臺灣雲林地方法院109年度簡上字第56號

• 裁判案由: 租佃爭議
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣雲林地方法院
• 裁判日期: 110 年 04 月 28 日
• 法官: 陳秋如、楊昱辰、蔡碧蓉
• 當事人: 財政部國有財產署中區分署、王怡彥

臺灣雲林地方法院民事判決
109年度簡上字第56號上 訴 人 財政部國有財產署中區分署

法定代理人 趙子賢
訴訟代理人 謝耿銘律師
被 上訴人 王怡彥
訴訟代理人 張浚泓律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國109年6月4日
本院北港簡易庭第一審判決（108年度港簡字第127號）提起上訴，本院於110年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠被上訴人於原審主張：
⒈上訴人雲林辦事處前於民國107年11月12日以台財產中雲二
字第10722020020號函通知被上訴人：訴外人即坐落雲林
縣口湖鄉下崙段3302、3302-1、3303、3303-1、3303-2、3303-3地號土地（下稱3303、3302-1、3303、3303-1、3303-2、3303-3地號土地）及雲林縣○○鄉○○段000○000地號
土地（下稱109、148地號土地，上開8筆土地以下合稱系
爭土地）之原承租人王諸矣與訴外人即系爭土地之原代營機關臺灣土地銀行所簽訂之國有耕地租賃契約最初訂約日期為65年9月23日，該時上訴人並非與王諸矣同戶籍共同
耕作之直系血親卑親屬或家屬，因此認定王諸矣與被上訴人於97年4月1日向上訴人申請過戶換約，屬王諸矣之轉租行為，違反耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條規定，致王諸矣與上訴人於92年間就系爭土地依據減租條例所締結之租約（下稱甲租約）於97年4月14日起無效。
因此，被上訴人與上訴人就系爭土地於98年間、102年間
依減租條例所締結之租約亦無效（以下98年之租約稱乙租約、102年之租約稱丙租約）等語。然上訴人主張原租約
之最初訂約時間為65年9月23日乙節，顯有誤會。依原審
卷一第17頁所示國有耕地租賃契約，王諸矣早於64年9月17日即有與系爭土地斯時代營機關臺灣土地銀行北港分行
換訂租約，因此上訴人以被上訴人於65年9月23日間未與
最初訂約時之承租人王諸矣同一戶籍共同耕作之直系血親卑親屬或家屬為由，認定王諸矣與被上訴人於97年4月14
日向被告申請過戶換約，不符減租條例第16條規定，致甲租約於97年4月14日起無效，其認事用法已屬速斷。
⒉上訴人依內政部63年7月25日台內地字第584383號、內政部
91年10月11日台內中地字第0910085283號、內政部94年3
月31日內授中辦地字第0940043351號函釋，以被上訴人於65年9月23日為未與王諸矣同一戶籍共同耕作之直系血親
卑親屬或家屬為由，逕認定租約無效，惟上開函釋既非法律，法院本不受其法律見解之拘束，且即便認上開函釋係就減租條例第16條之解釋，亦已超越法條文義所能射程之範圍，創造法所無使耕地租約無效之事由，此亦有臺灣高等法院107年度上字第1398號民事判決意旨參照。再者，
上開內政部91、94年函釋情形，顯與本件王諸矣無意於系爭土地繼續耕作，願意「讓渡」耕地租約予被上訴人為由申請過戶換約，已經上訴人同意之事實，有所不同，上開函釋應無適用本件之餘地。
⒊上訴人主張被上訴人不自任耕作，上訴人應就被上訴人有不自任耕作之事實負舉證責任，而所謂「自任耕作」解釋上並非播種、施肥、去草、除蟲、採收等農作過程，悉須由承租人躬自為之。苟將農作過程一部分交與他人操作，而本身仍總理其事者，應不違自耕之本旨，殊非法所不許。再依憲法第146條及憲法增修條文第10條第1項發展農業工業化及現代化之意旨，所謂出租人之自任耕作，不以人力親自實施耕作為限，為農業科技及企業化經營之自行耕作或委託代耕者亦屬之。準此，縱被上訴人於簽訂97年租約時具和昇實業有限公司（下稱和昇公司）負責人之身分，然衡諸常情，公司經營者多在指揮下屬實際執行公司業務，本非須無時無刻待在營業處所始能經營，本件被上訴人隨時可前至系爭土地打理農務，乃總理其事者，上訴人稱被上訴人未從事農耕，僅屬單方臆測之詞，斷不可採。⒋乙租約應屬兩造新締結之耕地租約，按耕地承租人將其租賃權讓與於他人，倘經出租人同意，且受讓人自任耕作，耕地租佃關係已於出租人與受讓人之間發生，而生債之更改之效果（最高法院84年度台上字第1554號判決意旨）。王諸矣先於97年4月11日出具讓渡書，並記載因無意耕作
，願將承租權讓渡予被上訴人，並由被上訴人自任耕作（養殖），被上訴人嗣於97年4月14日持該讓渡書向上訴人
申請過戶換約（非換約續租），復經上訴人同意後始簽訂乙租約。依據前開實務意旨，此時耕地租賃關係已於承租人與受讓人之間發生，致生債之更改之效果，則乙租約自屬兩造新締結之耕地租約。
⒌乙租約並無因詐欺而意思表示無效之問題，被上訴人於97年4月14日以王諸矣讓渡系爭土地承租權為由，向上訴人
申請過戶換約，斯時上訴人要求被上訴人補正提出王諸矣與系爭土地原代營機關臺灣土地銀行訂約時，被上訴人與王諸矣同戶之戶籍資料（含現戶部分），並未令被上訴人提出歷次戶籍資料，為此，被上訴人僅向戶政機關申請其最早之戶籍手抄本交予上訴人，從未刻意隱瞞其曾因求學而遷出原戶籍之事實，若被上訴人有意隱瞞，大可檢附與上訴人締結乙租約時相同之戶籍資料，斷無在107年5月28日會同訴外人王峻德向上訴人申請承租人名義變更換約時，檢附記載有隨母遷出之戶籍資料啟人疑竇之理。況遑論被上訴人非法律專業人士，對於上訴人所引相關內政部函釋內容本委難獲悉理解。是以，被上訴人確無故意以不實之事，欲使上訴人陷於錯誤而締結乙租約之情形。
⒍丙租約屬依減租條例第20條規定所締結續約，此觀被上訴人提出續約申請書即明，此部分亦經上訴人自承無訛。若丙租約既屬依減租條例第20條規定接續乙租約之續訂，則顯與王諸矣與上訴人所簽訂之甲租約無涉，被上訴人是基於王諸矣讓渡系爭土地承租權，而與上訴人為過戶換約，並非延續王諸矣與上訴人之甲租約為續租租約，上訴人所引91、94年內政部函釋之情形顯與本件事實不同，上訴人據以主張被上訴人未合法取得系爭土地之承租權，容有誤會。而兩造締結丙租約時，被上訴人僅須提出原租約（即乙租約）、身分證明文件（如身分證影本）及最近一期繳租收據等文件即可，上訴人未令被上訴人提出資料重新就被上訴人自王諸矣處受讓系爭土地承租權之合法性進行審核。況承前所述，被上訴人自始無故意示以不實之事，欲使上訴人陷於錯誤而締結契約之情形，足以證明兩造於續訂丙租約時，被上訴人要無施用詐術之可能，而上訴人猶無適用民法第92條之規定撤銷其意思表示之餘地。
⒎綜上所述，上訴人主張甲租約無效，因此乙、丙租約無效云云，應不可採。並聲明：確認丙租約之租賃關係存在。㈡被上訴人於本院除引用原審之陳述及證據外，另補稱：
⒈兩造間所簽訂之丙租約內容，約明租率為0.25、租賃期間為10年、租約以書面為之、約定承租人應自行作養殖使用不得擅自變更使用、租金計算標準是依減租條例第4條有
關耕地等則評定之耕地主要作物正產品全年收穫總量標準規定，約定內容均合於減租條例第2條第1項前段、第5條
、第6條第1項等相關規定，足以證明兩造就丙租約之效力規定，原受減租條例規定所拘束，至為明確。上訴人主張乙、丙租約均屬農業發展條例所規定之農業用地租賃契約，自屬無據。
⒉被上訴人向上訴人承租109、148地號土地是源自於王諸矣處受讓承租權而來，斯時109、148地號土地已雜草叢生閒置未使用，且109、148地號土地承租範圍並非全部，上開土地面積分別為1,368.08平方公尺、4,419.32平方公尺，然被上訴人之承租範圍僅分別為409.61平方公尺、183.32平方公尺，上訴人從未指示被上訴人得於哪特定位置使用，又109、148地號土地均無水源，上訴人承辦人員亦向被上訴人表示因該等土地位處箔子寮漁港特定區計畫住宅區，未經主管機關許可，不得擅自挖築陸上魚塭供養殖水產動植物。而109、148地號土地是上訴人所保管之國有地，應先取得上訴人所開立之土地使用同意書，方能依雲林縣陸上魚塭養殖漁業登記及管理規則第5條第1項第4款規定
向主管機關申請准作養殖使用，被上訴人始未使用上開土地。是以，被上訴人未能使用109、148地號土地，確有合法理由。
⒊減租條例第16條所規定承租人不自任耕作，是指承租人未將承租耕地供耕作使用，或轉租、借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言。倘承租人僅消極不為耕作，任令荒廢，或任由他人使用不為異議或予排除，尚難謂原租約已因此而歸於無效。亦即，除承租人未為耕作外，尚須積極地變更用途，將耕地供作非耕地使用之目的者，始足當之，此所謂不自任耕作，是指承租人故意不自任耕作而言。準此，姑不論被上訴人未使用109、148地號土地是否有合理理由，均無減租條例第16條規定適用之餘地，上訴人此部分主張，於法無據。
⒋證人王雲正返國協助被上訴人管理魚塭前，係由訴外人即證人王雲正之母蔡春蓮、胞弟王展鴻協助被上訴人管理魚塭，非證人王雲正返國前被上訴人未自任耕作使用。況依雲林縣陸上魚塭養殖漁業登記及管理規則第16條規定：「主管機關依本法（即漁業法）第49條規定，得派員檢查魚塭經營情形及養殖漁業人之養殖申報資料，必要時得會同有關機關檢查之，養殖漁業人不得規避、妨礙或拒絕」，鄉公所人員經常前往轄內陸上魚塭檢查魚塭經營情形，是若系爭土地上魚塭荒廢，當即會被發現而遭撤銷漁業養殖登記證。準此，上訴人所為主張，斷不可採。
二、上訴人之答辯：
㈠上訴人於原審之答辯：
⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項定有明文。內政部93年3月10日台內地字第0930066140號函釋
，承租人將承租耕地轉讓他人使用，無論係耕地之全部或一部，均屬未自任耕作。內政部63年7月25日台內地字第584383號函釋，本件家屬或直系血親卑親屬如確係同戶共
爨及原共同耕作之現耕人，自可准予換約續租。內政部91年10月11日台內中地字第0910085283號函釋，所稱「同戶」自應解為最初訂約時同一戶籍，如此始可避免家屬或直系血親卑親屬於訂約後才將戶籍遷入之作假弊端。至「同戶籍」之認定，亦應解為最初訂約時同一戶籍者為準。內政部94年3月31日內授中辦地字第0940043351號函釋，應
以被繼承人即原承租人最初訂約時之同一戶籍之共同耕作現耕人，始得准予換約續租。內政部92年1月20日內授中
辦地字第0910020787號函，減租條例第16條第1項及第2項規定之無效，係指原訂租約無待於另為終止之表示，當然向後失其效力。王諸矣於97年4月14日向被告申請過戶換
約，改由被上訴人為新承租人，然而依照換約申請書所附應繳證件一覽表第4點所載，申請換約應提出「租用適用
耕地三七五減租條例之耕、養地，附為承租人同戶共炊之家屬或直系親屬之戶籍資料（含現戶及第1次訂約時戶籍
資料）」，亦即須提出於65年9月23日與王諸矣係同戶籍
，始可准予換約。但被上訴人所提出其與王諸矣之戶籍資料竟然非王諸矣第1次訂約（65年9月23日）時之全戶戶籍資料。被上訴人提供予上訴人之戶籍謄本載明被上訴人「民國伍伍年拾月壹日由遷徙地遷回」，上訴人因此相信被上訴人與王諸矣自55年起至第1次訂約即65年間同戶籍，
進而准予換約，並與被上訴人於98年間締結乙租約，租賃期間自97年4月14日起至102年12月31日止，以及於102年11月8日辦理續租換約，締結丙租約，租賃期間自103年1月1日起至112年12月31日止。然而，於107年5月28日，被上訴人會同王俊德向上訴人申請承租人名義變更換約，根據其等檢附之戶籍謄本，上訴人始得知被上訴人於57年10月9日隨其母即訴外人王張燕於王諸矣戶籍地遷出至臺北市
大同區，嗣於70年7月11日才由臺北縣板橋市遷回王諸矣
之戶籍內。因此，王諸矣於65年9月23日第1次簽訂租約時，與被上訴人是不同戶籍，非屬同居共炊之家屬或直系血親卑親屬關係，依法不得轉讓承租耕地予被上訴人使用，故依據上開內政部函釋、減租條例第16條第1、2項規定，王諸矣因違法將系爭土地轉讓他人即被上訴人使用，違反未自任耕作之情事，依據同條第2項規定，甲租約自97年4月14日向後失其效力。
⒉按凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，嗣後因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無減租條例第16條所定轉租無效之適用（最高法院52年度台上字第1014號判決意旨）。又耕地租約之承租人分戶分耕耕地者，應申請租約變更登記，89年8月22日廢止前之臺灣省耕
地租約登記辦法第4條第1項第6款定有明文。再「本部63
年7月25日台（63）內地字第584383號函參照最高法院書
記廳（50）台六字第007號函說明：『以家長身分代表全家
訂約承租耕地後，因分家關係而將該耕地之一部份分與原共同耕作之子或弟耕作，顯為共同耕作權亦即財產權之分配，與轉租性質不同』意旨，而認『家屬或直系血親卑親屬
如確係同戶共爨及原共同耕作之現耕人，自可准予換約續租』。所稱『同戶』自應解為最初訂約時同一戶籍，如此始
可避免家屬或直系血親卑親屬於訂約後才將戶籍遷入之作假弊端。至『同戶籍』之認定，亦應解為最初訂約時同一戶
籍者為準。另貴局建議得就承租土地之全部或一部辦理過戶換約。免予限制須全部過戶，本部同意」，此有內政部台內中地字第0910085283號函可資參照。是由該函釋可知：⑴承租人分戶分耕，應辦理租約變更登記。⑵可以辦理分
戶分耕之要件，係指家屬或直系血親卑親屬，原係同戶共爨及原共同耕作之現耕人；且訂約當時已居住於同一戶籍者。⑶辦理分戶分耕，得就承租土地之全部或一部辦理過戶換約（臺灣高等法院臺中分院105年重上更㈠字第36號判
決）。上述最高法院判決意旨揭示，戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係。本件被上訴人於57年10月9日隨其母王張燕遷離王諸
矣之戶籍，直至70年7月11日才遷回王諸矣之戶籍，被上
訴人於遷出王諸矣戶籍地期間，陸續就讀國小、國中、高中、大學，及68年間起，開始以臺灣銀行股份有限公司（下稱臺灣銀行）總務處為投保單位加入勞工保險。因此不論王諸矣是於65年9月23日，或者被上訴人主張64年9月17日時間點承租系爭土地，當時被上訴人均不在王諸矣戶籍內，新戶籍尚且遠在臺北市或新北市（當時臺北縣），且王諸矣於65年或64年訂約時，被上訴人年僅18歲，而且尚在就學，基於上情，難認王諸矣於承租系爭土地當時有代表被上訴人共同承耕之意思與事實。又被上訴人於調處時亦陳稱當初遷出戶籍是因相關法令為求學所致，申請人（即被上訴人）畢業後即遷回原戶籍實施耕作，此與事證不相符合，被上訴人以臺灣銀行總務處為投保單位，年資起算日為68年7月31日，年資迄日為108年10月15日，可見被上訴人於71年6月自淡江大學畢業後，應仍是任職於臺灣
銀行總務處，直至108年，而非其所述畢業後即遷回原戶
籍實施耕作，被上訴人甚至擔任83年10月13日始核准設立之和昇公司之代表人，亦證被上訴人長時間非從事農耕工作，難認王諸矣有代表被上訴人共同承耕系爭土地之情事。因此，依據前開實務見解，王諸矣將系爭土地轉讓被上訴人使用，確屬轉租，因此違反減租條例第16條第1項規
定「未自任耕作」情事，則依同條第2項規定，甲租約自97年4月14日向後失效。
⒊乙租約應屬甲租約之續訂，而非新訂契約：
⑴被上訴人申請更換租約之承租人，由王諸矣更換為被上訴人，換約後除承租人變更外，其餘契約內容並無更動，足見是原租約之續約，而非新訂契約。
⑵觀之被證15所附申請換約續租國有非公用不動產應繳證件一覽表編號1 所載，申請換約應繳「原租約」，即是王諸矣簽訂之租約，足見該次換約係原租約之續約，方需繳納原租約。換言之，倘若是新訂契約，應無須繳納原租約。
⒋丙租約是乙租約之續約，而非新訂契約：
⑴觀之被證11，甲租約最上方記載「（87）國養租字第LZ0
000000000號」，租約文號是延續先前文號繼續使用，
可見兩造嗣後所訂之租約是續訂租約，而非新締結之契約。
⑵由被上訴人提出續租申請書，並繳交乙租約等情，可見丙租約是延續乙租約，而非新訂契約。又乙租約亦是延續甲租約，並非新訂契約。
⒌乙、丙租約，均有因詐欺而意思表示錯誤：
⑴被上訴人與王諸矣於97年4月14日向上訴人申請過戶換約
當時，所提供之被上訴人戶籍資料竟然非王諸矣第1次
訂約（65年9月23日或64年9月17日）時之全戶戶籍資料，該戶籍謄本載明被上訴人於「民國伍伍年拾月壹日由遷徙地遷回」（實則57年間被上訴人遷出王諸乙之戶籍，參前述），致上訴人相信王諸矣於第1次訂約時是與
被上訴人同戶籍，進而准予換約，並與被上訴人換訂乙、丙租約。再者，由被證15所附由王諸矣出具之切結書記載：「立切結書人與現承租人王諸矣…確係於訂約時第一次即已同戶共炊且共同養殖，如有虛偽不實，願負法律責任，並認租約無效、交還養地，絕無異議，特立此切結。」等情（原應由被上訴人切結卻誤由王諸矣切結），可看出王諸矣與被上訴人有意詐欺上訴人，欲使上訴人相信兩人於第一次締約時係同戶籍，致上訴人陷於錯誤而同意換約使被上訴人成為新的承租人，並簽訂乙、丙租約。
⑵被上訴人於102年11月8日申請續約換約時，仍然隱瞞其與王諸矣於64年或65年間訂約時是不同戶籍之事實，消極地使被告繼續陷於錯誤，因而取得續約，可見上訴人與被上訴人於102年11月8日之續約，即有再度被詐欺而為錯誤之意思表示。否則，倘被上訴人據實以告而無隱瞞，則上訴人絕無可能與被上訴人簽訂丙租約。
㈡上訴人於本院除引用原審之陳述及證據外，另補稱：
⒈違法轉租者，除舊契約即甲租約無效外，依據舊契約續訂之新契約即乙租約亦屬無效契約。再者，甲租約既為無效契約，被上訴人自不得依據減租條例第20條規定，要求上訴人再依據減租條例與上訴人續定耕地三七五租約。因此，兩造後續簽訂之乙、丙租約，只有農業發展條例租約之租賃關係存在，而無減租條例之租約存在。則被上訴人起訴請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係存在，即無理由，應予駁回。
⒉本件被上訴人是起訴請求確認耕地三七五租賃關係存在，但觀之原審判決書主文僅論及兩造間租賃關係存在，似乎未審酌兩造間是否存在耕地三七五租賃關係存在，以及被上訴人本件訴訟有無理由，認事用法難認無違誤之處。
⒊被上訴人於書狀中自承簽訂乙租約時具有和昇公司負責人之身分，且查公司所在地位於臺北市○○區○○路0 段00號2
樓之1 、資本額2,500 萬元，規模應不小，足見被上訴人實無可能放任公司不理而返鄉從事農耕工作。且被上訴人於書狀中記載其仍隨時前至系爭土地從事農耕而自任耕作，為總理其事者等語，應非實在，被上訴人應就此有利於己之事實，負舉證責任。
⒋農業發展條例第20條第1項規定：「本條例中華民國八十九
年一月四日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。」明文限制於89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依該條例之規定，不適用減租條例之規定，其性質屬強制規定。因此，縱使兩造有約定適用減租條例之規定，依法仍屬無效。再者，兩造於訂立乙、丙租約時，並無合意排除農業發展條例之適用，亦無合意採用減租條例規定，且被上訴人所述契約內容如租率、租賃期間、書面、不得變更使用等等，尚難認有合意採用減租條例之情事，故乙、丙租約應屬適用農業發展條例之農業用地租賃契約。
⒌3302、3302-1、3303、3303-1、3303-2、3303-3地號土地之使用分區登載為一般農業區，足見上開6筆土地屬於非
都市土地之一般農業區，且供養殖使用，符合農業發展條例第3條第10款第1目所規定之農業用地。又因兩造於102
年11月8日就上開6筆土地簽訂丙租約，依據農業發展條例第20條第1項規定，應屬適用農業發展條例之農業用地租
賃契約，而不適用減租條例之規定。
⒍被上訴人於97年4月14日申請就系爭土地過戶換約，上訴人
於98年1月21日進行勘查，當時109、148地號土地均為雜
草地，無水池、無養殖漁業之事實，兩造於98年6月8日簽訂租賃契約書，約定系爭土地作養殖使用，嗣後上訴人於107年7月6日勘查，上開2筆土地同樣均為雜草叢生，無水池、無養殖漁業之事實，有堪查表及所附圖片為證，足見被上訴人就上開2筆土地並無自任耕作之事實。是上訴人
縱然同意王諸矣將租賃權讓與被上訴人，然因被上訴人無自任耕作之事實，致使耕地租佃關係並未於上訴人與被上訴人之間發生，而不生債之更改之效果。亦即王諸矣與被上訴人間仍屬轉租或不自任耕作，依減租條例第16條第1
、2項規定，上開2筆土地之耕地三七五租約因而無效。事後，縱然兩造又於102年11月8日就上開2筆土地簽訂丙租
約，然依據農業發展條例第20條第1項規定，應屬適該條
例之農業用地租賃契約，而不適用減租條例之規定。
⒎依據內政部92.6.26台內營字第0920087520號函文揭示：「
…都市計畫法臺灣省施行細則第十五條規定，漁塭養殖使用非屬該條第一項第一款至十四款所列舉禁止於住宅區使用之項目，如未經貴府依該條第一項第十五款規定公告限制，或於都市計畫書中明文禁止，得於住宅區使用。」又依據雲林縣政府109年9月23日府城都二字第1093609378號函文記載：「主旨：有關貴辦事處為臺灣雲林地方法院民事庭審理109年度簡上字第56號租佃爭議事件乙案，函請
說明雲林縣○○鄉○○段000○000地號等2筆土地是否有不得作
為養殖使用之限制」、該函文說明三記載：「另『變更箔子寮漁港特定區計畫（第一次通盤檢討）案』土地使用分區管制要點未規定不得於住宅區作養殖使用」等語，由上可見，109、148地號土地固然坐落於住宅區，但並無不得從事養殖使用之限制，故被上訴人辯稱因重劃實際無法使用上開土地等語，並不實在。
⒏被上訴人就109、148地號土地固然僅承租部分面積之土地，但上訴人並無禁止被上訴人不得在土地上從事養殖使用。且兩造屢次訂約，被上訴人亦未向上訴人反應此一問題，故被上訴人應不得以僅承租109、148地號土地之部分土地，而主張其有理由不繼續使用109、148地號土地。再者，縱使109、148地號土地無水源可用，被上訴人亦可作為與養殖相關之事項，例如放置養殖器具、設備、材料等等，非必然不能使用該土地作為養殖使用。
⒐被上訴人陳稱上訴人之承辦人員向其表示因109、148地號土地位處箔子寮漁港特定區計畫住宅區，未經主管機關許可，不得擅自挖築陸上魚塭供養殖水產動植物等語，上訴人否認有此事實，應由被上訴人就該有利事實，負舉證責任。
⒑被上訴人與證人王雲正就養殖過程，說詞有出入，難認被上訴人果真有委請證人王雲正協助養殖之事實。且證人王雲正是在106、107年間才開始協助養殖，可見在106、107年之前，被上訴人應無在系爭土地上從事養殖之行為。
三、原審判決確認兩造於102年11月8日就系爭土地所締結之國有養地租賃契約，租賃期間自103年1月1日起至112年12月31日止之租賃關係存在，上訴人不服提起上訴，並聲明：原判決廢棄；被上訴人於原審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實及本件之爭點：
㈠兩造不爭執事實：
⒈被上訴人於57年10月9日隨其母王張燕遷離其父王諸矣之戶
籍，直至70年7月11日才遷回王諸矣之戶籍內。
⒉王諸矣與臺灣土地銀行北港分行於64年9月17日（或65年9月23日）就3302、3302-1、3303、3303-1、3303-2、3303-3及同段3303-4、3303-5（下稱3303-4、3303-5地號土地）等地號土地簽訂國有耕地租賃契約，其性質屬耕地三七五租約。
⒊臺灣土地銀行北港分行受託代營之前項土地，於87年5月8
日移由上訴人管理。
⒋王諸矣與被上訴人於97年4月14日向上訴人申請過戶換約，
申請時所提出之文件如原審卷一第85-87頁所示。
⒌被上訴人就系爭土地於98年6月8日與上訴人簽訂乙租約，租賃期間自97年4月14日起至102年12月31日止；於102年11月8日簽訂丙租約，租賃期間自103年1月1日起至112年12月31日止。
⒍被上訴人自68年7月31日起至73年7月12日任職於臺灣銀行；自73年7月23日起至80年1月28日止任職於訴外人南緯實業股份有限公司；自80年3月5日起至94年9月25日止為訴
外人永彤實業有限公司之股東；於84年9月27日擔任和昇
公司之負責人。
⒎王諸矣原承租之3302、3302-1、3303、3303-1、3303-2、3
303-3、3303-4、3303-5等地號土地於90年4月9日重劃時
，原自3303-1地號土地分割增加之同段3303-9地號土地，與自3303-2地號土地分割增加之同段3303-10地號土地，
因土地重劃而編為109地號土地，扣除重劃應負擔比率後
，王諸矣承租該土地409.61平方公尺土地。3303-4、3303-5地號土地因土地重劃編入148地號土地，扣除重劃應負
擔比率後，王諸矣承租該土地183.32平方公尺土地。
⒏3302、3302-1、3303、3303-1、3303-2、3303-3地號土地自被上訴人申請過戶換約起至今，都是作為魚塭使用，而109、148地號土地自被上訴人申請過戶換約起至今，均閒置未使用，現況為長滿雜草。
㈡本件之爭點：
⒈兩於98年6月8日簽訂之乙租約，是甲租約之續訂，或是新諦結之契約？上訴人抗辯兩造間所簽訂之乙、丙租約都是延續甲租約而來，甲租約因原承租人王諸矣轉租無效，因此乙、丙租約無效，是否有理由？
⒉乙、丙租約之簽訂違反內政部63年7月25日台內地字第5843
83號函釋、91年10月11日台內中地字第0910085283號函釋、94年3月31日內授中辦地字第0940043351號函釋（下稱
內政部函釋）之條件，乙、丙租約是否有效？
⒊兩造所簽訂之乙、丙租約，應適用減租條例或農業發展條例之規定？
⒋被上訴人未於109、148地號土地耕作使用，是否有正當而不可歸責之事由？
⒌3302、3302-1、3303、3303-1、3303-2、3303-3地號土地，被上訴人申請過戶換約之後是否有自任耕作使用？
五、本院之判斷：
㈠乙、丙租約為甲租約之換約，於兩造締結契約時已有效成立：
⒈按減租條例第16條第1項、第2項規定：「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人」。「承租人違反前項規定時，原訂租約無效」。該法條第一項前段「承租人應自任耕作」，係屬強制規定，該項後段為轉租之禁止規定，並非逕對租賃權讓與所為之禁止規定。又耕地承租人將其租賃權讓與於他人，倘經出租人同意，且受讓人自任耕作，耕地租佃關係已於出租人與受讓人之間發生，而生債之更改之效果，既非承租人不自任耕作，亦非轉租，應非在前揭規定禁止之列（最高法院84年度台上字第1554號判決意旨參照）
⒉經查，由王諸矣與上訴人簽訂之甲租約、被上訴人申請過戶換約時所提出之申請書及讓渡書、兩造於98年6月8日簽訂之乙租約及於102年11月8日簽訂之丙租約所示（見原審卷一第84-89頁），可知本件王諸矣原與上訴人依減租條
例締結甲租約，但因王諸矣無意耕作，欲將承租權讓渡予被上訴人，被上訴人與王諸矣遂共同向上訴人申請將王諸矣依減租條例與上訴人締結租賃契約之承租權讓渡予被上訴人，經上訴人同意後，上訴人與被上訴人於98年6月8日締結乙租約，之後再於102年11月8日締結丙租約。由此可見，系爭土地之耕地租賃關係，已發生債之更改之效果，即承租人已由王諸矣變更為被上訴人，並非王諸矣不自任耕作，亦非王諸矣將系爭土地轉租予被上訴人，自非減租條例第16條第1項規定所禁止。是以，乙、丙租約於兩造
簽訂時，已有效成立。
㈡乙、丙租約之簽訂雖違反內政部函釋之條件，乙、丙租約仍屬有效：
內政部函釋雖謂家屬或直系血親卑親屬如確係同戶共爨及原共同耕作之現耕人，自可准予換約續租。所稱「同戶」，應解為最初訂約時同一戶籍，如此始避免家屬或直系血親卑親屬於訂約後才將戶籍遷入之作假弊端。至於「同戶籍」之認定，亦應解為最初訂約時同一戶籍者為準。而本件被上訴人於57年10月9日隨其母張燕遷離王諸矣之戶籍，直至70年7月11日才遷回王諸矣之戶籍，被上訴人於王諸矣與臺灣土地銀行北港分行於64年9月17日（65年9月23日）就系爭土地簽訂國有耕地租賃契約時，並未與王諸矣同一戶籍，被上訴人向上訴人申請過戶換約，而與上訴人簽訂乙租約，之後再續訂丙租約，均未符合內政部函釋之上開條件。惟按行政機關依其職掌就有關法規所為釋示，法院於審判案件時，不受其拘束，仍應依其獨立確信之判斷，認定事實，適用法律（最高法院91年度台上字第2260號判決意旨參照）。且姑不論內政部函釋並非就減租條例第16條第1項規定所為之解釋，即便
認上開函釋確係就減租條例第16條第1項規定所為之解釋，
亦已超越該法條文義所能射程之範圍，創造法律所未規定之無效事由，其解釋亦有所違誤。申言之，上開內政部函釋所參照之最高法院書記廳函文，其意旨同於最高法院52年度台上字第1014號判決意旨，即「凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，嗣後因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租條例第十六條所定轉租無效之適用。」係認承租人將其承租之耕地提供與其承租時未分家共同承耕嗣後分家之兄弟分耕，非屬轉租，不會因違反減租條例第16條第1項規定，依同條第2項規定而使耕地租約無效，上開內政部函釋係據此引申並通知其所屬機關及受委任辦理耕地出租之機關，作為是否同意與申請換約之承租人訂約之標準，並非專就減租條例第16條第1項規定所為之解釋。且上
開函釋亦未表示不具該資格之承租人向出租人申請，經同意換約續租即違反減租條例第16條第1項規定，蓋經出租人同
意出租，耕地租約即成立於出租人與申請承租人間，並無違法轉租之問題。是上訴人據此抗辯其與被上訴人簽訂之乙、丙租約無效乙節，亦無足採。
㈢兩造所簽訂之乙、丙租約，應適用減租條例之規定：
查王諸矣與臺灣土地銀行北港分行於64年9月17日（或65年9月23日）就系爭土地所簽訂之國有耕地租賃契約，其性質屬耕地三七五租約之事實，為兩造所不爭執，則王諸矣於97年4月11日將上開承租權讓渡予被上訴人，經被上訴人向上訴
人申請換約獲准，兩造間因而簽訂之乙租約，及因換約續租所簽訂之丙租約，其性質當然亦應屬耕地三七五租約，而非適用農業發展條例之規定。此由上訴人陳明依據減租條例規定申請過戶換約者，所需繳交之證件為原租約、受讓人身分證明文件及同戶共炊之戶籍資料，而依據農業發展條例規定申請過戶換約者，所需繳交之證件為原租約、受讓人身分證明文件及權利移轉證明文件，二者所需繳交之文件不同。而本件被上訴人於97年4月14日向上訴人申請過戶換約時需繳
交之文件為同戶共炊之戶籍資料（見原審卷一第85頁），不是權利移轉證明文件，亦足以佐證兩造間所簽訂之乙、丙租約之性質應屬耕地三七五租約。再依農業發展條例第20條第2項規定：「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前
已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。」是以，乙、丙租約應適用減租條例之規定，而非適用農業發展條例之規定，亦堪認定。
㈣被上訴人未於109、148地號土地耕作使用，並無正當理由，但兩造間所訂立之乙、丙租約並未因此而無效：
⒈109、148地號土地自被上訴人申請過戶換約起至今，均是長滿雜草，未作任何使用，為兩造所不爭執。被上訴人雖稱：其承租109、148地號土地時該土地已雜草叢生閒置未使用，且109、148地號土地承租範圍並非全部，109、148地號土地均無水源，上訴人承辦人員亦向被上訴人表示因該等土地位處箔子寮漁港特定區計畫住宅區，未經主管機關許可，不得擅自挖築陸上魚塭供養殖水產動植物，是被上訴人未能使用109、148地號土地，確有合法理由等語。惟查，109、148地號土地為雲林縣萡子寮漁港特定區計畫案內住宅區之土地，被上訴人要將109、148地號土地作為養殖使用前，雖需先取得上訴人之同意，再依都市土地使用分區管制相關規定申准作養殖後始得挖築魚塭供繁殖水產動植物，固有上訴人所提出之雲林縣政府107年6月28日府城都二字第1070534192號函及被上訴人所提出之雲林縣政府109年10月23日府農漁二字第1090104005號函在卷可
明（見本院卷第169、225頁），但109、148地號土地依「變更萡子寮漁港特定區計畫（第一次通盤檢討）案」土地使用分區管制要點並未規定不得於住宅區作養殖使用，有上訴人提出之雲林縣政府109年9月23日府城都二字第1093609378號函在卷可憑（見本院卷第137頁），足見109、148地號土地仍能尋相關程序申准作為養殖使用，但被上訴
人並未為之。被上訴人雖另稱其曾口頭上向上訴人詢問109、148地號土地是否能作為養殖使用，上訴人表示不可以云云，但此部分經上訴人所否認且未據被上訴人舉證證明，難認為真實。是以，被上訴人主張其未能使用109、148地號土地，有合理正當理由，為不足採。
⒉按減租條例第16條第1項所定承租人不自任耕作，係指承租
人未將承租耕地供耕作使用，或轉租、借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言。倘承租人僅消極不為耕作，任令荒廢，或任由他人使用不為異議或予排除，則僅生出租人得否依減租條例第17條第1項
第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三
人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效（最高法院88年度台上字第1434號、91年度台上字第1447號判決、102
年度台上字第2477號判決意旨參照）。準此，109、148地號土地自被上訴人申請過戶換約起至今，均閒置未作養殖使用，固為被上訴人所是認，但被上訴人僅消極地未將109、148地號土地作為養殖使用，任令荒廢，並未積極地將上開土地作其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，則依上開說明，僅生上訴人得否依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，兩造間所簽訂之乙、丙租約，並未因此而歸於無效。
㈤、3302、3302-1、3303、3303-1、3303-2、3303-3地號土地自被上訴人申請過戶換約至今，都是作為魚塭使用，並無積極地供其他非養殖之用，且無證據證明被上訴人有與他人交換使用、或將之轉租或借與他人使用等情事，故上訴人以被上訴人未自任耕作，主張乙、丙租約無效，為無理由：
⒈3302、3302-1、3303、3303-1、3303-2、3303-3地號土地自被上訴人申請過戶換約至今，都是作為魚塭使用，為上訴人所不爭執，並有上訴人所提出之96年4月24日、97年5月8日、98年5月5日、99年5月5日、100年5月9日、101年5月13日、102年4月29日、103年5月25日、104年6月7日、105年4月29日、106年6月9日、107年10月14日之空拍圖在
卷足憑（見本院卷第241-263頁），足以證明被上訴人並
未將上開土地作為非養殖之使用。此外，上訴人復未舉證證明被上訴人有將上開土地轉租或借與他人使用等情事，則依前開說明，上訴人以被上訴人未自任耕作，違反減租條例第16條第1項之規定，依同法第2項規定主張乙、丙租約無效，已非有據。
⒉況證人王雲正於本院109年9月10日行準備程序時到庭證稱：被上訴人請我協助養殖是近幾年而已，約2、3年了，從事餵魚、除草、排水及換水等事情，被上訴人的魚塭是養殖文蛤，還有共養一些魚、蝦，毎月薪資約新臺幣5萬元
，被上訴人是一個月一個月支付薪資，付款的時間不一定，因為有時我沒有錢就會提早跟他拿等語（見本院卷第93-94頁），並有被上訴人所提出其購買魚蝦、飼料等估價
單及收據在卷可查（見本院卷第171-181頁），亦足以證
明被上訴人所承租之3302、3302-1、3303、3303-1、3303-2、3303-3地號土地確係作為養殖使用，並無前述不自任耕作之情事。
六、綜上所述，乙、丙租約為甲租約之換約，仍應適用減租條例之相關規定，乙、丙租約之簽訂雖違反內政部函釋之條件，但不影響乙、丙租約之效力，乙、丙租約仍屬有效，上訴人以被上訴人未於系爭土地上自任耕作，依據減租條例第16條第2項規定主張乙、丙租約無效，為不可採。從而，被上訴
人請求確認其與上訴人於102年11月8日就系爭土地所締結之國有養地租賃契約，租賃期間自103年1月1日起至112年12月31日止之租賃關係存在，為有理由，應予准許。是則原審斟酌兩造主張及舉證情形，綜據全辯論意旨，為上訴人敗訴之判決，並無不當。上訴意旨仍執前詞，指摘原審判決不當，聲明求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　110 　年　　4 　　月　　28　　日民事第二庭 審判長法 官 陳秋如
法 官 楊昱辰
法 官 蔡碧蓉

以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中　　華　　民　　國　　110 　年　　4 　　月　　28　　日書記官 鄭蕉杏