法律字第 10703514050 號

要旨

主旨

說明

一、復大院 107 年 9 月 6 日院台財字第 1072230429 號函。

二、關於大院調查意見一「國有財產署對於華固建設依當時法令及雙方契約所銷售僅有使用權之房屋，因雙方認知不同衍生與承購人間之諸多紛爭及貸款困難，允宜基於地上權業務主管機關之立場，協調法務部、內政部及金管會等相關機關協助處理」部分，日後財政部（國有財產署）就本案如有法規適用疑義，本部將視該部協調情形，適時提供法規諮商意見。

三、關於大院調查意見二「就使用權之法律性質，是否應如法務部及內政部之目前見解，仍認定為債權及類似租賃契約，即屬可議，法務部及內政部允宜重新檢視」部分：

（一）地上權區分所有建物使用權是否為習慣法上之物權，仍有待司法實務及學說持續發展：按物權與債權本質上並不相同，物權對標的物具直接支配性，是對世權，故必須以法律限定物權種類，以確定其支配內容，使支配之內容統一化，並便於物權之公示，遂能達成促進交易迅速並兼顧維護安全之公共利益，故民法第 757 條規定：「物權除依法律或習慣外，不得創設。」為物權法定主義之具體規定，準此，物權之種類與內容，以法律所規定或習慣法所形成者為限，當事人不得任意創設；而債權之特質在於人之給付，為請求權，債權人僅得對特定人請求為一定之作為或不作為，僅具有相對效力，故債權之種類、內容基於契約自由之原則，得由當事人自由形成創設，是為債權契約自由原則，苟不違反法律之強制規定或公序良俗均屬有效，法律並不加以限制（謝在全，民法物權編（上），103 年 9 月，修訂 6 版，第 33 頁至第 34 頁參照）。本件地上權區分所有建築物「使用權」因非現行民法或其他法律所明定之物權，而習慣法之成立，須以多年慣行之事實及普通一般人之確信心為基礎（最高法院 17 年上字第 613 號判例參照），其是否已符合習慣法之要件，成為習慣法上之物權？以及法院是否承認此種物權？均仍有待司法實務及學說持續發展，目前尚難逕認其為習慣法所形成之物權。

（二）稅法規定有其特殊考量，與民事法律關係之權利認定不一定相同：如前所述，依現行法制、司法實務及學說見解，本件區分所有建築物「使用權」尚難認具有物權之性質。關於大院調查意見二（第16 頁）以下所述 104 年起所得稅法及實務上將使用權房屋之交易課稅、貸款利息、房屋稅繳納比照有所有權之房屋處理，應屬稅法之特殊考量（例如給予納稅義務人租稅優惠等），其理由允宜由財政部說明，尚難逕以稅法規定即推論區分所有建築物「使用權」具有所有權或物權之性質。

（三）綜上，經參考大院調查意見，本部目前仍維持 103 年 1 月 15日會議結論見解，地上權區分所有建物使用權為地上權人與建物承購人間債之關係（債權），惟本部將賡續關注外國立法趨勢及實務學說之發展，就此問題持續審慎研議，以求周延。

正本

監察院

副本

本部資訊處（第 1 類、第 2 類）、本部法律事務司（4 份）