112年度訴字第308號｜民事：給付違約金｜裁判日期：113 年 06 月 28 日

臺灣雲林地方法院民事判決 112年度訴字第308號原告游人錦訴訟代理人林麗瑜律師吳坤哲被告御龍建設股份有限公司法定代理人黃惠彬訴訟代理人潘祐霖律師複代理人蔡智元律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年6月14日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣310,060元，及自民國112年3月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被告應給付原告新臺幣2,119元，及自民國112年3月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之18，餘由原告負擔。本判決第1、2項得假執行，但被告如分別以新臺幣310,060元、2,119元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：㈠原告向被告購買坐落雲林縣○○鎮○○段000000地號、面積110 .22平方公尺、權利範圍全部；同段393-23地號、面積321.89平方公尺、權利範圍11分之1；同段393-22地號、面積15.30平方公尺、權利範圍11分之1等3筆土地（下稱系爭三筆土地），暨坐落同段693建號、面積270.79平方公尺、權利範圍全部之房屋（門牌號碼：雲林縣○○鎮○○路00號，下稱系爭房屋，與土地下合稱系爭房地），兩造就系爭房地之買賣於民國111年2月26日簽訂「不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價款新臺幣（下同）15,530,000元。㈡給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第229條第1項、第250條分別定有明文。系爭買賣契約第8條第1項約定：「乙方（按即被告）違反本約約定時，自逾期至完全給付日止，每逾一日，乙方應依已繳房地價款千分之一計算違約金予甲方（按即原告）」同條第3項約定：「本契約若因相關作業延遲，最遲不得逾民國111年4月30日，否則概以違約論處。」。系爭買賣契約第7 條第1 項約定：「本契約房地除另有約定外，乙方應於甲方付清尾款之同時，將房屋依現況點交，…。」。㈢系爭買賣契約第7條有關房地點交之約定，雖係參考成屋買賣之約定而來，然而系爭買賣契約雖名為「不動產買賣契約書」，實則兩造於000年0月間即達成買賣協議，此由聲請人付款明細表及付款過程即可得知（原證1第11頁），另由被告通知原告進行交屋驗收之程序觀之，亦可知本件應適用預售屋買賣交屋驗收之約定，買方即原告驗收完成後交屋，而非依系爭買賣契約第7條約定，以簽約時房屋現況點交之。㈣原告於111年4月15日向被告給付1,320萬元後，即多次催促被告交屋，被告至111年5月21日通知原告驗屋，至111年8月24日始完成驗屋並通知原告交屋，依系爭買賣契約第8 條第3項約定，被告於111年4月30日前即應完成交屋，至111年8月24日始完成交屋，已逾履行期限116日，應給付原告116日之違約金。原告於110年6月1日向被告給付150萬元、111年4月15日向被告給付1,320萬元，計至111年4月30日止合計以給付被告之買賣價金為1,470萬元，以已繳納價款千分之一計算違約金應為每日14,700元，計算116日之違約金為1,705,200元。㈤「買賣費用之負擔，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，依左列之規定。一、買賣契約之費用，由當事人雙方平均負擔。二、移轉權利之費用，運送標的物至清償地之費用及交付之費用，由出賣人負擔。三、受領標的物之費用，登記之費用及送交清償地以外處所之費用，由買受人負擔。」民法第378條定有明文，系爭買賣契約第5條第3項約定：「本房地點交日前應繳之房屋稅、地價稅、受益費、銀行利息、水電費、瓦斯費、電話費及其他應繳稅悉由乙方負責繳清，點交後即由甲方負擔。該年度稅捐費用仍以不動產產權移轉登記完成日為準按比例計算之。…」兩造約定點交日前即交屋日前應繳之房屋稅、地價稅，均由被告負擔。㈥系爭三筆土地及系爭房屋於111年4月12日完成不動產所有權移轉登記，原告已繳納至111年年2月止之房屋稅，且已繳納111年度系爭三筆土地之地價稅721元、系爭房屋之房屋稅8,191元，依系爭買賣契約第5條約定，被告應負擔點交日前即交屋日前比例計算之房屋稅及地價稅。 ⒈地價稅部分：地價稅課徵年月為當年度1月1日起至12月31日止，被告至111年8月24日交屋，應負擔111年1月1日起至111年8 月24日止，共計236日之地價稅，計算被告比例負擔之地價稅應為466元(計算式：721元×236/365＝466元)。 ⒉房屋稅部分：房屋稅課徵年月為前一年度7月1日起至當年度6月30日止，被告房屋稅僅繳納至111年2月止，被告至111年8月24日交屋，應負擔111年3月1日起至111年8月24日止，共計177日之房屋稅，計算被告比例負擔之房屋稅應為3,972元（計算式：8,191元×177/365＝3,972元）。 ⒊上開地價稅、房屋稅被告應比例負單之金額合計為4,438 元。㈦並聲明： ⒈被告應給付原告1,705,200元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒉被告應給付原告4,438元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒊前開第1項部分，原告願供擔保請准宣告假執行。 ⒋訴訟費用由被告負擔。㈧對被告答辯所為之陳述： ⒈按所謂成屋，指「領有使用執照」，或於實施建築管理前建造完成之建築物；預售屋，係指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物，不動產經紀業管理條例第4條第2、3款分別有明文規定。又上述關於預售屋之定義，與內政部所頒訂之「預售屋買賣契約書範本簽約注意事項」第1點所指「前項預售屋，指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。」相合。故房屋在領得建築執照後未領有使用執照前，仍為預售屋，殆無可議。本件原告之配偶即訴外人吳坤哲於110年5月26日向被告購買系爭房地，並簽立「房屋訂購預約單」為憑，當時吳坤哲與被告已就買賣標的物（御景苑-B05）及價金1,530萬元達成合意，訴外人吳坤哲也於110年6月1日給付訂金150萬元，故買賣契約已經成立，時間點上早於系爭房屋取得使用執照之110年9月11日，已足證明本件確實為預售屋買賣。 ⒉依照「房屋訂購預約單」第4點約定，訴外人吳坤哲可將購買權利轉讓給配偶即原告，故由原告於111年2月26日與被告簽訂「不動產買賣契約書」。再被告有允諾原告施作多項客變工程，諸如玻璃、樓梯磚、大門電子鎖更換、退掉原有廚具（減少84,320元），換成原告指定之廚具與中島（增加194,345元）等，有「不動產買賣契約書」後附客變工程明細、裕豐欣業有限公司訂貨變更確認單可證。被告之實際負責人即訴外人黃御學（為法定代理人黃惠彬之子）也於111年2月22日向原告表示簽約金額為1,530萬＋追加減金額，故上述「不動產買賣契約書」才會議定最後買賣總價為1,553萬元。然原告之權利係既受訴外人吳坤哲轉讓而來，復依「房屋訂購預約單」第2點所載「買方放棄購買…賣方有權將本預約單約定之不動產另行銷售」之反面解釋及第5點「…原預約金轉為正式購屋訂金」，可認被告早已受「房屋訂購預約單」之拘束，益徵本件為預售屋買賣契約，否則自無容許客變工程及追加減帳。從而，被告辯稱系爭房屋為成屋交易云云，實不足採。 ⒊此外，訴外人吳坤哲於110年2月15日初次賞屋時與訴外人黃御學互加LINE好友，訴外人黃御學更於110年2月17日通知訴外人吳坤哲B7、B10戶皆已售出，暗示銷售情況熱烈，故被告抗辯有告知原告在取得使用執照後才正式銷售云云，顯然不實： ⑴被告表示原告所謂「暗示銷售情況熱烈」係原告無厘頭、天馬行空之主張，然原告於110年2月18日在銷售中心，由訴外人黃御學介紹系爭建案時曾提出御景苑售價表，並告知原告B7及B10已被本建案板模包商兩兄弟買走（由該售價表已畫線刪除此二戶可明），可證被告迄今仍砌詞強辯。 ⑵被告提出之被證5僅能證明被告始終以其公司定型化之成屋買賣契約規避預售屋買賣之責任及義務，即便是B7、B10亦同，此為被告之一貫卸責手法。 ⒋本件被告有允諾原告施作多項客變工程，諸如玻璃、樓梯磚、大門電子鎖更換、退掉原有廚具（減少84,320元），換成原告指定之廚具與中島（增加194,345元）等，詳「不動產買賣契約書」後附客變工程明細、裕豐欣業有限公司訂貨變更確認單可證，僅有預售屋買賣始有客變工程，亦可證本件為預售屋買賣。 ⒌兩造就系爭房地有進行驗收程序，如為成屋買賣又何須驗收？且雙方約定於111年8月19日辦理驗收，至111年8月23日驗收完成，原告才給付最後交屋保留款，此與實務上預售屋買賣流程相合。 ⒍被告復抗辯預約單尚缺土地標示、價金約定等重要事項，僅屬預約云云。但查，最高法院84年度台上字第1213號判決已明確表示：「兩造所訂契約，雖名為『不動產預定買賣契約書』，……其對買賣價金、土地面積均已有約定，雙方將來可據此履行，上訴人並已給付定金……，自屬本約而非預約。」82年度台上字第2號判決也謂：「所謂預約，乃指當事人約定將來訂立一定契約之約定而言，倘當事人就契約之所有內容，已意思表示一致，不論冠以何名稱，均係契約本身(即本約)，而非預約。」本件訴外人黃御學業於110年5月27日已將合約樣本傳至群組，其中就建物標示及付款期程等契約必要之點均已詳細標示，訴外人吳坤哲並據以給付定金，換言之，兩造間就標的物及價金已互相同意，意思表示合致，買賣契約已成立（民法第345條第2項參照），揆之最高法院判決說明，自屬本約而非預約，被告所辯顯不足採。綜上，本件契約應為預售屋買賣契約已屬顯見。 ⒎系爭買賣契約第8條第3項約定：「本契約若因相關作業延遲，最遲不得逾民國111年4月30日，否則概以違約論處。」所指最遲不得逾111年4月30日之事為「交屋」，蓋被告亦不爭執兩造約定於111年4月30日應完成交屋程序，見被告112年11月27日民事爭點整理暨答辯㈣狀第11 頁。 ⒏按定型化契約，係由締約當事人之一方預先擬定契約條款，他方當事人僅能依該預擬條款訂立契約，為恐當事人間因經濟上與智識上地位不對等，使締約地位弱勢之一方喪失決定契約內容之自由，消費者保護法第12條、第16條針對定型化契約條款之效力為管制之規範。同法第17條第1項、第4項、第5項分別規定：「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之」；「違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之」；「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」，就中央主管機關得公告特定行業定型化契約應記載或不得記載之事項及效力予以規定。鑒於中央主管機關內政部於109年12月25日，公告之台內地字第1090147669號「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱「應記載及不得記載事項」）」，係依據消費者保護法第17條第1項規定，屬於對消費者權益最低限度之保障，自不容許契約當事人以定型化契約方式，訂定更不利於消費者之條款。其違反者，該定型化契約條款無效，而以「應記載及不得記載事項」作為雙方權利義務關係之依據（最高法院109年度台上字第469號判決要旨）。本件為預售屋買賣，已如前述，而依「應記載及不得記載事項」第13條第1項規定：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。」可認上開規定依法為兩造契約之內容，原告有驗收之權利，被告有配合驗收之義務。其次，本件系爭買賣契約第6條第2項後段復規定「甲方（指原告）對本契約建物加建、增建、違建之情形或其他瑕疵，均已知悉，除另有約定外，雙方同意本契約房地以簽約現況為準。」兩造既已另行約定施作客變工程，且於簽約當時客變工程尚未施作，更應辦理驗收程序，才符合法律規定及契約精神。再者，被告雖已於111年4月12日完成系爭房地之過戶，但過戶與驗收、交屋分屬不同階段，本不能混為一談。原告雖有更換大門電子鎖，但磁扣（鑰匙）在驗屋前係交由被告保管，此由訴外人吳坤哲預計於111年5月1日前去察看系爭房屋內部狀況時尚請訴外人黃御學協助開門，訴外人黃御學表示「磁扣交代現場的人幫你開」等語可證。又從原證24之交屋單，其上所載「玄關門感應卡」及「社區小門磁扣」係於該日才交付原告持有，亦可證原告於交屋後始得自由進出系爭建案。乃被告抗辯原告早已對系爭房屋自由使用收益云云，顯然不實。 ⒐本件系爭買賣契約第8條第3項約定：「本契約若因相關作業遲延，最遲不得逾111年4月30日，否則概以違約論處。」茲就驗屋重要時程分述如下： ⑴原告於111年4月15日農會撥款1,320萬元給被告時，便主動向被告詢問是否可以準備交屋，被告表示「我們在趕了」、「月底要交」、「我比你緊張」、「搶修中」等語，兩造於111年4月30日完成交屋之共識不變。詎原告於111年4月30日未等到任何通知，訴外人吳坤哲才會向訴外人黃御學表示於111年5月1日要去察看屋內狀況，訴外人黃御學便表示「你們要先看一次嗎？同一個流程主任跟銷售還會約你們一次喔」等語，可認尚未達到可交屋之階段，且訴外人黃御學遲至111年5月1日才與訴外人吳坤哲討論客變廚具細節，代表此時廚房尚未施作，被告顯已片面違約。 ⑵訴外人吳坤哲於111年5月9日「主動」與被告之工地主任林昱岐詢問驗屋日期，才約定於111年5月21日辦理初驗程序（但這是原告被迫接受延遲驗收，不是當初協議，無礙被告違約責任之成立）。然而，因初驗內容有諸多缺失（連廚具都未安裝完成），訴外人吳坤哲於111年5月23日提供初驗缺失表及照片給訴外人黃御學，表示希望被告能夠在111年5月28日前給予回應，訴外人黃御學僅陳稱「瑕疵不是正常的」，最晚於111年5月30日那週會提供書面簡報給原告，訴外人吳坤哲則再強調希望檢討改正速度能夠加快。 ⑶訴外人吳坤哲於111年6月6日主動詢問訴外人黃御學能否本日或翌日查核磁磚缺失，訴外人黃御學仍無法配合，原告不得不再向訴外人黃御學強調：契約記載「4月底交屋」，所以家具跟家電都已經有安排配送日，原告租屋也已經到期，希望能在111年6月25日前驗屋完成等語。訴外人黃御學因而表示對延遲交屋感到抱歉，允諾2日內（111年6月8日前）把缺失改善時程估出來，希望在111年6月25日前再次驗收。 ⑷原告於111年6月9日與訴外人吳坤哲再次詢問黃御學有無具體進度，訴外人黃御學表示目前沒有改善時程，要等師傅進場。原告因家具與電器配送時程已到，於111年6月13日再度詢問進度，訴外人李明怡（被告之員工，綽號小李）表示因師傅確診導致工程停滯，訴外人黃御學則表示「全面趕工中」，同意提供場地給原告放置物品，訴外人黃御學並於111年6月18日承認契約疏失；原告於111年6月24日再次詢問改善進度如何，雙方約定於111年6月25日至現場覆驗，惟當日訴外人黃御學仍坦承「不良率太高」。 ⑸訴外人李明怡於111年6月29日向原告表示系爭房屋採光罩還沒有施工完成，所以會漏水。又被告遲至111 年7月11日才透過訴外人李明怡提出驗屋缺失表書面給原告確認，此時距訴外人黃御學原本允諾於111年5月30日那週提出，已遲延逾月餘，而後雙方約定於111年8月19日辦理驗收，至111年8月23日驗收完成，原告才給付最後交屋保留款，此與實務上預售屋買賣流程相合。 ⒑綜上可知，原告及訴外人吳坤哲早已以111年4月30日前交屋為前提，安排家具、家電之配送日期，更已終止原先房屋租約，安排裝潢期程，衡情原告不可能拖延驗收交屋，此由上開對話中原告及訴外人吳坤哲一再詢問進度，催促被告改善驗屋缺失並盡快交屋之情可明。是被告主張其工地主任即訴外人林昱岐於111年4月中旬詢問原告何時能辦理點交，原告表示需於111年5月21日進行，後續還藉詞拖延云云，顯與客觀證據不符，顛倒是非黑白，委無足採。又被證4之驗收單即為原證18之對話內之檔案，當時訴外人李明怡係於111年7月11日與原告確認修繕項目，於111年7月12日經原告確認無誤，依其前後對話語意脈絡，此乃被告修繕之開始，非代表原告已完成驗收，不能不辨。被告張冠李戴，亦非可採。再原證20之最終驗收項目為被告彙整，其內包含經被告檢視後「不處理」之項目，原告亦能接受，益徵原告絕無刁難驗收情事，被告遲延交屋完全是自身過失。至於原告將私人物品放入系爭房屋內，乃係因為被告遲延交屋，原告租約到期使然，訴外人黃御學亦表示同意，業如前述，且原證20備註欄已明白記載：「餐廳、偏廳、2 樓臥室，在驗屋點交過程中，客戶（指原告）因為已將私人物品家具放置於此驗屋案場內，造成部分區域無法驗屋，如有事後需修繕則以維修保固流程為之。」適足證明兩造均同意原告放置物品處本不在驗收範圍內，故被告交屋延遲與此無關，而係可歸責於被告。本件原告只是希望被告能夠遵期履行其官方網站（https://www.yuimperial.com/）上所載「服務保證」項目：「本公司員工與營造公務共同進行驗收程序，在驗收單上填寫修繕項目並約時間覆驗。」而已，堪認被告應負違約之責。 ⒒驗收單上手寫「不因點交狀況無遲延交屋」係「被告公司員工」所寫，該記載「非」屬於原告111年7月12日簽名之確認事項，蓋被告亦不爭執驗收單上手寫「不因點交狀況無遲延交屋」係被告公司員工所寫，該記載非屬於原告111年7月12日簽名之確認事項，見被告112年11 月27日民事爭點整理暨答辯㈣狀第14頁至第15頁。 ⒓原告就系爭房地「無」受領遲延： ⑴從原證8、10、11、12、13、14、15、18等LINE對話擷圖可知均為原告一再催促被告進行驗屋、點交，且原證21之驗收單內亦有記載「不處理」之項目，原告亦同意，並無被告所述原告擅以瑕疵未修補為由拒絕點交、一再刁難之事。 ⑵且原證20備註欄已明白記載：「餐廳、偏廳、2樓臥室，在驗屋點交過程中，客戶（指原告）因為已將私人物品家具放置於此驗屋案場內，造成部分區域無法驗屋，如有事後需修繕則以維修保固流程為之。」適足證明兩造均同意原告放置物品處本不在驗收範圍內，故被告交屋延遲並非原告受領遲延，而係可歸責於被告之給付遲延。本件原告只是希望被告能夠遵期履行其官方網站（https://www.yuimperial.com/）上所載「服務保證」項目：「本公司員工與營造公務共同進行驗收程序，在驗收單上填寫修繕項目並約時間覆驗。」而已，堪認被告應負違約之責。 ⑶系爭買賣契約中已約定建材配備包含廚具，惟遲至111 年5月23日時，廚具仍未安裝，訴外人黃御學於111年5月26日亦自承仍未點交廚具，系爭房屋之情況顯然無法供一般人正常居住生活使用，亦未完成契約約定之設施，可見系爭房屋並未完工。綜上，係被告交屋遲延，而非原告受領遲延。 ⒔按證言之證據力，固由事實審法院依自由心證認定之，惟法院取捨證言，應依證人與兩造之關係、參與待證事實之緣由、距待證事實發生之久暫、證人之年紀，及其前後陳述之全部內容等項，加以綜合判斷，並以經驗法則及論理法則為內在制約，依自由心證法則判斷該證人之證言是否可採（最高法院111年度台上字第728號判決意旨參照）。本件證人林昱岐於112年9月15日在鈞院審理中證述內容有諸多不實之處。表列如下：編號不實證述摘要原告之駁斥及依據 1 系爭房屋於111年4月左右完工（審判筆錄第3頁）。證人林昱岐應先解釋何謂「完工」。又依系爭買賣契約附件一所示，廚具客變單於111年1月14日已確認，構成兩造契約之一部。然根據原證8、9、11、23，系爭房屋之廚具遲至111年5月23日仍未裝設完成，訴外人黃御學自承於111年5月26日仍未點交廚具，顯然無法供一般人正常居住生活，自不能以完工視之。 2 系爭房屋是成屋銷售（審判筆錄第3、4頁）。證人證稱是經理（黃御學）告訴他本件是成屋買賣（審判筆錄第8頁），故其顯然是受到被告之施壓才會說謊。又證人另證稱是預售屋或是成屋買賣，要看是使用執照發給前後銷售為準（審判筆錄第5頁）。而系爭房屋領得使用執照為110年9月11日，原告之配偶吳坤哲早於110年5月26日便購買系爭房屋（被證1），依其邏輯標準，本件更為預售屋買賣。故證人明顯說謊。 3 原告有拿自己的鎖來裝，他可以自由出入現場（審判筆錄第4頁）黃御學告知本建案將採用「小米電子鎖」，但因此乃低階機種，故黃御學於111年1月19日主動詢問吳坤哲有沒有要客變換鎖（原證26），原告才於111年1月22日匆忙上MOMO網站購買電子鎖（原證27），並聯繫廠商前來裝設（被告辯稱是原告「主動要求」要客變門鎖，已屬無稽）。又電子鎖裝設時，因門上的開孔根本無法裝設選定的門鎖（需自費重新開孔），且現場還是工地狀態，廠商說會傷害指紋辨識感應膜，影響辨識，危及保固，建議保持塑膠保護膜完整狀態直至交屋後再使用，原告遵從之。所以原告要進入系爭房屋前，都必須找被告拿電子鎖磁扣（原證7）。從而證人證稱原告可以自由進出云云，及被告辯稱原告可以使用指紋辨識進入云云，均為虛假（應由被告負舉證責任）。 4 原告於111年4、5月在系爭房屋內放置私人物品（審判筆錄第6頁）依照原證14，是黃御學於111年6月15日對遲延交屋之原告感到抱歉，主動向原告表示可提供場地讓原告放置物品。且根據原證20，原告放置物品處本不在驗收範圍，與被告遲延交屋無涉。 5 原告認為瑕疵沒有修繕完畢就不願意簽發交屋單（審判筆錄第11頁）從原證9至16可以看出原告因為有既定家電配送及退租入住之期程規劃，才會屢屢催促被告驗收交屋，衡情不可能刻意刁難被告。且被告允諾於111年5月30日提出之驗收缺失書面（原證11），卻遲至111年7月11日才提出（原證18），遲延責任應由被告自負。另驗收單上有記載原告同意不處理之部分，可證沒有證人所說的要全部瑕疵都處理好才願意交屋之情。綜上，證人林昱岐為被告之員工，為被告做事，其立場已有偏頗，且其證言與客觀之證據不合，可信度低，不值採信。 ⒕系爭買賣契約第5條三、約定之內容，表示意見如下： ⑴依照內政部頒佈之「成屋買賣定型化契約範本」、「預售屋買賣定型化契約範本」，關於地價稅及房屋稅均以「交屋日」為準。 ⑵故依照上開定型化契約範本及實務慣例，稅費負擔比例應以點交日為準。 ⑶雖本件系爭房地之點交日為111年8月27日，惟原告同意以111年8月24日為上開稅費分攤之基準日（同聲請調解暨起訴狀）。㈨就社團法人雲林縣建築師工會鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）之鑑定結果，表示意見如下： ⒈鑑定事項1-4相關缺失及修繕項目並無影響結構安全及居住安全，無意見。 ⒉鑑定事項1-4相關缺失及修繕項目達一般人正常居住生活使用，其條件過於寬鬆，是否達一般人正常居住使用不應僅以具有重大瑕疵或損及結構安全才認定為未達一般人正常居住使用，而應依照個案判斷，就購屋目的、購屋種類等綜合判斷，系爭契約標的物是電梯透天建物，該類建物欲達一般人居住時得以正常使用，自應具備住宅重要設施設備項目，例如適當之衛浴設備及廚具配置，始足當之。 ⒊況且本件情況，係主張被告未依債之本旨而為給付，且給付遲延。故該鑑定報告之結果與本案無關，不能做不利原告之認定。 ⒋本件兩造系爭買賣契約約定被告應於111年4月30日前交屋，被告卻遲至同年8月27日始完成交屋。此期間原告自同年4月15日起即不斷詢問被告何時可以交屋，被告卻未曾安排交屋日期，且被告亦未能舉證有與原告達成變更交屋日期之合意，而該系爭房地遲至同年6月25日廚具仍尚未安裝（被證6-1第4頁最後一行及被證6-2第2頁最後一行，且廚具屬於契約約定之內容），並遲至7 月初被告始開始整理清冊及修繕，然至同年8月19日驗收狀況依舊不佳，原告才迫不得已於同年8月27日與被告點交且亦願意自行處理修繕，故原告並無受領遲延之情事。原告就被告逾期交屋之違約行為，業已提出原證1至30之證據證明，已於歷次書狀均敘述甚詳。㈩基上各情，被告確實遲延交屋，卻諸多卸責之詞，實無可取，且原告並無受領遲延之事，堪認被告應負違約之責。請求賜判如「訴之聲明」所示。二、被告則以：㈠按「按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力。買賣預約雖有須當事人雙方更為要約及承諾，本約始得成立者；及僅須他方本於一方預約而表示完成買賣之意思，本約即告成立者之分，惟預約之權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，則無二致。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約，其預約雖得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，不能因此即認買賣本約業已成立。」最高法院61年台上字第964號判例、79年台上字第1357號判決意旨參照。㈡次按「本條例用詞定義如下：二、成屋：指領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物。」不動產經紀業管理條例第4條定有明文。細觀本件預約單內容，為原告訴訟代理人即訴外人吳坤哲於110年5月26日所出具，向被告表示願以總價1,530萬元整、預約金153萬元整購買房屋種類「御景苑-B5」、「地坪42.61坪/建坪84.04坪」之房地，備註欄則明載；「1.本預約單上所記載之面積僅供參考，實際面積以保存登記之記載為主。…3.預約單轉正式不動產買賣合約前，初估斡旋總價，並非最後實價。買賣總價依合約上最後價金為主，如在簽約前有任何疑慮，或最後價金調整致買方無法接受時，則本預約單解除，預約金無息退還買方。」等語足徵，就買賣標的內容如面積泛為尚未具體特定表明，且買賣價金總價1,530萬元，尚待被告承諾，是原告出具系爭預約單表明願以買清價格1,530萬元向被告購買種類「御景苑-B5」、「地坪42.61坪/建坪84.04坪」之房地，依前開最高法院見解，因預約單上僅載明系爭房地之大概面積及名稱，惟尚缺土地標示、價金之附約定及方式、產權移轉登記、費用負擔、房地移交等重要事項，核其性質，當屬須當事人更為要約及承諾，本約始得成立之預約。㈢而被告於108年取得虎尾鎮高南段392-21地號等14筆土地上新建住宅之建造執照，並開始建造名稱「御景苑」之建案。於110年5月時被告已近完成工程，並將使用執照送件。後因成本調漲考量，被告御龍公司有於完工後調漲原計畫售價之規劃，斯時原告游人錦得知該消息後，有意願以原計畫價格購買，故向被告提出先行簽立預約單保留洽談售價，經同意後兩造遂於110年5月就「御景苑」建案中之編號B5住宅簽訂預約單。惟在銷售、磋商過程中，被告始終告知原告本案將於使用執照取得後方為正式銷售及合約簽署，原告基於上開認知，於110年5月26日簽署房屋訂購預約單，故本件應屬成屋交易無疑。㈣後被告於110年9月11日取得使用執照，並陸續為建案之工程收尾，正式以成屋形式為對外銷售「御景苑」建案。兩造遂於111年2月26日簽署系爭買賣契約，併同其後之付款明細表、建物現況說明書、建材設備表等附件，俱為兩造契約關係所應遵循之依歸。㈤原告起訴主張無非係稱由付款明細表及付款過程可知應適用預售屋買賣交屋驗收之規定，而非依系爭買賣契約第7 條約定以簽約時房屋現況點交之云云。然而，其主張本件應適用預售屋交易云云，實與兩造締約真意，以及客觀事實相悖： ⒈依照不動產經紀業管理條例之定義，被告就「御景苑」建案之相關建物已於110年9月11日取得使用執照，而由系爭買賣契約之簽署日期為111年2月26日可知，系爭房地於契約簽署時已取得使用執照，應屬「成屋」。 ⒉依照系爭買賣契約第7條第2項、第3項之約定：「（第2項）本契約標的含房屋及其室內外定著物、門窗、廚廁、衛浴設備及公共設施均以簽約時現狀為準，乙方（按：即被告御龍公司）不得任意取卸破壞，水、電、瓦斯設備等應保持或恢復正常使用狀況。另如有被人竊占或天災地變等事故時，乙方亦須負責排除或修復，俾使甲方（按：即原告）完全取得，倘因而影響甲方權益，乙方應負損害賠償責任。（第3項）甲方無正當理由拒絕點交或逾期點交三日以上，經乙方催告，於期限內仍未履約或提起訴訟者，即視為點交完成，乙方對本契約標的即不負保管之責。」。由上開約定即可知悉本件係為成屋交易，且被告於締約前均已清楚告知原告，原告亦於現況說明書上簽署，是以本件契約依照「成屋」買賣之架構運行自為至理，被告之給付義務應僅限於交付與締約時之「現況」相符之房屋為已足。倘被告已提出符合締約時現況之房屋，即得評價為依照債之本旨為給付。被告自111年5月21日驗收暨點交期日，即已提出與締約時之「現況」相符之房屋，即已履行給付義務。㈥又，本件於112年9月15日審理時，證人林昱岐明確證述本件銷售是用「成屋交易」等語。且參證人林昱岐之回覆鈞院所詢問題「系爭建案之使用執照核發日期是110年9月11日？有一個訂購預約書，預約日期是110年5月26日？訂購預約日期是在使用執照核發下來以前，依照你方才所述，是預售屋買賣還是成屋買賣的判斷標準是使用執照發下來前還是發下來後才賣，這樣本件建案使用執照發下來以前，原告的配偶就已經簽訂訂購預約單，為何你還說本件是成屋買賣？」時，回答：「對；對；我收受的資訊是成屋買賣。」等語。由前開對於本約、預約之說明可知，因對於土地標示、價金之附約定及方式、產權移轉登記、費用負擔、房地移交等重要事項即契約之必要之點尚未明確，足見預約單之性質屬於「預約」甚明。據此，兩造所簽訂之預約單確實早於使用執照所發放日期，然因預約單僅為預約而非本約，是本件之系爭買賣契約仍應以約明必要之點、簽署日期於使用執照發放之後之不動產買賣契約書為準。承上，既應以不動產買賣契約書為本件兩造之權利義務關係依歸，則因其簽署日期於使用執照發放之後，故本件係以締約現況交屋之「成屋買賣」性質，亦得與證人證述互核，自為甚明。㈦被告實際負責人即訴外人黃御學「並無」於110年2月17日以通訊軟體LINE向訴外人吳坤哲表示同建案B7、B10戶皆已售出： ⒈原告主張無非係稱「吳坤哲於110年2月15日初次賞屋時與黃御學互加LINE好友，黃御學更於110年2月17日通知吳坤哲B7、B10戶皆已售出，暗示銷售情況熱烈，故被告抗辯有告知原告在取得使用執照後才正式銷售云云，顯然不實。」。 ⒉細觀原證6之對話紀錄，並無從查知被告有任何明示或暗示B7、B10戶皆已售出之對話。如原告無理地將被告公司內部黏貼之標籤紙，強硬解讀為B7、B10皆已售出，則未免過度天馬行空，由此亦徵原告主張之無厘頭。 ⒊末者，御景苑建案之B7、B10戶各別均係於110年9月11日取得使用執照後，方簽署正式之不動產買賣契約書，此與原告所有之B5戶買賣締約文書作業經過均為相符，有契約書二份可稽。由此可知，被告不僅並未明示、暗示B7、B10戶於使用執照取得前已售出，該二戶亦係於使用執照取得後方為正式簽約（B7戶係於110年10月7日簽約；B10戶係於110年10月8日簽約），更可徵本件系爭房地之御景苑建案，全部均屬於成屋買賣。㈧被告早於111年4月12日便將系爭房地所有權均過戶登記於原告名下，既為原告所不否認（詳原告起訴狀第4頁第8行），同時依照原告需求，特別製作門鎖並由原告及其配偶即訴訟代理人即訴外人吳坤哲保管，被告尚須通知原告方得出入系爭房地現場，此由訴外人吳坤哲得自行進入系爭房屋現場之對話紀錄截圖已足為證，足見原告早已對於系爭房地自由使用收益。次觀證人林昱岐於112年9月15日庭期證述：「（被告訴訟代理人問：就你所知原告是否有自行更換門鎖？是一般的鑰匙鎖還是電子鎖？他們換鎖之後你們還有無法進入？你們進行修繕時，原告是否可以自由進出現場？）原告有自己拿自己的門鎖來裝；電子鎖；他們有給我一顆磁扣可以修繕時進入；可以。」等語。綜上足知，因電子門鎖屬於客變工程，於111年4月12日前早已將電子門鎖安裝完成，並由原告持有電子門鎖之磁扣。據此，被告公司員工為進行修繕工程，方於欲修繕時通知原告方始得出入，有訴外人吳坤哲與被告公司人員對話紀錄及證人林昱岐之證詞可稽。㈨原告「有」透過被告之現場工地主任即林昱岐達成111年5月21日進行驗收暨點交之合意： ⒈被告於111年4月30日前，已由被告公司之經理即訴外人黃御學經理傳訊表示「對喔，我們在趕了，月底要交。」，並透過現場工地主任即訴外人林昱岐與原告相約驗收暨點交期日，後為配合原告時程，雙方遂達成於111 年5月21日進行驗收暨點交程序之合意。此由訴外人吳坤哲於111年5月13日（周五）詢問：「約下週六（即111年5月21日）早上9點驗屋好嗎？屆時相關圖面、人員及器材再麻煩提供及召集。有關驗屋項目也請提前提出討論。」，並經訴外人林昱岐於同日回覆：「OK那就約禮拜六9點」等語可知，被告方係為配合原告方之時間，才將初驗暨點交程序訂在111年5月21日。 ⒉因兩造對於驗收暨點交程序之期日既已經過合意順延至1 11年5月21日，是以系爭買賣契約第8條第3項約款以111年4月30日為違約期限者，對於兩造已無拘束。承前所述，原告所提出之瑕疵修補要求，概與影響居住安全之使用目的無涉，足見原告刻意刁難，無正當理由拒絕協力點交。是以，被告為配合原告行程，而將點交行程順延，均不得歸責於被告，自為甚明。 ⒊是雖依系爭買賣契約第8條第3項明定應於111年4月30日前履行，然依兩造既已達成111年5月21日進行驗收暨點交程序之合意，原告即不得再執系爭買賣契約第8條第3項之約定主張被告有遲延點交之情形。㈩本件點交期日已有別於系爭買賣契約之合意，雙方自不受1 11年4月30日期日約定之拘束。每一次驗收之期日調整均係為配合原告之故，並不得歸責於被告，原告所主張違約金之請求自無理由： ⒈按「債權人拒絕受領或於債務人履行債務前，已預示拒絕受領之意思表示，或債務人之給付兼需債權人之行為而不行為，債權人即負受領遲延之責任，而債務人於此受領遲延狀態終了前，未能完成給付，係因不可歸責於自己之事由所致，依民法第230條之規定，自不負給付遲延責任」最高法院86年度台上字第580號判決意旨可資參照。 ⒉依系爭買賣契約第8條第3項雖約定「本契約若因相關作業延遲，最遲不得逾111年4月30日，否則概以違約論處。」，然如前所述，被告於111年4月30日前，即透過現場工地主任即訴外人林昱岐與原告相約驗收暨點交期日，後為配合原告時程，雙方遂達成於111年5月21日進行驗收暨點交程序之合意，已如前述。 ⒊據此，因兩造對於驗收暨點交程序之期日既已經過合意順延至111年5月21日，是以系爭買賣契約第8條第3項約款以111年4月30日為違約期限者，對於兩造已無拘束，自該期日後，原告仍舊無正當理由不願配合點交（詳後述），屢屢提出不合理之理由，擅以「瑕疵未修補」為由，遲遲未付尾款。惟綜觀原告所提出之瑕疵修補要求，概與影響居住安全之使用目的無涉，足見原告刻意刁難，無正當理由拒絕協力點交。是以，被告為配合原告行程，而將點交行程順延，均不得歸責於被告。 本件既屬成屋交易，被告之履行義務應以「現況交屋」為已足，原告實無拒絕點交之正當理由，核原告於111年5月21日起拒絕履行點交協力義務乙事，自屬受領遲延： ⒈按「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第367條亦著有明文。故出賣人已有給付之合法提出而買受人不履行其受領義務時，買受人非但陷於受領遲延，並陷於給付遲延」最高法院64年台上字第2367號判例意旨可資參照。 ⒉本件系爭房屋之御景苑B5建案已於111年4月底達可交屋之狀態： ⑴按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條亦有明定。…胡明壽雖主張尚有多處「抹縫不良」、馬桶周圍漏水、全戶牆面油漆修補裂紋、房屋太髒未清潔等等缺失，…，縱認尚有瑕疵未完成修補，惟上開瑕疵均非屬重大，無關重要，並未達不能居住使用系爭房屋之程度。」臺灣高等法院106年建上字第 56 號民事判決意旨可資參照（相同意旨可參臺灣高等法院111年度上易字第219號民事判決理由）。依前開實務見解意旨，稱瑕疵者必係依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，如買賣標的若係房屋時，其瑕疵認定上必須以足以影響生活居住、安寧，無從達到居住目的者，方屬瑕疵。 ⑵系爭鑑定報告認定鑑定事項第1項至第4項各項應修繕項目僅為圬工工程、裝修工程、門窗工程及清潔工程，根本無影響結構安全及居住安全之瑕疵，亦無影響一般人正常居住生活使用之重大瑕疵（參系爭鑑定報告第3頁至第4頁）。申言之，原告主張之瑕疵均非居住安全、正常居住生活使用之重大瑕疵，僅為「生鏽」、「粉刷不平整」、「油漆不均及污漬」、「矽利康不均」及「髒汙」等會造成些許生活不便及外觀感受不佳之細微缺失，顯不具足以影響生活居住安寧或導致居住目的不達之程度，被告即已依照債之本旨提出給付，而原告並無正當理由、刻意刁難而拒絕受領，依民法第234條規定自為受領遲延，被告因此即免除任何遲延責任，灼然至明。 ⑶另由證人林昱岐於本件審理時之所為證述亦可知，原告拒絕受領所主張之瑕疵，至多僅屬於一般瑕疵，而非得拒絕受領之重大瑕疵： ①被告訴訟代理人問及：「完工的時間是否有落差？是否指交屋之後的修繕」時，證人林昱岐回答：「沒有，差不多，只是後續的修繕時間有點不一樣；對。」等語。 ②被告訴訟代理人問及：「關於原告的B5戶，如果有需要溝通是否由你與原告溝通？修繕也是指交屋後的修繕？」時，證人林昱岐回答：「是，後續的修繕是由我處理；是。」等語。 ③被告訴訟代理人問及：「就你的親身經驗，是否可以描述原告施工過程中與你溝通過程，他們所提出的問題就你的經驗是重大瑕疵還是一般瑕疵？」時，證人林昱岐明確回答：「還沒有完工前就會陸續進工地看他們的房子，有問題他們就會講，後來提出的問題都是油漆修補、乾溼分離度不夠、矽利康打得不好看、磁磚填縫填得不漂亮，都是一般瑕疵。」等語。 ④被告訴訟代理人問及：「你方才提到後來提出的問題是交屋後才提出？」時，證人林昱岐回答：「我們賣的是成屋，差不多111年4月底就完成了，我們後續一直修繕，原告一直不願意簽交屋完成。」等語。 ⑤原告訴訟代理人問及：「成屋到什麼標準是成屋的標準？」時，證人林昱岐回答：「已經可以正常使用沒有結構危險，沒有漏水。」等語。 ⑥原告訴訟代理人問及：「乾溼分離漏水是正常的問題嗎？」時，證人林昱岐回答：「如果正常使用的話沒有問題。」等語。 ⑦原告訴訟代理人問及：「實際上交屋的日期為何？」時，證人林昱岐回答：「實際上四月底就可以交屋。」等語。 ⑧鈞院問及：「你方才說原告在房屋修繕完成前有先搬東西進去，大概在何時？那個時候房子可以住人嗎？」時，證人林昱岐回答：「4、5月；可以。」等語。 ⑨被告訴訟代理人問及：「（提示本院卷第101頁）初驗日期第一、二、三、四、五次複驗日期，原告所提出之瑕疵，就你方才回答是否都不屬於不能交屋之瑕疵，而屬於一般瑕疵？」時，證人林昱岐回答：「對，是一般瑕疵。」等語。 ⑩被告訴訟代理人問及：「所以就你工地主任之經驗，本件B5系爭房屋，在何時就已經達到可交屋狀態？」時，證人林昱岐回答：「四月底。」等語。 ⒊詎料，被告早已將系爭房屋之品質整備至可完成交付之成屋現況狀態，然原告於111年5月21日驗收暨點交程序起，竟無端刁難驗收，舉凡以掉色、異音等與居住安全等毫不相關之點，拒絕點交。蓋如前所述，系爭房屋現場早已依原告要求而替換為其所指定門鎖，原告及其配偶均得自由出入現場，渠等更早已將其家具、個人物品等帶入現場置放，此有原告簽署之驗收單據可稽，足見因原告已開始對於系爭房屋為使用收益，已達得已居住使用、合於債之本旨之狀態，原告實無理由拒絕點交，亦無理由拒絕支付尾款。 ⒋被告均已依照債之本旨為給付，其內容並無影響居住安寧目的之瑕疵，是原告拒絕受理、未盡協力義務，自屬可歸責原告所致受領遲延，被告御龍公司毋庸負擔違約責任： ⑴依前開實務見解意旨，稱瑕疵者必係依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，如買賣標的若係房屋時，其瑕疵認定上必須以足以影響生活居住、安寧，無從達到居住目的者，方屬瑕疵。查被告早於111年5月21日之驗收暨點交期日所提出之給付內容，並無如傾斜、氯離子過高、海砂屋等任何足以影響生活居住安寧，或有致原告購買系爭房屋為居住目的不達之瑕疵存在。蓋所謂瑕疵修補義務必也以瑕疵存在為前提，倘原告所主張被告應修補之「瑕疵」本身，因不具足以影響生活居住安寧或導致契約目的─居住不達之程度，原告即不得以此為由拒絕受領，否則即應負受領遲延責任。⑵據此，依照最高法院64年台上字第2367號判例及前開關於瑕疵判定之實務見解，因原告所主張之「瑕疵」云云，均與居住安全、契約目的不達等情無涉之「掉色」、「異音」、「髒污」等非重大而無關重要之瑕疵，是被告既以依照債之本旨提出給付，而原告並無正當理由、刻意刁難而拒絕受領，自應依照民法第230條規定評價為受領遲延，被告因此即免除任何遲延責任，至為灼然。 ⒌至於原告主張「依交屋單所載玄關門感應卡及社區小門磁扣係於該日才交付原告持有，配合原證7之對話可證原告於交屋前是沒有系爭房屋鑰匙，對該屋並無任何支配管領力」云云（詳原告112年7月20日民事陳報狀第1 、2頁），然： ⑴因原告於締約時主動要求製作電子感應門鎖之客製變更工程，故被告特別製作具備能以「磁扣及指紋感應解鎖」之房屋電子門鎖，被告係因工程進行而持有原告主動提供之磁扣以進出系爭房屋進行施工使用，並不妨礙原告以指紋感應方式自由進出系爭房屋。 ⑵且於系爭房屋裝修工程期間，系爭房屋所屬社區之大門因工程持續進行而敞開，原告及其代理人吳坤哲無需社區大門磁扣亦得自由進出社區、並以指紋解鎖方式進入系爭房屋之工地現場，此由訴外人吳坤哲早於111年5月4日即得自行進入系爭房屋現場「驗屋」之對話紀錄截圖已足為證。 ⑶綜上足見，原告對於出入社區、進入系爭房屋並無阻礙，早已得對於系爭房屋自由使用收益，是其所主張直至111年8月底交屋時方得進出系爭房屋云云，純屬臨訟置辯之詞，委無足採。 上開原告無端拒絕點交等情事，幾經被告善意溝通並協助處理原告需求，均未改善，仍是以與居住安寧等毫不相關之非必要之點為刁難，直到111年8月24日原告方同意點交付清尾款共812,500元，至此時銀貨兩訖。然於111年10月起，原告明知上開點交期日順延等情均係為配合原告期程而做，被告並無遲誤點交之情事，竟又向消保單位及鈞院提起訴訟請求違約金，絲毫未提其拒絕協力、受領遲延所致無法點交等情事，更進一步以此為由請求順延期日之違約金額，其圖高額違約金之心態實有可議，原告不僅抹煞被告配合原告進行系爭房屋成屋屋況調整之善意，更是明顯權利濫用、有違誠信原則。 原告起訴主張給付地價稅、房屋稅款共4,438元之主張，亦無理由： ⒈原告起訴主張無非係以系爭買賣契約第5條第3項約定，稱點交日前及交屋日前應繳之房屋稅、地價稅應由被告御龍公司負擔云云。 ⒉然，被告早於111年5月21日即依債之本旨提出給付，迺原告竟無正當理由拒絕協力，堪為受領遲延，業如前述。是以被告至多僅應依約負擔至111年5月21日為止之相關稅金，然自111年5月21日後，原告所拒絕點交既係無理由之受領遲延，至兩造真正點交日期間之相關稅金負擔，自無由被告御龍公司承擔之理。 ⒊關於地價稅金721元部分，因被告於111年5月21日已提出給付，僅需負擔自111年1月1日至111年5月21日為止共計141日之地價稅，應為279元。（計算式：721×141/365=279元，小數點後四捨五入，下同）。 ⒋關於房屋稅8,191元部分，因被告已繳納至111年2月為止之稅金為原告所不否認（詳原告起訴狀第4頁第20行）。且已於111年5月21日提出合乎債之本旨之給付，故僅需繳納自111年3月1日至111年5月21日為止共計82日之房屋稅，應為1,840元（計算式：8,191×82/365=1,840 ）。 ⒌據此，原告起訴聲明第二項主張被告應給付4,438元云云，於超過2,119元部分，均無理由。 並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 ⒊如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。三、兩造不爭執事項：㈠被告與訴外人吳坤哲於110年5月26日簽立房屋訂購預約書，預約購買系爭房地，房地總價約定為1,500萬元，訴外人吳坤哲繳納預約金150萬元，其他約定事項如該訂購預約書約定條款所載。㈡原告為訴外人吳坤哲之配偶，111年2月26日兩造依據房屋預購預約單約定條款第4條之約定，轉單由原告與被告簽立系爭買賣契約（本院112年度虎簡調字第87號卷【下稱調字卷】第15頁至第26頁）。㈢系爭買賣契約第8條第1項約定：「乙方違反本約約定時，自逾期日起至完全給付日止，每逾一日，乙方應依已繳房地價款千分之一計算違約金給付予甲方。…。」同條第3項約定：「本契約若因相關作業延遲，最遲不得逾民國111年4月30日，否則概以違約論處。」。系爭買賣契約第7條第1 項約定：「本契約房地除另有約定外，乙方應於甲方付清尾款之同時，將房屋依現況點交，…。」（調字卷第24頁至第25頁）。㈣被告於110年9月11日取得系爭房地之使用執照（本院卷第3 9頁）。㈤系爭房地被告有配合原告施作客變，有兩造於111年2月26日所簽立之客變工程明細、圖說、裕豐欣業有限公司訂貨變更確認單可稽（本院卷第252頁至第256頁）。㈥110年6月1日原告給付被告150萬元、111年4月15日給付被告1,320萬元，共計1,470 萬元（本院卷第129 頁至第131頁）。㈦系爭買賣契約第5條第3 項約定：「本房地點交日前應繳之房屋稅、地價稅、受益費、銀行利息、水電費、瓦斯費、電話費及其他應繳稅悉由乙方負責繳清，點交後即由甲方負擔。該年度稅捐費用仍以不動產產權移轉登記完成日為準按比例計算之。…」（調字卷第23頁）。㈧111年2月22日被告之實際負責人黃御學以LINE通訊軟體向原告表示簽約金額為1,530萬元＋追加減金額（本院卷第61 頁），此「追加減金額」即為客變金額。㈨系爭房地於111年4月12日完成不動產所有權移轉登記（調字卷第39頁）。㈩原告於111年4月15日給付1,320萬元予被告時，以通訊軟體 LINE詢問被告是否可以準備交屋，被告表示「對喔，我們在趕了，月底要交」、「我比你緊張，現況有些收尾不是那麼妥善。搶修中了」（本院卷第69頁）。 訴外人吳坤哲於111年5月1日前去察看系爭房屋內部狀況時，有請被告實際負責人黃御學協助開門，黃御學以通訊軟體LINE表示「磁扣交代現場的人幫你開」等語（本院卷第67頁）。 被告於111年5月1日有以通訊軟體LINE與原告討論廚具施工細節（本院卷第71頁）。 原告於111年5月9日有以通訊軟體LINE與被告現場工地主任林昱岐約驗收日期，林昱岐並回覆「約下週六早上9點驗屋好嗎？」等語（本院卷第73頁）。 原證11至14日通訊軟體LINE對話截圖形式上為真正。 兩造於111年5月21日就系爭房地第一次驗收、111年6月25日第二次驗收、111年7月10日第三次驗收，第三次驗收後認為需改善項目記載於本院卷第43頁驗收單，第四次驗收為111年7月25日、最後一次驗收時間為111年8月19日，被告均有配合原告指出之需改善項目進行改善，最後一次驗收後之相關應修繕與「不處理事項」亦如當日驗收單所載（本院卷第43頁、第103頁）。 被告已繳納111年2月止之房屋稅。原告已繳納111年度系爭土地之地價稅721 元、系爭房屋之房屋稅8,191 元(調字卷第41頁至第43頁) 。 原告於111年8月24日給付尾款812,500元(調字卷第37頁)。 系爭房地於111年8月27日完成交屋（本院卷第159頁）。四、兩造爭執事項：㈠被告在銷售、磋商過程中，是否始終告知訴外人吳坤哲及原告，系爭房地將於使用執照取得後方為正式銷售及合約簽署？㈡兩造間就系爭房地係預售屋買賣抑或係成屋買賣？㈢被告實際負責人黃御學有無於110 年2 月17日以通訊軟體L INE向訴外人吳坤哲表示同建案B7、B10 戶皆已售出？㈣是否111年4月12日被告即已將系爭房地之門鎖交由原告及訴外人吳坤哲保管？被告尚須通知原告方得出入系爭房屋？㈤系爭買賣契約第8 條第3 項約定：「本契約若因相關作業延遲，最遲不得逾民國111年4月30日，否則概以違約論處。」，係指何事最遲不得逾111 年4 月30日？是否指「交屋」？㈥原告有無透過被告之現場工地主任即林昱岐達成111 年5月 21日進行驗收暨點交之合意？㈦原告就系爭房地有無受領遲延？㈧驗收單上手寫「不因點交狀況無遲延交屋」係何人所寫？該記載是否屬於原告111 年7 月12日簽名之確認事項？五、得心證之理由：㈠被告與訴外人吳坤哲於110年5月26日簽立房屋訂購預約書，預約購買系爭房地，房地總價約定為1,500 萬元，訴外人吳坤哲繳納預約金150萬元，其他約定事項如該訂購預約書約定條款所載。另原告為訴外人吳坤哲之配偶，111 年2月26日兩造依據房屋預購預約單約定條款第4條之約定，轉單由原告與被告簽立系爭買賣契約等情，為兩造所不爭執，並有系爭預約書、系爭買賣契約書等影本在卷可稽（本院卷第37頁、調字卷第15頁至第26頁），自堪信為真實。㈡原告主張系爭房地為預售契約，為被告所否認，抗辯稱系爭買賣契約為成屋買賣契約，並以前詞置辯，經查： ⒈按所謂成屋，指「領有使用執照」，或於實施建築管理前建造完成之建築物；預售屋，係指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物，不動產經紀業管理條例第4條第2、3款分別有明文規定。又上述關於預售屋之定義，與內政部所頒訂之「預售屋買賣契約書範本簽約注意事項」第1點所指「前項預售屋，指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。」相合。故房屋在領得建築執照後未領有使用執照前，仍為預售屋，殆無可議。本件原告之配偶即訴外人吳坤哲於110年5月26日向被告購買系爭房地，並簽立「房屋訂購預約單」為憑（本院卷第37頁），當時訴外人吳坤哲與被告已就買賣標的物（御景苑-B05）及價金1,530萬元達成合意，訴外人吳坤哲也於110年6月1日給付定金150萬元，有付款明細表影本在卷可稽（調字卷第28頁），故買賣契約已經成立，時間點上早於系爭房屋取得使用執照之110年9月11日，已足證明本件確實為預售屋買賣。 ⒉依照「房屋訂購預約單」第4點約定，訴外人吳坤哲可將購買權利轉讓給配偶即原告，故由原告於111年2月26日與被告簽訂「不動產買賣契約書」在卷可憑（調字卷第15頁至第35頁）。再被告有允諾原告施作多項客變工程，諸如玻璃、樓梯磚、大門電子鎖更換、退掉原有廚具（減少84,320元），換成原告指定之廚具與中島（增加194,345元）等，有「不動產買賣契約書」後附客變工程明細、裕豐欣業有限公司訂貨變更確認單可證。被告之實際負責人即訴外人黃御學也於111年2月22日向原告表示簽約金額為1,530萬＋追加減金額，有通訊軟體LINE 對話截圖在卷可參（本院卷第61頁），故上述「不動產買賣契約書」才會議定最後買賣總價為1,553萬元。然原告之權利係既受訴外人吳坤哲轉讓而來，復依「房屋訂購預約單」第2點所載「買方放棄購買…賣方有權將本預約單約定之不動產另行銷售」之反面解釋及第5點「… 原預約金轉為正式購屋訂金」，可認被告早已受「房屋訂購預約單」之拘束，益徵本件為預售屋買賣契約，否則自無容許客變工程及追加減帳。從而，被告辯稱系爭房屋為成屋交易云云，實不足採。 ⒊被告表示原告主張被告「暗示銷售情況熱烈」等情，係原告無厘頭、天馬行空之主張，然原告已提出110年2月18日在銷售中心，其翻拍訴外人黃御學所提出御景苑售價表（本院卷第315頁），由該售價表可以看出系爭建案之B7及B10二戶已售出，而已畫線刪除此二戶，可證被告確實於系爭建案尚未施工完成時即已在銷售包括系爭房地在內之房地。反觀被告所提出之被證5系爭房地之不動產買賣契約書（本院卷第295頁至第306頁），僅能證明被告始終以其公司定型化之成屋買賣契約規避預售屋買賣之責任及義務，即便是B7、B10亦同。 ⒋本件被告有允諾原告施作多項客變工程，諸如玻璃、樓梯磚、大門電子鎖更換、退掉原有廚具（減少84,320元），換成原告指定之廚具與中島（增加194,345元）等，為被告所不爭執，並有系爭買賣契約書後附之客變工程明細、圖說、裕豐欣業有限公司訂貨變更確認單在卷可憑（本院卷第252頁至第253頁），而不動產買賣實務僅有預售屋買賣始有客變工程，亦可證本件為預售屋買賣。 ⒌兩造就系爭房屋有進行驗收程序，如為成屋買賣又何須驗收？且雙方約定於111年8月19日辦理驗收，至111年8月23日驗收完成，原告才給付最後交屋保留款等情，為被告所不爭執，並有原證19被告之111年9月15日函文、原證20之房屋檢修單及驗收結果表在卷可參（本院卷第99頁至第105頁），此與實務上預售屋買賣流程相合。 ⒍被告雖抗辯預約單尚缺土地標示、價金約定等重要事項，僅屬預約云云。但查，最高法院84年度台上字第1213號判決已明確表示：「兩造所訂契約，雖名為『不動產預定買賣契約書』，……其對買賣價金、土地面積均已有約定，雙方將來可據此履行，上訴人並已給付定金……，自屬本約而非預約。」最高法院82年度台上字第2號判決也謂：「所謂預約，乃指當事人約定將來訂立一定契約之約定而言，倘當事人就契約之所有內容，已意思表示一致，不論冠以何名稱，均係契約本身(即本約)，而非預約。」本件訴外人黃御學業於110年5月27日已將合約樣本傳至群組，其中就建物標示及付款期程等契約必要之點均已詳細標示，有正式合約樣本網路相片截圖在卷可佐（本院卷第221頁至第231頁），訴外人吳坤哲並據以給付定金，換言之，兩造間就標的物及價金已互相同意，意思表示合致，買賣契約已成立（民法第345條第2項參照），揆之最高法院判決說明，自屬本約而非預約，被告所辯顯不足採。綜上，本件契約應為預售屋買賣契約已屬顯見。 ⒎系爭買賣契約第8條第3項約定：「本契約若因相關作業延遲，最遲不得逾民國111年4月30日，否則概以違約論處。」所指最遲不得逾111年4月30日之事為「交屋」，蓋被告亦不爭執兩造約定於111年4月30日應完成交屋程序，此由被告112年11月27日民事爭點整理暨答辯㈣狀第 11頁到數第1、2行之陳述（本院卷第289頁），已臻明確。 ⒏綜上，可知兩造間之系爭賣賣契約於訴外人吳坤哲簽訂預約單時即已為預售屋買賣契約。㈢按定型化契約，係由締約當事人之一方預先擬定契約條款，他方當事人僅能依該預擬條款訂立契約，為恐當事人間因經濟上與智識上地位不對等，使締約地位弱勢之一方喪失決定契約內容之自由，消費者保護法第12條、第16條針對定型化契約條款之效力為管制之規範。同法第17條第1 項、第4項、第5項分別規定：「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之」；「違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之」；「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」，就中央主管機關得公告特定行業定型化契約應記載或不得記載之事項及效力予以規定。鑒於中央主管機關內政部於109年12月25日，公告之台內地字第1090147669號「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱「應記載及不得記載事項」）」，係依據消費者保護法第17條第1項規定，屬於對消費者權益最低限度之保障，自不容許契約當事人以定型化契約方式，訂定更不利於消費者之條款。其違反者，該定型化契約條款無效，而以「應記載及不得記載事項」作為雙方權利義務關係之依據（最高法院109年度台上字第469號判決要旨）。本件為預售屋買賣，已如前述，而依「應記載及不得記載事項」第13條第1項規定：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。」可認上開規定依法為兩造契約之內容，原告有驗收之權利，被告有配合驗收之義務。其次，本件系爭買賣契約第6條第2項後段復規定「甲方（指原告）對本契約建物加建、增建、違建之情形或其他瑕疵，均已知悉，除另有約定外，雙方同意本契約房地以簽約現況為準。」兩造既已另行約定施作客變工程，且於簽約當時客變工程尚未施作，更應辦理驗收程序，才符合法律規定及契約精神。再者，被告雖已於111年4月12日完成系爭房地之過戶，但過戶與驗收、交屋分屬不同階段，本不能混為一談。原告雖有更換大門電子鎖，但磁扣（鑰匙）在驗屋前係交由被告保管，此由訴外人吳坤哲預計於111年5月1日前去察看系爭房屋內部狀況時尚請訴外人黃御學協助開門，訴外人黃御學表示「磁扣交代現場的人幫你開」等語可證（本院卷第67頁）。又從原證24之交屋單，其上所載「玄關門感應卡」及「社區小門磁扣」照片（本院卷第161頁）係於該日才交付原告持有，亦可證原告於交屋後始得自由進出系爭房地。乃被告抗辯原告早已對系爭房屋自由使用收益云云，顯然不實。㈣本件系爭買賣契約第8條第3項約定：「本契約若因相關作業遲延，最遲不得逾111年4月30日，否則概以違約論處。」茲就驗屋重要時程分別認定如下： ⒈原告於111年4月15日農會撥款1,320萬元給被告時，便主動向被告詢問是否可以準備交屋，被告表示「我們在趕了」、「月底要交」、「我比你緊張」、「搶修中」，有通訊軟體LINE對話截圖在卷可考（本院卷第69頁），表示當時兩造於111年4月30日完成交屋之共識不變。然殆於111年4月30日訴外人吳坤哲向訴外人黃御學表示於111年5月1日要去察看屋內狀況，訴外人黃御學方便表示「你們要先看一次嗎？同一個流程主任跟銷售還會約你們一次喔」等語，亦有通訊軟體LINE對話截圖在卷可考（本院卷第67頁），可認系爭房屋尚未達到可交屋之階段，且訴外人黃御學至111年5月1日才與吳坤哲討論客變廚具細節，亦有通訊軟體LINE對話截圖在卷可考（本院卷第71頁），可知此時系爭房屋內之廚房尚未施作。 ⒉訴外人吳坤哲於111年5月9日「主動」與被告之工地主任林昱岐詢問驗屋日期，有通訊軟體LINE對話截圖在卷可考（本院卷第73頁），兩造方約定於111年5月21日辦理初驗程序。然而，因初驗內容有諸多缺失，且系爭房屋內廚具尚未安裝完成，訴外人吳坤哲始於111年5月23日提供初驗缺失表及照片給訴外人黃御學，表示希望被告能夠在111年5月28日前給予回應，訴外人黃御學僅陳稱「瑕疵不是正常的」，最晚於111年5月30日那週會提供書面簡報給原告，訴外人吳坤哲則再強調希望檢討改正速度能夠加快，亦有通訊軟體LINE對話截圖在卷可按（本院卷第75頁至第77頁）。 ⒊訴外人吳坤哲於111年6月6日主動詢問訴外人黃御學能否本日或翌日查核磁磚缺失，訴外人黃御學仍無法配合，原告不得不再向訴外人黃御學強調：契約記載「4月底交屋」，所以家具跟家電都已經有安排配送日，原告租屋也已經到期，希望能在111年6月25日前驗屋完成等語。訴外人黃御學因而表示對延遲交屋感到抱歉，允諾2 日內（111年6月8日前）把缺失改善時程估出來，希望在111年6月25日前再次驗收，亦有通訊軟體LINE對話截圖在卷可證（本院卷第81頁）。 ⒋原告於111年6月9日與訴外人吳坤哲再次詢問黃御學有無具體進度，訴外人黃御學表示目前沒有改善時程，要等師傅進場，有通訊軟體LINE對話截圖在卷可稽（本院卷第83頁）。原告於111年6月13日再度詢問進度，訴外人李明怡（被告之員工，綽號小李）表示因師傅確診導致工程停滯，訴外人黃御學則表示「全面趕工中」，同意提供場地給原告放置物品，有通訊軟體LINE對話截圖在卷可憑（本院卷第85頁），訴外人黃御學並於111年6月18日承認契約疏失；原告於111年6月24日再次詢問改善進度如何，有通訊軟體LINE對話截圖在卷可參（本院卷第87頁），雙方約定於111年6月25日至現場覆驗，惟當日訴外人黃御學仍坦承「不良率太高」，有通訊軟體LINE對話截圖在卷可佐（本院卷第89頁）。 ⒌訴外人李明怡於111年6月29日向原告表示系爭房屋採光罩還沒有施工完成，有通訊軟體LINE對話截圖在卷可查（本院卷第91頁）。又被告遲至111年7月11日才透過訴外人李明怡提出驗屋缺失表書面給原告確認，亦有通訊軟體LINE對話截圖在卷可按（本院卷第93頁），而後雙方約定於111年8月19日辦理驗收，有被告公司111年9月15日御龍含字第11109150001號函在卷可考（本院卷第99頁），至111年8月23日始驗收完成，有房屋檢修單在卷可證（本院卷第101頁），原告才給付最後交屋保留款，此與實務上預售屋買賣流程相合。 ⒍由上驗收流程可知，兩造於系爭買賣契約原約定最遲不得逾111年4月30日交屋，嗣後至111年8月23日始驗收完成交屋。㈤原告就系爭房地「無」受領遲延： ⒈從原證8、10、11、12、13、14、15、18等LINE對話擷圖可知均為原告一再催促被告進行驗屋、點交，且原證21之驗收單內亦有記載「不處理」之項目，原告亦同意，並無被告所述原告擅以瑕疵未修補為由拒絕點交、一再刁難之事。 ⒉且原證20備註欄已明白記載：「餐廳、偏廳、2樓臥室，在驗屋點交過程中，客戶（指原告）因為已將私人物品家具放置於此驗屋案場內，造成部分區域無法驗屋，如有事後需修繕則以維修保固流程為之。」（本院卷第105頁），適足證明兩造均同意原告放置物品處本不在驗收範圍內，故被告交屋延遲並非原告受領遲延，而係可歸責於被告之給付遲延。本件原告只是希望被告能夠遵期履行其官方網站（https://www.yuimperial.com/）上所載「服務保證」項目：「本公司員工與營造公務共同進行驗收程序，在驗收單上填寫修繕項目並約時間覆驗。」而已，堪認被告應負違約之責。 ⒊系爭買賣契約中已約定建材配備包含廚具，惟遲至111年 5月23日時，廚具仍未安裝，有原證23之驗收缺失紀錄在卷可查（本院卷第135頁），訴外人黃御學於111年5 月26日亦自承仍未點交廚具，有原證11在卷可按（本院卷第79頁），系爭房屋之情況顯然無法供一般人正常居住生活使用，亦未完成契約約定之設施，可見系爭房屋並未完工。綜上，係被告交屋遲延，而非原告受領遲延。㈥就社團法人雲林縣建築師工會之系爭鑑定報告，本院認為： ⒈鑑定事項1-4相關缺失及修繕項目並無影響結構安全及居住安全，應屬得當。 ⒉鑑定事項1-4相關缺失及修繕項目達一般人正常居住生活使用，其鑑定所持之判斷條件應屬過於寬鬆，房屋是否達一般人正常居住使用不應僅以具有重大瑕疵或損及結構安全才認定為未達一般人正常居住使用，而應依照個案判斷，就購屋目的、購屋種類等綜合判斷，系爭買賣契約標的物是電梯透天建物，該類建物欲達一般人居住時得以正常使用，自應具備住宅重要設施設備項目，例如適當之衛浴設備及廚具配置，始足當之。 ⒊就本件情況，係主張被告未依債之本旨而為給付，且給付遲延。故該鑑定報告之結果與本案無關，不能做不利原告之認定。 ⒋本件兩造系爭買賣契約約定被告應於111年4月30日前交屋，被告卻遲至同年8月27日始完成交屋。此期間原告自同年4月15日起即不斷詢問被告何時可以交屋，被告卻未曾安排交屋日期，且被告亦未能舉證有與原告達成變更交屋日期之合意，而該系爭不動產遲至同年6月25 日廚具仍尚未安裝（被證6-1第4頁最後一行及被證6-2 第2頁最後一行，且廚具屬於契約約定之內容），並遲至7月初被告始開始整理清冊及修繕，然至同年8月19日驗收狀況依舊不佳，原告才迫不得已於同年8月27日與被告點交且亦願意自行處理修繕，故原告並無受領遲延之情事。原告就被告逾期交屋之違約行為，業已提出原證1至30之證據證明，故本院認為上開鑑定結果，不能作為被告並未遲延交屋之有利證據。㈦系爭房地被告雖有配合原告施作客變，有兩造於111年2月2 6日所簽立之客變工程明細、圖說、裕豐欣業有限公司訂貨變更確認單可找（本院卷第252頁至第256頁），然經核對該等客變工程項目與驗收紀錄之缺失項目（本院卷第103頁至第105頁）均不相同，不能認為係原告要求客變工程，而導致被告給付遲延。㈧原告雖於系爭房地逾系爭買賣契約第8條第3 項所約定：「本契約若因相關作業延遲，最遲不得逾民國111年4月30日，否則概以違約論處。」之履約期限起，至系爭房屋驗收完成止，均未拒絕被告修繕，且為主張被告需給付違約金，然此時應係原告擔心倘與被告發生履約爭議，被告擱置不處理系爭房屋之驗收缺失項目，將使系爭房屋之交屋更遙遙無期，故始未對被告為任何違約之主張，但此僅為單純之沉默，並非默示同意一再更改履約期限，亦非違背誠信原則故意刁難，以備向被告索討違約金。㈨被告雖提出臺灣高等法院106年建上字第56號民事判決意旨：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條亦有明定。…胡明壽雖主張尚有多處『抹縫不良』、馬桶周圍漏水、全戶牆面油漆修補裂紋、房屋太髒未清潔等等缺失，…，縱認尚有瑕疵未完成修補，惟上開瑕疵均非屬重大，無關重要，並未達不能居住使用系爭房屋之程度。」抗辯瑕疵者必係依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，如買賣標的若係房屋時，其瑕疵認定上必須以足以影響生活居住、安寧，無從達到居住目的者，方屬瑕疵，且系爭鑑定報告認為各項應修繕項目僅為圬工工程、裝修工程、門窗工程及清潔工程，根本無影響結構安全及居住安全之瑕疵，亦無影響一般人正常居住生活使用之重大瑕疵（參系爭鑑定報告第3 頁至第4頁），然系爭房屋遲至111年5月23日時，廚具仍未安裝，有原證23之驗收缺失紀錄在卷可查（本院卷第135頁），訴外人黃御學於111年5月26日亦自承仍未點交廚具，有原證11在卷可按（本院卷第79頁），系爭房屋之情況顯然無法供一般人正常居住生活使用，亦未完成契約約定之設施，可見系爭房屋並未完工，已如前述，故系爭房屋實際上並非僅有不影響居住生活之小瑕疵，於廚具尚未安裝完成前根本屬於未完工，而未達可以交屋之狀態，可以認定。㈩給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第229條第1項、第250條分別定有明文。系爭買賣契約書第8條第1項約定：「乙方（按即被告）違反本約約定時，自逾期至完全給付日止，每逾一日，乙方應依已繳房地價款千分之一計算違約金予甲方（按即原告）」同條第3項約定：「本契約若因相關作業延遲，最遲不得逾民國111年4月30日，否則蓋以違約論處。」（調字卷第24頁至第25頁）。本件原告於111年4月15日向被告給付1,320萬元後，即多次催促被告交屋，被告至111年5月21日通知原告驗屋，至111年8月24日始完成驗屋並通知原告交屋，依系爭買賣契約第8條第3項約定，被告於111年4月30日前即應完成交屋，至111年8月24日始完成交屋，已逾履行期限116日，應給付原告116日之違約金。原告於110年6月1日向被告給付150萬元、111年4月15日向被告給付1,320萬元，計至111年4月30日止合計已給付被告之買賣價金為1,470萬元，以已繳納價款千分之一計算違約金應為每日14,700元，計算116日之違約金為1,705,200元。 惟按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條規定甚明。至於約定之違約金額是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準數額，又是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院亦著有50年度台上字第19號、19年度上字第1554號及50年度台抗字第55號判決意旨可資參照）。經查，系爭房屋除廚具延遲未安裝，故該房屋尚未達到完工可交屋之狀態外，其餘原告主張之瑕疵，經社團法人雲林縣建築師工會之系爭鑑定結果，均認為系爭各項應修繕項目僅為圬工工程、裝修工程、門窗工程及清潔工程，根本無影響結構安全及居住安全之瑕疵，並不屬於影響一般人正常居住生活使用之重大瑕疵（參系爭鑑定報告第3頁至第4頁）。再者兩造於111年2月26日始為客變工程之簽訂，有客變工程明細、圖說、裕豐欣業有限公司訂貨變更確認單在卷可找（本院卷第252頁至第256頁），而客變之項目包括「廚房」，該廚房客變前施工費用由84,302元，客變後施工費用為194,345元，費用增加一倍有餘，當使被告無法於約定時間內將廚具安裝完畢。另外被告為施作本件客變工程之追加、追減項目，當會排擠維修改善既有瑕疵之時間，且原告依約請求之違約金高達1,705,200元，已超過契約原始總價金1,553萬元之十分之一，當屬過高，本院審酌被告違約之樣態及期間久暫等一切情狀，認為原告得請求被告給付系爭買賣契約原約定總價金之百分之2，即310,060元（計算式：15,530,000元×2％＝310,060元）為適當。 「買賣費用之負擔，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，依左列之規定。一、買賣契約之費用，由當事人雙方平均負擔。二、移轉權利之費用，運送標的物至清償地之費用及交付之費用，由出賣人負擔。三、受領標的物之費用，登記之費用及送交清償地以外處所之費用，由買受人負擔。」民法第378條定有明文。系爭買賣契約第5條第3項約定：「本房地點交日前應繳之房屋稅、地價稅、受益費、銀行利息、水電費、瓦斯費、電話費及其他應繳稅悉由乙方負責繳清，點交後即由甲方負擔。該年度稅捐費用仍以不動產產權移轉登記完成日為準按比例計算之。…」兩造約定點交日前即交屋日前應繳之房屋稅、地價稅，均由被告負擔。由上開約定觀之，究竟相關稅捐以點交日或物權移轉登記日為準，相互矛盾，兩造又均未提出合理的文義或目的性解釋，故本院認為該約定等於未約定，應回歸民事習慣為依歸，而通常在稅捐負擔上民間均以房地之不動產移轉日為稅捐之負擔區分日，本件系爭房地於111年4月12日完成不動產所有權移轉登記（調字卷第39頁），既應以該日為兩造負擔稅捐日之區別日，然被告表示其願負擔至111年5月21日為止之地價稅279元、房屋稅1,840元，共計2,119元，則原告此部分聲明請求被告給付2,119元始屬有據，逾此範圍，即屬無憑。六、綜上，原告依據契約法律關係，請求被告給付違約金310,060元、地價稅及房屋稅2,119元，及均自起訴狀繕本送達翌日即112年3月28日起至清償日止，按法定週年利率計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無理由，應予駁回。七、本件原告勝訴部分，係命被告給付未滿50萬元之宣告，依法應由本院職權宣告假執行，而被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已經失去依據，應併予駁回。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　28　　日民事第一庭法官楊昱辰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　28　　日書記官　王姵珺

臺灣雲林地方法院112年度訴字第308號

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