臺灣雲林地方法院95年度重訴字第61號

• 裁判案由: 確認優先購買權不存在等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣雲林地方法院
• 裁判日期: 96 年 03 月 30 日
• 法官: 陳秋如
• 原告: 丁○○
• 被告: 甲○○

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　　95年度重訴字第61號原　　　告　丁○○
訴訟代理人　丙○○
被　　　告　甲○○
上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，本院於民國96年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告就本院九十四年度執字第八０七五號清償債務強制執行事件中，對訴外人乙○所有坐落雲林縣東勢鄉○○段第二五八、二五九、二六０號土地之優先購買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於本院94年度執字第8075號訴外人雲林縣東勢鄉農會與債務人黃坤祥、黃吳蕊、乙○、陳源和間清償債務強制執行事件中，以新台幣（下同）8,889,000 元拍定訴外人乙○所有坐落雲林縣東勢鄉○○段第 258 、259 、260號土地（下稱系爭258 、259 、260 號土地），嗣因被告行使優先購買權，致原告無從購買，惟查被告與訴外人乙○之土地租賃契約係通謀虛偽，依法應屬無效，是被告就系爭258 、259 、260 號土地並無優先購買權，詎執行法院誤認被告有優先購買權，而准許買受系爭258 、259 、260 號土地，顯然影響原告拍定人之權利，為此提起本件確認之訴等語。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：被告於民國94年1 月2 日向訴外人乙○承租系爭258 、259 、260 號土地，及坐落雲林縣東勢鄉○○段第13、102 號土地（下稱系爭13、102 號土地），租金約新台幣（下同）1 萬9 千4 百多元，彼等並簽訂土地租賃契約書，租金之所以如此便宜，是因為訴外人乙○前將系爭258 、259 、260 號土地出租與訴外人德寶營造股份有限公司（以下簡稱德寶營造公司），訴外人德寶營造公司於租賃期滿後並未回復原狀，致系爭 258、259、260號土地上堆置石塊等物無法耕作，訴外人乙○同意清除後，再交付該3 筆土地與被告耕作，詎訴外人乙○未依約履行，致被告自始無從耕作，迭經被告催請訴外人乙○履行，然訴外人乙○均置之不理，被告遂未給付95年度租金與訴外人乙○，惟被告並未終止彼等之土地租賃契約，是彼等之土地租賃關係仍存在，依法被告就系爭258 、259 、260 號土地自有優先購買權存在等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠訴外人乙○所有系爭258 、259 、260 號土地於本院94年度執字第8075號清償債務強制執行事件95年9 月12日拍賣期日，由原告以總價8,889,000 元得標。
㈡本院於95年9 月16日以雲院隆94執丑字第8075號函通知被告於文到10日內陳明是否行使優先購買權，逾期不行使，即視為放棄優先購買權，被告乃於95年9 月26日具狀陳明行使優先購買權，並繳納價金8,889,000 元，嗣於95年11月6 日被告以兩造間確認優先購買權不存在訴訟事件為由，聲請本院執行處先返還上開價金，俟該事件確定後再行繳納，本院執行處乃於同月9 日返還該價金與被告。
㈢本院於被告繳納上開價額完畢後，即於95年9 月30日以雲院隆94執丑字第8075號函通知原告撤銷拍定，並領回保證金1,620,000 元，原告不服而於95年10月12日提起本件訴訟。
㈣本院94年度執全字第549 號、94年度執字第7856、7963、8075、9968、10538 、13109 、13110 、13112 、13140 、11618 、15106 號、95年度執字第470 、471 、1854號全部卷宗。
㈤訴外人乙○與德寶營造公司88年5 月15日、91年5 月16日土地租賃契約書。
四、兩造所爭執之處，應在於：被告與訴外人乙○就系爭258 、259 、260 號土地是否有耕地租賃關係存在？如存在，則被告就系爭258 、259 、260 號土地即有優先購買權，原告之訴即無理由，反之，則原告提起本訴即有理由。茲論述如下：
㈠按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年度台上字第1240號判例可資參照。經查，兩造就上開兩造不爭執之第㈠至㈢項事實既不爭執，則原告主張被告與訴外人乙○通謀虛偽訂定土地租賃契約書，被告就訴外人乙○所有系爭 258、259、260號土地即無優先購買權之情，既為被告所否認，而被告就訴外人乙○所有系爭258、259、260號土地是否有優先購買權，攸關其是否能本於優先購買權人之地位優先購買原告拍定買受之系爭258、259、260號土地，如被告就訴外人乙○所有之系爭 258、259、 260號土地無優先購買權，則原告於補繳差額後，本得取得拍賣標的物即系爭 258、259、260號土地，因被告聲明依同一條件優先購買，而與執行債務人乙○間成立買賣契約，影響原告可否取得拍賣標的物，原告之法律上地位，自有受到侵害之危險，而此危險可藉由「確認被告優先購買權不存在」之判決予以除去，揆之上開判例要旨，可認原告提起本件訴訟即有法律上之利益，自應准許，合先說明。
㈡復按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任，最高法院42年度台上字第170 號判例可資參照。原告起訴主張被告與訴外人乙○間關於訴外人乙○所有系爭258 、259 、260 號土地之土地租賃契約關係不存在，並進而請求確認系爭 258 、259 、260號土地租賃契約關係不存在之訴，被告主張其與訴外人乙○之土地租賃關係存在者，揆之上開判例意旨，被告自應負舉證責任。查：
⑴被告抗辯上開情節，雖據提出土地租賃契約書為證，然審閱本院94年度執全字第549 號、94年度執字第7856、7963、8075、9968、10538 、13109 、13110 、13112 、13140 、11618 、15106 號、95年度執字第470 、471 、1854號全部卷宗，可知訴外人黃坤祥、黃吳蕊、乙○、陳源和因積欠訴外人雲林縣東勢鄉農會、楊王素梅、明耀光電科技有限公司、中租迪和股份有限公司、黃林違、台灣土地銀行股份有限公司、橋通輪胎股份有限公司、台灣新光商業銀行股份有限公司、開發工業股份有限公司、黃杏媚、戴阿雙、蔡侑霖及被告各如上開執行卷宗所載之債務無力清償，而遭上開各債權人分別於相近之時段聲請對訴外人乙○、黃吳蕊名下所有不動產為強制執行，復觀之被告與訴外人乙○簽訂之94年1月2日土地租賃契約書，核與訴外人黃吳蕊、蔡金花簽訂之94年1月1日土地租賃契約書；訴外人乙○、莊振文簽訂之 94年2月10日土地租賃契約書；訴外人黃吳蕊、莊振文簽訂之94年2月 10日土地租賃契約書，除耕地坐落之土地地號、租賃租金數額不同外，其餘格式均相同，顯係其等制式大量同時訂定之契約，再稽之上開土地租賃契約書所載，租賃土地為訴外人乙○、黃吳蕊所有坐落雲林縣崙背鄉○○段第 203號土地、雲林縣東勢鄉○○段第102號土地、同鄉○○段第 1937號土地、同鄉○○段第13、102、189、190、191、191─1號土地、同鄉○○段第114─1、124、125、126─1號土地、同鄉○○段第258、259、260、370、371、372、495、496、497 號土地、雲林縣水林鄉土地厝第564─1號土地，與上開強制執行事件各債權人聲請執行訴外人乙○、黃吳蕊名下所有不動產相比較，發現訴外人乙○、吳黃蕊將其等名下所有之權利範圍全部，或訂有分管契約之權利範圍2 分之1 之較易拍賣成立之不動產一律出租與被告、訴外人蔡金花、莊振文，其餘不易拍賣成立之不動產卻未為處置之情，則訴外人乙○、吳黃蕊為圖解免其等名下所有不動產於上開強制執行事件拍賣成立，而需負土地所有權移轉登記之責任，故意虛偽訂定土地租賃契約書之可能性，即無由排除，是被告提出之土地租賃契約書，先天即存有不可靠因素，無法盡信，該土地租賃契約書尚不足為有利於被告之認定。
⑵何況參酌訴外人乙○前將系爭258 、259 、260 號土地出租與訴外人德寶營造公司，彼等簽訂土地租賃契約，約定租賃期間自88年5 月15日起，至90年11月14日止，租金共計329,000 元，嗣租賃期滿，訴外人乙○、德寶營造公司再續訂土地租賃契約書，約定租賃期間自91年5 月16日起，至91年12月15日止，租金共計65,800元之情，有訴外人乙○提出之土地租賃契約書2份附卷可稽，可知訴外人乙○自88年5月起出租系爭258、259、260號土地之每年租金為131,600元，焉以被告除承租系爭258 、259 、260 號土地外，尚向訴外人乙○承租系爭13、102 號土地，而較訴外人德寶營造公司承租土地之筆數多2筆，租金每年卻僅為 19,422元，反不及訴外人德寶營造公司上開租金之6分之1之理？被告雖辯稱因訴外人德寶營造公司於租賃期滿未依約回復原狀，系爭258、259、
260 號土地上堆置地上物而無法耕作，訴外人乙○同意清除後再交付該 3筆土地與伊耕作，租金才如此便宜等語，然此與承租人承租無法即時使用所承租土地時，而與出租人約定由承租人自負排除障礙後，再使用租賃物之租金，遠較於由出租人負排除障礙義務後，始交付租賃物與承租人使用租賃物之租金為低之常情不符，如據被告上開說詞，其與訴外人乙○約定係由訴外人乙○排除系爭 258、259、260號土地上之障礙，而非被告，則訴外人乙○焉肯收取遠較於該地段一般租金為低之租金，卻同時需再負清除該 3筆土地障礙費用之理？再徵之被告並不否認訴外人乙○積欠其 4,700,000元，及自94年4月28日起按日息每百元5分計算之利息之情，並有借據附於本院94年度執字第8075號參與分配卷之證件存置袋內可按，則被告於斯時之債權原本已將不保，何能不思以其債權抵付系爭 258、259、260號土地之租金，而不需給付分文租金與訴外人乙○，反卻需再另行支付租金至系爭 258、259、260號土地之租賃期日屆滿日即 104年1月2日之理？足認被告所訂定之上開土地租賃契約殊與常情不符，顯不足採。
⑶被告雖再舉證人乙○證詞為證，雖證人乙○到庭證稱：「伊於94年1月2日時將其所有系爭258、259、260號土地，及另2筆土地出租與被告，該 2筆土地之地號因經重劃而不記得為何，租金一公頃為3萬元，被告於當時給付現金2萬元與伊，伊找數百元與被告，至詳細金額已忘記，租金數額係伊據土地登記謄本登載之面積計算，彼等並在被告家中簽訂系爭土地租賃契約書，在場人另有訴外人蔡陳秋花，伊於簽約完畢有告知被告要將該 5筆土地管理好，避免遭他人侵占、破壞後即北上，因之前約定由伊清理系爭 258、259、260號土地障礙物後，再交由被告使用，被告即一直要求伊清理，因伊無法清理，致被告無法在該地種植作物，故被告於95年度以此為由，而未給付租金。」等語，然證人乙○係被告之姊夫，且係上開執行事件之債務人，而無由排除為圖解免其名下所有不動產於上開強制執行事件拍賣成立，而需負土地所有權移轉登記之責任，故意虛偽訂定土地租賃契約書之可能性，是其證詞，先天即存有不可靠因素，無法儘信，何況證人乙○既自稱出租與被告之系爭258、259、260號土地，及另2筆土地租金係伊所計算，理當記憶深刻，何以經本院再詢問出租之另 2筆土地地號，及詳細租金金額為何之時卻陳稱已忘記之理？且參之證人乙○於該時積欠被告 4,700,000元，及自94年4月28日起按日息每百元5分計算之利息乙情，已如上述，則依常情，債權人於斯時莫不為保全債權行為之舉，並與債務人協議債權額之清償方式及日期，然被告對證人乙○積欠如此高額債務一事不思如何保全，及協議清償方式、日期之處置，反卻單純僅與證人乙○訂定系爭土地租賃契約書之理？凡此種種，俱見被告所訂定之系爭土地租賃契約書殊與常情不符，是證人乙○之證詞，要不足採信，被告亦難持證人乙○之證詞，為有利於己之證明。
⑷被告雖又提出95年1、2期作農戶種稻及輪作、休耕申報書、東勢鄉農會農業課回函證明系爭 258、259、260號土地之租賃契約關係存在，然上開文件乃被告持訴外人乙○出具耕作協議書片面向雲林縣東勢鄉公所申請輪作獎勵，而觀之雲林縣東勢鄉公所檢附之耕作協議書所載內容，乃訴外人乙○所有系爭13、102、258、259、260號土地協議委由被告從事農業耕作，然訴外人乙○委由被告於該 5筆土地從事農業耕作之關係究為如何，則付之闕如，是該耕作協議書至多僅能證明訴外人乙○同意被告於其所有之系爭 13、102、258、259、260 號土地上耕種，尚不足以證明彼等即為租賃關係，被告尚難據此文件即得遽而主張系爭土地租賃契約關係存在為真實。此外，被告未能進一步舉證以證明系爭258、259、260 號土地之租賃契約關係存在，則揆之首揭判例意旨，應認被告舉證責任未盡，所為主張即屬不能採據，並應受敗訴之判決。
五、從而，被告主張依據土地法第107條規定，就系爭 258、259、260 號土地有優先購買權，不能認為有據。原告對此出而爭執，訴請確認被告就就本院94年度執字第8075號清償債務強制執行事件中，對訴外人乙○所有系爭 258、259、260號土地之優先購買權不存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉證據，無礙勝負之判斷，爰不一一論列，附此敘明。另被告聲請本院訊問證人蔡陳秋花，然有關被告訂定之系爭土地租賃契約乃虛偽不實之情，已如上述，是本院認無訊問證人蔡陳秋花之必要，併此說明。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　3 　　月　　30　　日民事第二庭 法 官 陳秋如
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需附繕本）
中　　華　　民　　國　　96　　年　　3 　　月　　30　　日書記官　王秀如