臺灣雲林地方法院100年度重訴字第20號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣雲林地方法院
• 裁判日期: 100 年 11 月 22 日

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　 100年度重訴字第20號原　　　告　福豐盛投資股份有限公司
法定代理人　林煜喆
被　　　告　統一超商股份有限公司
法定代理人　高清愿
訴訟代理人　蔡瑋穎
訴訟代理人　蘇威碩
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100 年11月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 項定有明文。本件原告原依據兩造所簽訂之不動產租賃契約及租約終止協議書之約定請求被告遷讓返還房屋，並依據無權占有侵權行為之法律關係，請求被告賠償相當於租金之損害，嗣後變更依民法第767 條之規定請求被告遷讓返還房屋，依不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利，被告於原告為上開訴之變更後，仍為本案之言詞辯論，視為同意變更，核與前開規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、兩造於民國（下同）98年11月27日就原告所有門牌號碼雲林縣斗六市○○路176 號（下稱上海路176 號）一、二樓及雲林縣斗六市○○路50號（下稱慶生路50號）一、二樓房屋（以下合稱系爭不動產）全部簽訂不動產租賃契約，租期自98年12月1 日起至100 年10月31日止，每月租金為新臺幣（下同）130,000 元（下稱系爭租賃契約）。兩造另於99年7 月9 日就系爭租賃契約簽訂租約終止協議書，約定「一、原租約提前終止日期：民國99年8 月31日。二、保證金：新台幣零元整，乙方（指被告）依約交還房屋時，甲方（指原告）應無息返還乙方，如拖延返還，甲方應自乙方交還房屋之日起，每日賠償乙方按押金總額百分之一計算之違約金。三、乙方租金應給付至：99年8 月31日止。四、雙方協議之交屋日：99年8 月31日。…八、房屋：乙方應清除雜物後依現況交屋。…十、其它特約事項：依原租約第8 條第3 項規定，賠償甲方新台幣壹拾叁萬元整。」上開租約終止協議書係系爭租賃契約之補充條款，若租約終止協議書有未約定事項仍需回歸系爭租賃契約之約定，而系爭租賃契約第8 條第2 款約定：「乙方於終止本契約或租期屆滿不交還本租賃標的物，自終止契約或租期屆滿之翌日起，乙方應按日租金計算違約金支付甲方。」兩造協議交屋日後，被告未將上海路176 號一樓房屋之裝潢全部清除，且未將上海路176 號二樓及慶生路50號一、二樓部分交還原告，為此依據民法第767 條之規定，請求被告遷讓返還系爭不動產，且依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，並聲明：被告應將系爭不動產全部遷讓返還原告；應自99年9 月1 日起至返還前項不動產之日止，按日給付原告4,333 元；原告願供擔保請准宣告假執行。
㈡、原告之所以和證人廖培榮協調，是基於不忍雲林縣私立曾揚名文理短期補習班（下稱補習班）因被告臨時解約而產生重大損失，只是要幫新的承租者協調而已，未曾口頭或簽訂文件同意將房屋出租給補習班。原告對於出租合約精神有一定之認識，此種不知租金多少、如何付款、租約期限之合約，就是稍有常識之人都不可能答應，證人廖培榮之證詞純屬自己心急臆測之詞，不足證明原告與補習班間有租賃關係存在。
㈢、對被告抗辯之陳述：
⒈被告是一家大規模之上市公司，公司內控相當嚴謹，可從兩造簽訂之合約及協議可證。被告提出有關拆遷之清單，未經原告簽名同意，此種片面文件有違公平原則及社會善良風俗，不能當作證據。
⒉被告訴訟代理人蘇威碩曾於第二次開庭時表示如果要依屋主的要求拆遷是可以的，但原告需承諾不得將房屋租給訴外人全家便利商店，由此足證被告應依原告之要求，將由被告裝潢之所有設備拆除，而不得再附加有違公平及社會善良風俗之條件。
⒊被告寄給原告之臺北西松郵局第2354號存證信函第二點明確提到被告必須清空設備裝潢，故原告請求被告拆除尚遺留現場之裝潢，合乎被告內控標準及一般租約普世標準，並無故意刁難之情事。
⒋被告不能僅憑補習班單方面之口頭說明，即認原告同意將上海路176 號二樓及慶生路50號一、二樓房屋租給補習班。再者被告對此事亦未在任何雙方文件或被告內部文件提到此事，故被告所做之事都是單方認知和老大心態，才會造成今日浪費社會資源，對簿公堂之情事。何況被告是大企業，凡事皆應為表率，卻發生如此令人難於理解之租約糾紛，實屬社會不良示範，因此被告公司內控不良造成之事端，不能由原告承擔。
二、被告之答辯：
㈠、被告於98年11月27日向原告承租系爭不動產，租期為98年12月1 日起至100 年10月31日止，之後被告將上海路176
號二樓及慶生路50號一、二樓部分轉租給補習班，租期至100 年10月31日止。系爭租賃契約已提前於99年8 月31日終止，被告轉租予補習班部分亦於同日終止，依系爭租賃契約第8 條第3 項約定：「倘乙方擬提前終止本契約時，得於終止日前壹個月以書面通知甲方或其代理人，期限屆至即視為雙方合意終止，雙方同意由乙方支付甲方當期壹個月之租金做為損害賠償…」、第5 條第6 項約定：「於租期屆滿或提前終止本契約時，乙方應清理傢俱雜物、搬空生財器具後之實際現況，將租賃標的物返還甲方」，被告已依約給付原告相當1 個月租金之違約金作為賠償，並於99年8 月31日前依約清空租賃物一樓，並以存證信函通知次承租人遷離轉租部分，以便交還房屋予原告。被告已履行租約上所定現況返還租賃標的物之義務，因念及兩造多年租賃關係，自願承擔較租約更多之義務，而施作較契約約定更優之回復工程，惟原告於起訴狀記載被告僅清空地板上雜物，未清空裝潢，主張被告未盡交屋義務，實則被告確已清空一樓門市空間之所有生財設備及貨物等物。再就被告轉租部分，被告已與次承租人即補習班終止轉租租約，並以存證信函通知補習班搬遷，補習班占有上海路176 號二樓及慶生路50號一、二樓部分縱如原告所言，其係未經原告同意而無權占有使用該部分建物，然被告與補習班既已終止轉租租約，補習班之無權占有並不等同於被告繼續占有，原告主張被告仍繼續占有該部分之租賃標的物，顯無理由。
㈡、被告曾數次欲將租賃標的物之鑰匙交還原告，惟原告拒不接受，被告不得已只好以掛號信將鑰匙寄回，但原告竟又將鑰匙寄給被告。原告既拒絕被告交還鑰匙，應自負受領遲延之責任，則被告依民法第241 條之規定，將租賃標的物鑰匙寄還原告，已拋棄對租賃標的物之占有，原告主張被告繼續占有使用租賃標的物，並非實言。
㈢、答辯之聲明：如主文第一項所示，並陳明如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、系爭不動產為原告所有。
㈡、被告於98年11月27日向原告承租系爭不動產，並簽訂系爭租賃契約，約定租賃期間自98年12月1 日起至100 年10月31日止，租金每月130,000元。
㈢、兩造於99年7 月9 日簽訂租約終止協議書，約定系爭租賃契約提前於99年8 月31日終止，被告應給付原告租金至99年8 月31日止，並應於99年8 月31日前將系爭不動產交還原告。
㈣、被告向原告承租系爭不動產後，將上海路176 號二樓及慶生路50號一、二樓部分轉租給補習班。
㈤、原告提出之原證一至原證十之書證為真正。
㈥、被告於99年8 月31日前，即已將原來經營7-11便利商店部分（即上海路176 號一樓）整理如本院100 年9 月15日履勘現場時所見。
㈦、被告轉租給補習班部分，於99年8 月31日後仍由補習班繼續使用。
㈧、原告買受系爭不動產時，上海路176 號一樓部分即已出租給被告經營7-11便利商店，上海路176 號二樓及慶生路50號一、二樓部分則由被告轉租給補習班，原告買受該不動產後，重新與被告簽訂系爭租賃契約。
四、得心證之理由：
本件兩造之爭點為：被告是否依約於99年8 月31日前將系爭不動產全部交還原告？原告依據民法第767 條之規定請求被告應將系爭不動產全部遷讓返還原告，依據不當得利之法律關係請求被告返還相當於租金之利益，是否有理？
㈠、有關被告是否已依約於99年8 月31日前將系爭不動產交還原告部分：
⒈兩造於系爭租賃契約第5 條第6 款約定：「於租期屆滿或提前終止本契約時，乙方應清理傢俱雜物、搬空生財器具後之實際現況，將租賃標的物返還甲方。」於租約終止協議書第8 條約定：「房屋：乙方應清除雜物後依現況交屋。」有兩造所不爭執之不動產租賃契約及租約終止協議書在卷可稽。由此可知，兩造約定提前終止租約時，被告負有將傢俱雜物清除、搬空生財器具，依現況將系爭不動產交還原告之義務，至於原告所稱被告寄給原告之臺北西松郵局第2354號存證信函第二點記載被告必須清空設備裝潢部分，乃被告寄給原告之存證信函，非兩造所簽訂之契約，並無拘束兩造之效力，原告自不得以此作為其要求被告負履行交還義務之依據。
⒉經查，被告於系爭租賃契約終止即99年8 月31日前，即已將上海路176 號一樓經營7-11便利商店部分整理如本院100 年9 月15日履勘現場時所見，為兩造所不爭執。而本院於100 年9 月15日履勘現場時，上海路176 號一樓內僅地上有些許後來遞送的信件外，並無其他雜物、傢俱及生財器具，有本院製作之勘驗筆錄及現場照片在卷足憑（見本院卷第45-47 、55-71 頁）。原告雖主張被告應將其所裝潢之地磚、天花板、天花板上之電燈、燈座、管線、玻璃門、玻璃牆壁、壁板及柱子上之磁磚等全部拆除，才符合一般租約之標準。然兩造於系爭租賃契約及租約終止協議書內僅約定被告應將傢俱雜物清除，將生財器具搬空，並未約定被告應將其所裝潢之設備全部拆除。且兩造簽訂系爭租賃契約時，上海路176 號一樓部分已經營7-11便利商店，可見簽約時上海路176 號一樓之現況即係本院履勘現場時所見，並非被告裝潢前之情狀，故原告主張被告應將其所裝潢之地磚、牆壁等全部拆除，才符合系爭租賃契約之本旨，尚乏憑據。而被告既已將上海路176 號一樓內之傢俱雜物清除，且將生財器具搬空，依現況將該房屋點交原告，應認已符合系爭租賃契約之本旨而為給付，原告拒絕點交，應自負受領遲延之責任。又被告於原告受領遲延後，即將上開房屋之鑰匙寄還原告，已拋棄對上開房屋之占有，原告主張被告仍無權占有上海路176 號一樓部分，即非屬實。
⒊上海路176 號二樓及慶生路50號一、二樓部分，於系爭租賃契約終止後雖仍由補習班繼續占有使用至今，惟查：證人廖培榮於本院審理時到庭證述：我和證人黃以黌是股東，教學部分是王以黌在負責，其他事務是我在負責。原告公司法定代理人林煜喆有口頭答應要將房子繼續租給補習班，我才會跟被告協議在99年8 月31日終止租約。99年8
月31日交屋時，原告、被告及我都有到場，原告是由林煜喆太太邱小姐到場，當時我跟新的房東口頭上都講好了，租約我是跟林煜喆談的，跟他談二次，當天邱小姐與被告訴訟代理人蘇威碩及證人林淵崇因為某些裝潢設備是否要拆除有爭議，被告這邊說要拆除可以，但是要簽約不能將房子租給全家便利商店，當時蘇威碩說沒有我的事，要我先離開。林煜喆跟我談租約時，還有補習班老師在場，是在慶生路一樓時說的，我不知道原告是要經營全家便利商店，還是要租給全家便利商店。他本來是說二樓要租給我，但是我說我不夠，原告說騎樓部分可以使用，可以延展出去，但是一樓後面部分要給原告使用，我們還在現場比範圍，討論要如何分配使用。之後我打電話給邱小姐，她也沒跟我說什麼，後來就完全不接我的電話，因為我們口頭上都有談到了，只是沒有簽契約，所以我委任吳聰億律師將租金提存到法院。如果被告沒有跟原告確認房子要繼續出租給我的話，就不會在租約終止協議書上寫現況返還，我就會遷屋了。證人林淵崇告訴我要提早終止租約時，我很生氣，我本來準備告被告，因為我們與被告簽的契約訂定如果我們提早解約，要賠被告8 萬元，如果被告提早解約，我們就要無條件接受，我說這樣的契約不合理，後來因為原告他要繼續租給我，我才沒有告被告公司。我與被告在虎尾補習班的辦公室談解約時，因為被告公司要確認，所以我有打一通電話給邱瑞香，他們有確認原告要把房子租給我，被告公司才要跟我簽終止契約書，而且契約書上加載「現況返還」等字，這四個字是事後才補上去的。在第一次談的時候，原本林煜喆告訴我他一樓的部分全部要做全家，他問我這樣夠不夠用，我說我一樓這樣無法招生，是否可以留一個店面給我招生，這是在樓上談的。後來到樓下才談剛剛所講的範圍，範圍有確認，林煜喆也有打電話給仲介罵說為什麼沒有告訴他被告不租了，我也很生氣因為原屋主沒有告訴我，林煜喆說沒關係我會租給你。租金部分是在第二次來的時候，我跟林煜喆到三樓去，林煜喆說他需要二間宿舍，要給員工住，我跟他講說是否有一些可讓我們學生睡覺用，林煜喆說到時再看看，所以三樓的部分我們沒有講的很清楚，我跟他說租金是否可以30,000元，林煜喆說太少了，我跟他說35,000元是否可以，因為林煜喆急著要走，口頭上說好好好等語（見本院卷第21頁背面至25頁正面、第95頁背面至96頁）。證人即補習班職員邱心榆到庭證述：我只知道要搬離，但是不知道是因為何事，但是之前房東林煜喆有找我們，跟主任廖培榮在教室裡面談仲介騙他，他很生氣打電話給仲介，跟仲介公司說我是你們的老客戶，你們怎麼可以這樣騙我，他後來也有把電話轉給主任聽，主任也很生氣的講，我們也不知道他們之間的事。講完之後，房東就說他有跟全家接洽要作全家商店，問我們主任說二樓夠不夠用，後來主任有跟他說二樓不夠用，因為沒有櫃台來處理行政的事情，後來他們就一起去樓下，房東也有說要將房子租給我們，因為他說我們也是受害者，他們就一起下去樓下要處理櫃台的事情。他們到樓下之後有說要如何裝潢，有說廁所的地方要打掉，他要在我們櫃台的位置切開，一樓的部分要放機器，可以讓我們往騎樓的方向移等語（見本院卷第98 頁 ）。證人即補習班職員樊家珍到庭證述：見過林煜喆二、三次，是在補習班看到的，印象比較深刻的是林煜喆到我們補習班，他們在談什麼內容我沒有聽到，只是事後老闆廖培榮告訴我說，以後我們補習班一樓要拆成二部分，老闆要我把後面的櫃子清出來，我們的櫃台要往前移，一樓就沒有廁所，因為廁所要給全家當儲藏室，我回說沒有廁所孩子上廁所會很不方便，其他林煜喆來幾次都是談相關的問題。老闆有告訴我說房東要把房屋租給我們，以後就跟全家超商共用，因為一樓裁對半，三樓也會開放給我們使用，我們會多出教室，這是我所了解的等語（見本院卷第97頁背面、第98頁正面）。證人即被告公司前職員林淵崇亦到庭證述：我只負責被告公司出租給補習班，與廖培榮終止租約的事，補習班有同意提前終止，但是沒有提到要何時搬遷的事，因為補習班的廖培榮說他有跟屋主達成租賃的協議，所以當天點交有關補習班的部分，就是以現況點交等語（見本院卷第92、93頁）。本院審酌證人廖培榮就其與原告間之租賃契約是否有效成立部分，與本件訴訟雖有利害關係，但證人邱心榆、樊家珍、林淵崇與兩造間並無利害關係，衡情其三人當不至甘冒偽證之罪責而為偏頗被告之陳述，是其等之證詞應堪憑信。而互核證人邱心榆、樊家珍、林淵崇證述之內容與證人廖培榮證述之情形大致相符，再佐以被告與補習班簽訂之租約終止協議書第7 條約定房屋部分為現況返還，與上開證人證述之內容亦相吻合，故暫不論原告與補習班間之租賃契約是否已有效成立，惟由證人廖培榮、邱心榆、樊家珍、林淵崇之證詞，已足堪認原告於兩造終止系爭租賃契約時，確有同意補習班繼續使用上海路176 號二樓及慶生路50號一、二樓部分，因此有關被告轉租給補習班部分所稱之現況交屋，即係維持由補習班繼續使用之狀態，故被告陳稱其已依約將轉租給補習班之上海路176 號二樓及慶生路50號一、二頁部分交還原告，亦屬可採。
⒋綜上所述，被告抗辯其已依約於99年8 月31日前將系爭不動產交還原告，應屬可採，原告主張被告自99年9 月1 日起無權占有系爭不動產，洵屬無據。
㈡、有關原告依據民法第767 條之規定請求被告應將系爭不動產全部遷讓返還原告，依據不當得利之法律關係請求被告返還相當於租金之利益，是否有理部分：
⒈按民法第767 條所有物返還請求權之行使，須具備下列要件：⑴請求權之主體須為所有人或依法得行使所有權之人；⑵相對人須為所有物之現占有人；⑶相對人須為無權占有。承前所述，被告已拋棄對上海路176 號一樓房屋之占有，另上海路176 號二樓及慶生路50號一、二樓部分被告亦已依現況返還原告，現由補習班占有使用中，由此可見被告並非系爭不動產之現占有人，更無無權占有之事實，原告依據民法第767 條之規定請求被告遷讓交還系爭不動產，自非有理。
⒉次按依不當得利之規定請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為要件。本件被告於系爭租賃契約終止後即拋棄對上海路176 號一樓房屋之占有，並與補習班終止租賃契約，被告並未因繼續使用系爭不動產而受有利益，故原告依據不當得之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益，亦非有據。
五、從而，原告依據民法第767 條之規定，請求被告應將系爭不動產全部遷讓返還原告，並依不當得利之法律關係，請求被告應自99年9 月1 日起至返還系爭不動產之日止，按日給付原告4,333 元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 100 年 11 月 22 日民事第一庭 法 官 蔡碧蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 11 月 22 日書記官 蘇紋泙