臺灣雲林地方法院102年度訴字第196號

• 裁判案由: 返還買賣價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣雲林地方法院
• 裁判日期: 102 年 08 月 06 日
• 法官: 邱瑞裕、蔣得忠、何佳蓉
• 法定代理人: 高朝棟
• 原告: 東海國際電腦資訊有限公司法人
• 被告: 許碧珍

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第196號原　　　告　東海國際電腦資訊有限公司
法定代理人　高朝棟
訴訟代理人　楊永吉律師
被　　　告　許碧珍
訴訟代理人　吳燕梅
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國102年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰柒拾貳萬元，及自民國一０二年四月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳萬柒仟玖佰貳拾捌元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣玖拾萬元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告係補習班業者，為開拓營業據點，透過仲介以總價金新台幣（下同）1,358 萬元向被告購買坐落雲林縣斗六市○○段000 ○0 號土地及其上同段3560建號房屋，門牌號碼為雲林縣斗六市○○路00號（下稱系爭房地），兩造業於民國102 年4 月13日簽訂不動產買賣契約書，原告已依約分別給付簽約款137 萬元、備證款135 萬元，總計272 萬元。嗣原告職員林明賜至現場進行評估，偶與里長聊天時，方得知系爭房地之前屋主張榮輝因投資失利於屋內自殺身亡，系爭房屋實為凶宅，勢必嚴重影響原告爾後招生及營業，況依目前實務見解均肯認買賣之不動產若是凶宅，雖然未對房屋直接造成「物理性」損傷，但就一般社會大眾而言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對於居住其內之住戶，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上會造成相當大之負面影響，與周遭環境相較，買賣價格會有顯著低落情事，故依價格學理適合性原則，存在非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，在房地產交易市場，具有非自然身故情事之不動產，將影響購買意願及交易價格，導致市場接受程度及價格之低落情形，在客觀上已非一般適於居住之標的，將造成經濟上價值減損，影響市場價格，應屬於民法第354 條第1 項規定物之瑕疵，而屬交易上之重大瑕疵，原告遂於102 年4 月20日以彰化光復路郵局第222 號存證信函通知被告解除買賣契約並請求返還已付之價金，原告既於102 年4 月20日以存證信函依法解除買賣契約，爰依民法第259 條第2 款之規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告
272 萬元，及自被告收受上揭存證信函之翌日即102 年4 月23日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊係於93年12月間委託他人向法院標得系爭房地，當時拍賣公告並未註記系爭房屋內有人自殺，被告曾向當地警察局查詢，亦查無此訊息，被告持有系爭房地期間從未發生靈異事件，標得系爭房地後，曾與前任屋主張榮輝之遺產管理人即其前妻黃鳳珠成立調解，並給付20萬元搬遷費，當時黃鳳珠亦未告知張榮輝於房屋內自殺之事，且張榮輝自殺之地點是在系爭房地之增建處，原告仍應依買賣契約內容履行權利義務，並賠償因遲延給付所造成之損失等語資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於102 年4 月13日簽約，原告已給付被告部分買賣價金272萬元，系爭房地的所有權尚未移轉。
㈡原告於102 年4 月20日寄存證信函給被告解約並請求返還價金272 萬元，被告於102 年4 月22日收受，並於102 年4 月23日發存證信函給原告表示不同意解約。
㈢兩造簽訂契約第7 條「標的點交」及第8 條「擔保責任」，並未就「凶宅」是否屬瑕疵特別約定，而僅約定瑕疵擔保責任依民法及其他有關法令規定辦理。
四、得心證之理由：
㈠物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條第1 項前段、第359 條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法院著有73年台上字第1173號判例足資參照。物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。次按有人非自然身故情事之房屋即一般所稱之凶宅，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，但就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響；與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，存在有人非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。
㈡查訴外人張榮輝係於92年7 月7 日以麻繩上吊在雲林縣斗六市○○路00號1 樓與2 樓樓梯間，並經台灣雲林地方法院檢察署檢察官相驗等情，業經本院依職權調閱台灣雲林地方法院檢察署92年度相字第349 號相驗卷宗查明屬實，並為兩造所不爭，系爭房屋內曾發生有人非自然身故情事，應堪認定。從而，原告主張因前屋主張榮輝於系爭房屋內自殺身亡，兩造買賣契約之標的存有物之瑕疵，尚屬可採。
㈢被告固抗辯：伊是買法拍屋，當初是委託他人代標，亦不知屋內曾發生有人非自然身故之情事，買受迄今，從未聽過靈異現象，且黃鳳珠有在拜張榮輝，當初有和張鳳珠成立調解，連同神位一起搬走，並給付20萬元搬遷費，當時黃鳳珠亦未告知張榮輝於房屋內自殺之事，況張榮輝死亡地點是在增建部分等語。惟查：
⒈不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定。拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，強制執行法第113 條及第69條分別定有明文。此為法律就買賣關係中物之瑕疵擔保責任之特別規定，是於法院標得不動產之人，即俗稱買「法拍屋」之人，依法不得對法院主張物之瑕疵擔保責任。
⒉斗六市○○段000 ○0 號土地、其上同段3560建號及增建建物3560之3 建號，原為訴外人張榮輝所有，於本院93年度執字第7423號清償債務執行事件中，列載於同一拍賣公告合併拍賣，並於第三次拍賣程序，經被告於94年1 月14日委託訴外人嚴日翔以總價金1261萬元向法院標得，該次拍賣公告僅登載3560號之3 建物為未辦保存登記建物，部分占用鄰地160 之59號國有土地，應買人需自行聯繫國有財產局處理，未載明系爭房地是否有非自然身故之情況，而該執行事件張鳳珠為債務人兼遺產管理人，此經本院依職權調取該執行卷宗查閱無訛（見93年度執字第7423號卷宗卷壹第106 頁、第
107 頁及第141 頁），惟依前述，被告經由法院拍賣程序取得系爭房地，就屋內曾有張榮輝非自然身故之情事，依法不得向法院主張物之瑕疵擔保責任。
⒊被告再稱張榮輝死亡地點是在增建部分，不能遽此認定為凶宅，且增建部分係被告無條件贈與原告等語，惟依兩造之買賣契約，第一條就買賣標的除包括系爭房地外，已載明包括「含未保存建物一併移轉」，即應係指3560號之3 未辦保存登記建物部分，足認兩造之買賣標的已包括增建建物部分，復觀第二條價款議定條款，買賣總價金為1,358 萬元，相較於被告於本院買受系爭房地之價格為1,261 萬元，難認有無條件贈與增建建物之情，況張榮輝死亡地點係在一、二樓樓梯間，縱位於增建建物上，從前揭執行程序中，增建建物部分與系爭房地合併拍賣，其與系爭房地間亦具有使用上及經濟上之同一性，況被告亦自承增建建物與系爭房地為同一門牌號碼皆為雲林縣斗六市○○路00號，被告抗辯系爭房地因此非凶宅而無物之瑕疵，難認可採。
㈣因出賣人所負物之瑕疵擔保責任係為無過失擔保責任，縱原告於向本院標得系爭房地時不知曾發生有人非自然身故情事，惟依前揭規定及說明意旨，原告對被告依法仍應負物之瑕疵擔保責任，原告據此主張系爭房地有瑕疵，並依民法第359 條規定，解除系爭契約，即屬可取。
五、綜上所述，原告以系爭房地既存在上開所示之瑕疵，並以存證信函為解除系爭契約之意思表示，應屬合法，從而原告依民法第259 條第2 款規定，請求被告返還已受領之272 萬元，及自收受存證信函翌日起即102 年4 月23日起算之遲延利息，為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額併宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 102 年 8 月 6 日民事第二庭 審判長 法 官 邱瑞裕
法 官 蔣得忠
法 官 何佳蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 8 月 6 日書記官 顏錦清