ข้อ ๑๗ การขอทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการ
ดังนี้
(๑) เมื่อได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน
และได้แบ่งแยกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นแปลงย่อยตามแผนผัง
โครงการและวิธีการตามที่ได้รับอนุญาตแล้วผู้จัดสรรที่ดินประสงค์จะทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินที่จัดสรร
ให้ยื่นคำขอเป็นหนังสือพร้อมด้วยเอกสารหลักฐานต่อ กนอ.
(๒) ให้ กนอ.
พิจารณาตรวจสอบคำขอให้แล้วเสร็จภายในห้าวันทำการนับจากวันที่ กนอ. ได้รับคำขอ
พร้อมด้วยเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้องโดยถูกต้อง
ครบถ้วนเพื่อประกอบการพิจารณาและเสนอผลการพิจารณาต่อผู้ว่าการหรือผู้ซึ่งผู้ว่าการมอบหมาย
(๓)
เมื่อผู้ว่าการหรือผู้ซึ่งผู้ว่าการมอบหมายพิจารณาเห็นสมควรอนุญาตตามที่ผู้จัดสรรที่ดินมีคำขอแล้ว
ให้ กนอ. ออกหนังสืออนุญาตแก่ผู้จัดสรรที่ดินไว้เป็นหลักฐาน พร้อมทั้งแจ้งผลการพิจารณาให้ผู้จัดสรรที่ดินและเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาทราบโดยเร็ว
ทั้งนี้ หนังสืออนุญาตต้องระบุชื่อโครงการจัดสรรที่ดิน
เลขที่ใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินเลขที่โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองประโยชน์
ประเภทหรือลักษณะการใช้ที่ดิน ประเภทนิติกรรมชื่อคู่กรณี
และระยะเวลาในการก่อให้เกิดภาระผูกพันด้วย
(๔)
การทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นพื้นที่สาธารณูปโภค
ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการ ดังนี้
(๔.๑)
ห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นพื้นที่สาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะโดยการจดทะเบียนจำนอง
สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดินสิทธิเก็บกิน หรือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์
(๔.๒)
การทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นพื้นที่สาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะโดยการจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น
ต้องเป็นถนนหรือทางเท้าเท่านั้น
(๔.๓)
การทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะโดยการให้เช่า
ก.
การให้เช่าที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะต้องเป็นการเช่าที่ไม่ขัดหรือแย้งกับลักษณะการให้บริการหรือการให้สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจัดสรรที่ดินที่กำหนดไว้ในโครงการ
ซึ่งได้รับอนุญาตจากผู้ว่าการหรือผู้ซึ่งผู้ว่าการมอบหมาย
หรือสัญญาจะซื้อจะขายหรือเอกสารโฆษณา
ข.
เมื่อผู้ว่าการหรือผู้ซึ่งผู้ว่าการมอบหมายได้อนุญาตให้เช่าแล้ว ต่อมามีการขออนุญาตให้เช่ากับคู่กรณีใหม่โดยยังอยู่ในระยะเวลาสัญญาเช่าเดิม
ผู้จัดสรรที่ดินต้องแสดงหลักฐานว่าสัญญาเช่าเดิมได้ระงับไปแล้ว
ผู้ว่าการหรือผู้ซึ่งผู้ว่าการมอบหมายจึงจะอนุญาตให้เช่าได้
ค.
เมื่อผู้ว่าการหรือผู้ซึ่งผู้ว่าการมอบหมายได้อนุญาตให้เช่าแล้ว ต่อมาผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าตามที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าซึ่งได้มีการตกลงให้ผู้เช่าสามารถให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าได้
การให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าดังกล่าวไม่ถือว่าเป็นกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดิน
ทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระผูกพันและให้ผู้เช่าดำเนินการได้โดยไม่ต้องได้รับอนุญาตจากผู้ว่าการหรือผู้ซึ่งผู้ว่าการมอบหมาย
แต่ทั้งนี้ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องแจ้งการให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่านั้นให้
กนอ. ทราบด้วย
(๔.๔)
ผู้จัดสรรที่ดินที่ประสงค์จะทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นพื้นที่สาธารณูปโภคในพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินแล้ว
ให้ผู้จัดสรรที่ดินนั้นแจ้งความประสงค์ดังกล่าวต่อผู้ประกอบการในพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินนั้นก่อน
และต้องได้รับความยินยอมจากผู้ประกอบการในพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินนั้นด้วย
(๕) การก่อภาระผูกพันในที่ดิน
หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยการจำนอง
วงเงินจำนองอย่างสูงต้องไม่เกินราคาประเมินแห่งทรัพย์สินที่จำนองนั้น
สำหรับที่ดินให้ยึดถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
ส่วนสิ่งปลูกสร้างให้ผู้ขอจัดสรรที่ดินแสดงต้นทุนการก่อสร้างตามความเป็นจริงโดยแยกดังนี้
(๕.๑) กรณีที่ดินเปล่า
วงเงินจำนองอย่างสูงต้องไม่เกินราคาประเมินที่ดินที่ใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมที่ดิน
หรือราคาที่คณะกรรมการกำหนดหรือเห็นชอบ
(๕.๒) กรณีที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
วงเงินจำนองอย่างสูงต้องไม่เกินราคาประเมินที่ดินที่ใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมที่ดิน
รวมกับราคาสิ่งปลูกสร้างตามราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างของ กนอ.
หรือราคาที่คณะกรรมการกำหนดหรือเห็นชอบ
(๕.๓) ราคาที่คณะกรรมการกำหนดหรือเห็นชอบ หมายถึง
ราคาจากแหล่งข้อมูลที่สามารถนำมาประมวลเพื่อใช้ประกอบการพิจารณาวงเงินที่จะอนุญาตให้จำนอง
ดังต่อไปนี้
(ก)
ราคาจำหน่ายของที่ดินที่ขอจำนองซึ่งแสดงไว้ในเอกสารโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน
(ข) ราคาจำหน่ายของที่ดินที่ขอจำนอง
ซึ่งปรากฏในเอกสารโฆษณาหรือประชาสัมพันธ์โครงการจัดสรรที่ดิน
(ค)
ราคาที่ดินที่ธนาคารพาณิชย์หรือสถาบันการเงินได้ประเมินเพื่อเป็นฐานในการอนุมัติสินเชื่อ
(ง)
ราคาที่บริษัทประเมินกลางที่เป็นสมาชิกของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
และได้รับอนุญาตให้ประเมินค่าทรัพย์สินโดยคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์เป็นผู้รับรอง
ในกรณีที่ราคาตาม (ก) - (ง)
ไม่ใกล้เคียงหรือไม่สอดคล้องกัน ให้ กนอ.
พิจารณาแต่งตั้งผู้แทนไปตรวจสอบและพิจารณาใช้ราคาที่ดินโดยการเทียบเคียงกับที่ดินแปลงที่มีลักษณะและสภาพสาธารณูปโภคใกล้เคียงกัน
(๖) ผู้รับจำนองต้องยินยอมเฉลี่ยหนี้และรับชำระหนี้เป็นรายโฉนดที่ดิน
หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์แปลงย่อย
โดยถือว่าที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงเป็นประกันหนี้จำนองเฉพาะส่วนตามวงเงินที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์แปลงย่อย
และผู้รับจำนองยินยอมให้ผู้จำนองไถ่ถอนหรือปลอดจำนองเป็นรายโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์แปลงย่อยได้
(๗)
ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดการให้ที่ดินแปลงย่อยปลอดภาระผูกพันก่อนจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนที่ดินแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
(๘)
ห้ามมิให้ทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินจัดสรรที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้ซื้อที่ดินที่จัดสรรแล้ว
เว้นแต่มีข้อตกลงยกเว้นไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย
หรือมีหนังสือยินยอมจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรให้ทำนิติกรรมประเภทจำนองได้
(๙) เงื่อนไขอื่น ๆ ตามที่ กนอ.
เห็นสมควรเพื่อประโยชน์แก่ผู้ซื้อที่ดินที่จัดสรร
หมวด
๕
การดำเนินการให้บริการสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการอื่น
แก่ผู้ประกอบกิจการในนิคมอุตสาหกรรม
