置辯，是本件原告主張是否有理由，茲論述如下：

㈠按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1 項前段定有明文；次按民法第92條第1 項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合，最高法院33年上字第884 號判例可資參照。再按：「乙方（即原告）受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。如買方簽立『要約書』，乙方應於24小時內將該要約書轉交甲方（即被告），不得隱瞞或扣留」，系爭契約第7 條第1 項、第5項之約有明文。

㈡經查，關於系爭房地於兩造簽署系爭契約後，原告處理仲介事務之時點、仲介過程、交易細節等情，依證人即原告員工並曾負責處理系爭房地銷售事宜之證人楊錦雲證稱：「是蔡先生（指蔡清坡）看到我的廣告主動打電話給我，時間約是在簽訂契約前1 個月。一開始沒有談金額，後來我們到現場看房屋後有談到系爭房屋的總價先是開價1,680 萬元，這也是屋主的開價，蔡先生表示想要連同隔壁間與系爭房屋一起購買，但隔壁間當時沒有意願，蔡先生後來開價1,300 萬元，我與蔡先生即簽立被證一的不動產的契約書（指B 斡旋書）。支票上亦有指明係斡旋之用，後來我就回去告知聲請人（指原告）。公司表示聽候指示。上開契約到99年1 月31日屆滿，聲請人瞞著我在99年1 月28日私下約屋主到聲請人大溪店…。蔡先生在1 月31日前有打電線詢問我是否成交，我就把上開事項告知蔡先生，蔡先生說他知道，他會再考慮幾天，我就把被證二的支票還給蔡先生」等語（參本院99年7月1 日調解程序筆錄），核予證人即就系爭房地與原告訂立B 斡旋書之人蔡清坡證述：「本來是為了要買系爭房屋及隔壁間，但是隔壁沒有要賣，所以我變更購買的意願。後來楊小姐（指楊錦雲）跟我說隔壁間他會想辦法我才簽了被證一被證二的契約（指B 斡旋書及支票），一直到99年1 月31日我主動打電話給楊小姐表示契約有效期間將屆至詢問系爭房屋是否願以1,300 萬元出賣，楊小姐跟我說屋主願意以1,300 萬元賣，但是系爭房屋曾經發生火災，受傷的人有被救出。楊小姐有詢問我是否有要購買，我反應為何事先未告知，楊小姐說他以仲介的立場應該要告知，我後來去廟裡拜拜結果抽到下下籤，所以我就向楊小姐表示不願購買，時間點大約為1 月31日之後二天。」（參本院99年7 月1 日調解程序筆錄）、證人即與原告簽署A 斡旋書、B 變更合意書之人李文章結證稱：「（問：提示契約內容變更同意書，此同意書何時簽立？）答：99年1 月31日。…本來是1160萬後來賣方反悔不賣，所以我再加價達到賣方的條件，但是我不付仲介費。」（參本院99年5 月14日調解程序筆錄）之情節大致相符，且與B 斡旋書、A 變更合意書、B 變更合意書之內容一致，足認證人蔡清坡於99年1 月22日即與原告訂立B 斡旋書，願以1,300 萬元購買系爭房地，且有交付斡旋金即20萬元之支票，該斡旋書直至99年1 月31日止即兩造99年1 月24日簽立A 變更合意書前仍屬存續，未經原告或蔡清坡終止或解除，而證人李文章亦係於99年1 月31日始另為B 變更合意書同意以1,250 萬元之價格購買系爭房地。是以原告與被告成立系爭契約，由原告仲介出售系爭房地，原告依系爭契約之約定本應以善良管理人之注意義務處理仲介事務，對於被告即賣方而言，系爭房地以最高價額成交並藉此獲取最大利益本為出售系爭房地之最大目的，亦為兩造訂立系爭契約之重要事項，原告於處理仲介事務時除有特殊事宜亦應秉此原則，對於蔡清坡出價1,300 萬元一事，自應於B 斡旋書（探求系爭契約訂立之目的及兩造之真意，B 斡旋書應屬該契約第7 條第5 項之要約書）簽立後24小時內告知被告，然本件原告非但捨此義務不為，反於99年1 月24 日 與被告再訂A 變更合意書，使被告將系爭房地之售價調降為1,250 萬元，衡情，原告若盡據實告知B 斡旋書之事，被告當不至棄能多獲取50萬元價金之機會而另調降售價之理，詳言之，被告能於與原告締結A 變更合意書前知悉此節，或可決定不與原告簽訂該變更合意書，卻因原告之未為提供，而令被告喪失上開選擇機會，在未能考量以低於B 斡旋書之價格出賣是否仍符合自身利益及市場行情之情況下，即率爾調降銷售價格，揆諸首揭規定及說明，原告消極違背系爭契約告知義務之行為，已屬消極之欺罔行為，從而，被告依民法第92條前段之規定，於99年5 月18日以民事撤銷意思表示狀撤銷遭原告詐欺所為訂立A 變更合意書之意思表示，自屬有據。至原告主張蔡清坡於知悉系爭房地為凶宅後情後，即表示不願購買，並依民法第88條撤銷系爭房地買賣契約之意思表示云云，惟查，依蔡清坡、楊錦雲前開證述內容以觀，蔡清坡於99年1 月22日訂立B 斡旋書後，至99年1 月24日兩造簽署A 變更合意書期間均未有何撤銷該斡旋書之意思表示，是於A 變更合意書成立時，B 斡旋書仍合法存續，原告上開主張自難採信。又被告於96年11月5 日間經本院拍賣程序取得系爭房地，而系爭房地係於88年9 月28日發生火災，其中有1 名受困民眾送醫後死亡等節，有本院不動產權利移轉證書、桃園縣消防局99年6 月25日函文各1 紙足憑，另系爭契約不動產現況說明第15及24項所稱之「建築改良物是否曾發生火災或其他天災，造成建築物損害或其他修繕之情形」、「本戶（指專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死之情事」，均已於各項後加註「持有期間」等語，有該不動產現況說明書為證，則上開火災事故既非發生於被告所有系爭房地期間，被告勾選否乙事，自難認有違約或隱匿之情，附此說明。

五、按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；法律行為經撤銷者，視為自始無效，民法第92條第1 項前段、第114條第1項分別定有明文。本件被告以原告有前述詐欺行為，已以書狀表示撤銷A 變更合意書之意思表示，而原告有詐欺被告以訂立該變更合意書之情事，既經認定如前述，被告之撤銷自屬合法有據，則該變更合意書經撤銷而視為自始無效。從而，原告本於系爭契約第5 條、第8 條第2 、5 項之約定，請求被告給付50萬元及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第78條，判決如主文。