臺灣雲林地方法院97年度重訴字第63號

• 裁判案由: 給付地上權租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣雲林地方法院
• 裁判日期: 99 年 03 月 26 日
• 法官: 陳秋如
• 當事人: 雲林縣北港鎮公所、長展建設股份有限公司

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　　97年度重訴字第63號原　　　告　雲林縣北港鎮公所
法定代理人　丁○○
訴訟代理人　施登煌律師
複　代理人　施裕琛律師
被　　　告　長展建設股份有限公司
法定代理人　戊○○
訴訟代理人　陳信村律師
上列當事人間請求給付地上權租金事件，本院於民國99年2 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹仟玖佰貳拾捌萬肆仟陸佰壹拾柒元，及其中新台幣壹仟捌佰捌拾柒萬貳仟伍佰柒拾叁元部分自民國九十七年十月二十九日起至民國九十八年四月六日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨新台幣壹仟玖佰貳拾捌萬肆仟陸佰壹拾柒元部分自民國九十八年四月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣陸佰伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新台幣壹仟玖佰貳拾捌萬肆仟陸佰壹拾柒元，為原告預供擔保後，得免假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。原告起訴第1 、2 項請求：「被告應給付原告新台幣（下同）19,153,555元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被告應將坐落雲林縣北港鎮○○段270 地號土地（按上開土地於民國92年2 月26日逕行分割為同地段270 、270 ─1 地號土地，下稱系爭土地）之地上權塗銷，並將其所有坐落該土地上之建物移轉登記與原告。」，嗣於98年3 月17日具狀改請求：「被告應給付原告19,571,733元，及其中19,153,555元部分自起訴狀繕本送達之翌日起至本狀送達日止，按週年利率5%計算之利息，暨19,571,733元部分自本狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」，後於本院99年2 月24日審理時，就上開19,571,733元改請求19,284,617元、上開19,153,555元改請求18,872,573元，經核原告上開聲明乃屬追加、減縮聲明，參諸首開規定，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：兩造依中央政府促進民間參與公共建設等政策辦法，而於86年1 月26日簽訂北港鎮第一公有零售市場獎勵民間投資興建住宅商業大樓合約書（下稱系爭合約書），由原告提供系爭土地設定地上權與被告，暨訴外人寺廟小西天所有坐落雲林縣北港鎮○○段245 地號土地，供被告興建地上1 至7 層、地下1 至3 層之住宅商業大樓（下稱系爭建物）經營市場、出租管理營利，並於36年後移轉系爭建物所有權與原告。依系爭合約書第13條約定，被告應依法令規定最低標準繳納地租，詎迄今未曾向原告繳納租金，爰依該約定請求被告繳納近5 年之租金等語。並聲明：除假執行擔保金額外，餘如主文所示。
三、被告則以：被告所有系爭土地之地上權應有部分僅為100,000 分之53,784，則原告僅得向被告請求此應有部分之地上權租金，又近年經濟環境不佳，原告應減收租金50% ，而非只減收40% 。再被告已將系爭建物之地上1 層及地下1 、2 層所有權移轉登記與原告，該地上1 層及地下1 、2 層之建築費用為152,908,185 元，被告自得行使抵銷等語置辯。並聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保免假執行。
四、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於86年1 月26日訂定系爭合約書，彼等約定由原告提供系爭土地設定地上權與被告，供被告興建系爭建物。
㈡坐落雲林縣北港鎮○○段270 、270 ─1 地號土地上同地段358 ─407 、560 、561 、563 建號建物（按為系爭建物之地上1 層及地下1 、2 層）以原因發生日期為89年11月20日、登記原因為第一次登記，雲林縣北港地政事務所於90年 4月18日登記所有權人為北港鎮。系爭建物地上1 層及地下 1、2 層由被告管理使用。
㈢依系爭合約書第13條約定，地上權租金依法令規定之最低標準即國有出租基地租金率調整方案、促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法繳納。被告迄未曾繳納地上權租金與原告。
㈣雲林縣北港鎮公所90年6 月13日90港鎮建字第6024號函、長展建設股份有限公司90年1 月20日函、統一發票、雲林縣北港鎮民代表會98年3 月4 日港鎮代議字第0980000159號函。五、本件兩造所爭執之處，應在於：
㈠原告可得主張被告給付系爭地上權租金之數額為何（即系爭地上權租金是否應按登記與被告建物所有權應有部分之比例計算、被告得否依系爭合約書主張10年內得減收租金50% ）？
㈡被告得否主張以登記原告所有系爭建物之地上1 層及地下 1、2 層之建築費用抵銷系爭地上權租金？苟可抵銷，抵銷之金額為何？
六、茲論述如下：
㈠綜觀系爭合約書第6 、8 、13條約定：「地下第二層停車場及地上第一層及地下第一層，依甲方（按為原告）原計劃優先配租原承租戶，其租金依台灣省公有零售市場攤（舖）位租金及清掃費計算方式辦法辦理，獎勵民間投資者使用管理年限為參拾陸年，到期建物歸公所所有，免捐獻金，以資獎勵投資。」「乙方（按為被告）興建所得建物，地上三層至七層及地下第三層，由甲方出具土地分戶使用權同意後，俾向地政單位辦理建物第一次登記．．」「本大樓由乙方（按為被告）管理，乙方或建築物所有權人在建築物移轉時，出售（租）人及承買（租）人應會同向甲方（按為原告）換訂使用權契約，有關法定稅捐由所有權人負擔，土地租金依法令規定之最低標準繳納，建物完工（依其所佔比例計算）十年內得減收租金最高以二分之一為限。」等文，可知被告興建系爭建物，其中1 樓及地下1 、2 樓部分，由被告依系爭合約書第6 條約定經營、管理，而為使用、收益共計36年，迨36年後該1 樓及地下1 、2 樓之所有、使用、管理、收益權利始移轉與原告所有。至3 至7 樓、地下3 樓部分，被告並無期日限制而得即時買賣、租賃與他人，並於買賣、租賃之際，買賣（租賃）雙方應會同原告換訂使用權契約，系爭建物在被告經營、管理期間，除非訂有使用權契約，而由買受（承租）人按建物占有比例，而依法令規定之最低標準繳納系爭土地租金外，否則即應由被告按其經營、管理占有建物比例部分，依法令規定之最低標準繳納系爭土地地上權租金。系爭建物之1 樓及地下1 、2 樓之所有權雖未依系爭合約書第6 條約定，而於被告使用管理36年後再移轉登記與原告所有，反係於上開兩造不爭執第㈡項事實之時日即移轉登記與原告所有，惟此僅係兩造合意將系爭建物之1 樓及地下1 、2 樓所有權提早於上開時日移轉登記與原告所有而已，然此仍無礙於被告經營、管理系爭建物之1 樓及地下1 、 2樓，而為使用、收益共計36年之權利，此參之被告自承系爭建物之1 樓及地下1 、2 樓自始由伊經營、管理，而為使用、管理之情自明。系爭建物之1 樓及地下1 、2 樓自始既係由被告經營、管理，而為使用、管理，且被告亦自承於買賣（租賃）系爭建物之3 至7 樓、地下3 樓之際並未會同買受（承租）人向原告換訂使用權契約之情，則揆之上開約定，被告自應依系爭合約書第13條約定按法令規定之最低標準繳納系爭土地地上權租金，殊不因系爭建物之1 樓及地下1 、2 樓所有權是否已移轉登記與原告所有，及系爭建物之3 至7 樓、地下3 樓所有權是否已移轉登記（租賃）與訴外人，而得以減免其應按法令規定之最低標準繳納系爭土地地上權租金之義務，是被告置辯系爭地上權租金應按登記與被告建物所有權應有部分之比例即100,000 分之53,784計算等語，要與兩造上開約定有違，自不足採信。故原告主張系爭地上權租金應按被告經營、管理，而為使用、管理之建物占有比例計算，亦即扣除兩造均不爭執之訴外人財團法人北港朝天宮所有系爭土地地上權應有部分100,000分之1,467後，剩餘100,000 分之98,533計算系爭土地地上權租金等語，核屬有據，堪足憑採。
㈡被告復主張近年經濟環境不佳，原告應減收租金50% ，而非只減收40% 等語，固據提出出租圖說、91─98年度營運收入、近年來景氣對策信號綜合分數走勢圖、主要國家經濟成長率、照片、長展建設股份有限公司投資興建北港鎮第一公有零售市場﹝龍華富貴市﹞店舖、攤位租賃契約書為證，然觀之照片內容所示，系爭建物乃位於訴外人財團法人北港朝天宮前，係居於雲林縣北港鎮○○路之最熱鬧繁華中心路段，周遭商家林立，交易熱絡，於進香季節往來香客更摩肩擦踵，市況甚為繁榮，而無被告所稱景氣蕭條之情。又綜觀被告提出之出租圖說及91─98年度營運收入可知，被告經營、管理系爭建物之1 樓及地下1 、2 樓自91年起迄98年間承租率均不高，且租金收益金額亦大致相同，而無明顯高低金額相差甚大之情，則苟被告所稱係因經濟環境致承租率不高之情為真，則被告經營、管理系爭建物之1 樓及地下1 、2 樓之收益當隨景氣繁榮與否而異租金收入高寡才是，然被告收益金額自始均大致相同，要難認系爭建物之1 樓及地下1 、2
樓承租率不高係因經濟因素、金融風暴所致，是被告自難以系爭建物之1 樓及地下1 、2 樓承租率不高一事，即得遽而主張係因經濟環境、金融風暴所致之情為真實。至被告所提出之近年來景氣對策信號綜合分數走勢圖、主要國家經濟成長率至多僅能證明景氣、經濟成長率之高低數值，然此非與不動產價值增減有必然之關聯性，蓋不動產常隨地點、市場供需等因素而影響價格變動，何況參之被告所提出上開店舖、攤位租賃契約書，被告收取租金標準均同一，益見系爭建物之1 樓及地下1 、2 樓並無隨景氣、經濟成長率之高低數值而變動，是被告主張因近年經濟環境不佳，原告應減收租金50% ，而非只減收40% 等語，尚乏所據，顯不足採信。
㈢被告再主張兩造約定以系爭建物之1 樓及地下1 、2 樓之建築費用抵付被告應給付共計36年之系爭土地地上權租金等語，固據提出雲林縣北港鎮公所90年6 月13日90港鎮建字第6024號函、被告90年1 月20日函、統一發票為證，然為原告所否認，且稽之被告出具92年5 月同意書及上開鎮公所函文內容，僅被告同意擔任系爭建物之1樓及地下1、2 樓之地價稅、房屋稅之納稅管理人共計36年，原告始以函文函知雲林縣稅捐稽徵處北港分處日後系爭建物之1樓及地下1、2 樓之相關稅捐課徵對象為被告，別無兩造約定以上開建築費用抵付系爭地上權租金約定之情。又依被告90年1 月20日函、統一發票所示內容，乃被告依兩造合意而於上開時日提前將系爭建物之1樓及地下1、2 樓所有權移轉登記與原告所有，因兩造並非買賣行為，然為符合加值型及非加值型營業稅法第 3條視為銷售貨物之規定，被告遂開立金額152,908,185 元之統一發票與原告，俾以申報89年11、12月份營業稅，然此至多僅能證明被告因依約定而移轉登記系爭建物之1樓及地下1、2 樓所有權與原告所有，為符加值型及非加值型營業稅法第3 條之規定遂開立上開金額之統一發票與原告，俾以符合上開營業稅法之規定，尚不足推論兩造即有被告所稱以建築費用抵付系爭土地地上權租金之情事，此參之證人即會計師謝幸樹到庭具結稱：「被告向伊表示其興建系爭大樓而投入10層樓之建築成本，但地上1 樓及地下1 、2 樓之起造人為北港鎮，等同北港鎮無庸負擔任何成本卻可取得此3 層樓之所有權登記，被告投入10層樓成本實際卻取得7 層樓建物，遂詢問伊如何符合相關稅法之規定，伊遂建議被告將該3層
樓之建築成本開立發票給原告，即可以該3 層樓之建築成本代換另一會計科目列為未開銷費用，原告未實際出資興建該3 層樓卻取得所有權，其成本即係開立之發票。經伊建議不久後，被告即開立此發票給原告，曾詢問伊是否符合昔之建議，伊認符合，被告即將發票開給原告，但手續並不是伊所辦，且伊未曾與原告聯繫．．兩造如何約定伊也不知道。」等語綦詳，復為兩造所不爭執，益見被告因興建系爭建物，而支出10層樓建築成本，惟其中1 樓及地下1 、2 樓所有權需移轉登記與原告，然該3 層樓實際並無銷售，遂經會計師謝幸樹之建議，而依加值型及非加值型營業稅法第3 條之規定開立上開金額之統一發票與原告，俾以符合該法規定，而將該3 層樓建築成本列為未開銷費用之會計項目等情甚明。是上開函文、統一發票尚不足以證明兩造有被告所稱約定以建築費用抵付系爭土地地上權租金之情為真實，被告自難持該函文、統一發票為有利於己之證明。
㈣被告又舉證人乙○○為證，證人乙○○雖到庭證稱：「系爭建物由被告興建，年限是36年，故稅捐由被告負責。原告並沒有向被告收取地上權租金，只有說36年內讓被告經營，就是沒有跟被告拿租金，讓被告去經營36年，而其他跟被告買房子的人是他們之間的事，原告只有對被告而已。伊只知道原告提供土地給被告興建，然後稅捐由被告負擔，原告沒有收租金而已。沒有約定說不要繳納租金，租金還是要繳納，但因被告投資興建大樓，所以36年內就不跟被告收租金。被告仍要繳納租金，只是原告提供土地給被告興建大樓，蓋大樓費用就抵充租金，而這36年稅金要由被告來繳納。伊是說土地給被告蓋大樓，但36年稅金由被告負責，而這稅金就抵租金。此好像有經代表會通過，然因時間已久，伊不太記得，一切應以契約為準。」等語，然證人乙○○證稱被告以何費用抵付系爭土地地上權租金前後陳稱不一，或稱以系爭建物之1 樓及地下1 、2 樓建築費用抵付，或稱以繳納稅捐費用抵付，則被告究以何費用抵付系爭土地地上權租金即有疑問，更與系爭合約書之約定相互扞格，且遍查雲林縣北港鎮民代表會別無證人乙○○所稱議決通過以被告繳納稅捐抵付系爭土地地上權租金之情事，則苟鎮民代表會有證人乙○○所稱上開議決通過之情為真，被告當會收執此攸關權益甚大之文件才是，被告卻無收執此等議事錄等文件，顯與常情有違，足見雲林縣北港鎮民代表會並無證人乙○○所稱議決通過以被告繳納稅捐抵付系爭土地地上權租金之情，是證人乙○○之證詞要與事實不符，自不足採信，被告自難持此證詞為有利於己之主張。至被告再舉證人己○○、甲○○、丙○○為證，然其等均證稱不清楚抵付之情事，主辦人員較瞭解情況等語，是證人己○○、甲○○、丙○○之證詞亦不足證明被告置辯上開情節為真實。此外，被告迄仍無法舉證證明兩造約定以系爭建物之1 樓及地下1 、2 樓之建築費用抵付被告應給付共計36年之系爭土地地上權租金乙節為真實，自難認被告此部分之置辯為真實。
㈤被告末主張以系爭建物之1 樓及地下1 、2 樓之建築費用抵銷系爭土地地上權租金等語，然綜觀系爭合約書約定，乃原告提供系爭大樓設定地上權與被告，由被告出資興建系爭建物，興建完成後，系爭建物之1 樓及地下1 、2 樓部分由被告經營、管理，而為使用、收益共計36年，迨36年後再移轉所有、使用、管理、收益權利與原告，另3 至7 樓及地下 3樓部分則由被告自由使用、收益、處分，而在被告經營、管理系爭建物期間，被告應依法令規定之最低標準繳納系爭土地地上權租金與原告。被告繳納系爭地上權租金之義務既係繫於其經營、管理系爭建物，而與所有權是否已移轉他人無涉（按除訂有使用權契約外），而被告並不否認系爭建物之1 樓及地下1 、2 樓部分自始由其經營、管理之情，則其繳納系爭土地地上權租金之義務自不因系爭建物之1 樓及地下1 、2 樓所有權是否已移轉登記與原告所有，而得以減免此繳納義務，更遑論得以系爭建物之1 樓及地下1 、2 樓之建築費用抵銷系爭土地地上權租金之理，是被告上開所辯，尚乏所據，洵無足取。
㈥按國有出租基地租金率調整方案第1 項、第2 項第4 款規定：「國有出租基地，自民國八十二年七月一日起，一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。」、「左列國有出租基地，均依前述租金額百分之六十計收租金：㈣獎勵民間投資興辦公共設施者。」，及促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法繳納第2 條第1 項第2 款規定：「公有土地之租金依下列規定計算之：營運期間：按國有出租基地租金計收標準計收。」，而兩造就依系爭合約書第13條約定，地上權租金依法令規定之最低標準即國有出租基地租金率調整方案、促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法繳納乙節並不爭執，僅被告爭執系爭地上權租金應按登記與被告建物所有權應有部分之比例即100,000 分之53,784計算，及減收50% 等情，然系爭地上權租金應按被告經營、管理，而為使用、管理之建物占有比例100,000 分之98,533計算，及不應減收50% 等各情，已如上述，則原告據此請求起訴前5 年即92年10月21日至97年10月21日之系爭土地地上權租金，於法有據，應予准許。又系爭土地其中270 地號土地部分，面積為5,173.84平方公尺，於89年7 月、93年1 月、96年1 月申報地價每平方公尺分別為40,125元、31,975元、24,680元；270 ─1 地號土地部分，面積為113.79平方公尺，於93年1 月、96年1 月申報地價每平方公尺分別為31,975元、24,500元，有地價第一類謄本附卷可稽，原告僅以上開最低申報地價即24,680元、24,500元計算系爭土地地上權租金，為屬可採，亦應准許。則據此計算，原告可得請求之系爭土地地上權租金共計為19,284,617元，核屬有據，自應可採。
（計算式：㈠270 地號土地部分：5,173.84㎡×24,680元×
5%×60% ×98,533÷100,000 ×5 年＝18,872,573元【按元
以下4 捨5 入，以下均同】。㈡270 ─1 地號土地部分：113.79㎡×24,500元×5%×60% ×98,533÷100,000 ×5 年＝
4 12,044元。㈠＋㈡＝19,284,617元。）
七、從而，原告依系爭合約書第13條約定請求被告給付19,284,617元，及其中18,872,573元部分自起訴狀繕本送達之翌日即97年10月29日起至本狀（按為98年3 月7 日民事補正狀暨撤回部分訴之聲明狀）送達日即98年4 月6 日止，按週年利率5% 計 算之利息，暨19,284,617元部分自本狀送達之翌日即98年4 月7 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，應屬有據，自應准許。又兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，應各酌定相當擔保金額准許之。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，均經斟酌，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 99 年 3 月 26 日民事第二庭 法 官 陳秋如
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需附繕本）
中 華 民 國 99 年 3 月 26 日書記官 蘇紋泙