有關函詢公益出租人資格認定疑義1案

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內政部107.8.15台內營字第1070050721號函說明：

一、復貴局107年7月4日高市都發住字第10703823900號函。

二、依據住宅法第3條第3款規定：「公益出租人：指住宅所有權人將住宅出租予符合租金補貼申請資格，經直轄市、縣(市)主管機關認定者。」公益出租人須為住宅所有權人，故租賃契約上所載出租人若非住宅所有權人，將無法認定為公益出租人。

三、有關貴局函詢「租金補貼戶檢附租約所載出租人非房屋所有權人，惟房屋所有權人於107年6月23日始臨櫃補寫授權書，內容係因房屋所有權人繁忙，自101年迄今均授權廖君代為簽租約(配偶)。可否據以逕為核定所有權人為公益出租人？另如符合公益出租人資格，其可追溯期間應自何時起算？」1節，說明如下：

(一)依民法第103條第1項規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」及第170條規定：「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。前項情形，法律行為之相對人，得定相當期限，催告本人確答是否承認，如本人逾期未為確答者，視為拒絕承認。」復查最高法院70年臺上字第2160號判決要旨略以，縱有代理權而與第三人為法律行為時，非以本人名義為之者，亦不成立代理；至無權利人就權利標的物，以自己名義與第三人成立買賣後，縱經有權利人之承認，尚難因此而謂有權利人已變為該買賣契約之訂約當事人。

(二)貴局來函所詢疑義，建請依上開民法及判決意旨，釐清個案事實後，本於權責卓處。