法律字第 10803504820 號

要旨

主旨

說明

一、復貴部 108 年 2 月 23 日台內地字第 1080260670 號函。

二、按民法第 799 條第 3 項後段規定：「共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。」其立法理由係以區分所有建築物之共有部分，得依規約約定由特定所有人使用，俾符物盡其用之旨。就該約定由特定所有人使用之共有部分，稱為約定專用部分；該特定所有人取得約定專用部分之「專用權」，法律上之性質是共有物利用方法之約定（謝在全著，民法物權論（上），103 年 9 月修訂 6 版，第 264 頁、第 265 頁參照）。爰有關貴部來函說明四及說明五所述，貴部擬維持共有部分停車空間之編號登記，並註記其為「專用權」之性質乙節，與前開民法第 799 條第3 項後段規定之意旨尚無不符。至於貴部擬參照 105 年 1 月 22日台內地字第 1051300822 號令釋就停車位之共有部分辦理測繪及登記為一部分區分所有權人共有乙節，因涉及土地測繪及登記事項，仍請貴部本諸權責卓處。

三、次按民法第 799 條第 4 項規定：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」就區分所有人其基地之應有部分，明定依區分所有人專有部分面積與專有部分總面積之比例定之；並允許當事人得另為公平合理之約定（本部 107 年 8 月 30 日法律字第 1070351272 號函參照）。是以，依該項所定計算基地應有部分權利之基礎，為區分所有人之專有部分面積，並不含因約定專用而取得之「專用權」面積部分。關於貴部來函說明六所詢疑義，分述如下：

（一）查現行實務上，有關於區分所有建築物之共有部分約定取得專用權之停車位使用權之情形，於建商銷售時係以一車位計價出售，故消費者係於買受建築物及土地外，另外付費取得停車空間之共有部分。有關來函所稱「前端協議、分配、申請建造執照或預售等環節已對於共有部分停車空間配賦有基地權利範圍」乙節，是否確實買、賣雙方對於共有部分停車空間配賦有基地權利乙事，於分配、申請建造執照或預售等環節已有達成共識？或僅係出賣方（建商）單方面之規劃，推測其與買方已有協議，然買方其實並未有充分認知？不無疑義。另所稱「該等停車空間價格已含有土地成本」乙節，因該停車位僅為就共有部分約定專用之「專用權」，則其「土地成本」係何所指？似有未明。

（二）又揆諸前述，計算基地權利之基礎，既為區分所有人之專有部分面積，並不含因約定專用而取得之「專用權」面積部分，而停車空間屬共有部分約定專用，專用權人並未再額外取得專有部分，自無從主張依民法第 799 條第 4 項規定分配基地權利範圍，已如上揭本部 107 年 8 月 30 日法律字第 1070351272 號函所述。至於此情形是否可認屬來函所指「共有部分停車位分配基地權利範圍，係屬民法第 799 條第 4 項但書另有約定之範疇」乙節，仍應就個案約定之內容，有無按其區分所有建築物專有部分、共有部分之位置、面積、設置目的、使用性質或其他情事，為公平合理之約定，並具有客觀明確之計算方式、不得恣意為之等各項綜合判斷而定，爰尚無法逕認為「屬民法第 799 條第 4 項但書另有約定之範疇」。

正本

內政部

副本

本部資訊處（第 1 類）、本部法律事務司（4 份）