臺灣雲林地方法院八十九年度訴字第四三七號

臺灣雲林地方法院民事判決　八十九年度訴字第四三七號

原告

丙○○○

訴訟代理人

丁○○

被告

大驊建設事業股份有限公司

被告

設

法定代理人

庚○○○ 住

被告

乙○○ 住

被告

甲○○ 住

共同訴訟代理人

己○○ 住

　　　　　　　　戊○○　　　住

右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面

一、聲明：

㈠被告應連帶給付原告新台幣（下同）三百七十萬元，及自民國九十年五月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

㈠原告於民國八十四年二月九日向被告分別以總價四百十五萬元、五百十萬元購買北港鑽石大廈預售屋編號A8、E10兩戶房屋暨房屋應分擔之土地持分比例面積（下稱系爭不動產），為此原告即按期繳付分期款，自八十四年二月十日起至八十五年四月間止，編號A8部分計繳付房屋款四十四萬元及土地款一百二十二萬元，而編號E10部分則繳付房屋款三十五萬元及土地款一百六十九萬元，總計已交付價款三百七十萬元，惟嗣後原告發現鑽石大廈之地下室為防空避難室兼停車空間之用，但被告竟違規超挖停車位，而原告買受之停車位第五十八、五十九號即屬違規停車位，無產權保障，據此原告曾以上開瑕疵為由提起訴訟卻遭駁回，但被告所建鑽石大廈建築物使用之混凝土抗壓磅數不足標準，建物結構堪虞，自屬重大瑕疵，且為原告於買賣之時所不知，是原告自得依民法第三百五十九條規定，以起訴狀繕本之送達被告作為解除兩造間就系爭不動產所為之買賣契約，而契約既經解除，依民法第二百五十九條之規定，被告自應連帶返還已收受之價金三百七十萬元及利息，再者，原告所買受之第五十八、五十九號停車位既屬違規停車位，目前已被拆除，顯然被告已無法依約給付，而依房屋預定買賣契約書第十六條第二項規定，被告亦應返還已收受之價款及利息。

㈡另被告復於八十九年四月十日將系爭不動產出賣予訴外人吳秋金，且於八十九年四月二十五日登記完畢，但當時兩造間有關解除契約返還價金之事件尚在二審審理中，顯見被告之行為有違誠信甚明，又系爭不動產既經被告移轉登記予吳秋金而陷於給付不能之狀態，是原告亦得據此請求解除契約而返還原告已交付之價款。

㈢對於被告抗辯所為之陳述：１原告之夫丁○○承作系爭不動產大樓之水泥工程，須待建物主體結構完成後才開始施工，因此對於被告所用之混凝土是否抗壓磅數不足標準，並未在場觀察，故被告主張丁○○在施工中即可發現被告是否有偷工減料之情事，絕非實情。２原告在鈞院八十六年度訴字第五五三號及臺灣高等法院臺南分院八十八年度上字第一三○號事件審理中，雖撤回鑽心取樣之主張，但實因遭被告百般阻撓及鑽心取樣之費用高達三十多萬元之故而撤回，但撤回之主張既未經過法院審理，原告當可於本件訴訟中主張，而無重覆主張之虞。３被告雖稱因原告違反系爭契約第三條付款辦法及第十二條拒絕房地產權之移轉而遭被告解除契約，然實際上係因被告所建房屋有諸多瑕疵，因此原告曾發存證信函通知被告補正並主張同時履行抗辯而拒絕房地產權之移轉，是被告辯稱係因原告未辦理貸款及房地產權移轉手續而依契約規定行使解除權並沒收原告已繳付之價金，實不足採。

三、證據：提出房屋及土地預定買賣契約書影本各二份及台灣高等法院台南分院八十八年度上字第一三０號判決影本、最高法院八十六年度台上字第一三０三號判決、東勢厝郵局第七十七號存證信函影本及建物登記謄本各一份。

乙、被告方面：

一、聲明：

㈠原告之訴駁回。

㈡若受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

二、陳述：

㈠本件買賣房屋之緣由係因原告之夫丁○○為承攬系爭不動產之大樓水泥工程，自願附帶向被告購買系爭不動產，而欲將系爭不動產之所有權登記在原告名下，故兩造均於八十四年二月九日簽立承攬大樓泥水工程合約書及房屋、土地買賣契約書，復因丁○○欲承攬系爭不動產大樓泥水全部工程，故兩造於洽談時，被告即提供建築師所設計之全套設計圖，包括地下室停車空間之機械式停車位，供丁○○閱覽，並向丁○○表明地下室停車空間全區共有七十五個車位，編號一至四十九號為申請法定之車位，編號五十至七十五號為自行增設之車位，並於圖上註明：一至四十九號先行安裝，五十至七十五號俟執照核發後，再行安裝。被告並將本件買賣房屋之大樓全套設計圖包括地下室圖說，交付丁○○帶回做為承攬泥水工程估價，及選購房屋之棟別、樓別、戶別之用。是丁○○對於全區地下室車位共七十五個，分為申請法定及自行增設，早已明瞭，況依兩造所簽立之泥水工程承攬合約書第六條工程圖說之規定：悉依被告提供之施工圖，所有本件工程之圖樣及施工說明等丁○○應完全明瞭，切實遵照施工觀之，亦顯見丁○○對於第五

十八、五十九號停車位係原告購買系爭二房屋所附送，且屬自行增設停車位之情事，均知之甚詳，依民法第三百五十五條第一項規定，被告自無庸就此負瑕疵擔保責任。原告復主張被告所建之鑽石大廈建築物使用之混凝土抗壓磅數不足標準亦非屬實，蓋被告與連成預拌水泥工業有限公司訂有買賣合約書，品質要求符合國家標準，且鑽石大廈泥水工程乃丁○○所承作，被告如有偷工減料之情事，早為原告所發覺，不可能至房屋漸完成方為被告所發覺，亦不可能歷經九二一及嘉義大地震，而仍經得起耐震，是原告此部分主張，亦不足採信。再者，原告所為之前揭主張，曾經最高法院判決確定在案，原告復為主張，顯然違反一事不再理原則。

㈡依系爭土地預定買賣契約第九條及房屋預定買賣契約第十六條規定，原告若有違約不買或違反本約任何條款內容之情事，經通知、限期催告仍不予履行，被告得逕行解除契約，並沒收原告已繳付之全部價款作為違約金，是原告既未依約辦理銀行貸款手續又未依約按期繳款，經被告於八十六年間多次催告原告辦理或繳納，惟因原告屆期未履約，迫使被告大驊建設事業股份有限公司於八十六年十月三日及同年月十七日分別以北港郵局第三六一號、三八六號存證信函解除系爭不動產買賣合約，而被告甲○○、乙○○則於八十六年十一月二十一日以北港郵局第四三五號存證信函解除系爭土地買賣合約，且原告就此「催告」、「解約」均已收受，準此，本件系爭買賣契約於八十六年間業已解除，故被告縱於八十九年四月間將系爭不動產出售予訴外人吳秋金並移轉登記，亦不涉及一屋二賣之問題，是原告主張因被告一屋二賣而陷於給付不能，為此主張解除系爭買賣契約後，請求被告返還其已繳納之三百七十萬元，亦屬無據。

三、證據：提出泥水工程合約書影本、混凝土訂購合約書影本、起訴狀、臺灣高等法院臺南分院八十八年度上字第一三０號民事判決影本、最高法院八十九年度台上字第一九四五號民事裁定影本、北港郵局第三六一號、三八六號、四三五號存證信函影本各一份，及掛號函件執據影本、掛號郵件收件回執影本各三件。

丙、本院依職權調閱本院八十六年度訴定第五五三號、臺灣高等法院臺南分院八十八年度上字第一三０號及最高法院八十九年度台上字第一九四五號卷宗。

理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款定有明文。經查，原告於起訴時所主張之訴訟標的為民法第三百五十九條，嗣於九十年四月十三日具狀追加民法第二百五十六條為本件請求返還價金之訴訟標的，被告雖表示不同意原告之追加，惟因本件基礎事實均為原告就系爭買賣契約是否有解除權存在，且兩造之前提出之攻擊、防禦方法，於該追加之訴均可援用，不致增加被告防禦之困難，亦無礙訴訟之終結，揆諸前揭規定，原告所為訴之追加，並無不合，應予准許，合先敘明。

二、查本件原告曾主張系爭不動產有停車位不合法、混凝土抗壓磅數不足標準等瑕疵而提起解除契約返還價金之訴，經原確定判決以原告由其夫丁○○與被告訂立系爭房地買賣契約書時，既因同時承攬系爭大樓工程之泥水工程，而確實察看該大樓工程之設計圖說，顯已知悉原告所選購之第五十八、五十九號停車位，在被告就該增設之停車位取得合法雜項執照前，有遭建築主管拆除之可能，是原告依民法第三百五十五條第一項規定，自無再行主張應由被告負瑕疵擔保責任之虞地，另關於原告主張混凝土抗壓磅數不足標準之部分，則以原告並未能舉證以實其說為由，而判決駁回原告之訴確定，有臺灣高等法院臺南分院八十八年度上字第一三○號民事判決及最高法院八十九年度台上字第一九四五號民事裁定在卷可憑，而本件原告起訴復主張系爭不動產有上述停車位不合法、混凝土抗壓磅數不足標準等瑕疵，雖其主張關於混凝土抗壓磅數不足之部分，於原確定判決訟程序中，並未採取鑽心取樣之鑑定方法，而於本件訴訟程序中始採取，是本件原告自得再行主張，而無一事不再理原則之適用云云，惟原告於本件復主張物有瑕疵之部分，其當事人、訴訟標的與訴之聲明，既均與原確定判決相同，自應認屬同一事件，況原告於原確定判決程序中即可主張鑽心取樣之鑑定方法，因故未主張，雖於本件訴訟程序中方為此鑑定，仍無礙於同一事件之認定，是原告於本件訴訟中復主張系爭不動產有上述瑕疵，既應受一事不再理原則之限制，即難認為其主張系爭不動產有上述瑕疵而得依民法第三百五十九條規定請求返還價金為有理由，是原告上揭主張洵屬無據，應予駁回，併此敘明。

貳、實體方面：

一、本件原告起訴主張：其於八十四年二月九日向被告以總價四百十五萬元及五百十萬元之價格購買本件系爭不動產，而原告自八十四年二月十日起至八十五年四月間止，編號A8部分計繳付房屋款四十四萬元及土地款一百二十二萬元，編號E10部分則繳付房屋款三十五萬元及土地款一百六十九萬元，總計已交付價款三百七十萬元，惟嗣後始發現鑽石大廈之地下室為防空避難室兼停車空間之用，但被告竟違規超挖停車位，而原告買受之停車位第五十八、五十九號即屬違規停車位，無產權保障，據此原告曾以上開瑕疵為由提起訴訟卻遭駁回，但被告所建鑽石大廈建築物使用之混凝土抗壓磅數不足標準，建物結構堪虞，自屬重大瑕疵，且為原告於買賣之時所不知，是原告自得依民法第三百五十九條規定，以起訴狀繕本之送達被告作為解除兩造間就系爭不動產所為之買賣契約，而契約既經解除，依民法第二百五十九條之規定，被告自應連帶返還已收受之價金三百七十萬元及利息，再者，原告所買受之第五十八、五十九號停車位既屬違規停車位，目前已被拆除，顯然被告已無法依約給付，而依房屋預定買賣契約書第十六條第二項規定，被告亦應返還已收受之價款及利息。另被告復於八十九年四月間將系爭不動產出售並移轉登記予訴外人吳秋金，顯有一屋二賣之情事，是原告亦得以此為由，主張解除契約後，請求被告返還已收受之價金。再者，被告雖於八十六年間以原告未依約辦理銀行貸款或繳款手續為由，解除雙方買賣契約，並主張沒收原告已繳付之價金，作為違約金，然系爭買賣契約既經原告合法解除在先，被告實無由主張解除契約後沒收原告已繳付之價金等情。

二、被告則以：原告主張瑕疵擔保部分，曾經最高法院判決確定在案，原告復提起本案，顯違反一事不再理之原則，且被告係因原告並未依約辦理銀行貸款或繳款手續，經多次催告原告辦理或繳納，原告均置之不理，嗣於八十六年間被告方分別以存證信函催告及解除系爭買賣契約，且上開催告或解約之通知，原告均已收受，故兩造間就本件系爭買賣契約業已解除，縱被告於八十九年間將系爭不動產出售並移轉登記予訴外人吳秋金亦不涉及一屋二賣之問題，是被告因原告有違約之情事而依約解除契約並沒收原告已繳付之價金，並無不當，執此，本件原告之請求顯屬無據等語置辯。

三、原告主張：其於八十四年二月九日向被告分別以總價四百十五萬元、五百十萬元購買本件系爭不動產，而原告自八十四年二月十日起至八十五年四月間止，編號A8部分計繳付房屋款四十四萬元及土地款一百二十二萬元，而編號E10部分則繳付房屋款三十五萬元及土地款一百六十九萬元，總計已交付價款三百七十萬元等情，業據其提出土地及房屋預定買賣契約書影本各二份為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。

四、原告另主張被告於八十九年四月間將系爭不動產出售並移轉登記予訴外人吳秋金，顯有一屋二賣之情事，是原告亦得以此為由，主張解除契約後，請求被告返還已收受之價金，且被告雖於八十六年間以原告未依約辦理銀行貸款或繳款手續為由，解除雙方買賣契約，並主張沒收原告已繳付之價金，作為違約金，然系爭買賣契約既經原告合法解除在先，被告實無由主張解除契約後沒收原告已繳付之價金乙節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審酌者即為原告於八十六年九月間是否已合法解除契約，而得請求被告返還其所交付之價金？抑或已於八十六年十至十一月間遭被告以原告未繼續交付價金為由解除契約並沒收其所交付之價金？經查：

㈠原告於八十六年九月間主張其所購買之停車位無法使用、混凝土抗壓磅數不足標準等情，逕而以系爭不動產有瑕疵為由主張解除契約，惟原告主張其所購買之停車位無法使用乙節，業據原確定判決以原告顯已知悉系爭停車位於被告取得雜項執照前，有遭建築主管機關拆除之可能，而可認該二停車位並未具備合法使用之通常效用，依民法第三百五十五條第一項規定，自無再行主張應由被告負瑕疵擔保責任之餘地，另關於混凝土抗壓磅數不足標準之問題，亦為原確定判決效力所及，復經臺灣省建築師公會雲林縣辦事處鑑定本件鑽心試體之抗壓強度試驗為合格，此有臺灣省建築師公會雲林縣辦事處鑑定報告書在卷可參，是系爭不動產並無原告所主張之瑕疵，應堪認定，是原告以系爭不動產有瑕疵為由而於八十六年九月間向被告主張解除本件買賣契約即屬無據。

㈡依系爭買賣契約書附件三「委辦貸款契約書」第五條約定：「如甲方（即原告）未能如期提供前述辦理貸款手續所需之資料並覓妥保證人或其他不可歸責於乙方（即被告）之事由致影響貸款時，甲方應於乙方通知七天期限內以現金一次繳付此項貸款金額，否則以違反預定買賣契約論處；若甲方無法或不願依本契約內容規定履行，或有終止本項委託原因發生，或甲方逕行通知貸款機構為異議或終止貸款之意思表示或其他不可歸責於乙方之事由，致乙方不能獲得貸款抵償其應付購屋期款時，應於乙方之通知期限內一次以現金付清應付價款、手續費等，否則以違反房屋及土地預定買賣契約論處，甲方絕無異議」，是原告若未依約辦理銀行貸款手續，依系爭土地預定買賣契約書第九條第一項及房屋預定買賣契約書第十六條第一項均規定：「倘甲方（即原告）有違約不買或違反本約任何條款內容之情事，經通知、限期催告仍不予履行，乙方（即被告）得逕行解除契約，並沒收甲方已繳付之全部價款作為違約金」，此有卷附土地房屋買賣契約書可稽，且為原告所不爭執，是本件原告既有未依約辦理銀行貸款手續或繼續繳款而有違約之事實，而被告大驊建設事業股份有限公司及被告甲○○、乙○○分別於八十六年十月三日及八十六年十一月二十一日依前開委辦貸款契約書約定，通知原告辦理銀行貸款手續，此有被告提出之北港郵局第三六一號、第四三五號存證信函影本各一件、限時掛號函件執據影本二紙、掛號郵件收件回執影本二紙為證，原告未依通知前往辦理，雖原告陳稱係其先以存證信函通知被告改善其所述之瑕疵，被告未予改善，故其先以存證信函通知解約，惟依前揭說明，系爭不動產並無瑕疵，原告以此為由拒絕辦理銀行貸款手續即屬無據，換言之，原告仍負有配合辦理銀行貸款手續之義務，原告既未配合辦理，而兩造所簽立之委辦貸款契約書為契約附件，即為契約內容之一部分，兩造應受其拘束，準此，原告既有前述違約之情事，則被告依上開規定分別解除系爭土地及房屋買賣契約，並將原告已繳付之三百七十萬元，充作違約金予以沒收，自屬有據。

㈢系爭買賣契約，既因原告有前述違約之事由，而於八十六年十月至十一月間經被告解除系爭買賣契約在案，縱被告於八十九年四月間復將系爭不動產移轉登記予訴外人吳秋金亦不涉及一屋二賣自明，是原告主張被告有一屋二賣之情事，並據此為由主張解除系爭買賣契約並返還其已繳付之價金，亦屬無據。

五、綜上所述，原告既未合法解除契約，而因其嗣後並未依約辦理銀行貸款手續或繼續繳付買賣價款，而遭被告解除契約並將其已繳付之價金沒收充作違約金，是原告主張依民法三百五十四條、第三百五十九條、第二百五十六條解除契約及本於民法第二百五十九條規定請求被告返還已繳付價金與法定遲延利息，為無理由，應予駁回。

六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣雲林地方法院民事第一庭~B審判長法官 蕭守田~B法官 陳婉玉~B法官　許佩如

~B法院書記官　蘇靜怡