法律決字第 0960016509 號

要旨

主旨

說明

一、復 貴部 96 年 4 月 25 日內授中辦地字第 0960724218 號函。

二、按基於私法自治、契約自由原則，除違反強制禁止規定或違反公序良俗外，當事人本得自由約定私法上權利義務，法所當然。惟當事人一方如為消費者，因締約地位不對等，在買賣契約成立前，即先交付一筆承購保證金，是否使買方消費者受到心理壓力之制約而喪失某程度之締約自由空間（請參照「不動產仲介的法律關係與斡旋金的法律效力–民法研究會第十次研討會紀錄」，載於法學叢刊第 170 期，民國 87 年 4 月，頁 115-133）？以定型化契約約定承購保證金之相關條款，是否有違誠信原則，顯失公平之情事（曾品傑著，「斡旋金契約之實務問題研究」，公平交易季刊第 12 卷第 1 期，民 93 年1 月，頁 80-93 參照）？均尚有疑慮，此因涉及消費者與仲介業者（企業經營者）就商品或服務所發生之法律關係，且因消費者保護法具民事特別法性質，宜由主管機關參酌消費者保護法之立法意旨審慎衡約。復查我國民法並未規定承購保證金制度，惟民法第 739 條以下對保證則有相關規定，故使用「承購保證金」乙詞是否有保證承購之意？「保證」乙語法既已有明文，如性質不同，本件之「不動產委託承購契約書範本」使用「承購保證金」之用語有否混淆消費者之虞？併請貴部本於職權詳加考量。

三、又按民法第 248 條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」易言之，定金契約為要物契約，須訂約之雙方當事人間有定金之交付，始成立契約（林誠二著，民法債編總論–體系化解說（上），89 年 9 月初版，頁 68 ）。另查承購保證金契約係由仲介業者與買方消費者簽訂，而非由不動產買賣當事人雙方簽訂，且承購保證金係由仲介業者以自己名義收受，亦非以賣方之代理人名義收受，其效力似不及於賣方。是以，在當事人不同之情況下，承購保證金如何能轉換成買賣契約之定金或價金？又仲介業者與買方消費者間縱有此轉換之約定，基於契約相對性原則，僅能拘束仲介業者與買方消費者，而不及於賣方當事人（參照臺灣高等法院上易字第981 號判決）。

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