要旨
有關土地法第 34-1 條所規範應有部分之公同共有人優先購買權，是否屬於民法第 828 條第 3 項規定「其他之權利行使」而受「應得公同共有人全體之同意」始得行使之限制疑義之說明
主旨
有關土地法第 34 條之 1 所規範應有部分之公同共有人優先購買權，是否屬於民法第 828 條第 3 項規定「其他之權利行使」疑義乙案，復如說明二至四，請查照。
說明
一、復貴部 114 年 1 月 16 日台內地字第 1130152358 號函。 二、按民法第 828 條規定：「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之（第 1 項）。…公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意（第 3 項）。」第 831 條規定：「本節規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準用之。」上開民法第 828 條第 3 項規定之「其他之權利行使」包含甚廣，公同共有物之處分行為（例如拋棄時效利益）、第 820 條保存及管理行為，以及第 821條所定各共有人對於第三人本於所有權之請求以外，舉凡係審判上、審判外權利之行使，均包括在內。又依司法實務及學者多數見解，優先購買權之行使，亦屬民法第 828 條第 3 項規定公同共有物其他之權利行使，除法律或契約另有規定外，須經全體公同共有人之同意，始得為之（最高法院 107 年台上字第 1609 號、113 年台上字第1426 號裁定；王澤鑑著，民法物權，2023 年 2 月增訂新版，第429 頁；蔡明誠著，公同共有物之處分及其他權利行使之意義- 以最高法院 87 年度台上字第 174 號民事判決為例，收錄於月旦法學雜誌，2004 年 11 月，第 114 期，第 230 頁；鄭冠宇著，民法物權，2024 年 6 月 14 版，第 339 頁；邱玟惠著，民法物權逐條釋義，2022 年增修 8 版，第 180 頁參照）。 三、次按土地法第 34 條之 1 第 4 項及第 5 項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購（第 4 項）。前四項規定，於公同共有準用之（第 5 項）。」係指他公同共有人於公同共有人出賣公同共有土地潛在之應有部分時，對於該公同共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。其立法意旨在於第三人買受共有人之潛在應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係，以促進土地之有效利用（最高法院 109 年度台上字第 3247 號判決意旨參照）。至於不動產之應有部分為數人公同共有時，公同共有人應如何行使優先購買權，土地法第 34 條之 1 則未有明文。 四、貴部來函說明三、四所引述近年部分司法實務及學者見解，認為土地法第 34 條之 1 第 4 項之優先購買權，乃共有人依法律明文規定取得之固有權，無「應得公同共有人全體之同意」始得行使之限制，固非無見，惟如前揭說明二所述，於司法實務及學者見解，仍容有不同看法；又優先購買權之規定，並非土地法獨有，其他法律亦不乏其例（例如：民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項、農地重劃條例第 5 條第 2 款及第 3 款規定等），故可否率認均得由公同共有人單獨行使，尚非無疑。至來函所詢土地法第 34 條之 1 規定，於應有部分之公同共有人行使優先購買權，得否不受民法第 828 條第 3 項公同共有人全體同意之限制，因涉及土地法第 31 條之 1 之解釋適用，宜由貴部審酌該條優先購買權之立法歷程、意旨，是否有意排除民法第 828 條第 3 項之適用，並衡酌歷來實務運作情形後，本於權責予以審認。倘貴部認土地法第 34 條之 1 規定之優先購買權，得由公同共有人單獨行使，較符合該條第 4 項及第 5 項之立法意旨，則為避免司法實務上有不同之認定，是否於條文中明定為宜，以資明確，併請斟酌。
正本
內政部
副本
本部資訊處（第 1 類）、本部法律事務司（4 份）
