111年度訴字第606號｜民事：損害賠償｜裁判日期：112 年 07 月 05 日

臺灣雲林地方法院民事判決 111年度訴字第606號原告顧力榮蔡杏鎂上二人共同訴訟代理人吳宏輝律師吳展育律師複代理人林淑婷律師被告光祿營造股份有限公司法定代理人李淑惠被告安逸窩有限公司法定代理人張楷荃訴訟代理人張智學律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年6月21日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告光祿營造股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰柒拾陸萬伍仟元，及自民國一一一年十二月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告光祿營造股份有限公司負擔。四、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍拾捌萬捌仟元為被告光祿營造股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告光祿營造股份有限公司如以新臺幣壹佰柒拾陸萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序事項被告光祿營造股份有限公司(下稱被告光祿公司)經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項一、原告主張：㈠被告光祿公司興建雲林縣斗六市「璞園系列」預售屋建案(下稱系爭建案)，被告安逸窩有限公司（下稱安逸窩公司）係上開預售屋買賣仲介業者。原告透過被告安逸窩公司業務人員即證人邱信豪介紹，購買坐落雲林縣○○市○○段00000地號土地（下稱845-1地號土地）上之「璞園系列」建案編號B預售屋一戶（下稱系爭預售屋），並於民國109年11月9日與被告光祿公司簽訂不動產買賣契約（下稱系爭預售屋買賣契約），約定總價為新臺幣（下同）760萬元。依系爭預售屋買賣契約第13條約定系爭預售屋應於開工日後560個工作晴天竣工、第19條約定由訴外人安本建設股份有限公司（下稱安本公司）提供同業連帶擔保，且被告光祿公司應提供安本公司之連帶保證書影本與原告。原告已於109年11月9日給付被告安逸窩公司服務費3萬8,000元、給付被告光祿公司訂金32萬元，再於109年11月10日給付被告光祿公司訂金18萬元，之後按系爭預售屋施工進度，分別於110年3月8日給付29萬元、110年3月31日給付29萬元、110年4月26日給付29萬元，截至110年4月26日工程進度為房屋三樓外觀結構完成時，已給付被告光祿公司共137萬元之價金。㈡然被告光祿公司之後卻因財務周轉問題，致系爭建案工程停擺，無法繼續興建，訴外人即被告光祿公司之法定代理人李淑惠與訴外人即監察人彭秋雄為夫妻關係(下稱李淑惠夫妻)，李淑惠夫妻多次與原告協商並尋求債務解決之道，原告自111年3月21日至111年5月23日陸續交付共39萬5,000元與李淑惠夫妻，希冀李淑惠夫妻得用於處理工程款項，但李淑惠夫妻仍無法解決債務問題，遲未復工，之後李淑惠夫妻去向不明，被告光祿公司停止營業，無法繼續工程，且因安本公司之同業連帶保證範圍並未及於系爭預售屋，致系爭預售屋無法透過履約保證機制完成興建。㈢系爭預售屋處於工程停滯之狀態，被告光祿公司已停止營業，且未能取得同業連帶擔保由安本公司接手繼續施工，李淑惠夫妻去向不明，被告光祿公司顯已處於給付不能之狀態，且係可歸責於被告光祿公司本身營運不善及未依系爭預售屋契約第19條約定提供履約擔保等事由，原告依民法第226條第1項、第256條、259條規定，並以本件起訴狀向被告光祿公司為解除系爭預售屋買賣契約之意思表示，請求被告光祿公司返還已給付之價金176萬5,000元。㈣被告安逸窩公司為房仲業者，居間仲介原告與被告光祿公司系爭預售屋之買賣，原告於109年11月9日與被告光祿公司簽訂系爭預售屋買賣契約，於同日給付被告安逸窩公司仲介服務費3萬8,000元，被告安逸窩公司自有義務以其房地買賣之專業知識，審酌交易相關文件之真偽及提供交易相關之必要資訊。然被告安逸窩公司對於被告光祿公司應依系爭預售屋買賣契約第19條提供履約擔保一事，竟未協助確認賣方是否有確實提供履約擔保及書面證明文件，致原告無法獲得履約保證機制之保障。履約保證機制為原告購屋之重要考量因素，原告於購屋前，曾數次向被告安逸窩公司之人員詢問有無履約保證，被告安逸窩公司屢次向原告回應系爭預售屋有履約保證，且稱會將相關文件交給原告審視，實則未提出讓原告參閱，又未將被告光祿公司並無提供履約保證相關文件一事通知原告，顯未盡經紀人員執行仲介時之注意義務，被告安逸窩公司已違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3款提供買受人關於不動產必要之資訊的規定，原告自得依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告安逸窩公司賠償原告所受損害即前開原告已給付之價金137萬元與為系爭預售屋復工所支出之款項39萬5,000元，以上合計176萬5,000元。㈤被告光祿公司未依約將系爭預售屋完工並交付，係可歸責於債務人之事由致給付不能，被告光祿公司應負損害賠償責任，且系爭預售屋買賣契約經解除後，被告光祿公司有回復原狀之義務；另原告與被告安逸窩公司間有仲介系爭預售屋買賣之居間契約，依據雙方契約及不動產經紀業管理條例之規定，被告安逸窩公司就其所從事之業務應負善盡預見危險及調查之義務，然被告安逸窩公司未盡此注意義務，致原告受有損失，自應負損害賠償之責。被告光祿公司、安逸窩公司各自所應負之賠償責任，係本於個別發生之原因，對原告各負176萬5,000元全部給付之義務，係不真正連帶債務之關係，是被告光祿公司、安逸窩公司其中一人若對原告給付，其餘被告於其給付範圍内免除給付義務。㈥並聲明： ⒈被告光祿公司應給付原告176萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒉被告安逸窩公司應給付原告176萬5,000元，及同上法定遲延利息。 ⒊上開第1、2項之給付，於任一被告為給付後，其他被告同免責任。 ⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠被告光祿公司未於準備程序及言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。㈡被告安逸窩公司： ⒈被告安逸窩公司僅是單純介紹買賣房屋，並無審查相關文件、評估風險之職權，無法審查系爭預售屋買賣契約之内容，更無審查本件交易風險之注意義務，且原告並未於簽約時詢問履約擔保事宜，被告安逸窩公司無可歸責之事由。且原告已取得845-1地號土地所有權，本件並無給付不能的情形，原告應另向被告光祿公司訴請履約及遲延給付責任。 ⒉被告光祿公司停工，非可歸責於被告安逸窩公司，也非被告安逸窩公司所得預見。 ⒊李淑惠係被告光祿公司之負責人，彭秋雄則係安本公司之負責人。彭秋雄於系爭預售屋買賣契約上簽名，應可評價為安本公司已同意擔任同業連帶擔保，原告可逕向安本公司主張權利。 ⒋系爭預售屋買賣契約由專業代書即證人李慧千撰寫，契約內相關條文之勾選亦是證人李慧千所為，並經買賣雙方及負履約擔保責任之安本公司之負責人彭秋雄簽名，此均非被告安逸窩公司所得查核之事項。 ⒌並聲明：原告之訴駁回。如受不利益判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。三、原告與被告安逸窩公司之不爭執事項（見本院卷一第406-407頁、卷二第8頁）：㈠原告透過證人邱信豪介紹，於109年11月9日向被告光祿公司購買系爭預售屋，原告並與被告光祿公司簽訂系爭預售屋買賣契約，約定以價金總額760萬元購買系爭預售屋。原告分別於109年11月9日給付32萬元、109年11月10日給付18萬元與被告光祿公司作為訂金，復按系爭預售屋之建築進度分別於110年3月8日給付29萬元、110年3月31日給付29萬元、110年4月26日給付29萬元，合計給付137萬元與被告光祿營造公司。㈡系爭預售屋買賣契約第19條約定由安本公司擔任系爭預售屋之同業連帶擔保人，持系爭預售屋買賣契約可向安本公司請求完成系爭建案後交屋，被告光祿公司應提供連帶保證之書面影本與原告。㈢被告光祿公司於111年5月10日將系爭建案基地845-1地號土地之所有權移轉登記與原告，應有部分各2分之1。㈣被告光祿公司已停止營業中，且系爭建案基地845-1地號土地於111年9月8日經本院以111司執甲字第34425號強制執行事件辦理查封登記。㈤原告迄未取得安本公司簽立之同業連帶擔保證明書。四、本件之爭點為（見本院卷一第407頁）：㈠原告主張系爭預售屋有給付不能之情事，依民法第226條規定解除系爭預售屋買賣契約並請求被告光祿公司返還已受領之價金，有無理由？如有理由，原告得請求返還之金額為何？㈡原告主張被告安逸窩公司未履行不動產經紀業管理條例第24條之2第3款之義務，依同法第26條第2項規定請求被告安逸窩公司給付原告176萬5,000元，是否有據？五、本院之判斷：㈠系爭預售屋有給付不能之情事，原告依民法第226條規定解除系爭預售屋買賣契約並請求被告光祿公司返還已受領之價金176萬5,000元，為有理由： ⒈經查，原告經證人邱信豪介紹於109年11月9日向被告光祿公司購買系爭預售屋，原告並與被告光祿公司簽訂系爭預售屋買賣契約，約定以價金總額760萬元購買系爭預售屋，嗣系爭建案已停工，且被告光祿公司已停止營業中等情，有系爭預售屋買賣契約書、代刻印章委託書、房地產買賣服務費收據、財政部稅務入口網站查詢被告光祿公司之營業人名稱查詢結果、被告光祿公司營業人統一編號查詢結果、工地停工之照片可參（見本院卷一第29-87、399、415頁），堪信為真實。依系爭預售屋買賣契約第19條履約保證機制：「本預售屋已與安本公司相互連帶保證，持本買賣契約可向安本公司請求完成本建案後交屋。安本公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。賣方應提供連帶保證之書面影本予買方。」有系爭預售屋買賣契約書附卷可參(見本院卷一第54-55頁)。因系爭建案已停工，且依財政部稅務入口網站公示資料顯示該公司已停止營業中，已如前述，被告光祿公司不能完成系爭建案，則依系爭預售屋買賣契約第19條之文義解釋，系爭預售屋應由安本公司接手完成後續興建事宜並需交屋，即該公司應辦妥建物之所有權移轉登記予買受人。惟自系爭預售屋買賣契約之當事人欄簽署情形以觀，其上雖有原告、被告光祿公司之法定代理人李淑惠、訴外人即安本公司之負責人兼被告光祿公司之監察人彭秋雄等人之署名，惟安本公司並未以履約保證人身分共同簽立該契約書(見本院卷一第65頁)，堪認原告主張被告光祿公司未依系爭預售屋買賣契約第19條約定提供由安本公司擔任同業連帶擔保人之連帶保證書面與原告，致原告無從依該保證契約通知安本公司接續完成系爭建案後交屋一節屬實，顯然系爭預售屋買賣契約所約定之主要事項已無法履行，而此項無法履行之緣由，既屬可歸責被告光祿公司之事由而給付不能，則原告依民法第256條、第259條第2款規定，通知被告光祿公司解除系爭預售屋買賣契約，請求返還已給付之價金，即屬有據。 ⒉又原告主張分別於109年11月9日給付32萬元、109年11月10日給付18萬元與被告光祿公司作為訂金，復按系爭預售屋之建築進度分別於110年3月8日給付29萬元、110年3月31日給付29萬元、110年4月26日給付29萬元與被告光祿公司；另為使系爭建案順利復工，自111年3月21日至111年5月23日陸續交付共39萬5,000元與被告光祿公司，以上合計給付價金176萬5,000元與被告光祿公司等情，業據其提出價款分期付款表、合作金庫商業銀行匯款收執聯暨交易明細查詢資料、彭秋雄簽收紀錄、協議同意書1紙、同意書2紙等件在卷可憑（見本院卷一第89-95、195-201頁）。且被告光祿公司已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀為反對之陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，應視同自認，原告之主張堪信為真實。而原告以本件起訴狀向被告光祿公司為解除系爭預售屋買賣契約之意思表示，該起訴狀繕本已於111年12月17日送達被告光祿公司，有送達回證在卷可佐(見本院卷一第175頁)，足認原告與被告光祿公司間系爭預售屋買賣契約已合法解除，則原告依民法第259條第2款規定，請求被告光祿公司返還已給付之價金176萬5,000元，於法有據。㈡原告主張被告安逸窩公司未履行不動產經紀業管理條例第24之2條第3款之義務，依同法第26條第2項規定請求被告安逸窩公司給付原告176萬5,000元，為無理由： ⒈按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。次按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定，不動產經紀業管理條例第24之2條定有明文。前開法律規定僅課予不動產經紀業者調查不動產之瑕疵，並告知瑕疵、協助買受人對不動產進行必要之檢查，並向買受人解說，並公平提供雙方交易價格、契約內容規範、不動產之必要資訊，並無規範須代為取得同業連帶擔保證明書與買方之義務。原告以證人邱信豪曾告知系爭預售屋附履約保證，並表示將代為取得相關文件交付原告，惟證人邱信豪違反前開約定，致原告受有損害為由，依據不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告安逸窩公司應負損害賠償責任，自需經紀人員有故意或過失，及確實有受損害、其間有因果關係，始足當之，原告並應就其所主張之事實負舉證責任。 ⒉原告經證人邱信豪介紹於109年11月9日向被告光祿公司購買系爭預售屋，原告並與被告光祿公司簽訂系爭預售屋買賣契約，約定價金總額760萬元等情，業如前述，又原告已於109年11月9日給付被告安逸窩公司服務費3萬8,000元，有房地產買賣服務費收據在卷可參（見本院卷一第87頁），並為被告安逸窩公司所不爭執。至原告主張證人邱信豪向原告表示系爭預售屋有履約保證，並稱會將相關文件交付原告審視等語，則為被告安逸窩公司所否認。經查： ⑴證人邱信豪具結證稱：我把璞園系列預售屋包括地點、建坪、地坪、房子外觀、價格等資料張貼在網路上，原告蔡杏鎂經由廣告聯繫我，我便帶原告前往現場看房。原告並未要求要購買有履約保證之房屋，我張貼上網的資料也沒有提到有履約保證。當天我帶原告夫妻看完房子，彭姓建商（即彭秋雄）的辦公室距離系爭預售屋現場約500公尺。前往彭秋雄的辦公室談價格時，原告顧力榮當時詢問彭秋雄系爭預售屋有沒有提供什麼保障，彭秋雄說有同業連帶擔保，我才聽聞這件事情。原告隨即出價即本件成交價760萬元，我當場就拿出買賣議價委託書，雙方便在上面簽名，隔幾日就到被告安逸窩公司簽約即系爭預售屋買賣契約。(問：證人是否曾向原告表示系爭預售屋有同業連帶擔保之履約保證？)原告沒有問過我，是問彭秋雄，而且我是到了彭秋雄辦公室才聽到他們在討論履約保證機制。(問：簽約當時原告有無詢問證人，何時可取得系爭買賣契約第19條約定之同業連帶擔保契約書或相關證明文件？)無。原告顧力榮是向彭秋雄詢問，原告完全沒有詢問過我，若買家有向仲介詢問有無提供履約擔保，仲介人員會向建商詢問是提供哪種履約保證機制，然後再回覆買家，一般而言到這裡買家就會自行去接洽賣家即建商，我沒有遇過有請我提供履約保證文件的買家等語( 見本院卷一第262-265頁)。據證人邱信豪上開證詞，至多僅得證明證人邱信豪在仲介過程中曾提供原告關於系爭預售屋買賣之價金、標的物、外觀、地點、建坪、地坪等資訊，最終由原告與被告光祿公司議定系爭預售屋以760萬元成交，雙方於簽訂系爭預售屋買賣契約時，彭秋雄明確向原告顧力榮表示系爭預售屋之履約保證機制係採同業連帶擔保方式等事實。 ⑵再依代書即證人李慧千到庭證稱：我受被告光祿公司委託，系爭預售屋買賣契約由我擔任代書。買方的姓名、總價、立書人相關基本資料、付款期程，均由我代為書寫。系爭預售屋買賣契約第19條是我勾選的，我問彭秋雄第19條有很多機制，要勾選哪一種，彭秋雄說就是勾這個同業連帶擔保。( 問：那時候原告有表示什麼嗎？)我問彭秋雄的時候，我不確定原告有沒有聽到，也沒有聽到原告有表示什麼意見。書寫完這份買賣契約後，我有從頭宣讀一次，再讓買賣雙方簽名，我在念的時候，原告當下是沒有什麼反應的。我只有在寫到第19條的時候，問彭秋雄勾選哪一個時，才聽到同業連帶擔保這幾個字，只有彭秋雄提到，其他人我沒有聽到有說到等語。則證人李慧千就系爭預售屋之履約保證機制係採同業連帶擔保方式一節，僅聽聞自彭秋雄之陳述，不曾見聞證人邱信豪提及系爭預售屋之履約保證機制、或表示允諾買方將代為取得相關文件等語。此外，證人李慧千並受彭秋雄之要求，於系爭預售屋買賣契約書第19條之約款下勾選同業連帶擔保方式，此節亦核與證人邱信豪證稱彭秋雄曾表示系爭預售屋之履約保證機制採同業連帶擔保方式等語相吻合。據證人李慧千及證人邱信豪之前揭證詞，雖可證明彭秋雄確有向在場之人聲稱系爭預售屋有同業連帶擔保之履約保證，惟關於原告所主張證人邱信豪曾主動提供原告系爭預售屋之履約保證資訊，並應允原告會代為取得相關文件等情，則屬不能證明，故難以認定為真實。 ⑶此外，原告並未提出其他積極證據，以證明其與被告安逸窩公司所為居間合意包含應代為取得同業連帶擔保證明書與買方之約定，且就證人邱信豪於執行仲介業務時有何故意或過失一節，亦未再行舉證以實其說，則原告以被告安逸窩公司未代為取得同業連帶擔保證明書，致其受有損害為由，依據不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告安逸窩公司應負損害賠償責任，即屬無據。 ⑷至於原告援引最高法院84年度臺上字第1064號判決：「以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責。」，係以仲介業者之專業能力範疇內事項，在該範圍內始有「善盡預見危險及調查之義務」可言，例如證明產權之權狀、交易相關文件之真偽等。惟本件被告光祿公司未依約提供安本公司之連帶保證書與原告，純屬被告光祿公司債務不履行之問題，並非「仲介業務未提供買受人不動產必要之資訊」，倘被告光祿公司有與第三人簽署該份保證書，惟未提出履約保證之相關文件，則居間仲介業者，自無從審閱該文件之真偽，即與仲介業者應依房地買賣專業「審酌交易相關文件之真偽」之義務無關。㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告光祿公司返還已給付之價金，係屬給付無確定期限之金錢債權，自應經原告之催告而未給付，被告光祿公司始負遲延責任。本件起訴狀繕本係於111年12月7日寄存送達於被告光祿公司，於111年12月17日發生送達效力，原告併請求被告光祿公司自起訴狀繕本送達翌日即111年12月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，自屬有據。六、綜上所述，本件系爭預售屋已給付不能，原告依民法第256 條解除系爭預售屋買賣契約，並依同法第259條第2款規定請求被告光祿公司返還已給付之價金176萬5,000元，及自111 年12月18日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告安逸窩公司賠償其所受損害176萬5,000元，則屬無據，應予駁回。七、原告就勝訴部分陳明願供擔保，請准宣告假執行，與法律規定相符，所以斟酌後定相當的擔保金額宣告之。本院並依民事訴訟法第392條第2項之規定，依職權宣告被告光祿公司預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回即失所依附，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，故不予逐一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　7 　　月　　5 　　日民事第一庭審判長法官蔡碧蓉法官楊昱辰法官林珈文以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(並附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　7 　　月　　5　　日書記官　林可芯

臺灣雲林地方法院111年度訴字第606號

關鍵資訊