要旨
按「區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。」民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項定有明文。又依土地法第 34 條之 1 規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。次按行政執行法第 9 條第 1 項規定：「義務人或利害關係人對執行命令、執行方法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事，得於執行程序終結前，向執行機關聲明異議。」故公法上金錢給付義務行政執行事件，義務人或利害關係人得對本署各分署（下稱分署）聲明異議之事由，限於對分署之執行命令、執行方法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事，如以前開情事以外之事由聲明異議者，自非分署所得審究。再按對拍定之不動產有無優先承買權，係屬實體上之問題，就此倘有爭執，即應另行提起確認優先承買權存否之訴，要非聲明異議所得解決（最高法院 78 年台抗字第 40 號裁定要旨參照）。末按土地法第 43 條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」故已於地政機關辦理登記之不動產，應以地政機關登記名義之外觀，為調查認定之依據。查本件行政執行分署於拍賣公告中之附表備註欄第（二）點已載明略以：據中和地政事務所函覆，拍賣土地單獨出賣時，該相同使用執照專有部分之所有權人如具備無基地應有部分或應有部分不足之情形者，則有民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項所定優先承買權之適用，其權利並優先於土地之共有人等語。第三人酉○○及戌○○於中華民國（下同）105年 3 月 31 日具狀聲明應買並繳納保證金新臺幣（下同）400 萬元，經行政執行分署函詢義務人等 5 人、移送機關、併案債權人及假扣押債權人等之意見後，同意渠等 2 人應買。行政執行分署再以公告載明凡符合民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項規定之優先承買權人，應於最後公告日起 15 日內，檢附相關證明文件向該分署為優先承買之表示，行政執行分署並於 105 年 4 月 25 日派員將公告張貼於拍賣土地上建築物之公告處，惟於期限屆至後仍無人表示優先承買。行政執行分署乃通知曉諭拍賣土地全體共有人，得於該通知送達之日起 10 日內向該分署提出有優先承買權之證明，並表示願照第三人應買之價格優先購買，逾期不表示者，視為放棄。拍賣土地共有人之一已○○乃檢具土地所有權狀等證明文件，於 105 年 5 月 24 日具狀行使優先承買權，行政執行分署依 105 年 5 月 19 日調閱之拍賣土地查詢資料，形式審查已○○確為拍賣土地之共有人後，始於 105 年 6 月 4 日函請已○○應於文到 7 日內繳清價金 2,000 萬元，經核尚無不合。異議人之主張核為對於已○○就義務人等 5 人公同共有之拍賣土地應有部分 3,000 分之 969 有無優先承買權等之實體爭議，該實體爭議事項依前揭規定及裁定意旨，並非本署及行政執行分署所得審認判斷，異議人以聲明異議資為排除強制執行之方法，即有未合。
案由
法務部行政執行署聲明異議決定書 105 年度署聲議字第 71 號異議人即利害關係人 甲○○ 乙○○ 丙○○ 丁○○ 戊○○ 己○○ 庚○○ 辛○○ 上 8 人共同代理人 壬○○ 上列異議人因義務人癸○○、子○○、丑○○、寅○○、卯○○（被繼承人：辰○○）滯納地價稅，對本署新北分署 101 年度地稅執字第 3524 號等行政執行事件之執行行為，認有侵害利益之情事，向新北分署聲明異議，經該分署認其異議無理由加具意見到署，本署決定如下： 主 文 異議駁回。 事 實 聲明異議意旨略以：異議人甲○○、乙○○、丙○○、丁○○、戊○○、己○○、庚○○、辛○○8 人（以下合稱異議人）與第三人已○○、午○○2 人間，就坐落新北市○○區○○段 557 地號土地（下稱系爭土地）之應有部分並無買賣關係存在，已○○係透過其夫未○○與午○○之夫申○○律師 2 人，共同以偽造文書及背信等犯罪手法，未經異議人之同意，擅自塗改異議人之土地所有權移轉登記申請書，而取得系爭土地之應有部分，異議人已依法提出刑事告訴，現由臺灣新北地方法院檢察署檢察官偵辦中（案號：105 年度偵字第 3390 號），另異議人亦已於中華民國（下同）105 年 2 月 25 日提起民事訴訟，訴請已○○、午○○ 2 人各將系爭土地之應有部分返還並移轉登記予異議人，現亦由臺灣新北地方法院以 105 年度訴字第 1096 號案件審理中，是已○○就系爭土地應有部分之所有權既屬不法取得之權利，自不得基於共有人地位主張行使優先承買權云云。 理 由 一、本件新北市政府稅捐稽徵處（中和分處）（下稱移送機關）以義務人癸○○、子○○、丑○○、寅○○、卯○○（被繼承人：辰○○）（下稱癸○○等 5 人）滯納 95 年度至 103 年度地價稅，先後於 100 年 12 月至 104 年 3 月間陸續檢附移送書、稅額繳款書、送達證書及執行憑證等文件移送新北分署執行。依新北分署調閱之土地建物查詢資料所示，癸○○等 5 人公同共有之系爭土地應有部分 3,000 分之 969，業依臺灣板橋地方法院（已更名為臺灣新北地方法院，下稱新北地院）89 年 11 月 13 日 89 年度民執全星字第 2679 號函辦理查封登記（假扣押債權人：新北市中和地區農會），新北分署遂於 103 年 3 月12 日向新北地院借調該院 89 年度民執全星字第 2679 號卷宗執行系爭土地應有部分 3,000 分之 969，嗣新北地院以 103 年 5 月 29 日新北院清 103 司執地 55560 字第 033785 號函將債權人彰化商業銀行股份有限公司與癸○○等5 人間清償債務強制執行事件移併新北分署執行。新北分署於 104 年 4 月 24 日函詢移送機關有關癸○○等 5 人本件地價稅之欠稅金額及是否繼續對系爭土地應有部分 3,000 分之 969 執行等事項，經移送機關以 104 年 5 月 1 日新北稅中三字第 1043509287 號函復略以：癸○○等 5 人截至 104 年 4 月 29 日止無欠稅，惟有滯欠指界費新臺幣（下同）400 元、鑑價費 2,500 元及郵資費 1,564 元等相關執行費用，建請繼續執行等語。新北分署以 104 年5 月 22 日新北執乙 101 年地稅執字第 00003524 號函請癸○○等 5 人於文到 10 日內至該分署繳清上開執行費用，惟癸○○等 5 人仍未繳納。新北分署乃陸續公告定於 105 年 1 月 15 日、同年 2 月 15 日及同年 3 月 7 日就系爭土地應有部分 3,000 分之 969 進行第 1 次至第 3 次拍賣程序，惟均無人應買，移送機關、併案債權人及假扣押債權人均未聲明承受。新北分署以 105 年 3 月 8 日新北執乙 101 年地稅執字第 00003524 號公告（下稱系爭公告 1）進行特別變賣程序，並於系爭公告 1 之附表備註欄第（二）點載明略以：據中和地政事務所函覆，系爭土地單獨出賣時，該相同使用執照專有部分之所有權人如具備無基地應有部分或應有部分不足之情形者，則有民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項所定優先承買權之適用。其權利並優先於土地之共有人等語。第三人酉○○及戌○○於 105 年 3 月 31 日（新北分署收文日）具狀聲明應買並繳納保證金 400 萬元，新北分署於 105 年 4 月 1 日函詢癸○○等 5人、移送機關、併案債權人及假扣押債權人等之意見後，同意渠等 2 人應買。新北分署再以 105 年 4 月 18 日新北執乙 101 年地稅執字第 00003524 號公告（下稱系爭公告 2）載明凡符合民法物權編施行法第 8 條之 5 第3 項規定之優先承買權人，應於最後公告日起 15 日內，檢附相關證明文件向該分署為優先承買之表示，新北分署並於 105 年 4 月 25 日派員將系爭公告 2張貼於系爭土地上建築物之公告處，惟於系爭公告 2 最後公告日起 15 日內仍無人表示優先承買。新北分署乃以 105 年 5 月 16 日新北執乙 101 年地稅執字第 00003524 號通知（下稱系爭通知）曉諭系爭土地全體共有人，得於系爭通知送達之日起 10 日內向該分署提出有優先購買權（為統一用語，下稱「優先承買權」）之證明，並表示願照第三人等 2 人應買之價格優先購買，逾期不表示者，視為放棄。系爭土地共有人已○○乃檢具土地所有權狀等證明文件，於 105年 5 月 24 日具狀行使優先承買權，新北分署依 105 年 5 月 19 日調閱之系爭土地查詢資料，形式審查已○○確為系爭土地之共有人後，始於 105 年 6月 4 日函請已○○應於文到 7 日內繳清價金 2,000 萬元。異議人不服，於105 年 7 月 1 日以如前開事實欄所載之事由具狀向新北分署陳報，新北分署依聲明異議程序處理。對於異議人之聲明異議，新北分署聲明異議審查意見略以：按對拍定之不動產有無優先承買權，係屬實體上之問題，就此倘有爭執，即應另行提起確認優先承買權存否之訴，要非聲明異議所得解決。又依土地法第 34條之 1 規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承買，該分署係依系爭土地登記謄本所載認定已○○為土地共有人之一，而就系爭土地之應有部分享有優先承買權；至已○○等人是否有涉及偽造文書等犯行，因屬實體上之爭議，該分署並無審認判斷之權，僅得依形式查得之具有「公示效力」登記謄本以為判別等為由，認異議人異議無理由加具意見到署，合先敘明。 二、按「區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。」民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項定有明文。又依土地法第 34 條之1 規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。次按行政執行法第 9 條第 1 項規定：「義務人或利害關係人對執行命令、執行方法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事，得於執行程序終結前，向執行機關聲明異議。」故公法上金錢給付義務行政執行事件，義務人或利害關係人得對本署各分署（下稱分署）聲明異議之事由，限於對分署之執行命令、執行方法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事，如以前開情事以外之事由聲明異議者，自非分署所得審究。再按對拍定之不動產有無優先承買權，係屬實體上之問題，就此倘有爭執，即應另行提起確認優先承買權存否之訴，要非聲明異議所得解決（最高法院 78 年台抗字第 40 號裁定要旨參照）。末按土地法第 43 條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」故已於地政機關辦理登記之不動產，應以地政機關登記名義之外觀，為調查認定之依據。查本件新北分署於系爭公 告 1 中之附表備註欄第（二）點已載明略以：據中和地政事務所函覆，系爭土地單獨出賣時，該相同使用執照專有部分之所有權人如具備無基地應有部分或應有部分不足之情形者，則有民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項所定優先承買權之適用，其權利並優先於土地之共有人等語。第三人酉○○及戌○○於 105 年 3 月 31 日（新北分署收文日）具狀聲明應買並繳納保證金 400 萬元，經新北分署函詢癸○○等 5 人、移送機關、併案債權人及假扣押債權人等之意見後，同意渠等 2 人應買。新北分署再以系爭公告 2 載明凡符合民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項規定之優先承買權人，應於最後公告日起 15 日內，檢附相關證明文件向該分署為優先承買之表示，新北分署並於 105 年 4 月 25 日派員將系爭公告 2 張貼於系爭土地上建築物之公告處，惟於期限屆至後仍無人表示優先承買。新北分署乃以系爭通知曉諭系爭土地全體共有人，得於系爭通知送達之日起 10 日內向該分署提出有優先承買權之證明，並表示願照第三人等 2 人應買之價格優先購買，逾期不表示者，視為放棄。系爭土地共有人之一已○○乃檢具土地所有權狀等證明文件，於 105 年 5 月 24 日具狀行使優先承買權，新北分署依 105 年 5 月 19 日調閱之系爭土地查詢資料，形式審查已○○確為系爭土地之共有人後，始於 105 年 6 月 4 日函請已○○應於文到 7 日內繳清價金 2,000 萬元，有如前述，此有各該公告、函文、筆錄及土地建物查詢資料等附於新北分署執行卷可稽，經核尚無不合。異議人主張渠等與已○○間就系爭土地之應有部分無買賣關係；已○○係透過其夫未○○與午○○之夫申○○律師 2 人，共同以偽造文書及背信等犯罪手法，而取得系爭土地之應有部分，渠等並已分別對已○○提起民事訴訟與刑事告訴，故已○○就本件癸○○等 5 人公同共有之系爭土地應有部分 3,000 分之 969 ，並無優先承買權云云，核為對於已○○就癸○○等 5 人公同共有之系爭土地應有部分 3,000 分之 969 有無優先承買權等之實體爭議，該實體爭議事項依前揭規定及裁定意旨，並非本署及新北分署所得審認判斷，異議人以聲明異議資為排除強制執行之方法，即有未合，其聲明異議應予駁回。 三、據上論結，爰依行政執行法第 9 條第 2 項規定，決定如主文。 中華民國 105 年 8 月 1 日 代理署長 黃○○ 異議人如不服本決定，得於本決定書送達之次日起 30 日內，繕具訴願書經由本署向法務部提起訴願。
