法律字第 10703512720 號

要旨

主旨

說明

一、復貴部 107 年 8 月 8 日台內地字第 1070436432 號函及 106年 10 月 26 日台內地字第 1060438466 號函。

二、按區分所有建築物之共有部分及基地使用權，乃係維持區分建築物存在所必要，故區分所有人自應有一定合理比例之應有部分。至各區分所有人應有部分比例究為若干，民法第 799 條第 4 項本文乃設有原則性規範，以其專有部分面積與專有部分總面積之比例為原則（98 年立法理由參照）；另考量建築物型態、構造不一，隨著建築科技之發展，更日趨多樣，故應有部分之比例難求一致，爰許當事人得按區分所有建築物之專有部分、共有部分之位置、面積、設置目的、使用性質或其他情事，為公平合理之約定，並具有客觀明確之計算方式，不得恣意為之（民法第 799 條第 4 項但書規定；本部 103年 1 月 22 日法律字第 10303500270 號函附 102 年 12 月 25日會議紀錄第 4 點決議；謝在全著，民法物權編（上），103 年 9月修訂 6 版，第 246 頁參照）。至當事人之約定是否「公平合理」，及其計算方法是否「客觀明確」，因涉及細節性、技術性事項，於前揭本部 102 年 12 月 25 日會議中，亦曾建請貴部於「預售屋買賣定型化契約範本」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中將區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地應有部分之比例及計算方式明列，俾供具體個案審認（本部 103 年 1 月 22日法律字第 10303500270 號函諒達），仍請斟酌。

三、另區分所有建築物之停車位，依其性質尚有法定停車位、自行增設停車位及獎勵增設停車位之分（建築技術規則建築設計施工編第 59 條至第 62 條規定參照），其使用權之取得，亦因之有所差異。有以取得區分所有建築物專有部分之應有部分方式者；亦有於區分所有建築物之共有部分約定取得專用權者（謝在全著，前揭書，第 280 頁至第 282 頁參照）。倘係於區分所有建築物之共有部分約定取得專用權者，由於專用權人並未額外取得區分所有建築物之專有部分，自無從就該約定專用部分，主張依民法第 799 條第 4 項規定分配基地權利範圍。

正本

內政部

副本

本部資訊處（第 1 類）、本部法律事務司（4 份）