五31租地建屋約定租賃期滿房屋歸地主所有之租賃收入認定原則

要旨

函釋全文

一、公司向個人承租土地自費建屋，並以公司為房屋所有權人，約定租賃期間由公司使用該土地及房屋，租賃期滿時，該興建之房屋歸土地出租人所有，無論於租賃期間有無另給付租金，該房屋係承租土地之對價，應按該房屋之時價計算土地出租人契約屆滿年度之租賃收入，公司並應依所得稅法第89條第3項規定申報及填發免扣繳憑單。公司於契約屆滿前已移轉房屋所有權，或已將房屋交付土地出租人管理使用者，應於土地出租人取得房屋所有權年度或管理使用年度，以該年度之房屋時價認定其租賃收入。二、前點房屋時價之認定，以契約屆滿年度、土地出租人取得房屋所有權年度或管理使用年度，依公司帳載該房屋建造成本加計實際租賃期間屬資本支出之改良、修繕費用等減除該期間累計折舊後之餘額認定。公司如未提出且稽徵機關亦未查得該房屋之帳載餘額或其餘額顯較當地時價為低者，應以契約屆滿年度、土地出租人取得房屋所有權年度或管理使用年度之房屋評定現值，歸課土地出租人之租賃收入。三、公司興建房屋之建造成本依「固定資產耐用年數表」規定年數，按平均法攤提折舊計算租賃契約屆滿年度之房屋未折減餘額，該餘額按租賃期間平均計算之各年度應計租金，加計各該年度出租人另收取之土地租金合計數（以下稱各年度總租賃收入），顯較各該年度之當地一般租金為低者，稽徵機關得依所得稅法第14條第1項第5類第5款規定，參照當地一般租金調整計算各該年度之租賃收入。公司於租賃期間如有屬資本支出之改良、修繕費用且其耐用年數超過剩餘租賃期間者，應將該資本支出依前段規定計算租賃期滿之未折減餘額，自支出年度起，以該餘額按剩餘租賃期間平均計算各年度之應計租金，併計前開各年度總租賃收入與當地一般租金比較。四、土地出租人於契約屆滿年度、取得房屋所有權年度或管理使用年度當年度，實際租賃期間收取之總租賃收入（包括依第1點及第2點規定計算之房屋時價及各年度另收取之土地租金合計數）與各年度當地一般租金合計數之差額為零或正數者，其依前點規定已調整增加之租賃收入合計數，得自當年度之土地租賃收入中減除；該差額為負數者，其絕對值（即實際租賃期間按一般租金應調整計算之租賃收入）與依前點規定已調整增加之租賃收入合計數之差額，應列為當年度土地租賃收入之加計或減除項目。（財政部107/07/24台財稅字第10704621120號令）

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附件

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