要旨
按土地法第 34 條之 1 第 4 項前段固規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」惟土地登記規則第 98 條規定：「土地法第 34 條之 1 第 4 項規定，於區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。」另土地法第 34 條之 1 執行要點第 11 點第 4 款亦規定：「區分所有建物連同其基地應有部分一併移轉與同一人者，他共有人無土地法第 34 條之 1 第 4 項優先購買權之適用。」再按「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項亦規定甚明。查本件行政執行分署所拍賣之義務人所有建物（下稱系爭建物）為未登記建物，第三人丁○○等人曾以渠等已向義務人購買停車位使用，認系爭建物非義務人所有而向臺灣高雄地方法院提起第三人異議之訴，經該院駁回渠等之請求，渠等不服提起上訴，案經臺灣高等法院高雄分院略以：系爭建物由義務人為原始起造人，在構造上及使用上均具獨立性，且亦單獨設立稅籍，應屬義務人所有，移送機關聲請查封拍賣，應屬有據等為由，以 100 年度上易字第 254 號判決（下稱系爭判決）駁回丁○○等人之上訴確定。系爭判決認系爭建物在構造上及使用上均具獨立性，且亦單獨設立稅籍，應屬義務人公司所有。次查，與系爭建物一併拍賣之義務人土地（下稱系爭土地）雖為高雄市○○區○○段 2 小段 1241 地號土地之一部分，惟系爭建物則全部為義務人所有，並無與他人共有之情形，高雄分署將系爭土地及系爭建物合併拍賣，於拍賣公告中未註明異議人有優先購買權，與前揭規定並無不合。
案由
法務部行政執行署聲明異議決定書 101 年度署聲議字第 37 號異議人即利害關係人 甲○○ 上列異議人因義務人乙○○股份有限公司滯納營業稅等，對本署高雄分署 98 年度助執字第 3443 號等行政執行事件之執行行為，認有侵害利益之情事，向高雄分署聲明異議，經該分署認其異議無理由加具意見到署，本署決定如下： 主 文 異議駁回。 事 實 聲明異議意旨略以：本件高雄分署拍賣標的之建物，其中編號 22 號及 25 號停車位（以下合稱系爭車位）早由異議人購買並占有使用中，債權人無確切證明文件證明為乙○○股份有限公司（下稱乙○○公司）所有，高雄分署即予查封執行，侵害異議人之權益，查封行為無效。另本件執行標的之土地僅為持分而已，依土地法第 34 條之1 第 4 項規定，共有人有優先承購。且依公寓大廈管理條例規定，停車位不得單獨買賣，必須併同於建戶買賣，故本大樓各住戶所有權人對本件土地持分及車位之出售，有優先購買權，請將高雄分署違法之執行程序撤銷，並將系爭車位為異議人占有使用之情況記明於拍賣公告，並註明拍定後不點交，且大樓各住戶有優先購買權存在云云。 理 由 一、本件高雄分署受理 98 年度助執字第 3443 號等行政執行事件，查封乙○○公司所有高雄市○○區○○段 2 小段 1241 地號土地權利範圍 1 萬分之 297（下稱系爭土地）及其上未登記建物（建號○○10，即高雄市○○區○○路 96 巷 18 號等地下室，下稱系爭建物）權利範圍全部。系爭土地及系爭建物高雄分署經鑑價等程序後，以 101 年 2 月 23 日雄執義 98 年助執字第 00003443 號拍賣公告（下稱系爭公告），定於 101 年 4 月 12 日上午 10 時 30 分拍賣。異議人於 101 年 4 月 10 日具狀聲明異議，其異議意旨如前揭事實欄所載。拍賣當日，丙○○等 42 人共同投標，因為投標金額最高且已達本次拍賣底價，高雄分署承辦行政執行官當場宣佈由丙○○等 42 人得標。高雄分署尚未核發權利移轉證書予丙○○等人，認異議人異議無理由加具意見到署，合先敘明。 二、按行政執行法第 9 條第 1 項規定：「義務人或利害關係人對執行命令、執行方法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事，得於執行程序終結前，向執行機關聲明異議。」故公法上金錢給付義務行政執行事件，義務人或利害關係人得聲明異議之事由，限於對本署所屬分署（下稱分署）之執行命令、執行方法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事，如以前開情事以外之事由聲明異議者，自非分署所得審究。次按，分署為達迅速執行之目的，對於義務人財產為強制執行，應依財產之外觀，認定是否屬於義務人之責任財產，無庸調查該財產實體上是否為義務人所有；如不動產未於地政機關登記者，分署得依納稅義務人、建築執照、使用執照等公文書，為認定之依據（張登科著，強制執行法，90 年 3 月修訂版，第 99 頁至第 100 頁參照）。又「關於本章之執行，除本法另有規定外，準用強制執行法之規定。」「第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。如債務人亦否認其權利時，並得以債務人為被告。」「執行法院如發見債權人查報之財產確非債務人所有者，應命債權人另行查報，於強制執行開始後始發見者，應由執行法院撤銷其執行處分。」「公法上金錢給付義務之執行事件，第三人就執行標的物認有足以排除執行之權利時，得於執行程序終結前，依強制執行法第 15 條規定向管轄法院提起民事訴訟。」分別為行政執行法第 26 條、強制執行法第 15 條、第 17 條及行政執行法施行細則第 18 條所明定。公法上金錢給付義務行政執行事件，所謂於強制執行開始後，始發見移送機關查報之財產確非義務人所有者，應由分署撤銷其執行處分，係指移送機關查報之財產確非義務人所有者而言，若該財產是否義務人所有尚待審認方能確定，分署無逕行審認之權限，尤非聲明異議所能救濟（最高法院 49 年台抗字第 72 號判例意旨參照）。查系爭建物為未登記建物，高雄分署執行人員於 99 年 3 月 26 日到現場查封時，經查係規劃作為停車使用。第三人丁○○等人曾以渠等已向乙○○公司購買停車位使用，認系爭建物非乙○○公司所有而向臺灣高雄地方法院提起第三人異議之訴，經該院駁回渠等之請求，渠等不服提起上訴，案經臺灣高等法院高雄分院略以：系爭建物由乙○○公司為原始起造人，在構造上及使用上均具獨立性，且亦單獨設立稅籍，應屬乙○○公司所有，移送機關聲請查封拍賣，應屬有據等為由，以 100 年度上易字第 254 號判決（下稱系爭判決）駁回丁○○等人之上訴確定，此有高雄分署現場查封兼測量筆錄、系爭建物之建物登記第二類謄本及系爭判決附於高雄分署執行卷及聲明異議卷可參。高雄分署爰以系爭公告定期拍賣系爭土地及系爭建物，並無不合。異議人主張高雄分署拍賣標的之建物，其中系爭車位為其所購買及占有使用中，債權人無確切證明文件證明為乙○○公司所有，高雄分署即予查封執行，侵害其權益，查封行為無效云云，核為對系爭車位是否為其所有之實體爭議，異議人如認系爭建物中之系爭車位為其所有，有足以排除強制執行之權利者，得於執行程序終結前依行政執行法施行細則第 18 條規定、強制執行法第 15 條等規定，依法向管轄法院提起民事訴訟，請求審認，尚非聲明異議所能救濟，異議人以聲明異議資為排除強制執行之方法，尚有未合。 三、次按，土地法第 34 條之 1 第 4 項前段固規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」惟土地登記規則第 98 條規定：「土地法第 34 條之 1 第 4 項規定，於區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。」另土地法第 34 條之 1 執行要點第 11 點第 4 款亦規定：「區分所有建物連同其基地應有部分一併移轉與同一人者，他共有人無土地法第 34 條之 1 第 4 項優先購買權之適用。」再按「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」公寓大廈管理條例第 4條第 2 項亦規定甚明。查臺灣高等法院高雄分院系爭判決認系爭建物在構造上及使用上均具獨立性，且亦單獨設立稅籍，應屬乙○○公司所有，有如前述。次查，系爭土地雖為高雄市○○區○○段 2 小段 1241 地號土地之一部分，惟系爭建物則全部為乙○○公司所有，並無與他人共有之情形，高雄分署將系爭土地及系爭建物合併拍賣，於系爭公告中未註明異議人有優先購買權，與前揭規定並無不合。異議人主張本件執行標的之土地僅為持分而已，依土地法第 34 條之 1第 4 項規定，共有人有優先承購權；且依公寓大廈管理條例規定，停車位不得單獨買賣，必須併同於建戶買賣，故本大樓各住戶所有權人，對本件土地持分及車位之出售，有優先購買權，請將高雄分署違法之執行程序撤銷，並於拍賣公告註明大樓各住戶有優先購買權存在云云，並無理由。至於異議人主張高雄分署拍賣公告應註明系爭車位為其占有使用，及註明拍定後不點交部分，查系爭公告中已附註：「…編號 1 建物（按即系爭建物）…查封時，現供停車場使用，有人使用中，據管委會表示，有許多住戶向義務人購買『車位的永久使用權』，…拍定後不點交…」併予敘明。 四、據上論結，爰依行政執行法第 9 條第 2 項規定，決定如主文。 中 華 民 國 101 年 4 月 25 日 署 長 張 ○ ○
