資料由法律人 LawPlayer整理提供·กฎหมายไทย / LawPlayer จากสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
ข้อกำหนด
ข้อกำหนด
เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร
พ.ศ. ๒๕๔๔
อาศัยอำนาจตามความในมาตรา ๑๔ (๑) และมาตรา ๑๖ แห่งพระราชบัญญัติ
การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ๒๕๔๓ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครออกข้อกำหนดเกี่ยวกับ
การจัดทำแผนผัง โครงการ และวิธีการในการจัดสรรที่ดินโดยความเห็นชอบจากคณะกรรมการ
จัดสรรที่ดินกลางไว้ดังต่อไปนี้
ข้อ ๑ ข้อกำหนดนี้เรียกว่า "ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน
กรุงเทพมหานคร พ.ศ. ๒๕๔๔"
ข้อ ๒ ข้อกำหนดนี้ให้ใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนดสามสิบวันนับแต่วันประกาศใน
ราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป
ข้อ ๓ บรรดาข้อกำหนด ระเบียบ ข้อบังคับ หรือคำสั่งอื่นใดที่ขัดหรือแย้งกับข้อ
กำหนดนี้ ให้ใช้ข้อกำหนดนี้แทน
ข้อ ๔ ในกรณีที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครพิจารณาเห็นเป็น
การจำเป็นเพื่อประโยชน์ในทางเศรษฐกิจและสังคม โดยคำนึงถึงประเภทของการจัดสรรที่ดิน ที่ตั้ง
ของที่ดิน การผังเมือง คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครจะผ่อนผันการปฏิบัติตามข้อ
กำหนดนี้เป็นการเฉพาะรายก็ได้
ทั้งนี้ การผ่อนผันตามวรรคหนึ่งต้องไม่ต่ำกว่าเกณฑ์มาตรฐานตามประกาศ
คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและ
พาณิชยกรรม
หลักเกณฑ์การจัดทำแผนผัง โครงการ และวิธีการในการจัดสรรที่ดิน
ข้อ ๕ แผนผังการจัดสรรที่ดิน
ในการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ผู้ขอต้องจัดให้มีแผนผังการจัดสรร
ที่ดินดังนี้
๕.๑ แผนผังสังเขป ได้แก่แผนผังที่แสดง
(๑) ที่ตั้งบริเวณการจัดสรรที่ดิน
(๒) ลักษณะบริเวณที่ดินโดยรอบ
(๓) เส้นทางที่เข้าออกสู่บริเวณการจัดสรรที่ดินจากทางหลวงหรือ
ทางสาธารณะภายนอก
(๔) การใช้ประโยชน์ที่ดินภายในเขตผังเมืองตามกฎหมายว่าด้วย
การผังเมือง โดยระบุข้อความต่อไปนี้ คือ "ที่ดินที่ขอทำการจัดสรร ตั้งอยู่ในบริเวณ........................
(ระบุรายละเอียดตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมืองแต่ละประเภท)"
๕.๒ แผนผังบริเวณรวม ได้แก่แผนผังที่แสดง
(๑) รูปต่อแปลงเอกสารสิทธิ์ที่นำมาทำการจัดสรรที่ดิน
(๒) รายละเอียดของที่สาธารณประโยชน์ต่างๆ ที่อยู่ภายในบริเวณ
และบริเวณที่ติดต่อกับที่ดินที่ขอจัดสรร
(๓) เงื่อนไขเกี่ยวกับที่ดิน ทั้งของราชการและส่วนบุคคล
(๔) ในกรณีที่มีโครงการต่อเนื่องเป็นหลายโครงการ ให้แสดงการ
เชื่อมต่อของโครงการทั้งหมดไว้ในแผนผังบริเวณรวมด้วย
๕.๓ แผนผังการแบ่งแปลงที่ดิน ได้แก่แผนผังที่แสดง
(๑) การแบ่งแปลงที่ดินแปลงย่อยเพื่อการจัดจำหน่ายโดยให้ระบุ
ประเภทการใช้ที่ดินแต่ละแปลง
(๒) การแบ่งแปลงที่ดินเพื่อจัดทำสาธารณูปโภคบริการสาธารณะ
และเส้นทางถนน
๕.๔ แผนผังระบบสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ได้แก่แผนผังที่
แสดงรายละเอียดของระบบสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะที่จะจัดให้มี ได้แก่
(๑) ระบบไฟฟ้า
(๒) ระบบประปา
(๓) ระบบการระบายน้ำ
(๔) ระบบบำบัดน้ำเสีย
(๕) ระบบถนนและทางเท้า
(๖) ระบบอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง
แผนผังทุกรายการจะต้องแสดงรายละเอียดของสิ่งที่ปรากฏอยู่ในสภาพปัจจุบัน
และสภาพหลังจากการปรับปรุงพัฒนาแล้ว รายละเอียดของสิ่งที่ต้องแสดงในแผนผังแต่ละรายการ
ให้เป็นไปตามประกาศของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร และจะต้องจัดทำบน
กระดาษขนาดมาตรฐาน A1 โดยจัดให้มุมด้านล่างข้างขวา จะต้องแสดงดัชนีแผนผังที่ต่อกัน
(ในกรณีที่ต้องแสดงแผนผังเกินกว่า ๑ แผ่น) ชื่อโครงการ ชื่อและที่ตั้งของสำนักงานจัดสรรที่ดิน ชื่อ
และลายมือชื่อของผู้ออกแบบและวิศวกรผู้คำนวณระบบต่างๆ พร้อมทั้งเลขทะเบียนใบอนุญาตให้
ประกอบวิชาชีพตามกฎหมายว่าด้วยวิชาชีพวิศวกรรม และหรือสถาปัตยกรรมด้วย
ข้อ ๖ โครงการและวิธีการในการจัดสรรที่ดิน
ในการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน นอกจากหลักฐานและรายละเอียดที่ต้อง
แสดงตามความในมาตรา ๒๓ แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ๒๕๔๓ และกฎกระทรวง
ซึ่งออกตามความในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ๒๕๔๓ แล้ว ผู้ขอต้องแสดงโครงการและ
วิธีการในการจัดสรรที่ดินเพื่อเป็นหลักฐานการดำเนินการงานในเรื่องต่างๆ ดังมีรายการดังต่อไปนี้
๖.๑ หลักฐานการอนุญาตยินยอมจากหน่วยงานผู้ดูแลรับผิดชอบแหล่ง
รองรับน้ำทิ้ง (ในกรณีต้องได้รับอนุญาตหรือยินยอม)
๖.๒ หลักฐานการรายงานการวิเคราห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมตาม
กฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม (ในกรณีต้องจัดทำ)
๖.๓ ในกรณีจัดระบบประปาที่ใช้บริการของการประปานครหลวง การ
ประปาส่วนภูมิภาค หรือการประปาส่วนท้องถิ่น ต้องแนบหลักฐานการรับรองจากหน่วยงานนั้นว่า
สามารถให้บริการได้ หากจัดระบบประปาสัมปทานให้แสดงหลักฐานการได้รับสัมปทานประกอบ
กิจการประปาตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๕๘
๖.๔ วิธีการในการปรับปรุงพื้นที่ดิน การรวม การปรับแต่งให้พื้นที่ดิน
เกิดความเหมาะสมในการปลูกสร้างอาคาร ทั้งนี้ จะต้องกำหนดระดับความสูงต่ำของพื้นดิน และ
วัสดุที่นำมาใช้ในการถมปรับที่ดิน ทั้งบริเวณส่วนจำหน่าย และส่วนสาธารณูปโภค
๖.๕ วิธีการในการจัดจำหน่ายที่ดินเปล่าและหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูก
สร้างจะจำหน่ายโดยวิธีเงินสดหรือเงินผ่อนตามระยะเวลาที่ผู้ซื้อสามารถเลือกได้
๖.๖ วิธีการในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ
๖.๗ การเรียกเก็บเงินค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะ
๖.๘ สิทธิของผู้ซื้อในการใช้หรือได้รับบริการจากบริการสาธารณะที่ผู้
จัดสรรจัดให้มีในบริเวณการจัดสรรที่ดิน
๖.๙ ภาระผูกพันต่างๆ ที่บุคคลอื่นมีส่วนได้เสียเกี่ยวกับที่ดินที่ขอจัดสรร
นั้น
๖.๑๐ สัญญาหรือเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์ที่ดินในที่ดินแปลงย่อยที่
ผู้ซื้อจะต้องปฏิบัติ เพื่อประโยชน์ต่อชุมชนทางด้านความสงบสุข ความปลอดภัย ความสวยงาม
ความเป็นระเบียบเรียบร้อย ความเพิ่มพูนมูลค่าในทรัพย์สิน และขนบธรรมเนียมประเพณี
๖.๑๑ หลักฐานแสดงการอนุญาตหรือยินยอมของหน่วยงานอื่นๆ (ถ้ามี)
ขนาดและเนื้อที่ของที่ดินที่ทำการจัดสรร
ข้อ ๗ ขนาดของที่ดินจัดสรร แบ่งเป็น ๓ ขนาด คือ
๗.๑ ขนาดเล็ก จำนวนแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ายไม่เกิน ๙๙ แปลง หรือ
เนื้อที่ทั้งโครงการต่ำกว่า ๑๙ ไร่
๗.๒ ขนาดกลาง จำนวนแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ายตั้งแต่ ๑๐๐-๔๙๙
แปลง หรือเนื้อที่ทั้งโครงการ ๑๙-๑๐๐ ไร่
๗.๓ ขนาดใหญ่ จำนวนแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ายตั้งแต่ ๕๐๐ แปลง
หรือเนื้อที่ทั้งโครงการเกินกว่า ๑๐๐ ไร่
ข้อ ๘ การจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม ที่ดินแปลงย่อยจะต้อง
มีขนาดและเนื้อที่ของที่ดินแยกเป็นประเภท ดังนี้
๘.๑ การจัดสรรที่ดินเพื่อการจำหน่ายเฉพาะที่ดิน หรือที่ดินพร้อม
อาคารประเภทบ้านเดี่ยว ที่ดินแปลงย่อยต้องมีขนาดความกว้างหรือความยาวไม่ต่ำกว่า ๑๐.๐๐
เมตร และมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า ๕๐ ตารางวา หากความกว้างหรือความยาวไม่ได้ขนาดดังกล่าว ต้องมี
เนื้อที่ไม่ต่ำกว่า ๖๐ ตารางวา
๘.๒ การจัดสรรที่ดินเพื่อการจำหน่ายพร้อมอาคารประเภทบ้านแฝด
ที่ดินแต่ละแปลงต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า ๘.๐๐ เมตร และมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า ๓๕ ตารางวา
๘.๓ การจัดสรรที่ดินเพื่อการจำหน่ายพร้อมอาคารประเภทบ้านแถว
หรืออาคารพาณิชย์ ที่ดินแต่ละแปลงต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า ๔.๐๐ เมตร และมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า
๑๖ ตารางวา
ข้อ ๙ ระยะห่างของตัวอาคารจากเขตที่ดินและการเว้นช่องว่างระหว่างแปลง
ที่ดินให้เป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยควบคุมอาคาร
ข้อ ๑๐ ห้ามแบ่งแปลงที่ดินเป็นแนวตะเข็บ เป็นเศษเสี้ยว หรือมีรูปร่างที่ไม่
สามารถใช้ประโยชน์ได้
ข้อ ๑๑ เพื่อประโยชน์ในการจัดขนาด และจำนวนของระบบสาธารณูปโภค
และบริการสาธารณะให้เพียงพอต่อการใช้ประโยชน์ในที่ดินของโครงการจัดสรรที่ดินในอนาคต ให้
ที่ดินแปลงอื่นในโครงการจัดสรรที่ดิน ซึ่งมีเนื้อที่เกินกว่า ๑๐๐ ตารางวาขึ้นไป จะต้องนำมารวมเพื่อ
คำนวณจำนวนแปลงที่ดินใหม่โดยใช้เกณฑ์เฉลี่ยเนื้อที่ ๑๐๐ ตารางวา ต่อ ๑ แปลง จำนวนแปลง
ที่ดินที่คำนวณได้จากเกณฑ์เฉลี่ยนี้ให้นำไปรวมกับจำนวนที่ดินแปลงย่อยที่จัดขนาดตามเกณฑ์
กำหนด เพื่อใช้ในการกำหนดขนาดและจำนวนระบบสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะตามข้อ
อื่น ๆ ต่อไป
หากลักษณะทั่วไปของการจัดสรรที่ดินเป็นการแบ่งที่ดินแปลงย่อยเป็นประเภท
บ้านแฝด บ้านแถว และอาคารพาณิชย์รวมกันเกินกว่าร้อยละ ๕๐ ของพื้นที่จัดจำหน่ายทั้งโครงการ
ให้ใช้เกณฑ์เฉลี่ยของเนื้อที่บ้านแฝด บ้านแถว และอาคารพาณิชย์ทุกแปลงในโครงการจัดสรรที่ดิน นั้น เป็นเกณฑ์เฉลี่ยต่อ ๑ แปลง จำนวนแปลงที่ดินที่คำนวณได้จากเกณฑ์เฉลี่ยนี้ให้นำไปรวมกับ
จำนวนบ้านแฝด บ้านแถวและอาคารพาณิชย์เพื่อใช้ในการกำหนดขนาด และจำนวนระบบ
สาธารณูปโภค และบริการสาธารณะตามข้ออื่นๆ ต่อไป
ข้อกำหนดเพื่อประโยชน์เกี่ยวกับสาธารณสุข
ข้อ ๑๒ การกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูลให้เป็นไปตามข้อบัญญัติกรุงเทพ
มหานคร
ข้อกำหนดเพื่อประโยชน์เกี่ยวกับการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม
ข้อ ๑๓ ระบบการระบายน้ำ
๑๓.๑ การระบายน้ำที่ผ่านการใช้จากกิจกรรมต่างๆ และน้ำฝนจาก
พื้นที่ภายในโครงการ โดยใช้ท่อหรือรางระบายน้ำ ต้องได้รับการออกแบบอย่างถูกต้องตามหลักวิชา
การ
๑๓.๒ ปริมาณของน้ำทิ้งที่ออกจากระบบการระบายน้ำและระบบ
บำบัดน้ำเสียไปสู่แหล่งรองรับน้ำทิ้ง (คู คลองหรือทางน้ำสาธารณะอื่นใด) ต้องไม่ให้เกิดความ
เสียหายต่อทรัพย์สินข้างเคียง
๑๓.๓ การระบายน้ำออกจากโครงการจะต้องได้รับอนุญาตหรือ
ยินยอมจากผู้ดูแลรับผิดชอบแหล่งรองรับน้ำทิ้งนั้นๆ
๑๓.๔ ความสามารถในการรองรับปริมาณน้ำของระบบการระบายน้ำ
(๑) ปริมาณน้ำฝน ใช้เกณฑ์ปริมาณฝนตกปกติโดยเฉลี่ยใน
คาบอุบัติไม่น้อยกว่า ๕ ปี ของกรุงเทพมหานคร และสัมประสิทธิ์การไหลนองของน้ำฝนเฉลี่ยของ
ที่ดินแปลงย่อยต้องมีค่าไม่ต่ำกว่า ๐.๖
(๒) ปริมาณน้ำเสีย ใช้เกณฑ์ปริมาณไม่ต่ำกว่าร้อยละ ๙๕
ของน้ำใช้ แต่ต้องไม่ต่ำกว่า ๑ ลูกบาศก์เมตร ต่อครัวเรือนต่อวัน
(๓) ปริมาณน้ำไหลซึมเข้าระบบท่อระบายน้ำต่อวันต้องไม่ต่ำ
กว่า ๒๐ ลูกบาศก์เมตร ต่อความยาวท่อระบายน้ำ ๑ กิโลเมตร หรือค่าอื่นตามข้อมูลที่อ้างอิงซึ่งต้อง
เชื่อถือได้ในทางวิชาการ โดยต้องสอดคล้องกับประเภทวัสดุของท่อหรือรางระบายน้ำ
๑๓.๕ ระบบการระบายน้ำ ประกอบด้วย
(๑) ท่อระบายน้ำ และบ่อพัก (พร้อมฝา)
(๒) รางระบายน้ำ พร้อมฝา
(๓) บ่อสูบหรือสถานีสูบ (ถ้ามี) ภายในต้องมีเครื่องสูบน้ำ
ตะแกรงดักขยะและบริเวณดักเศษดินทราย
(๔) บ่อตรวจคุณภาพน้ำทิ้งประจำที่ดินแปลงย่อย
(๕) บ่อตรวจคุณภาพน้ำทิ้งรวมของโครงการ โดยให้มีตะแกรง
ดักขยะ
(๖) บ่อผันน้ำ
(๗) แหล่งรองรับน้ำทิ้งจากการระบายน้ำ และจากระบบ
บำบัดน้ำเสีย
(๘) กรณีที่ระดับน้ำสูงสุดของแหล่งรองรับน้ำทิ้งสูงกว่าระดับ
ท่อน้ำบ่อสูบหรือสถานีสูบน้ำให้ก่อสร้างบานประตูระบายน้ำ เปิด-ปิด
๑๓.๖ รายการคำนวณ (ที่ต้องประกอบกับแผนผังระบบการระบาย
น้ำ)
(๑) พื้นที่รองรับน้ำฝน หรือพื้นที่ระบายน้ำฝนลงสู่ท่อหรือราง
ระบายน้ำ (ในหน่วยตารางเมตร)
(๒) ปริมาณน้ำที่จะเข้าสู่ท่อ หรือรางระบายน้ำ (ในหน่วย
ลูกบาศก์เมตรต่อวินาที)
(๓) ขนาดของท่อ หรือรางระบายน้ำแต่ละบริเวณ
(๔) ระดับความลาดเอียงของท่อ หรือ รางระบายน้ำ
(๕) ความเร็วของการไหลของน้ำในท่อ หรือรางระบายน้ำ
(๖) ความลึกของท้องท่อ หรือรางระบายน้ำ
(๗) ขนาดบ่อผันน้ำและท่อเข้า-ออก ต้องให้ปริมาณน้ำที่เข้า
ระบบบำบัดน้ำเสีย (กรณีมีระบบบำบัดน้ำเสียรวม) และปริมาณน้ำฝนที่ผันออกสู่แหล่งน้ำ
สาธารณะในฤดูฝนเป็นไปตามข้อ ๑๓.๕ (๘)
รายการทั้งหมดนี้ต้องจัดทำขึ้นตามมาตรฐานทางวิศวกรรม
และสอดคล้องกับรายการคำนวณทางวิชาการที่สามารถตรวจสอบความเพียงพอและความมั่นคง
แข็งแรงของวัสดุที่ใช้ในระบบได้ โดยผู้คำนวณออกแบบต้องลงนามพร้อมใบอนุญาตเป็นผู้ประกอบ
วิชาชีพวิศวกรรมควบคุม
๑๓.๗ เงื่อนไขต้องปฏิบัติในการจัดทำแผนผังระบบการระบายน้ำและ
การจัดทำรายการคำนวณทางวิชาการ
(๑) ขนาดเส้นผ่าศูนย์กลางภายในของท่อระบายน้ำขนาดเล็ก
ที่สุดไม่ต่ำกว่า ๔๐ เซนติเมตร ยกเว้นในกรณีเลือกใช้ระบบระบายน้ำเสียแยกจากระบบระบาย
น้ำฝน
(๒) วัสดุที่เป็นท่อระบายน้ำ ต้อง
ก. เป็นวัสดุที่ทนทานต่อการกัดกร่อนของน้ำเสียและ
น้ำฝนได้
ข. รับน้ำหนักกดจากพื้นที่ด้านบน และยานพาหนะที่
สัญจรผ่านได้โดยไม่เสียหาย
(๓) ระดับความเอียงลาดของท่อระบายน้ำ ขนาดเส้นผ่าศูนย์
กลาง ๔๐ เซนติเมตร ต้องลาดเอียงไม่ต่ำกว่า ๑ : ๕๐๐ และของท่อระบายน้ำที่มีขนาดใหญ่กว่า
ต้องลาดเอียงไม่ต่ำกว่า ๑ : ๑๐๐๐ ระดับความเอียงลาดนี้ต้องต่อเนื่องกันไปตลอดทั้งระบบการ
ระบายน้ำ
(๔) การกำหนดประเภทเครื่องสูบน้ำ ปริมาตรบ่อสูบหรือ
สถานีสูบน้ำ และระดับน้ำที่เครื่องสูบน้ำเริ่ม-หยุดทำงาน ให้เป็นไปตามหลักวิชาการ โดยระดับน้ำ
สูงสุดที่เครื่องสูบน้ำเริ่มทำงานต้องไม่เกินระดับกึ่งหนึ่งของท่อน้ำเข้า
(๕) แนวระบบระบายน้ำต้องไม่พาดผ่านทางน้ำ หรือแหล่งน้ำ
สาธารณประโยชน์ นอกจากจะมีระบบพิเศษ เพื่อการส่งน้ำไปได้โดยไม่ปนเปื้อนกับน้ำในทางน้ำ
หรือแหล่งน้ำสาธารณประโยชน์
(๖) บ่อพักท่อระบายน้ำ
ก. ประเภทบ้านเดี่ยว ต้องจัดให้มีประจำทุกแปลงย่อย
ข. ประเภทบ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์จัดให้
บ่อหนึ่งต่อสองแปลง
ทั้งนี้ ต้องแยกท่อระบายน้ำเข้าบ่อพักออกจากกันและ
ระยะห่างระหว่างบ่อพักต้องไม่เกิน ๑๕.๐๐ เมตร โดยต้องมีทุกจุดที่มีการเปลี่ยนขนาดท่อและจุด
บรรจบของท่อหรือรางระบายน้ำ
(๗) กรณีพื้นที่ที่ทำการจัดสรรที่ดินมีระดับสูงต่ำต่างกันให้
แสดง
ก. เส้นชั้นความสูงต่ำของพื้นที่ลงในแผนผังแสดงแนว
เส้นท่อระบายน้ำ โดยมีช่วงห่างกันทุกระดับความสูง ๑.๐๐ เมตร หรือน้อยกว่า
ข. ระดับของพื้นที่ที่จะปรับแต่ง โดยการขุดหรือถมจาก
ระดับเดิม
(๘) ต้องแสดงแหล่งรองรับน้ำทิ้งให้ชัดเจนในแผนผังหากใช้
ลำรางสาธารณะเป็นทางระบายน้ำให้แสดงภาพความกว้าง ความลึกของลำรางจากบริเวณที่
จัดสรรไปจนถึงแหล่งรองรับน้ำทิ้ง
ในกรณีแยกระบบระบายน้ำเสียออกจากระบบระบายน้ำฝนให้
แสดงแบบรายละเอียดและรายการคำนวณทางวิชาการของทั้งสองระบบแยกจากกัน แต่ละระบบ
ต้องมีรายละเอียดต่าง ๆ ตามข้อต้นทั้งหมดรวมทั้งระดับและรูปตัดของทุกจุดที่มีการตัดผ่าน หรือ
บรรจบกันของระบบทั้งสอง
ข้อ ๑๔ ระบบบำบัดน้ำเสีย
๑๔.๑ น้ำที่ผ่านการใช้จากทุกกิจกรรมในแปลงที่ดินจัดสรรถือเป็น
น้ำเสียที่จะต้องได้รับการบำบัดให้มีคุณสมบัติเป็นไปตามประกาศกระทรวงวิทยาศาสตร์เทคโน
โลยีและสิ่งแวดล้อม เรื่อง กำหนดมาตรฐานควบคุมการระบายน้ำทิ้งจากที่ดินจัดสรรและกำหนด
ให้ที่ดินจัดสรรเป็นแหล่งกำเนิดมลพิษที่ต้องถูกควบคุมปล่อยน้ำเสียลงสู่แหล่งสาธารณะ หรือออกสู่
สิ่งแวดล้อม หรือกฎหมายอื่นที่ใช้บังคับ จึงจะระบายลงสู่แหล่งรองรับน้ำทิ้งได้
๑๔.๒ ระบบบำบัดน้ำเสียจะเป็นประเภทระบบบำบัดอิสระ เฉพาะ
แต่ละที่ดินแปลงย่อยหรือประเภทระบบบำบัดกลางที่รวบรวมน้ำเสียมาบำบัดเป็นจุดเดียวหรือ
หลายจุดก็ได้ และแต่ละระบบเหล่านั้นจะใช้วิธีหรือขบวนการบำบัดแบบใด วิธีใดให้แสดงหรือระบุ
ในแผนผังและรายการคำนวณทางวิชาการ โดยผู้คำนวณออกแบบต้องลงนามพร้อมใบอนุญาตเป็น
ผู้ประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุม
๑๔.๓ ระบบบำบัดน้ำเสียทุกประเภทจะต้องมีบ่อตรวจคุณภาพน้ำทิ้ง
ที่สามารถเข้าไปตรวจสอบคุณภาพน้ำทิ้งได้ตลอดเวลา
ข้อกำหนดเพื่อประโยชน์เกี่ยวกับการคมนาคม
การจราจร และความปลอดภัย
ข้อ ๑๕ ความกว้างของหน้าที่ดินแปลงย่อยในโครงการแต่ละแปลงที่ติดถนน
สำหรับใช้เป็นทางเข้าออกของรถยนต์ต้องไม่ต่ำกว่า ๔.๐๐ เมตร
ข้อ ๑๖ ขนาดของถนนที่ต้องจัดให้มีการจัดสรรที่ดินแต่ละโครงการให้มีความ
กว้างของเขตทางและผิวจราจรเป็นสัดส่วนกับจำนวนที่ดินแปลงย่อย ดังนี้
(๑) ถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินแปลงย่อยไม่เกิน ๙๙ แปลงหรือเนื้อที่ต่ำ
กว่า ๑๙ ไร่ ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า ๙.๐๐ เมตร โดยมีความกว้างของผิวจราจร ไม่
ต่ำกว่า ๖.๐๐ เมตร
(๒) ถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ ๑๐๐-๒๙๙ แปลง หรือ
เนื้อที่ ๑๙-๕๐ ไร่ ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า ๑๒.๐๐ เมตร โดยมีความกว้างของผิว
จราจร ไม่ต่ำกว่า ๘.๐๐ เมตร
(๓) ถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ ๓๐๐-๔๙๙ แปลง หรือ
เนื้อที่เกินกว่า ๕๐ ไร่ แต่ไม่เกิน ๑๐๐ ไร่ ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า ๑๖.๐๐ เมตร โดย
มีความกว้างของผิวจราจร ไม่ต่ำกว่า ๑๒.๐๐ เมตร
(๔) ถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ ๕๐๐ แปลงขึ้นไป หรือ
มากกว่า ๑๐๐ ไร่ขึ้นไป ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า ๑๘.๐๐ เมตร โดยมีความกว้างของ
ผิวจราจรไม่ต่ำกว่า ๑๓.๐๐ เมตร มีเกาะกลางถนนกว้างไม่น้อยกว่า ๑.๐๐ เมตร และมีทางเท้า
กว้างข้างละ ๒.๐๐ เมตร
ในกรณีที่ที่ดินแปลงย่อยมีหน้าแปลงที่ดินติดต่อกับเขตห้ามปลูกสร้างอาคารใน
ทางหลวงแผ่นดินหรือทางหลวงท้องถิ่น ให้ปรับปรุงเขตทางนั้นเป็นผิวจราจร โดยให้เชื่อมเป็นส่วน
เดียวกับผิวจราจรของทางหลวง นอกจากจะมีเกณฑ์บังคับเป็นอย่างอื่น
ข้อ ๑๗ ถนนที่เป็นทางเข้าออกของโครงการจัดสรรที่ดินที่บรรจบกับทางหลวง
แผ่นดินหรือทางสาธารณประโยชน์ ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่น้อยกว่าเกณฑ์กำหนดตามข้อ
๑๖ นอกจากจะมีเกณฑ์บังคับเป็นอย่างอื่น
ข้อ ๑๘ ถนนแต่ละสายให้มีความยาวจากทางแยกหนึ่งถึงอีกทางแยกหนึ่งไม่
เกิน ๓๐๐ เมตร และไม่ควรให้เป็นแนวตรงยาวเกินกว่า ๖๐๐ เมตร ถนนที่เป็นถนนปลายตัน ต้อง
จัดให้มีที่กลับรถทุกระยะไม่เกิน ๑๐๐ เมตร และที่ปลายตันที่กลับรถ ต้องจัดให้เป็นไปตาม
มาตรฐาน ดังนี้
๑๘.๑ กรณีที่เป็นวงเวียน ต้องมีรัศมีความโค้งวัดถึงกึ่งกลางถนนไม่
ต่ำกว่า ๖.๐๐ เมตร และผิวจราจรกว้างไม่ต่ำกว่า ๔.๐๐ เมตร
๑๘.๒ กรณีเป็นรูปตัวที (T) ต้องมีความยาวสุทธิของไหล่ตัวทีด้านละ
ไม่ต่ำกว่า ๕.๐๐ เมตร ทั้งสองด้าน และผิวจราจรกว้างไม่ต่ำกว่า ๔.๐๐ เมตร
๑๘.๓ กรณีที่เป็นรูปตัวแอล (L) ต้องมีความยาวสุทธิของขาแต่ละ
ด้านไม่ต่ำกว่า ๕.๐๐ เมตร และผิวจราจรกว้างไม่ต่ำกว่า ๔.๐๐ เมตร
๑๘.๔ กรณีเป็นรูปตัววาย (Y) ต้องมีความยาวสุทธิของแขนตัววาย
ด้านละไม่ต่ำกว่า๕.๐๐ เมตร ผิวจราจรกว้างไม่ต่ำกว่า ๔.๐๐ เมตร มุมตัววายต้องไม่เล็กกว่า ๑๒๐
องศา
ข้อ ๑๙ ที่จอดรถระหว่างผิวจราจรกับทางเท้ามีความกว้างไม่น้อยกว่า ๒.๔๐ เมตร ให้จัดในบริเวณดังต่อไปนี้
๑๙.๑ ตลอดความยาวด้านหน้าที่ดินแปลงย่อยประเภทอาคาร
พาณิชย์ เว้นแต่กรณีที่ติดกับเขตห้ามปลูกสร้างอาคารริมทางหลวง ให้ใช้เขตห้ามปลูกสร้างอาคาร
เป็นที่จอดรถได้
๑๙.๒ ตลอดความยาว ๒ ฝั่งถนนเป็นระยะทางข้างละ ๕๐.๐๐ เมตร
นับจากปากทางเข้าออกของโครงการที่บรรจบกับทางหลวงแผ่นดินหรือทางหลวงท้องถิ่นที่มีความ
กว้างของเขตทางตั้งแต่ ๓๐.๐๐ เมตรขึ้นไป เว้นแต่ถนนที่มีความกว้างของผิวจราจรตั้งแต่ ๑๒.๐๐
เมตรขึ้นไป
ข้อ ๒๐ ทางเดินและทางเท้า
๒๐.๑ ถนนด้านที่ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินแปลงย่อยที่ทำการจัดสรร
ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม ต้องจัดให้มีทางเดินและทางเท้ามีความกว้างทางเดินและ
ทางเท้าสุทธิไม่ต่ำกว่า ๖๐ เซนติเมตร ตลอดความยาวของถนนโดยไม่มีสิ่งกีดขวาง ในกรณีที่เป็น
ทางเดินและทางเท้ายกระดับ ขอบทางเดินและทางเท้าต้องเป็นคันหินสูงระหว่าง ๑๒ ถึง ๑๕
เซนติเมตร และเพื่อประโยชน์ในการสัญจรหรือเพื่อความปลอดภัย จุดที่เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดิน
แปลงย่อยให้ลดคันหินลงโดยทำเป็นทางลาดให้รถยนต์เข้าออกได้ แต่ให้รักษาระดับทางเดินและ
ทางเท้าให้สูงเท่าเดิม ทางเดินและทางเท้าส่วนที่เป็นทางเข้าออกนี้ให้ทำเป็นผิวจราจรเช่นเดียวกับ
ข้อ ๒๑.๓
๒๐.๒ ในบริเวณจุดเชื่อมต่อระหว่างถนนกับทางเดินและทางเท้าหรือ
ทางเข้าออกที่ดินแปลงย่อยกับทางเดินและทางเท้าที่ไม่อาจรักษาระดับทางเดินและทางเท้าให้สูง
เท่ากันได้ ให้ลดคันหินลง ทั้งนี้ เพื่อประโยชน์ในการสัญจรและความปลอดภัย
๒๐.๓ การปลูกต้นไม้ หรือติดตั้งอุปกรณ์ประดับถนนต้องไม่ล้ำลงมา
ในส่วนที่เป็นทางเดินและทางเท้า
ข้อ ๒๑ ระดับความสูงของหลังถนน
๒๑.๑ ต้องให้สอดคล้องกับระบบการระบายน้ำในบริเวณการจัดสรร
ที่ดิน
๒๑.๒ ต้องจัดทำให้ได้ระดับและมาตรฐานที่สอดคล้องกับถนนหรือ
ทางสาธารณะที่ต่อเนื่อง
๒๑.๓ ผิวจราจรต้องเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก แอสฟัลท์ติดคอนกรีต
คอนกรีตเสริมเหล็กลาดด้วยแอสฟัลท์หรือปูทับด้วยวัสดุอื่น หรือลาดยางแอสฟัลท์รองด้วยชั้นวัสดุ
พื้นทางที่มีความหนาและบดอัดจนมีความแน่นตามที่กรุงเทพมหานครกำหนด
ข้อ ๒๒ ความลาดชันและทางเลี้ยว
๒๒.๑ ความลาดชันของผิวจราจรทุกจุดต้องไม่เกิน ๗ ส่วนต่อ
ทางราบ ๑๐๐ ส่วน
๒๒.๒ ทางเลี้ยวหรือทางบรรจบกันต้องไม่เป็นมุมเหล็กเล็กกว่า ๖๐
องศา และในกรณีทางเลี้ยวที่ห่างกันน้อยกว่า ๗๗.๐๐ เมตร ต้องเป็นมุมป้านไม่เล็กกว่า ๑๒๐
องศา
ข้อ ๒๓ การปาดมุมถนน
๒๓.๑ ปากทางของถนนที่มีเขตทางต่ำกว่า ๑๒.๐๐ เมตร จะต้อง
ปาดมุมถนนให้กว้างขึ้นอีกไม่ต่ำกว่าด้านละ ๑.๐๐ เมตร
๒๓.๒ ปากทางของถนนดังกล่าวเป็นมุมเล็กกว่า ๙๐ องศา จะต้อง
ปาดมุมให้กว้างขึ้นอีกตามความเหมาะสม
ข้อ ๒๔ สะพาน สะพานท่อ และท่อลอด
๒๔.๑ ถนนที่ตัดผ่านลำรางสาธารณประโยชน์ ซึ่งกว้างไม่เกิน ๒.๐๐
เมตร จะต้องทำเป็นท่อลอด ตามแบบการก่อสร้างที่ได้รับอนุญาตจากกรุงเทพมหานคร
๒๔.๒ ถนนที่ตัดผ่านลำรางสาธารณประโยชน์ ซึ่งกว้างตั้งแต่ ๒.๐๐
เมตร แต่ไม่เกิน ๕.๐๐ เมตร จะต้องทำเป็นสะพานท่อตามแบบการก่อสร้างที่ได้รับอนุญาตจาก
กรุงเทพมหานคร
๒๔.๓ ถนนที่ตัดผ่านคลองสาธารณประโยชน์ที่มีความกว้างตั้งแต่
๕.๐๐ เมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน ๑๐.๐๐ เมตร จะต้องทำเป็นสะพานช่วงเดียวตามแบบการก่อสร้างที่ได้
รับอนุญาตจากกรุงเทพมหานคร
๒๔.๔ ถนนที่ตัดผ่านคลองสาธารณประโยชน์ที่มีความกว้างตั้งแต่
๑๐.๐๐ เมตรขึ้นไป จะต้องทำเป็นสะพาน ตามแบบการก่อสร้างที่ได้รับอนุญาตจากกรุงเทพ
มหานคร
ข้อ ๒๕ ให้ติดตั้งป้ายสัญญาณการจราจรและอุปกรณ์สะท้อนแสงไฟให้เห็นได้
ชัดตรงจุดที่เป็นเกาะกลางถนน วงเวียน ทางแยก ร่อง หรือสันนูนขวางถนนทุกแห่ง
ข้อ ๒๖ เพื่อประโยชน์ในด้านความสะดวกต่อการคมนาคม ความมั่นคง
แข็งแรง ความปลอดภัย ความสวยงาม ความเป็นระเบียบและการผังเมือง คณะกรรมการจัดสรร
ที่ดินกรุงเทพมหานครมีอำนาจที่จะสั่งการให้ปรับเปลี่ยนขนาดเขตทาง ทิศทางเดินรถ ระดับและ
ความลาดชัน ทางเลี้ยว ที่จอดรถ ที่กลับรถ ส่วนประกอบของถนน และป้ายสัญญาณการจราจร
ข้อ ๒๗ ต้องจัดให้มีระบบไฟส่องสว่าง และต้องติดตั้งหัวดับเพลิงให้เป็นไปตาม
มาตรฐานของการประปานครหลวง
ข้อกำหนดเพื่อประโยชน์เกี่ยวกับการสาธารณูปโภค
ข้อ ๒๘ ระบบไฟฟ้า
ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดให้มีระบบไฟฟ้าและดำเนินการจัดทำตามแบบ
แปลนแผนผังที่ได้รับความเห็นชอบจากหน่วยราชการหรือองค์การของรัฐซึ่งมีหน้าที่ควบคุมเรื่อง
ไฟฟ้า
ข้อ ๒๙ ระบบประปา
๒๙.๑ ในกรณีที่ดินจัดสรรตั้งอยู่ในบริเวณที่การประปานครหลวงการ
ประปาส่วนภูมิภาค หรือการประปาส่วนท้องถิ่น แล้วแต่กรณี สามารถให้บริการได้ต้องใช้บริการ
ของหน่วยงานนั้น
๒๙.๒ ในกรณีที่ดินจัดสรรตั้งอยู่นอกบริเวณ ๒๙.๑ ให้จัดทำระบบ
ประปาหรือระบบน้ำสะอาดให้เพียงพอแก่การอุปโภคและจะต้องดำเนินการดังต่อไปนี้
(๑) เสนอแบบก่อสร้างระบบการผลิตน้ำประปาและแบบการ
ก่อสร้างระบบจ่ายน้ำ พร้อมทั้งรายละเอียดประกอบแบบรายการคำนวณโดยมีวิศวกรเป็นผู้ลงนาม
รับรองแบบและรายการคำนวณดังกล่าว เพื่อขอรับความเห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน
กรุงเทพมหานคร
(๒) ถ้าใช้น้ำบ่อบาดาลหรือน้ำผิวดินในการผลิตน้ำประปา
ต้องขอรับสัมปทานการจัดจำหน่ายน้ำประปาจากหน่วยราชการที่รับผิดชอบ ตามกฎหมายว่าด้วย
การสัมปทานให้เรียบร้อย ก่อนออกใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน
ข้อ ๓๐ ระบบโทรศัพท์
ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินจะจัดบริการโทรศัพท์ให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรให้
แสดงแผนการดำเนินการต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครด้วย
ข้อกำหนดเพื่อประโยชน์เกี่ยวกับการผังเมือง
ข้อ ๓๑ การใช้ประโยชน์ที่ดินภายในเขตผังเมืองให้อยู่ภายใต้บทบัญญัติของ
กฎหมายว่าด้วยการผังเมือง
ข้อกำหนดเกี่ยวกับการอื่นที่จำเป็นต่อการรักษาสภาพแวดล้อม
การส่งเสริมสภาพความเป็นอยู่และการบริหารชุมชน
ข้อ ๓๒ สวน สนามเด็กเล่น สนามกีฬา
ให้กันพื้นที่ไว้เพื่อจัดทำสวน สนามเด็กเล่น และหรือสนามกีฬา โดย
คำนวณจากพื้นที่จัดจำหน่ายไม่น้อยกว่าร้อยละ ๕ ทั้งนี้ ไม่ให้แบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยหลายแห่ง
เว้นแต่เป็นการกันพื้นที่แต่ละแห่งไว้ไม่ต่ำกว่า ๑ ไร่ โดยจะต้องมีขนาดและรูปแปลงที่เหมาะสม
สะดวกแก่การใช้สอย
ข้อ ๓๓ โรงเรียนอนุบาล
ในกรณีเป็นการจัดสรรที่ดินขนาดใหญ่ ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องกันพื้นที่ไว้
เป็นที่ตั้งโรงเรียนอนุบาล จำนวน ๑ แห่ง เนื้อที่ไม่น้อยกว่า ๒๐๐ ตารางวา และต้องจัดให้มีพื้นที่
ดังกล่าวเพิ่มขึ้นทุกๆ ๕๐๐ แปลง หรือทุกๆ ๑๐๐ ไร่ ในกรณีที่ไม่สามารถจัดตั้งโรงเรียนอนุบาลตาม
ระเบียบกระทรวงศึกษาธิการได้ ให้ใช้พื้นที่ดังกล่าวจัดตั้งโรงเรียนประเภทอื่น ทั้งนี้ ต้องเป็นไปตาม
ระเบียบกระทรวงศึกษาธิการ หากไม่สามารถจัดตั้งโรงเรียนประเภทอื่นได้ ให้จัดทำบริการ
สาธารณะและหรือสาธารณูปโภคอื่น เช่น ศูนย์เด็กเล็ก สวน สนามเด็กเล่น สนามกีฬา เป็นต้น
ข้อ ๓๔ การจัดรถรับส่ง
ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินจะจัดให้มีรถรับส่ง ให้แสดงแผนการดำเนินการ
ต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร
ข้อ ๓๕ ในการประชุมจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตาม
กฎหมายอื่น ผู้จัดสรรที่ดินต้องอำนวยความสะดวกในด้านเอกสาร บัญชีรายชื่อ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
และสถานที่ประชุมตามสมควร
ให้ไว้ ณ วันที่ ๖ สิงหาคม พ.ศ. ๒๕๔๔
ประวิทย์ สีห์โสภณ
อธิบดีกรมที่ดิน
ประธานกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร
[รก.๒๕๔๔/พ๗๖ง/๑๕/๗ สิงหาคม ๒๕๔๔]
ภคินี/แก้ไข
๘/๕/๒๕๔๕
A+B
ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2544 (Office of the Council of State). Retrieved via LawPlayer, https://lawplayer.com/th/act/pythainlp_1813e312550d69b0
ที่มา: ระบบกลางกฎหมาย law.go.th (สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา).
Thai official texts excluded from copyright (Copyright Act B.E. 2537 s.7)；開放資料層 CC BY 署名
本頁資料來源：สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (OCS)·整理提供：法律人 LawPlayer· lawplayer.com