資料由法律人 LawPlayer整理提供·กฎหมายไทย / LawPlayer จากสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
ประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน
ที่ ทน. 90/2558
เรื่อง หลักเกณฑ์การจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
อาศัยอํานาจตามความในมาตรา 16/6 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 และมาตรา 117 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 คณะกรรมการกํากับตลาดทุน ออกข้อกําหนดไว้ดังต่อไปนี้
ข้อ ๑ ในประกาศนี้
“บริษัทจัดการ” หมายความว่า บริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตให้ประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดการกองทุนรวม
“กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” หมายความว่า กองทุนรวมที่ได้รับอนุมัติจากสํานักงานให้จัดตั้งและจัดการภายใต้ประกาศฉบับใดฉบับหนึ่ง ดังต่อไปนี้
(1) ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 11/2550 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 มิถุนายน พ.ศ. 2550
(2) ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 25/2552 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 กรกฎาคมพ.ศ. 2552
“สมาคม” หมายความว่า สมาคมที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจหลักทรัพย์ที่ได้รับอนุญาตให้จัดตั้งและจดทะเบียนกับสํานักงาน โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อทําการส่งเสริมและพัฒนาธุรกิจหลักทรัพยประเภทที่เกี่ยวกับการจัดการลงทุน
ข้อ ๒ ประกาศฉบับนี้มีวัตถุประสงค์ในการกําหนดมาตรฐานการบริหารจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้บริษัทจัดการดูแลและบริหารจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ด้วยความซื่อสัตย์สุจริต โดยใช้ความรู้ ความสามารถและความชํานาญ รวมทั้งด้วยความเอาใจใส่และระมัดระวังตามมาตรฐานหรือเยี่ยงผู้มีวิชาชีพในลักษณะเดียวกันจะพึงกระทํา
ข้อ ๓ ให้บริษัทจัดการแต่งตั้งบุคคลที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงานเพื่อทําหน้าที่ดังต่อไปนี้
(1) ผู้จัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อทําหน้าที่ตัดสินใจลงทุนหรือจําหน่ายไปซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์
(2) ผู้จัดการกองทุน เพื่อทําหน้าที่ตัดสินใจลงทุนหรือจําหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินเพื่อการบริหารสภาพคล่องของกองทุนรวม
ข้อ ๔ บริษัทจัดการต้องจัดให้มีการทําประกันภัยที่เกี่ยวข้องอย่างเพียงพอและเหมาะสมเพื่อคุ้มครองความเสียหายที่จะเกิดขึ้นกับกองทุนรวมอันเนื่องมาจากการเกิดวินาศภัยต่ออสังหาริมทรัพย์ และเพื่อการประกันภัยความรับผิดต่อบุคคลภายนอกที่อาจได้รับความเสียหายจากความชํารุดบกพร่องของอาคาร โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้าง
ข้อ ๕ การจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน ต้องมีลักษณะเหมาะสมกับสภาพอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิน และต้องเป็นการหาผลประโยชน์ที่ดีที่สุดต่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยต้องเป็นการหาผลประโยชน์ด้วยการให้เช่าซึ่งไม่มีลักษณะที่กองทุนรวมเข้าเป็นผู้ประกอบธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นเอง ทั้งนี้ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่รับภาระใด ๆ ตามสัญญาเกินกว่าที่ผู้ให้เช่าพึงรับภาระ
ในการจัดหาผลประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง เพื่อให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถควบคุมการดําเนินงานของผู้เช่าเนื่องจากตกลงจ่ายค่าเช่าให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในอัตราผันแปรตามผลประกอบการของอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าจากกองทุนรวมได้โดยผ่านการถือหุ้นที่ออกโดยผู้เช่าซึ่งหุ้นดังกล่าวให้สิทธิพิเศษในการอนุมัติการดําเนินงานบางประการของผู้เช่า (golden share) ให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถถือหุ้นดังกล่าวได้ ทั้งนี้ ในจํานวนไม่เกินกว่า 1 หุ้น
ในกรณีที่จัดให้มีผู้ประกันรายได้ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกันรายได้ดังกล่าวต้องเป็นบุคคลที่มีความน่าเชื่อถือ และต้องมีการเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับการประกันรายได้อย่างเพียงพอและเหมาะสมด้วย
ข้อ ๖ บริษัทจัดการอาจลงทุนหรือมีไว้ซึ่งทรัพย์สินเพื่อการบริหารสภาพคล่องของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็ได้ โดยลักษณะทรัพย์สินและอัตราที่จะลงทุนดังกล่าวต้องเป็นไปตามที่สํานักงานประกาศกําหนด
ข้อ ๗ การจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้มาจากการลงทุน บริษัทจัดการจะต้องกระทําโดยเปิดเผย และเพื่อประโยชน์ที่ดีที่สุดของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นสําคัญ
ข้อ ๘ บริษัทจัดการต้องจัดให้มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างต่อเนื่องและสม่ําเสมอเพื่อประโยชน์ในการคํานวณมูลค่าทรัพย์สินและมูลค่าหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยบุคคลที่จะเป็นผู้ประเมินค่าได้จะต้องเป็นบริษัทประเมินค่าที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงาน
ข้อ ๙ บริษัทจัดการต้องจัดให้มีการวัดผลการดําเนินงานของกองทุนอย่างสม่ําเสมอ และเปิดเผยผลการดําเนินงานตลอดจนข้อมูลอื่นที่เกี่ยวกับความเป็นไปของกองทุนนั้นในแต่ละช่วงเวลา เช่น รายละเอียดการลงทุน ฐานะการเงิน ค่าใช้จ่าย และความเห็นของผู้ดูแลผลประโยชน์ต่อผู้ลงทุน และบุคคลทั่วไปด้วยวิธีการที่เพียงพอที่จะทําให้ผู้ลงทุนและบุคคลทั่วไปรับทราบข้อมูลอย่างต่อเนื่องทุกช่วงเวลาให้เหมาะสมกับสถานการณ์
การวัดผลการดําเนินงาน และการคํานวณมูลค่าทรัพย์สินของกองทุนให้เป็นไปตามหลักวิชาการอันเป็นที่ยอมรับ หรือเป็นมาตรฐานสากล ทั้งนี้ ตามที่สมาคมกําหนดโดยได้รับความเห็นชอบจากสํานักงาน
ในกรณีที่มีเหตุจําเป็นและสมควร ให้สํานักงานมีอํานาจสั่งให้บริษัทจัดการปฏิบัติเพิ่มเติมจากมาตรฐานการปฏิบัติงานที่สมาคมกําหนดตามวรรคสอง
ข้อ ๑๐ ให้บริษัทจัดการจัดทํางบการเงินของกองทุนรวมให้เป็นไปตามมาตรฐานการบัญชีที่กําหนดตามกฎหมายว่าด้วยการบัญชี โดยงบการเงินดังกล่าวต้องมีการตรวจสอบและแสดงความเห็นโดยผู้สอบบัญชีที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงานตามประกาศของสํานักงานว่าด้วยการให้ความเห็นชอบผู้สอบบัญชีในตลาดทุน เว้นแต่ในกรณีที่เป็นการจัดทํางบการเงินประจํางวดการบัญชีของกองทุนรวมที่มีการเลิกกองทุนรวมภายใน 15 เดือนนับแต่วันที่จดทะเบียนกองทรัพย์สินเป็นกองทุนรวม หรือเป็นการจัดทํางบการเงินประจํางวดการบัญชีสุดท้ายของกองทุนรวม บริษัทจัดการอาจจัดทํางบการเงินประจํางวดการบัญชีดังกล่าว ณ วันเลิกกองทุนรวมเพียงครั้งเดียวได้ โดยมีระยะเวลาเกิน 12 เดือนแต่ไม่เกิน 15 เดือน
ข้อ ๑๑ ในกรณีที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีกําไรสุทธิในรอบระยะเวลาบัญชีใด ให้บริษัทจัดการจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกําไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วของรอบปีบัญชี
ในกรณีที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีกําไรสะสมในรอบระยะเวลาบัญชีใด บริษัทจัดการอาจจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุนจากกําไรสะสมดังกล่าวด้วยก็ได้
การจ่ายเงินปันผลตามวรรคหนึ่งต้องไม่ทําให้กองทุนรวมเกิดยอดขาดทุนสะสมเพิ่มขึ้นในรอบระยะเวลาบัญชีที่มีการจ่ายเงินปันผลนั้น
กําไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วตามวรรคหนึ่ง หมายความว่า กําไรสุทธิที่หักกําไรที่ยังไม่เกิดขึ้น (unrealized gain) จากการประเมินค่าหรือการสอบทานการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งปรับปรุงด้วยรายการอื่นตามแนวทางที่สํานักงานประกาศกําหนดเพื่อให้สอดคล้องกับสถานะเงินสดของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
ข้อ ๑๒ เพื่อประโยชน์ในการกําหนดมาตรฐานตามข้อ 2 ให้สํานักงานมีอํานาจในการประกาศกําหนดหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการในการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในเรื่องดังต่อไปนี้
(1) การเพิ่มเงินทุนจดทะเบียน การเสนอขายหน่วยลงทุนเพิ่ม การออกหน่วยลงทุน และการดําเนินการเพื่อให้หน่วยลงทุนมีสภาพคล่อง ทั้งนี้ การเพิ่มทุนดังกล่าวต้องไม่มีวัตถุประสงค์เพื่อนําเงินที่ได้จากการเสนอขายหน่วยลงทุนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม
(2) การลดเงินทุนจดทะเบียน
(3) การเปิดเผยข้อมูลและการจัดทํารายงานการลงทุนต่อผู้ถือหน่วยลงทุน และผู้ดูแลผลประโยชน์ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
(4) การจัดการประชุมผู้ถือหน่วยลงทุน
(5) การดําเนินการในกรณีที่มูลค่าหน่วยลงทุนหรือราคาหน่วยลงทุนไม่ถูกต้อง
(6) ค่าธรรมเนียม เงินตอบแทนอื่นใด หรือค่าใช้จ่ายที่บริษัทจัดการจะเรียกเก็บจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
(7) ข้อจํากัดการถือหน่วยลงทุน และผลของกรณีดังกล่าว
(8) การคํานวณมูลค่าทรัพย์สินของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และมูลค่าหน่วยลงทุน
(9) เหตุในการเลิกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และการดําเนินการในกรณีที่เป็นการเลิกกองทุนรวมเนื่องจากครบกําหนดอายุของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
ข้อ ๑๓ นอกจากที่ระบุไว้เป็นการเฉพาะแล้ว ให้สํานักงานมีอํานาจประกาศกําหนดหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการในรายละเอียดเกี่ยวกับเรื่องที่กําหนดในประกาศนี้เพื่อให้เกิดความชัดเจนในทางปฏิบัติ และเพื่อให้สํานักงานสามารถตรวจสอบการปฏิบัตินั้นได้
ข้อ ๑๔ ในกรณีที่บริษัทจัดการสามารถแสดงได้ว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาในการดําเนินงานที่อาจส่งผลกระทบต่อผู้ถือหน่วยลงทุนโดยรวมอย่างมีนัยสําคัญ ซึ่งจําเป็นต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน และการปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ในประกาศนี้อาจเป็นข้อจํากัดในการแก้ไขปัญหาดังกล่าว ให้สํานักงานมีอํานาจผ่อนผันวิธีการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ในประกาศนี้
การผ่อนผันตามวรรคหนึ่ง สํานักงานอาจกําหนดให้บริษัทจัดการกระทําการหรือไม่กระทําการใดด้วยก็ได้
ข้อ ๑๕ ในกรณีที่ปรากฏเหตุดังต่อไปนี้ ให้สํานักงานมีอํานาจเพิกถอนการอนุมัติให้จัดตั้งและจัดการกองทุนรวมได้
(1) มีการแก้ไขเพิ่มเติมโครงการจัดการกองทุนรวมหรือข้อผูกพันระหว่างผู้ถือหน่วยลงทุน กับบริษัทจัดการที่ขัดหรือแย้งกับกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ตลอดจนประกาศ กฎ หรือคําสั่งที่ออกโดยอาศัยอํานาจแห่งกฎหมายดังกล่าว
(2) บริษัทจัดการไม่ปฏิบัติหรือไม่สามารถดําเนินการตามหลักเกณฑ์เกี่ยวกับข้อจํากัดการถือหน่วยลงทุนในกองทุนรวม
ในกรณีที่บริษัทจัดการถูกสํานักงานสั่งเพิกถอนการอนุมัติให้จัดตั้งและจัดการกองทุนรวมตามวรรคหนึ่ง ให้บริษัทจัดการดําเนินการให้มีการเลิกกองทุนรวมทันที
ข้อ ๑๖ ในกรณีที่สํานักงานยังไม่ได้ประกาศกําหนดหลักเกณฑ์ตามประกาศนี้ ให้บริษัทจัดการปฏิบัติให้เป็นไปตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 25/2552 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 กรกฎาคม พ.ศ. 2552 ทั้งนี้ เท่าที่ไม่ขัดหรือแย้งกับประกาศฉบับนี้
ข้อ ๑๗ ในกรณีที่มีประกาศฉบับอื่นใดอ้างอิงประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทน. 27/2552 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนลง ลงวันที่ 20 กรกฎาคม พ.ศ. 2552 ในส่วนที่เกี่ยวกับการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ให้การอ้างอิงดังกล่าวหมายถึงการอ้างอิงประกาศฉบับนี้
ข้อ ๑๘ ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 16 มกราคม พ.ศ. 2559 เป็นต้นไป
ผู้มีอํานาจลงนาม - ประกาศ ณ วันที่ 17 ธันวาคม พ.ศ. 2558
(นายรพี สุจริตกุล)
เลขาธิการ
สํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
ประธานกรรมการ
คณะกรรมการกํากับตลาดทุน
ประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทน. 90/2558 เรื่อง หลักเกณฑ์การจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Office of the Council of State). Retrieved via LawPlayer, https://lawplayer.com/th/act/pythainlp_336eb69b21665954
ที่มา: ระบบกลางกฎหมาย law.go.th (สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา).
Thai official texts excluded from copyright (Copyright Act B.E. 2537 s.7)；開放資料層 CC BY 署名
本頁資料來源：สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (OCS)·整理提供：法律人 LawPlayer· lawplayer.com