臺灣雲林地方法院103年度訴字第466號

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第466號

原告

躍龍不動產開發有限公司

法定代理人

林業凱

被告

戴義隆

被告

戴義夫

被告

戴志旻

上三人共同訴訟代理人

李建忠律師

上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國104年3月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠原告於民國103 年5 月26日仲介訴外人李柄輝與被告戴義隆共有坐落雲林縣斗六市○○段00000 地號土地及訴外人李柄輝與被告戴義夫共有坐落雲林縣斗六市○○段00000 地號土地等二筆土地與訴外人慈復華簽訂不動產土地買賣合約書；並於同日仲介訴外人李柄輝與被告戴志旻共有坐落雲林縣斗六市○○段00000 地號土地及訴外人李柄輝與被告戴志旻共有坐落雲林縣斗六市○○段000 地號土地等二筆土地與訴外人慈復華簽訂不動產土地買賣合約。買賣雙方均已依約履行完畢，系爭四筆土地已移轉登記予買方指定之第三人名下。

㈡按如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付，民法第566 條定有明文。上開兩份不動產土地買賣合約書，皆載明原告為仲介人，原告與被告雖未明白約定報酬多寡，然依上開規定，原告自得向被告請求給付報酬。

㈢又上開兩份不動產土地買賣合約書中之賣方李柄輝已給付買賣金額之百分之二之服務報酬共計新臺幣（下同）63萬元予原告。本件服務報酬依買賣成交金額百分之二計算，被告戴義隆應給付原告70,093元，被告戴義夫應給付原告439,530元，被告戴志旻應給付原告249,930 元。惟經原告向被告請求給付服務報酬，被告均置之不理，原告不得已始提起本件訴訟，請求被告給付原告如聲明所示金額等語。並聲明：如主文所示。

二、被告等三人則均以：原告受買方即訴外人慈復華委託向被告戴義夫接洽購買系爭四筆土地事宜，而系爭四筆土地由四人共有，其中被告戴義隆及戴志旻因均居住於外地，而將系爭四筆土地出售事宜委由被告戴義夫處理，另訴外人李柄輝亦委託戴義夫處理。故原告與被告戴義夫接洽時，原告即向戴義夫表示由戴義夫作為賣方仲介人，而被告戴義夫、戴義隆、戴志旻之仲介費用，原告不再收取，故兩造並未簽訂仲介合約。雙方談妥此條件後，系爭四筆土地之出售、買賣相關細節均由戴義夫負責接洽聯絡，原告未曾與戴義隆、戴義夫有接洽或聯絡。嗣系爭四筆土地買賣過戶完成後，戴義夫亦聯絡另一共有人李柄輝給付仲介費用給原告。詎原告仍向被告等請求仲介費用，此與雙方約定不符，原告請求給付報酬，並無依據，被告等拒絕給付報酬，非無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：

㈠坐落雲林縣斗六市○○段00000 地號土地（下稱594-1 地號土地），面積137 平方公尺，原為被告戴義隆與訴外人李柄輝共有，二人應有部分分別為七分之四、七分之三。另坐落雲林縣斗六市○○段00000 地號土地（下稱596-2 地號土地），面積859 平方公尺，原為被告戴義夫與訴外人李柄輝共有，二人應有部分分別為七分之四、七分之三。第三人慈復華經由仲介人即原告躍龍不動產開發有限公司仲介，以每坪148,000 元，總價44,590,920元，向被告戴義隆、戴義夫及訴外人李柄輝買受上開兩筆土地，並於103 年5 月26日簽訂不動產土地建物買賣合約書。上開兩筆土地現登記為陳採霜與周素娥二人共有，二人應有部分均為二分之一。

㈡坐落雲林縣斗六市○○段00000 地號土地（下稱617-1 地號土地），面積19平方公尺，原為被告戴志旻與訴外人李柄輝共有，二人應有部分均為二分之一。另坐落雲林縣斗六市○○段000 地號土地（下稱616 地號土地），面積899 平方公尺，原為被告戴志旻與訴外人李柄輝共有，二人應有部分均為二分之一。第三人慈復華經由仲介人即原告躍龍不動產開發有限公司仲介，以每坪90,000元，總價24,992,550元，向被告戴志旻及訴外人李柄輝買受上開兩筆土地，並於103 年5 月26日簽訂不動產土地建物買賣合約書。上開兩筆土地現登記為陳採霜與周素娥二人共有，二人應有部分均為二分之一。

㈢訴外人李柄輝於系爭四筆土地簽訂買賣契約並辦理所有權移轉登記完畢後，已經給付原告系爭四筆土地買賣金額2%之服務報酬即63萬元予原告。

㈣系爭四筆土地中被告戴義隆部分之買賣價金為3,504,640 元，被告戴義夫部分之買賣價金為21,976,520元，被告戴志旻部分之買賣價金為12,496,500元，倘依買賣價金之百分之二計算居間報酬，則被告戴義隆、戴義夫、戴志旻應支付之居間報酬分別為70,093元、439,530 元、249,930 元。

四、得心證之理由：本件之爭點在於原告請求被告三人給付居間報酬即系爭四筆土地買賣價金金額之百分之二，有無理由？

㈠按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。」，民法第565 條、第566 條第1 項分別定有明文。

㈡原告主張系爭四筆土地由原告仲介賣方即被告戴義隆、戴義夫、戴志旻與訴外人李柄輝於103 年5 月26日與買方慈復華簽訂不動產土地買賣合約書，買賣雙方均已依約履行完畢，系爭四筆土地已移轉登記予買方指定之第三人周素娥、陳採霜名下之事實，業據原告提出土地登記第二類謄本、不動產土地買賣合約書等為證，並為被告等所不爭執，自堪信為真實。

㈢原告另主張：本件仲介之服務報酬依買賣成交金額百分之二計算，被告戴義隆應給付原告70,093元，被告戴義夫應給付原告439,530 元，被告戴志旻應給付原告249,930 元等語，則為被告所否認，並以：原告與被告戴義夫接洽時，向戴義夫表示由戴義夫作為賣方仲介人，而被告戴義夫、戴義隆、戴志旻之仲介費用，原告不再收取，故兩造並未簽訂仲介契約等語置辯。經查：

⒈原告主張系爭四筆土地係由原告居間仲介買賣交易，第一個買主是村玉建設，第二個買主是慈復華，慈復華與被告戴義夫來原告公司談了三次，第四次談妥以後，買賣雙方於103年5 月26日在原告公司簽訂不動產土地買賣合約書等語，核與被告戴義夫到庭陳稱：系爭四筆土地，原告公司法定代理人林業凱先後有帶二個不同的買方來跟伊接洽，第一次沒有談成，是因為價位談不攏，第二次的買方是慈復華，他來跟伊談了約三次，後來談成以後就簽約了，是在原告公司簽約的，原告的公司就是東森房屋南京店等語（見本院卷第55頁背面、第56頁）大致相符，並有不動產土地建物買賣合約書2 份在卷可佐，堪認系爭四筆土地之買賣，確係由原告居間仲介，嗣後買賣雙方始成立買賣契約。

⒉訊之證人魏淑卿即原告公司前行政助理到庭證稱：「（問：是否清楚被告戴義夫委託原告公司買賣土地的經過情形？）清楚。戴義夫都會主動來我們公司找我老闆，談這四筆土地買賣的事情，因為戴義夫說他知道這四筆土地買賣一定會成交，所以他就很勤勞來我們公司談土地買賣的事情。」「（問：戴義夫來公司談土地買賣的事，有無提到仲介費？）有。我隱約有聽到，但是我肯定他們說仲介費是2%。」「（問：一般而言，你們東森房屋在仲介土地買賣時，賣方應付仲介費是多少？）4%。」「（問：為何你聽到原告與戴義夫說仲介費是2%？）因為他們就仲介費部分有談到折讓，所以仲介費才會收2%。」等語（見本院卷第58頁背面）。而證人魏淑卿與兩造並無特殊親誼關係，與上開訴訟結果亦無利害關係，衡情其無甘冒偽證罪責而為虛偽陳述之必要，是證人魏淑卿上開之證詞，應堪採信。再酌以原告所提出東森房屋委託銷售契約書第5 條載明：買賣成交者，甲方（賣方）同意給付乙方（即原告）成交總價額百分之四之服務報酬等語，此有原告所提出制式之委託銷售契約書1 份在卷可稽，顯見身為仲介業者之原告一般情形下均係向賣方收取總價百分之四之服務報酬，而由證人魏淑卿證述：原告與被告戴義夫就仲介費有談到折讓，因而約定本件服務報酬為百分之二等語，堪認原告與被告戴義夫就系爭四筆土地買賣，確有約定以買賣金額之百分之二作為賣方仲介費用。

⒊又參酌證人李銘洲即代表李柄輝到場簽訂系爭不動產土地買賣合約書之人到庭證稱：「系爭四筆土地是登記在我二哥名下，買賣過程是戴義夫跟我聯絡的，我跟我二哥住一起，他的事情都是我在處理，戴義夫說土地有人在問，我們請戴義夫跟人家接洽，全權委託戴義夫，要簽約的時候，戴義夫通知我去東森房屋南京店簽約，在簽約前，價格都已經談好，所以只有成交的簽約才出面。」「有付仲介費，要付多少仲介費是原告跟我說，戴義夫也有跟我說要付2%的仲介費，仲介費是買賣成交價格的2%，至於詳細的金額原告有告訴我，原告也有跟我收。」「在簽約前戴義夫跟我說仲介費2%要交給原告。」等語（見本院卷第57頁）。是倘非原告與被告戴義夫有特別約定本件仲介費用為買賣總價之百分之二，則訴外人李柄輝本應依仲介業者慣例支付買賣總價百分之四之服務報酬，是由證人李銘洲之證詞，益徵被告戴義夫與原告確有約定以買賣金額之百分之二作為賣方仲介費用，因此戴義夫於系爭四筆土地買賣成交前，即告知李銘洲需給付原告買賣價金之百分之二作為仲介費用，嗣後李銘洲因此支付買賣價金之百分之二即63萬元之仲介費用予原告。

⒋至被告戴義夫雖辯稱：伊為賣方之仲介人，被告戴義夫、戴義隆、戴志旻之仲介費用，原告不再收取等語，然查，原告係以仲介不動產買賣為業之人，倘被告不支付報酬，衡情原告應無為被告報告訂約機會，並安排買賣雙方見面並簽訂契約之可能；況原告與被告戴義夫、戴義隆、戴志旻間並無特殊親誼關係，衡情原告應不致僅向買方收取仲介費用，而免除賣方給付仲介費用之義務；再在商業交易習慣上，仲介土地者向委託者收取報酬乃屬常態，被告戴義夫自承有多次買賣土地之經驗，之前也有支付過仲介報酬（見本院卷第56頁），則被告戴義夫對於應支付仲介業者報酬乙節當知之甚詳。又被告雖請求本院訊問證人王昭勝、王燦輝，以證明原告有同意減免仲介費之事實，然訊之證人王昭勝、王燦輝到庭均否認有聽聞原告法定代理人向被告戴義夫表示不收取仲介報酬或減免仲介報酬等語（見本院卷第81頁背面、第82頁背面）；另被告戴義隆、戴志旻雖未直接與原告法定代理人有接觸或聯絡，但被告戴義隆、戴志旻二人就上開土地買賣相關事宜均委託被告戴義夫處理，包括委託仲介找尋買主、簽訂買賣契約等，此由本件土地買賣成交後，均由被告戴義夫出面代理被告戴義隆、戴志旻與買方簽訂買賣契約，即可得知，而被告戴義隆、戴志旻所有上開土地確因原告居間仲介而成立買賣契約，並收取買賣價金，被告戴義隆、戴志旻就此自難諉為不知，況原告與被告戴義隆、戴志旻間非親非故，衡情原告非受報酬，即無為報告訂約之機會或媒介，是依民法第566 條第1 項規定，應視為允與報酬。此外，被告戴義夫對於兩造間已明確約定被告等三人無需給付居間服務報酬之事實，並未能舉證以實其說，則被告上開辯解，自難遽予採信。

㈣查系爭四筆土地中被告戴義隆部分之買賣價金為3,504,640元，被告戴義夫部分之買賣價金為21,976,520元，被告戴志旻部分之買賣價金為12,496,500元，為兩造所不爭執，則以買賣價金之百分之二計算，被告戴義隆、戴義夫、戴志旻應分別給付原告70,093元、439,530 元、249,930 元之居間服務報酬。準此，原告請求被告戴義隆、戴義夫、戴志旻分別給付原告70,093元、439,530 元、249,930 元之居間服務報酬，為有理由，應予准許。

㈤按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，為民法第229 條所明定。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233 條第1 項、第203 條亦有明文。從而，原告依居間之法律關係，分別請求被告戴義隆、戴義夫、戴志旻給付原告居間服務報酬70,093元、439,530 元、249,930 元，及自起訴狀繕本送達被告戴義隆、戴義夫、戴志旻之翌日即被告戴義夫部分自103 年8 月14日起、被告戴義隆部分自103 年8 月13日起、被告戴志旻部分自103 年8 月21日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。

㈥又兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額併宣告之。

㈦本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，均與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項後段。