102年度訴字第145號｜民事：給付管理費｜裁判日期：102 年 09 月 30 日

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第145號原　　　告　百利花園廣場管理委員會法定代理人　王超凡訴訟代理人　朱純運郭麗玲被　　　告　裕源紡織股份有限公司法定代理人　謝明德訴訟代理人　吳俊彥上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國102 年9 月11日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣貳佰玖拾柒萬肆仟玖佰陸拾捌元，及自民國一０一年十二月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。事實及理由一、原告之法定代理人原為林怡伶，嗣變更為王超凡，業據其於民國102 年3 月1 日當庭聲明承受訴訟，於法尚無不合，應予准許。二、原告主張：㈠被告依百利花園廣場社區－住戶規約第9 條約定應為其所有坐落雲林縣斗六市○○段00000 地號土地其上同地段5196、5216、5236、5256、5276、5296建號建物（門牌號碼：雲林縣斗六市○○○路○段0 號11、12、13、14、15、16樓）（下稱系爭11至16樓建物）按期繳納管理費予原告，惟被告自95年11月起至101 年10月止，共積欠新臺幣（下同）2,974,968 元之管理費未給付予原告，為此，依公寓大廈管理條例第21條及上開住戶規約約定，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文所示。㈡對被告抗辯所為之陳述： ⒈被告所有系爭11至16樓建物，及地下1 樓共32個平面停車位之出入口是一致，蓋原告社區之地下停車場為地下1 、2 樓共2 層，其車輛共同之出入口只有一個。被告所指獨立出入口之2 部電梯，自始未完工、使用；如須上樓只有搭乘社區內之另2 部電梯及走安全逃生梯上樓等2 種方式，並非如被告所指為獨立出入口。 ⒉被告所有系爭11至16樓建物現況為毛胚屋，並沒有使用；地下1 樓共32個平面停車位，被告委由原告代租，原告全數代租出去，每一車位租金1,800 元，扣除託管手續費500 元，匯給被告每一車位為1,300 元，每2 個月結算一次，結算後即匯款給被告。上開託管手續費則是列入社區公共基金範圍內，作為公共修繕、公共水電費用等使用，原告係按前手萬安保全股份有限公司之慣例所做的。 ⒊原告與訴外人裕懋建設股份有限公司（下稱裕懋建設公司）於90年2 月5 日簽訂協議書，及原告於同日書立予裕懋建設公司之同意書（下稱系爭同意書、協議書），相對人為裕懋建設公司，故與被告無關，且內容表明為提供社區修繕之費用，亦與原告現依公寓大廈管理條例第21條規定催討管理費無關。再依90年3 月18日百利花園廣場第4 屆區分所有權人大會會議記錄記載，當年因九二一地震而引起大樓建築之損害，故裕懋建設公司願提供原告社區470 萬元作為修繕費用並繼承現況概括承受，並非如被告所述，因當時已依約定支付470 萬元之修繕費，所以裕懋建設公司不用再繳交管理費。470 萬元既為因地震引起大樓建築損害賠償之修繕費，故並無解除系爭協議書、同意書約定之問題。另原告社區規約除曾於上開90年3 月18日區分所有權人會議中重新修訂外，此後即未再修訂。 ⒋原告雖查無與簽訂系爭同意書、協議書前直接相關之會議記錄，惟自89年7 月8 日百利花園廣場第3 屆7 月份住戶大會會議第1 、2 項討論案及臨時動議之記錄可知，百利花園廣場大樓雖於87年點交，但於公共設備及設施仍有嚴重不良之情況，乃決議由管理委員會與裕懋建設公司協商進行修繕與完成尚未完工之設備及設施。管理委員會與裕懋建設公司方有系爭同意書、協議書之簽訂，協議書第1 項亦才會約定：「乙方（裕懋建設公司) 願給付甲方（百利花園廣場）新台幣肆佰柒拾萬元整，作為本大廈各項公共設施之修繕、改良、清洗等工程之用」等語。故系爭同意書、協議書確為修繕補貼款，且並未有任何文字內容記載裕懋建設公司不用繳交管理費之情。 ⒌原告社區於86年完工迄今已近16年，期間經歷4 間管理公司輪流服務，部分資料因而無法完整保存；原告社區之管理費係經90年2 月10日百利花園廣場第3 屆第13次委員會會議決議由每坪每月40元調降為35元。原告係依百利花園廣場社區－住戶規約第9 條之約定，按實際收支情形調整之，並無不法之處；況管理費調降自90年3 月起迄今，並無任何住戶提出異議或反對之意見。 ⒍依照法令規章規定管理委員會只處理區分所有權人授權管理事項，而有關於管理費之酌減或免除需由區分所有權人會議依照一定比例通過後，才可能有管理費酌減或免除之情況，但本件區分所有權人並未曾召開免除或酌減被告前手或被告此部分管理費之情況，故被告之抗辯沒有理由。 ⒎住戶規約第14條雖約定空戶得由管理委員會酌減管理費，但原告並未召開此部分之會議及同意酌減空戶管理費用，百利花園廣場除了被告所有系爭11至16樓建物是空戶外，尚有其他空戶之情況，其他空戶也是按照每坪每月35元計收管理費，其他空戶也都如數繳納給原告。另被告除了本件訟爭房地外，尚有其他3 戶房屋空戶在店面，且皆有依住戶規約繳納管理費予原告。三、被告則以：㈠被告所有系爭11至16樓建物及32個平面停車位，係於95年間受讓自裕懋建設公司而來，且被告亦繼受裕懋建設公司與原告所簽訂系爭同意書、協議書等一切相關之權利義務。原告對此亦不否認，且自承被告所有32個平面停車位，現係由被告委託原告代為出租管理。㈡系爭11至16樓建物於96年建築施工時，原欲作為商務旅館使用，故自始即設置獨立電梯及出入口，依其原設計使用目的，係在取得合法使用執照後，依公寓大廈管理條例第26條規定，另行成立管理委員會。因自始上開不動產與其他建物已為各別獨立之使用規劃，故系爭11至16樓建物並未納入原告管理範圍，此由裕懋建設公司自始不需及未曾繳納管理費之事實即可為證。迄至90年間，因上開不動產仍屬毛胚屋，遲未能作為商務旅館使用，而原告當時有修繕及更新公共設施等需要，乃與裕懋建設公司協商，由裕懋建設公司資助原告470 萬元修繕費用，但原告及其區分所有權人承諾，日後則不得再向裕懋建設公司請求任何費用。原告亦基於上揭協議，自此即未再要求裕懋建設公司給付任何費用（包括管理費），直至95年間被告受讓系爭11至16樓建物後，原告亦皆有履行當初約定，亦未曾要求被告繳納任何管理費迄今。現原告違背系爭同意書、協議書約定，向被告提起本件訴訟，請求被告給付95年11月至101 年10月之管理費，顯與約定不符，自不應予准許。被告並不否認地下1 樓32個停車位是與原告管理其餘停車位之出入口一致，及系爭11至16樓建物雖有另2 部獨立出入口之電梯，但該2 部電梯自始未完工、使用等情，但該11至16樓建物依當初規劃的確是供飯店使用，有獨立之大廳及逃生出入口。㈢被告除所有上開不動產外，另有於同社區之3 戶房屋，惟該被告所有之其他3 戶房屋皆為店面，與原告社區共用同一出入口，而與系爭11至16樓建物擁有獨立出入口並不相同。因此，就該3 戶房屋被告仍遵守系爭同意書、協議書約定意旨，即凡與社區使用同一出入口之房屋，依住戶規約繳交管理費，與社區為不同出入口之獨立房屋，則無須繳交管理費。㈣裕懋建設公司為原告社區之建商，該社區於86年5 月15日建築完成，迄至88年發生九二一地震，社區建物受到部分損壞，裕懋建設公司基於對客戶之售後服務，當時已自費2 千多萬元替社區進行建物修繕。準此，原告主張470 萬元係建商提供之修繕費用云云，尚與事實不符。蓋地震發生與原告社區完工已事隔2 年，九二一地震又屬天災不可抗力，原告亦自承470 萬元補償金並非裕懋建設公司為履行損害賠償或瑕疵擔保責任所為給付，且裕懋建設公司有能力及專業進行社區修復，又何須給付毫無義務之補償金，俾供原告另尋他人修繕？況依系爭協議書第1 條約定，上述補償金係供作為本大廈各項公共設施之修繕、改良、清洗等工程之用。因此，系爭同意書、協議書所約定之補償金，無論就時間密接性、當事人間之權利義務關係，甚或約定使用之用途，皆與九二一地震修繕毫無關係。實係，原告之區分所有權人於90年初已交接至第4 屆，惟系爭11至16樓建物仍未取得使用執照，電梯及房屋仍未完全完工尚無法使用，致裕懋建設公司原計劃依公寓大廈管理條例第26條第1 項規定另行成立管理委員會自行管理目的延宕未能達成，恰逢原告有修繕、維護之需要，才與裕懋建設公司達成合意簽定系爭同意書、協議書，約定以裕懋建設公司支付原告470 萬元為補償金，換取原告日後不再向裕懋建設公司請求任何費用之承諾。況系爭協議書第1 條之內容，核與公寓大廈管理條例第36條第1 項第 2款規定，二者幾無二致；依當事人之真意，系爭補償金本就是為補償因裕懋建設公司無須繳納管理費，而致原告增加職務支出之費用甚明。綜上，原告迴避舉證裕懋建設公司給付470 萬元補償金之原因，僅以約定文字並無包括管理費等文，即否定被告之抗辯，又拒不返還已受領之補償金，顯不合理。㈤本件並非首屆管理委員會與建設公司交接，即無修繕費用存在之問題。另依89年7 月8 日百利花園廣場第3 屆7 月份住戶大會、90年2 月10日百利花園廣場第3 屆第13次委員會、90年3 月18日百利花園廣場第4 屆區分所有權人大會等會議記錄所載之瑕疵事項，均與裕懋建設公司之建築施工瑕疵無關。再依上開記錄，社區之揚、污水馬達既在第2 屆管理委員會時即故障頻仍，原告卻遲至第3 屆管理委員會才向裕懋建設公司主張瑕疵，要與常情不符，亦有違民法第356 條即時通知之義務，故原告主張裕懋建設公司有建築瑕疵云云，實難憑信。甚者，由於原告第3 、4 屆主任委員皆為訴外人方安國，其於89年7 月8 日向住戶大會報告時，指摘瑕疵係可歸責於裕懋建設公司，惟嗣於90年3 月18日報告時，卻又聲稱損壞皆係因九二一地震而引起，前後矛盾，故原告主張系爭470 萬元係裕懋建設公司為建築瑕疵之補償款云云，顯無法僅依當時主委方安國於89年7 月8 日之片面報告內容而憑信，又由於原告就裕懋建設公司給付470 萬元之法律關係主張數度反覆，應命原告就此節明確主張並盡其舉證之責等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。四、兩造不爭執之事實：㈠原告與裕懋建設公司於90年2 月5 日簽訂系爭同意書、協議書。系爭同意書、協議書並經百利花園廣場第4 屆區分所有權人大會會議決議通過。㈡裕懋建設公司所有系爭11至16樓建物於95年8 月3 日出賣予被告，雲林縣斗六地政事務所並於95年10月18日辦理登記完畢。㈢裕懋建設公司於出賣系爭11至16樓建物予被告之際，一併將系爭同意書、協議書之權利義務讓與予被告。㈣系爭11至16樓建物現況為毛胚屋，於興建當時係規劃為飯店區，並設有2 部獨立出入口電梯，及另行成立管理委員會，但該2 部電梯自始未完工、使用，且未另行成立管理委員會。㈤裕懋建設公司及被告自始未曾繳納系爭11至16樓建物管理費予原告。㈥被告另所有百利花園廣場S26 、S27 、S28 共計3 戶建物（門牌號碼：雲林縣斗六市○○○路○段0 號1 、2 、3 樓），均為空戶，該3 戶空戶是與原告其他住戶使用相同出入口。被告均按每坪每月35元之計算基準繳納該3 戶之管理費予原告。㈦原告及百利花園廣場區分所有權人未曾就百利花園廣場空屋之管理費用召開酌減會議，並通過。目前空屋之管理費用仍按每坪每月35元之計算基準繳納之。㈧裕懋建設公司已依系爭同意書、協議書約定給付470 萬元予原告。五、本件兩造所爭執之處，應在於：㈠系爭同意書、協議書是否有免除被告之讓與人即裕懋建設公司繳納系爭11至16樓建物管理費之義務？如有免除，則被告基於受讓人之地位主張免向原告繳納此部分之管理費，即屬有據；反之，則屬無據。㈡苟無免除，則被告應繳納原告自95年11月起至101 年10月止之管理費為2,974,968 元。六、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又在一般法律關係請求債務人履行之情形，諸如以借貸契約關係請求債務人返還借款，或以買賣契約關係請求給付價金等，債權人對原因關係之存在事實，即消費借貸或買賣契約之成立、生效等權利發生事實，固有主張及舉證責任，惟債務人抗辯權利之成立有障礙、排除或消滅之事由發生，則應由債務人就該障礙、排除或消滅之事實，負舉證之責。原告主張被告所有系爭11至16樓建物依公寓大廈管理條例第21條及百利花園廣場社區－住戶規約第9 條約定，應向原告繳納自95年11月起至101 年10月止之管理費共計2,974,968 元等語，業據其提出建物登記謄本、百利花園廣場社區－住戶規約為證，被告固不否認此節，惟置辯稱：系爭同意書、協議書業已免除被告之讓與人即裕懋建設公司繳納系爭11至16樓建物管理費之義務，則被告基於受讓人之地位自可主張免向原告繳納此部分之管理費等語，揆之上開說明，被告自應就此免除給付系爭11至16樓建物管理費之義務負舉證責任。經查：㈠被告以上開情詞辯稱業已免除給付系爭11至16樓建物管理費之義務等語，固據其提出系爭同意書、協議書為證，然綜觀系爭同意書、協議書所載：「立同意書人百利花園廣場公寓大廈﹝以下稱本大廈﹞區分所有權人…，茲同意於裕懋建設股份有限公司﹝以下稱裕懋公司﹞與本大廈管理委員會簽訂如附件二之協議書後，不得再向裕懋公司就本大廈之所有各項設施﹝含公共及其他非公共設施等﹞為任何主要或請求。立同意書人：百利花園廣場管理委員會主任委員：方安國…中華民國90年2 月5 日」、「立協議書人百利花園廣場管理委員會﹝以下簡稱甲方﹞、裕懋建設股份有限公司﹝以下簡稱乙方﹞，茲為座落雲林縣斗六市○○路000 號之百利花園廣場公寓大廈﹝以下簡稱本大廈﹞公共設施修繕補償事項，雙方成立協議，約定條款如后：乙方願給付甲方新台幣肆佰柒拾萬元整﹝給付之方式及條件如後述﹞，作為本大廈各項公共設施之修繕、改良、清洗等工程之用﹝以下稱修繕補貼款﹞。甲、乙雙方同意在本協議書簽訂後五日內，以甲方名義開設金融機構專戶，由乙方在開戶後將新臺幣肆佰柒拾萬元存入該專戶。上開專戶內款項須於甲方召開區分所有權人會議議決於規約增訂以下條款：「㈠、裕懋建設股份有限公司依與本大廈管理委員會簽訂之本協議書存入本大廈公共設施專戶修繕補貼款後，本大廈區分所有權人及住戶同意依現狀使用公共及其他非公共設施，日後不得再向乙方就本大廈所有各項設施有所主張、請求或訴訟。㈡、上述專戶修繕補貼款，本大廈管理委員會須用於本大廈公共設施修繕、改良、清洗及其他共同管理事項，且須經本大廈管理委員會過半數決議。如經本大廈管理委員會提出確實之修繕計劃或共同事項，並提出委員會之決議會議紀錄時，裕懋建設股份有限公司應同意不得拒絕。」之後，甲方即得依上述規約規定之程序簽章領用該筆款項。乙方依本協議書之約定將款項存入該專戶後，甲方及本大廈區分所有權人及住戶同意依本大廈現狀使用公共及其他非公共設施，日後不得再向乙方就大廈所有各項設施有所主張、請求或訴訟。…立協議書人：甲方：百利花園廣場管理委員會主任委員：方安國…乙方：裕懋建設股份有限公司法定代理人：謝式銘…中華民國90年2 月5 日」等內容，乃原告與被告之讓與人裕懋建設公司於90年2 月5 日就百利花園廣場公寓大廈公共設施修繕補償事項達成協議，由裕懋建設公司給付修繕補貼款470 萬元專供該大廈各項公共設施修繕、清洗及其他共同管理事項使用，該大廈區分所有權人及住戶即同意依現況使用公共及其他非公共設施，日後不得再向裕懋建設公司就該大廈『所有各項設施』有所主張、請求或訴訟。則該『所有各項設施』應指百利花園廣場公寓大廈之公共及其他非公共設施而言，實難認定有含括系爭11至16樓建物管理費在內。是被告自難持系爭同意書、協議書為其免除給付系爭11至16樓建物管理費之依據。㈡被告雖復舉證人謝秀黎為證，證人謝秀黎固到庭具結稱：「伊係裕懋建設公司之副總經理，百利花園廣場大廈係伊公司於83、84年間所興建，至86年興建完成3 棟大樓，總共16樓，每層樓戶數不定，第一批交屋約230 多戶，之後陸續做銷售、陸續交屋，其中一棟大樓即面明德北路部分，就是兩造爭訟管理費之所在，該大樓規劃為1 到3 樓為大廳，11到16樓則為飯店，而大樓的管理室及出入口都是設在西平路上，平面地下停車位是共用出入口，11到16樓規劃2 部電梯，該棟大樓已經興建完成，但有關於飯店部分因為需規劃內裝，故為毛胚屋。伊已忘了百利花園廣場區分所有權人第1 次會議召開時間，但基本上完工之後由公司代管1 年，之後即會輔導成立管理委員會，即交由管理委員會管理該3 棟大樓，並做交接動作，逐一點交，有相關點交清冊可證明，大概是在87年底左右，但時間太久了，正確時間忘記了，點交時該3 棟大樓並沒有瑕疵部分需要建商處理。88年發生921 地震時，這3 棟大樓並沒有任何震災發生，雖室內隔間的磚牆有部分受損，但樑柱部分並沒有損壞，外觀磁磚部分有少數剝落，但原告也沒有向建商做任何反應。伊有見過系爭同意書、協議書，是伊公司與原告所協議簽訂。何以會簽訂該同意書、協議書，是因為大樓有很多管理上困難點，且921 地震以後，游泳池、軟體等部分有損害，許多需要做的細項需要費用，但原告大樓並沒有此項費用，而請求建商下去幫忙協助這些細項費用。因伊公司有跟日商熊谷組合作，在921 發生後，雖然原告大樓結構上沒有問題，但是因為住戶恐慌，請求建商處理，故伊公司有請熊谷組來協力指導住戶如何分辨裝修的結構是否會影響居住安全之技術上指導，之後伊公司就決定召集工人進駐原告大樓去修護至原大樓應有之防震係數後就撤退，撤退時間在921 發生過後不久，約1 個半月後即完成退場，之後就沒有伊公司的責任，但是因為有上開所指的情況，原告請求伊公司幫忙協助這些細項費用，所以才會簽訂系爭同意書、協議書。在簽訂之前，伊代表公司至原告管理委員會開會，達成協議後，才會簽訂同意書、協議書，簽訂時伊未在場，公司派誰簽訂伊不知道，相關會議記錄再找看看。因為921 地震影響太大，造成民眾對大樓認知有所誤解，在召開會議過程中，大家對大樓眾說紛紜，場面很混亂，包括11到16樓飯店管理費問題、各大樓間保全、警示系統等有所糾紛，為了終結這些紛亂，所以才會藉由此同意書、協議書來解決這些爭議，由建商提出一筆費用，日後原告大樓所生的問題一切都跟建商無關。當初原告有提到飯店的管理費要不要收，但是並沒有一致協議，而伊公司是以這份協議書停止爭議。協議書上面有約定到管理委員會日後不得再對建設公司為任何主張或請求，即是包括飯店管理費不得再向建商請求。為何同意書、協議書沒有書立到飯店管理費部分，是因為在當時原告觀念認為飯店有獨立出入口等情況且未完全完工，所以才沒有再下一步討論是否要繳納管理費，且是否應該要繳管理費此一議題，因為原告沒有一致的意見，且管理費部分有上開問題，只是大樓其中一個問題，才沒有特別在同意書、協議書上註明飯店管理費部分，只是籠統寫在日後原告不得再向建商為任何請求。有關於協議書上『其他非公共設施等』，是指剛才所述對講機、線路、軟體等部分，無法正確歸列為是否屬於公共設施，才會以此文義來書列。之後有按照約定給付給原告470 萬元，是開票給付，也都有兌現，有關於90年3 月21日收據是原告蓋章給建商的，是會計主管王文莉所開立。事後原告區分所有權人有無召開會議通過此同意書、協議書，伊公司有留意，是有召開，但召開過程及細項並不清楚，當時每一棟大樓都有委員到席，包括方安國在內，建商將11到16樓飯店及平面32個停車位於95年讓與給被告，當初讓與時有跟被告講有關於管理費當時的協議是這樣，從90年2 月5 日到召開區分所有權會議通過同意書、協議書之後，因為停車位部分是委託管理公司出租，回饋金500 元是給大樓做運轉使用，至於11樓到16樓到目前為止從未有原告開單要求建商支付管理費。於磋商同意書、協議書時，因為該3 棟大樓（含飯店區）總共500 戶，是需要管理公司來管理，但是簽署同意書、協議書當時及之後的管理公司為何，伊就不清楚。至於原告所提當初協議時不清楚是否有提出飯店部分要自行成立管理委員會，成立後管理費就不用繳納給原告，而在成立之前，該部分管理費是否就不用繳納此一議題，伊當時列席時沒有聽過，故不清楚，因為當時不是在討論範圍內，伊在列席時亦沒有討論到要成立新的管理委員會。」等語，然依證人謝秀黎上開所證：依原告認知系爭11至16樓建物為獨立出入口，且未完全完工等情況，所以才沒有再下一步討論是否要繳納管理費，且原告就裕懋建設公司是否應該要繳納系爭11至16樓建物管理費此一議題，內部亦沒有一致的意見等語，可見原告並未與裕懋建設公司進一步討論系爭11至16樓建物是否要繳納管理費之議題，且原告就是否免除裕懋建設公司繳納系爭11至16樓建物管理費之義務，內部並無一致意見至明，則原告既就系爭11至16樓建物是否要繳納管理費一事未明之際，亦無免除裕懋建設公司繳納系爭11至16樓建物管理費義務之一致意見，其焉會與裕懋建設公司達成免除該公司繳納系爭11至16樓建物管理費義務之理？是證人謝秀黎證稱：系爭同意書、協議書所載：「不得再向裕懋公司就本大廈之所有各項設施﹝含公共及其他非公共設施等﹞為任何主張或請求」、「日後不得再向乙方就本大廈所有各項設施有所主張、請求或訴訟」係包括系爭11至16樓建物管理費在內等語，顯係其個人主觀臆測之詞，尚乏所據，殊無可取，則被告亦難持此證詞為有利於己之證明。㈢何況，證人方安國亦到庭具結稱：「伊在921 地震後擔任百利花園廣場第3 、4 屆管理會之主任委員，在921 之後百利大樓外牆剝落，遭人傳聞為危樓，伊即遊說裕懋建設公司，如該大樓再經建商整修安全性無虞，且建商亦勇於負責之情況下，對建商當時尚未銷售100 餘戶是一個很好的宣傳，如此建商才會順利銷售所剩餘的100 餘戶，建商被我打動，原告遂召開緊急921 會議與建商溝通協調，建商遂派駐專業人員進入整修，並制訂外部及內部整修標準，而予以修繕。建商有請日本人員來勘驗，勘驗後認為沒有問題，就重新整修大樓，整修費用都是當時建商付的。系爭11至16樓管理費，因第1 、2 屆管理費未曾收受，所以伊擔任主委時也比照辦理，而未向建商收受過管理費，也因為沒有經驗所以沒有過問第1 、2 屆主委為何不收系爭11至16樓管理費之原因，而伊雖然有認知到建商未繳納系爭11至16樓管理費，但因為法令知識不足，所以也沒有處理。伊直至921 整修時，才知道系爭11至16樓建物要做飯店使用，當時曾與建商洽談系爭11至16樓建物管理費問題，因為第1 、2 屆沒有收管理費，既然建商有誠意要修繕大樓，所以也就沒有收管理費，伊忘記是否有同意免向建商收取管理費，此部分要看管理委員會相關會議記錄。系爭同意書、協議書是伊簽章，當時因為修繕金額太大才會請建商出來處理，其上同意書所載不得再向裕懋公司就本大廈所有設施含公共及其他非公共設施為任何主張及請求；協議書第1 項約定作為本大廈各項公共設施之修繕、改良、清洗等工程費用，當時是約定把這棟大樓修繕回復至921 之前的狀況，是否包含系爭11至16樓建物管理費部分，伊忘記了，一切以書面所載為據，當時也是經過所有委員同意才簽訂該同意書、協議書。至於經歷過如此多屆管理委員會為何未收取管理費原因，伊不瞭解。伊簽署完同意書及協議書後有提交區分所有權人大會決議通過。建商後來的確有依約給付470 萬元。因為管理費制訂從第1 屆都已經定好了，至於何人要繳納管理費，伊不清楚。伊一直到921 會同建商及專業人員勘驗大樓時才發覺到系爭11到16樓有獨立出入口、電梯，將來是作為飯店使用，而現況為毛胚屋的情況，當時沒有想到管理費問題，因為當時重點是放在921 修繕大樓不要讓大樓成為危樓之上，剩下就不是重點了，伊就沒有處理。」等語，復參酌卷附百利花園廣場第4 屆區分所有權人大會會議記錄所載：「案由四、本大樓管理委員會與裕懋建設公司協議，修繕本大樓各項公共設施及設備（…），爾後本大樓公共設施增設、修繕、維護均由本大樓委員會負責，並繼承現況概括承受同意案。說明：因上任委員會均與建設公司交接完畢，且因九二一地震而引起之損害，經由管理委員會多次與建設公司交涉，此次建設公司為提升本大樓居住品質需要，提高修繕費用470 萬元，並繼承現況概括承受。決議：通過同意案。」等文，有上開會議記錄附卷可考，及再審酌證人謝秀黎上開證稱裕懋建設公司修繕百利花園廣場公寓大廈之緣由、過程、結果等情節，可見裕懋建設公司原已將百利花園廣場公寓大廈各項公共設施及設備移交與百利花園廣場第1 屆管理委員會接收，本不負該大廈各項公共設施及設備之瑕疵擔保等責任，惟因921 地震發生，致百利花園廣場公寓大廈受有震災，經百利花園廣場第3 、 4屆管理委員會主任委員方安國等人央請裕懋建設公司為修繕該大廈等一切公共設施、非公共設施及設備事務，裕懋建設公司基於企業經營者之道德良心，予以同意後，即囑託專業人員鑑定該大廈結構安全性，於鑑定安全性無虞後，即制定內、外部整修標準，而派遣施工人員入場修繕至該大廈原應有之防震係數後，即不再施作任何修繕等事務。因裕懋建設公司有再為修繕、改良、增設百利花園廣場公寓大廈各項公共設施、非公共設施及設備等舉，為恐需再對此再度修繕等舉負瑕疵擔保、損害賠償、保固等責任，乃於90年2 月5 日與原告達成協議，即由裕懋建設公司給付修繕補貼款470 萬元專供該大廈各項公共設施修繕、清洗及其他共同管理事項使用，該大廈即按現況概括承受，而不再對裕懋建設公司行使瑕疵修補請求權、修補費用償還請求權、契約解除權、損害賠償請求權、保固等權利，該協議嗣後亦經百利花園廣場第4 屆區分所有權人大會會議決議通過等情至明。被告辯稱：該470 萬元補貼款與921 地震修繕無關，實係因系爭11至16樓建物無法完工，而無法取得使用執照，致裕懋建設公司無法按原計劃依法另行成立管理委員會，恰逢原告有修繕、維護之需要，才簽訂系爭同意書、協議書，約定裕懋建設公司支付原告470 萬元為補償金，換取原告日後不再向裕懋建設公司請求任何費用之承諾。裕懋建設公司業經百利花園廣場區分所有權人決議免除該公司給付系爭11至16樓建物管理費之義務等語，要與事實有違，洵無可採。㈣被告再辯以系爭11至16樓建物於96年建築施工時，原欲作為商務旅館使用，故自始即設置獨立電梯及出入口，依其原設計使用目的，係在取得合法使用執照後，依公寓大廈管理條例第26條規定，另行成立管理委員會。因自始上開不動產與其他建物已為各別獨立之使用規劃，故系爭11至16樓建物並未納入原告管理範圍，裕懋建設公司及被告自不負給付系爭11至16樓建物管理費之義務等語，原告亦自承上開兩造不爭執第㈣項之事實，然縱使系爭11至16樓建物於興建當時係規劃為飯店區，並設有2 部獨立出入口電梯，及另行成立管理委員會，但遍觀卷附歷次百利花園廣場社區─住戶規約所載內容，其上別無記載系爭11至16樓建物免除給付管理費義務等文義，則系爭11至16樓建物既未排除需給付原告管理費之列，裕懋建設公司及被告自應依上開住戶規約約定給付系爭11至16樓建物管理費予原告，是被告上開所辯，要屬無據，自難憑採。㈤被告又以自原告成立以來未曾向裕懋建設公司或伊收取系爭11至16樓建物管理費，可見確實有免除渠等繳納該建物管理費之義務等語置辯，原告固不否認自始未曾向裕懋建設公司或被告收取系爭11至16樓建物管理費之情，惟原告未向裕懋建設公司或被告收取管理費之原因，非僅只出於免除渠等繳納系爭11至16樓建物管理費之義務而已，或係因原告昔日法令知識不足或認知錯誤，不知可向裕懋建設公司及被告收取管理費，或係因裕懋建設公司承擔921 地震修繕大樓之舉，因礙於情面，而不好意思索討管理費等情況，均不無可能，是被告此部分辯解，要嫌速斷，顯難採信。㈥此外，被告迄仍無法舉證證明其無庸負給付系爭11至16樓建物管理費義務之情節為真實，則原告依公寓大廈管理條例第21條及百利花園廣場社區－住戶規約第9 條約定，請求被告應向原告繳納自95年11月起至101 年10月止之管理費共計2,974,968 元，及自支付命令送達之翌日即101 年12月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。七、綜上所述，被告迄仍無法舉證證明系爭同意書、協議書有免除被告之讓與人即裕懋建設公司繳納系爭11至16樓建物管理費之義務乙節為真實，則被告基於受讓人之地位主張免向原告繳納此部分之管理費，即屬無據。從而，原告依公寓大廈管理條例第21條及百利花園廣場社區－住戶規約第9 條約定，請求被告應向原告繳納自95年11月起至101 年10月止之管理費共計2,974,968 元，及自支付命令送達之翌日即101 年12月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由, 應予准許。八、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據暨攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果均無影響，爰不一一論述，併予敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 102 年 9 月 30 日民事第三庭法官陳秋如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 102 年 9 月 30 日書記官蔡萱穎

臺灣雲林地方法院102年度訴字第145號

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