臺灣雲林地方法院106年度訴字第255號

• 裁判案由: 拆屋還地
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣雲林地方法院
• 裁判日期: 106 年 09 月 01 日

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第255號原　　　告　鄒子棱
訴訟代理人　黃振銘律師
陳建佑
被　　　告　詹益立
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、坐落雲林縣○○鄉○○段000 地號土地（下稱系爭土地）為原告所有。被告在系爭土地之部分土地上建有如雲林縣西螺地政事務所民國106 年8 月7 日雲西地二字第1060004016號函所附土地複丈成果圖即附圖所示編號32、面積46平方公尺之磚造三合院一間及編號33、面積220 平方公尺之磚造豬舍一間（下合稱系爭建物），被告雖聲稱其與原告就系爭土地中其上開占有使用之266 平方公尺有不定期租賃關係（下稱系爭租約），惟已多年未繳任何租金，原告前於105 年11月25日以高雄新興郵局存證號碼002127號存證信函（下稱002127號存證信函）催告其繳納以申報地價計算之每年租金新臺幣（下同）21,280元，20年共計425,600 元，並於同年11月28日送達被告，惟被告置之不理，原告又於106 年3 月29日以虎尾郵局存證號碼000072號存證信函（下稱000072號存證信函）通知被告終止系爭租約，爰再以起訴狀繕本及106 年8 月25日民事準備狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，是兩造間就系爭租約，遲至本件起訴狀繕本或106 年8 月25日民事準備狀繕本送達被告時，即已終止，被告已無權源占有使用系爭土地，爰依法請求拆屋還地。
㈡、對被告答辯之陳述：
１、被告雖主張兩造間之系爭租約就租金收取部分為往取債務，然原告於106 年8 月15日已派員至被告之系爭租屋處即系爭土地上之系爭建物處向被告收取租金，仍未獲被告給付，且本件自原告起訴狀繕本送達被告後被告已知悉原告向其收取租金，然被告迄今仍未為任何給付，已可認為原告已為往取租金之行為，被告拒不給付租金，原告主張終止系爭租約當屬合法。
２、被告雖主張本件租金係以每年200 公斤稻穀之農會收購金額為租額，然原告已提出其與訴外人吳敏雄間之系爭土地建地租賃契約書1 份，其上第五條約定載明：「第五條前條租額對民國陸陸年度起出租之基地地價如有經雲林縣政府評價委員會調整者，原訂之租額如未到達新地價之百分之拾時出租人（甲方）應得提高達到百分之拾之租額承租人（乙方）自願同意不得異議。」等語，原告與被告就系爭土地之原始租約應有同樣之文字記載，而系爭土地67年9 月之公告地價為每平方公尺250 元，105 年1 月之公告地價為每平方公尺680 元；又該土地67年9 月之公告現值為每平方公尺100 元，105 年1 月之公告現值為每平方公尺2,000 元，有系爭土地之公告土地現值及公告地價列印資料在卷可稽，顯然系爭土地之地價已經上漲數倍至數十倍之多，依照兩造間之系爭租約約定原告自得自行調整租額，故原告催告被告給付每年租金21,280元，共計20年之租金425,600 元應屬合理及合法。至於原告之前前手出租人即訴外人李東昇未對被告為調整租額之意思表示，亦僅係李東昇自願不調整，然原告取得系爭土地之所有權後，當有權自行調整。
㈢、並聲明：1.被告應將系爭土地上如附圖所示編號32、33等二幢建物拆除，並將該等建物所占有系爭土地面積266 平方公尺返還予原告。2.訴訟費用由被告負擔。3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、本件系爭土地原出租人即鈞院102 年度訴字第451 號訴訟（下稱前案訴訟）之原告李東昇與本案被告間就系爭土地，有不定期之系爭租約，該土地租賃債之關係應由現土地所有人即原告所承受，債之同一性不變，其清償期、清償地及債之履行之從給付、附隨義務等均不變。而兩造間系爭租約就租金給付部分係屬於往取債務，而非赴償債務，必須出租人於清償期屆滿後至承租人之住所收取地租，承租人拒絕清償，承租人始負給付遲延責任，但原告於105 年11月25日以002127號存證信函催告被告繳納租金前並未前往被告之租屋處向被告收取租金，被告並無依照原告之催告赴償租金之義務，故原告所為上開催告與法不合，自不生合法催告繳納租金之效力，則被告繳納租金之義務並未陷於遲延，原告以000072號存證信函通知被告終止系爭租約，及再以起訴狀繕本及書狀之送達為終止系爭租約之意思表示亦屬不合法，被告占有使用系爭土地仍係本於不定期租賃關係，並非無權占有，故原告請求被告拆屋還地為無理由。又原告雖主張其於106 年8 月15日已派員至被告之系爭租屋處即系爭土地上之系爭建物處向被告收取租金，仍未獲被告給付，然原告至系爭土地之被告系爭租屋處收取租金前並未告知被告其將派員前往收租，而於收租時未遇被告，此往取租金之行為應不生往取租金之效果，被告仍未陷於給付遲延。
㈡、原告雖於105 年11月25日以002127號存證信函催告被告繳納以申報地價計算之每年租金21,280元，20年共計425,600 元，並於同年11月28日送達被告，然被告與訴外人李東昇就系爭土地之原始租約租額係依照每年200 公斤稻穀之農會收購金額為租額，迄李東昇104 年間過世為止均未調整，並非原告催告所主張之每年租金21,280元，故原告上開催告與兩造間租額之約定不符，自不生合法催告之效力，則被告並未因上開催告陷於給付遲延，原告嗣後所為之終止租約之意思表示當屬不合法，被告占有使用系爭土地仍係本於不定期租賃關係，並非無權占有，故原告請求被告拆屋還地為無理由。㈢、並聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執部分：
㈠、系爭土地原為訴外人李東昇及其他共有人所共有，李東昇之所有權權利範圍2277分之479 ，李東昇針對系爭土地上之被告所有之系爭建物曾提起訴訟請求拆屋還地，經本院以前案訴訟審理。李東昇於104 年1 月4 日死亡，其繼承人李黃麗娟、李啟信、李啟晃於104 年1 月19日具狀聲明承受上開訴訟。
㈡、訴外人霖揚開發股份有限公司（下稱霖揚公司）前於104 年1 月28日，以買賣為登記原因，完成移轉登記，取得系爭土地所有權全部，於104 年2 月25日聲明承當前案訴訟。本院前案訴訟審理中於104 年5 月18日裁定，上開訴訟由霖揚公司為李黃麗娟、李啟信、李啟晃之承當訴訟人，續行訴訟。㈢、系爭土地上有附圖所示編號32、33之建物坐落其上，該等建物之所有權人為被告。
㈣、本院前案訴訟卷第193 頁所示，手寫系爭土地使用人及面積（內容詳如「手抄筆記承租人面積」欄所示），經李東昇以證人身分於該案證述，系爭手抄筆記是其本人所寫，代表應收的租金，亦即李東昇及其他土地共有人與該案被告間（包括本件被告）有不定期租賃關係存在，霖揚公司於買受系爭土地並取得所有權後，亦承受李東昇及其他共有人與被告間之不定期租賃關係。
㈤、104 年6 月17日原告因信託關係取得系爭土地之所有權，並承受霖揚公司與被告間就系爭土地之不定期租賃關係。
㈥、105 年11月25日原告以002127號存證信函催告被告給付每年租金21,280元，合計20年共425,600 元，並表示於文到之日起7日內未繳付，原告將終止租約。
㈦、106 年3 月29日原告以000072號存證信函通知被告終止兩造間之系爭租約。
四、爭執事項：
㈠、兩造間就系爭土地之系爭不定期租約所生之給付租金債務是否為往取債務？如被告已經搬離系爭房屋而遷居他處，系爭契約是否變更為非往取債務？
㈡、兩造間就系爭土地之不定期租賃關係是否仍存在？被告所有之系爭建物坐落於系爭土地上是否為無權占有系爭土地？
五、本院之判斷：
㈠、系爭土地原為訴外人李東昇及其他共有人所共有，李東昇之所有權權利範圍2277分之479 ，李東昇針對系爭土地上被告所有之系爭建物曾提起訴訟請求拆屋還地，經本院以前案訴訟審理。李東昇於104 年1 月4 日死亡，其繼承人李黃麗娟、李啟信、李啟晃於104 年1 月19日具狀聲明承受上開訴訟。訴外人霖揚公司前於104 年1 月28日，以買賣為登記原因，完成所有權移轉登記，取得系爭土地所有權全部，於104
年2 月25日聲明承當前案訴訟。本院前案訴訟審理中於104
年5 月18日裁定上開訴訟由霖揚公司為李黃麗娟、李啟信、李啟晃之承當訴訟人，續行訴訟。而該案認定李東昇及其他土地共有人與該案被告間（包括本案被告）有不定期租賃關係存在，霖揚公司於買受系爭土地並取得所有權後，亦承受李東昇及其他共有人與被告間之不定期租賃關係，為兩造所不爭執，並經本院調閱前案卷核閱無誤，應堪認定為真實。㈡、104 年6 月17日原告因信託關係取得系爭土地之所有權，並承受霖揚公司與被告間就系爭土地之不定期租賃關係等情，亦為兩造所不爭執，故兩造就系爭土地原有系爭租約存在，亦堪以認定。本件原告主張被告欠繳租金達兩年以上，原告已依據民法第440 條、土地法第103 條等規定，以002127號存證信函催告被告繳納租金，然被告置之不理，原告再以000072號存證信函對被告為終止系爭租約之意思表示，故被告所有之系爭建物占有使用系爭土地為無權占有，而請求拆屋還地等語，然為被告所否認，並以前詞置辯。經查訴外人李東昇於本院102 年度訴字第451 號審理時陳稱：系爭土地伊有跟管理員「去」跟建物所有權人收租金，伊有「去」跟很多人收租，伊有跟如該案判決附表二「李東昇陳述」欄所示之人收過租金，系爭手抄筆記是伊親筆寫的，代表應收的租金，上面寫的面積是測量員即訴外人李清秀算出來應該要跟建物所有人收取的租金等語（本院102 年度訴字第451 號卷二第123 頁背面至124 頁反面）。可知訴外人李東昇均係親自至系爭土地上各承租人（包括本件被告前手）之住所收取租金，故系爭租約就租金支付部分，為出租人應前往承租人住所收取之往取債務應可認定。而本件系爭土地原出租人即前案訴訟之原告李東昇與本案被告間就系爭土地有系爭租約，該土地租賃債之關係既由原告所承受，債之同一性不變，其清償地及契約之從給付義務、附隨義務等均不變，故本件兩造間租賃關係之租金給付債務仍為往取債務並無疑義。
㈢、按耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第440 條第1 項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約，有最高法院86年台上字第3324號判例可資參照。可見本件往取債務，需出租人即原告先對被告為催告，於催告期滿尚須至承租人即被告之住所收取租金，被告仍不為支付，原告始得終止系爭租約。茲就原告向被告催告及收取租金是否符合法律規定及兩造間之約定分述如下：
１、原告向被告催告繳納租金部分：
原告所發之002127號存證信函內容為請被告給付每年租金21,280元，20年共計425,600 元，有該存證信函在卷可憑（本院卷第21頁）。然被告抗辯稱訴外人李東昇之前租地給被告時係按照每年200 公斤稻穀的農會收購價來計算，一年的租金差不多三千至四千元，且均未調整過等語。經查：原告於103 年6 月27日前案訴訟所提出之訴外人李東昇與訴外人蔡文光間之建地租賃契約書，其中第四條記載：「第四條租額自民國陸伍年陸月參拾日起至民國陸捌年拾貳月參拾日止參個年間每年每甲以在來稻穀貳仟參佰貳拾台斤之比率按照租用實地面積計算之約。」有建地租賃契約書影本1 紙在卷可佐（本院卷一第147 頁），顯見該契約之約定係以稻穀之重量計算租金額。另由訴外人李東昇向訴外人蔡文光受領租金後開立之收據記載：「茲收到建地租稻谷參佰玖拾玖斤此致蔡文光先生82.8.3李東昇（親筆）」（本卷卷一第131 頁），及前案訴訟卷內之收租證明（本院102 年度訴字第451 號卷一第274 頁至第275 頁、第281 頁至第281-1 頁；同卷一第145 頁至第148 頁、同卷二第134 頁至第137 頁；同卷一第78頁至第80頁、第90頁至91頁、同卷二第129 頁至第130
頁；同卷三第144 頁至第147 頁、同卷四第102 頁至第103
頁）均係以「入谷」、「入稻谷」多少斤為記載，可見本件被告抗辯稱系爭租約就租金係以被告租用面積，每年以200
斤稻穀計算應繳納之租金，其應繳之金額並非原告所稱之以申報地價計算所得之每年租金21,280元，而係每年依照雲林地區農會稻穀收購價格去計算等語，應非子虛。故本件兩造間就租金之給付係以租用面積乘以需支付之稻穀重量，再依稻穀價格核算應繳納之租金，已可認定。本件系爭土地原出租人即前案訴訟之原告李東昇與本案被告間就系爭土地有不定期租賃關係，該債之關係既由原告所承受，債之同一性不變，故本件兩造間租賃關係之租金計算方式仍係以承租面積生產稻穀重量之農會收購價額計算，則揆諸上開判決意旨，原告催告被告繳納租金，亦應以原約定之租金計算方式為催告內容，然原告所發之002127號存證信函內容竟係請被告給付每年租金21,280元，20年共計425,600 元，顯然與系爭租約所約定之租額不符，其催告不符債之本質，應屬不合法，而不生催告之效力。又原告雖主張訴外人李東昇與訴外人蔡文光、吳敏雄所訂之建地租賃契約第五條均有約定：「第五條租額對民國○○年度起出租之基地地價如有經雲林縣政府評價委員會調整者原訂之租額如未到達新地價之百分之拾時出租人（甲方）應得提高達到百分之拾之租額承租人（乙方）自願同意不得異議。」有訴外人李東昇與訴外人蔡文光、吳敏雄間之建地租賃契約書在卷可佐（本院卷一第147 頁、本院卷二第35頁），且本件兩造間之租約亦應有同一之約定云云。然本院認為即便兩造間之系爭租約有上開相同之約定，亦僅係訴外人李東昇得依約自行調整租金，但仍需李東昇將調整租金之意思表示到達被告始生調整租金之法律效果，然本件並無證據證明李東昇於104 年1 月4 日死亡前有對被告為調整租金之意思表示，且原告於取得系爭土地所有權後亦無權代替李東昇為調整104 年1 月4 日前租金之意思表示，故104 年1 月前之租金仍應係依照租用土地面積應繳納之稻谷重量折算農會收購價計算，故原告以002127號存證信函請求被告給付每年租金21,280元，20年共計425,600 元，仍不合債之本質，不生催告之效力。
２、就原告有無至被告住處往取租金部分：
本件兩造間之租金給付債務為往取債務，原告應至被告之住所向被告收取租金，已如前述。原告雖主張其於106 年8 月15日已派員至被告之系爭租屋處即系爭土地上之系爭建物處向被告收取租金，仍未獲被告給付，且本件自原告起訴狀繕本送達被告後被告已知悉原告向其收取租金，然被告迄今仍未為任何給付，已可認為原告已為往取租金之行為，被告拒不給付租金，原告主張終止系爭租約當屬合法云云。然查：本院於106 年8 月25日當庭勘驗原告所提出之錄影光碟，勘驗結果為：「畫面一開始為穿灰色短袖上衣、黑色長褲之男子前往三合院即雲林縣○○鄉○○村○○0 號房屋，敲門均無人回應。」（本院卷二第20頁），但由原告發給被告之002127號存證信函及000072號存證信函均有記載被告之地址為「新北市○○區縣○○道0 段000 巷00號6 樓」（本院卷一第21頁、第29頁），顯然原告於向被告催討租金前已知悉被告並未持續居住在系爭土地上之系爭建物內，而係以上開新北市住處為住所，則其向被告往取租金自應至「新北市○○區縣○○道0 段000 巷00號6 樓」為之，然原告捨此不為僅至系爭土地之系爭建物處向被告收取租金，仍不生往取租金之效果。至於被告於本件原告起訴後迄辯論終結日止均未繳納租金給被告，係因原告起訴之聲明為請求被告拆屋還地，而非請求給付租金，且兩造對租額如何計算有爭議所致，不能認為原告已對被告往取租金，而被告不依債之本旨為給付。
六、綜上，本件原告對被告所為給付租金之催告，及收取租金之行為均不符合債之本旨，不生催告及收取租金之法律效果，則被告就給付租金仍未陷於給付遲延，故原告以000072號存證信函表示終止系爭租約及本件審理中再以書狀之送達被告以為終止系爭租約之意思表示，均不生合法終止系爭租約之效果，兩造間就系爭土地仍存有不定期租賃關係，則原告主張被告為無權占有，請求被告將附圖所示32、33等建物拆除，並返還該等建物占用系爭土地之面積266 平方公尺，即屬無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 106 年 9 月 1 日民事第二庭 法 官 楊昱辰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 1 日
書記官 郭雅妮