臺灣雲林地方法院105年度訴字第576號

• 裁判案由: 拆屋還地
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣雲林地方法院
• 裁判日期: 106 年 08 月 29 日

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第576號原　　　告　鄒子棱
訴訟代理人　黃振銘　律師
被　　　告　吳敏雄
訴訟代理人　吳碧珠
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106 年8 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將座落雲林縣○○鄉○○段○○○地號土地中如附圖編號20所示部分面積二六Ｏ平方公尺建物拆除，並將占用之土地返還原告，其履行期間為壹年。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項原告以新臺幣柒拾萬元供擔保後得假執行。
事實及理由
一、原告方面：
㈠聲明：
除供擔保金額及履行期間外如主文所示。
㈡陳述：
⒈被告在伊所有座落雲林縣○○鄉○○段000 地號土地（下稱系爭土地）如附圖（即雲林縣西螺地政事務所民國103
年3 月28日土地複丈成果圖）編號20所示部分面積260 平方公尺興建房屋，被告雖稱就其所占用之上開土地與伊有租賃關係存在，惟被告已有20多年未繳租金，伊前於105
年10月11日發函向被告催討欠租，惟被告均置之不理，伊乃在此次訴狀中表示終止兩造間之租約。
⒉兩造間之租約既已終止，被告自無權占用系爭土地中如附圖編號20所示部分面積，爰依民法第767 條第1 項前段及中段、第455 條規定求為判決如其聲明所示。
二、被告方面：
㈠聲明：駁回原告之訴。
㈡陳述：
⒈系爭土地中如附圖編號20所示面積係伊於66年間向訴外人李東昇所承租作為興建房屋之用，雙方訂有書面契約（下稱系爭租賃契約書）為憑，伊地租繳至82年左右，嗣因原地主李東昇未主動向伊收取，伊才未續繳。又原告片面以土地申報地價做為系爭租約租金計算標準並要求伊繳納，顯與系爭租約所定條件不同，若原告計算之租金方式合理，伊也願意續繳。
⒉其次，租金請求權時效按民法第126 條規定為5 年，故本件租約租金超過5 年部分伊不同意支付；又國有財產局出租土地向以年利率5%計算租金，是以上開標準計算，系爭租約5 年之租金額要為新台幣（下同）35,360元【計算式：544 元/ ㎡（申報地價）×260 ㎡×5%×5 年＝35,360
】，伊願支付上開租金額。
三、兩造不爭執之事實：
㈠系爭土地原為訴外人李東昇與他人所共有，嗣於104 年1 月28日因買賣移轉予訴外人霖揚開發股份有限公司（下稱霖揚公司），後霖揚公司又於同年6 月17日以信託為由登記為原告所有。
㈡66年1 月1 日訴外人李東昇曾將系爭土地中如附圖編號20所示部分面積出租予被告作為興建房屋使用，租期至68年12月31日止，並約明：「租額‧‧‧每年每甲以在來稻谷2,320
台斤之比率，按照租用實地面積計算之」（第4 條）；「前條租額‧‧‧出租之基地地價如經雲林縣政府評價委員會調整者，原訂之租額如未到達新地價百分之十時，出租人應得提高達百分之十之租額，承租人自願同意不得異議」（第5
條）；「‧‧‧租谷支付期按每年7 月15日及11月15日分兩期‧‧‧由乙方（按指承租人）履行納與甲方（按指出租人）‧‧‧」（第6 條）；「本約期滿後，如經雙方協議續訂租約時，其租額甲方不得提高超過地價百分之十以上為原則」（第8 條）。並訂有書面租約（見卷內第159 －161 頁）為憑。
㈢105 年10月31日原告以高雄地方法院郵局第001796號存證信函催告被告繳交租金，被告於同年11月1 日收到該存證信函（見卷內第191 頁）。
㈣原告以本件起訴狀送達表示終止兩造間之上開租約，該訴狀已於105 年12月9 日寄存送達被告。
四、本院之判斷：
㈠第按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任（民事訴訟法第277 條前段）。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之（民法第767 條第1 項前段、中段）。是以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院85年度台上字第1120號、72年度台上字第2516號民事裁判意旨參照）。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，得終止契約（同法第440 條第1 項、第3 項）。且出租人限期催告承租人支付欠租，其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力（最高法院66年台上字第124 號民事判例要旨參照）。
㈡被告主張：系爭土地中如附圖編號20所示面積乃伊於66年間向訴外人李東昇承租作為興建房屋之用，系爭租約地租伊曾繳至82年左右，但原地主李東昇嗣後都未主動向伊收取，伊才未續繳。又原告片面以系爭土地申報地價做為租金計算標準要求伊繳納，顯與系爭租約所定條件不同，若原告計算租金之方式合理，伊也願繳交，原告單方將系爭租約終止要不合法，伊在系爭土地上興建房屋使用非無權占用云云，且提出系爭租賃契約書1 份（見卷內第159 －161 頁）為佐。而原告雖亦不爭執被告前於66年間曾向李東昇承租系爭土地中如附圖編號20所示面積作為興建房屋之用，及被告曾繳交地租至82年左右等情，惟否認被告其餘之主張，並以前揭情詞為辯。經查：
⒈民法債編租賃章節要無有關租金清償地之規定，另遍觀被告所提出之系爭租約內文亦無關於租金清償地之約定，而被告迄至本案言詞辯論終結又未能舉證證明本件租金債務為往取債務之性質，職是，系爭租約租金依民法第314 條第2 款規定自應以債權人即原告之住所地為清償地，被告空言辯稱：伊未遵期繳租乃因出租人未主動向伊收取，伊無可歸責事由云云，要無可採。
⒉其次，觀諸系爭租賃契約書第4 條訂明：「租額‧‧‧每年每甲以在來稻谷2,320 台斤之比率，按照租用實地面積計算之」。第5 條：「前條租額‧‧‧出租之基地地價如經雲林縣政府評價委員會調整者，原訂之租額如未到達新地價百分之十時，出租人應得提高達百分之十之租額，承租人自願同意不得異議」。第8 條：「本約期滿後，如經雙方協議續訂租約時，其租額甲方（即出租人）不得提高超過地價百分之十以上為原則」。是由上開約款亦可看出，被告租用系爭土地部分面積興建房屋使用，其租額並非一成不變，且系爭租約租金原則上要以系爭土地公告地價10% 作為計算基準。從而，原告主張：依系爭租約約定及土地法第105 條準用第97條規定，並以系爭土地公告地價計算，系爭租約於105 年整年度之租金額可達14,144元（計算式：544 ×260 ×0.1 ＝14,144），伊前向被告請求
年租金11,315元，並未逾越土地法上開規定等情，堪稱有據，要屬可採。況被告亦自承系爭租約租金若以申報地價依年利率5%為計算基準，則5 年之合理租金額要為35,360元【計算式：544 元/ ㎡（申報地價）×260 ㎡×5%×5
年＝35,360】，就此而言，原告前限期催告被告支付欠租，原告所催告之租金額縱超過被告所自承上開應付之金額時，依前揭規定及判例意旨，亦僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力。被告猶辯稱：因原告請求伊繳交之租金要屬過高，伊才拒繳，伊無可歸責事由云云，即無可採。
⒊參以系爭土地原地主前於102 年間曾因被告長期欠租未繳，租約業已終止而提起拆屋還地訴訟（即本院102 年度訴字第451 號），雖被告之前開被訴部分嗣經撤回，然被告經此訴訟應已然知悉並了解長期欠租將導致租約終止進而發生拆屋還地之不利後果，惟被告自前揭訴訟發生後迄至本件訴訟繫屬本院前仍未積極處理清償本件欠租事宜，則被告要有怠於履行其給付租金義務之情，至為灼然。從而，被告辯稱並非伊不願清償系爭租約租金債務，而是原告未向伊收取云云，顯與誠信原則有悖，並屬推諉卸責之詞，要無可採。
⒋承上，原告以被告遲付系爭租約租金總額已長達20年以上，前經伊催告被告支付欠租，惟被告迄仍拒不繳交，故以本件訴狀之送達表示終止兩造間之租約，經核與前揭規定及判例意旨要無不合。從而，原告主張兩造之系爭租約業經終止乙節，要有理由。至被告辯稱：系爭租約仍然存續，伊非無權占用系爭土地云云，即無可採。
㈢綜上，原告主張：被告無權在伊所有系爭土地中如附圖編號20所示部分面積260 平方公尺興建房屋乙節要屬可信，則其依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求被告應將占用系爭土地之前揭建物拆除並將所占用之土地返還原告，為有理由，應予准許。
㈣末按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間，民事訴訟法第396 條第1 項定有明文。本院審酌被告已有年歲，且在系爭土地上居住多年，今欲拆屋還地而另覓他處居住，非立時可就，故有關其拆屋還地部分，爰酌定其履行期間為1 年。
五、原告聲明願供擔保，聲請宣告假執行部分，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，均經斟酌，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第390 條第2 項、第396 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 29 日民事第二庭 法 官 蔣得忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 29 日書記官 林巧玲