最高法院民事判決

要旨

案由

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段二小段五四○號土地為伊所有，上訴人無正當權源，分別於其自有房地後面搭建房屋占用系爭土地，各如第一審判決附圖所示甲、乙、戊部分，伊自得本於所有權之作用，請求排除侵害等情，求為命上訴人張葉香將如第一審判決附圖所示甲部分三四平方公尺土地上之房屋拆除後，將土地交還伊；楊聰金、楊聰明將乙部分二八點六○平方公尺土地上之房屋拆除後，將土地交還伊；張用標將戊部分一三點六二平方公尺土地上之房屋拆除後，將土地交還伊之判決。

上訴人則以：伊所有房屋占用系爭土地，均經前手於建屋時取得土地所有權人同意，而有租地建屋關係存在。且被上訴人前手中國兒童福利社之法定代理人黃節文曾收受伊前手之租金，伊前手與中國兒童福利社間就系爭土地應有租賃關係存在，伊繼受前手對系爭土地之承租權，自有使用系爭土地之正當權源，被上訴人嗣後自中國兒童福利社繼受取得系爭土地所有權，亦應受上開租賃關係之拘束，不得請求伊拆屋還地等語，資為抗辯。

原審以：系爭土地為被上訴人所有，有土地登記簿謄本可稽。上訴人雖辯稱：被上訴人係自無處分權之訴外人余定基處取得系爭土地所有權，自不得本於所有權之作用為請求云云。惟按依土地法所為之登記，有絕對之效力，土地法第四十三條定有明文。縱其登記原因有無效或得撤銷之情形，在真正權利人提出塗銷登記之訴並得有確定之勝訴判決以前，其登記仍不失其效力，系爭土地既登記為被上訴人所有，被上訴人自非不得本於所有權之作用為請求。查系爭土地上現有上訴人所有各如第一審判決附圖所示甲、乙、戊部分之建物。又上訴人張葉香之前手為陳彩英；楊聰金、楊聰明之前手為張材鐸、張誠秀、王允久；張用標之前手為趙鴻淵。另被上訴人之前手為五十六年間受中國兒童福利社信託登記之張岫嵐等情，有土地登記簿謄本、地籍圖謄本、台灣台北地方法院五十一年度訴字第三九八五號民事判決、勘驗筆錄、複丈成果圖可稽，並為兩造所不爭，自堪信為真實。上訴人主張兩造之前手間就系爭土地有租賃關係存在，固據提出中國兒童福利社法定代理人黃節文出具之租金收據為證，並舉證人姚愧三證明收據為真正。然上訴人所提出之收據係記載收取五十年以前占用地皮之租金，其後並無再繳付租金之證明。又系爭土地在五十六年間登記為張岫嵐名義所有後，中國兒童福利社或張岫嵐迄今未曾向上訴人或其前手收取租金，則被上訴人主張伊於七十七年間張岫嵐買受系爭土地時，不知系爭土地有出租情事尚屬可採。被上訴人受讓系爭土地時既不知上訴人對系爭土地有租賃關係存在，依民法第四百二十五條規定本旨推之，上訴人即不能主張其與中國兒童福利社間之租賃關係對系爭土地之受讓人繼續有效（最高法院四十三年台上字第二五○號判例參照）。況中國兒童福利社從未登記為系爭土地之所有人，其既將土地信託登記與張岫嵐，則在信託關係終止，並將系爭土地登記為中國兒童福利社所有以前，系爭土地之處分權屬於張岫嵐，中國兒童福利社對系爭土地乃立於第三人之立場，雖有權將系爭土地出租，但與土地所有人出租之情形有間。民法第四百二十五條所謂出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對受讓人仍繼續存在，係指出租人即為所有權人或其代理人而言，否則承租人即不得以其所訂租約對於受讓人主張繼續存在。被上訴人之前手張岫嵐既未曾出租系爭土地與上訴人或其前手，而中國兒童福利社向上訴人或其前手收取租金時，系爭土地尚未登記為張岫嵐所有，中國兒童福利社自亦不可能以張岫嵐之代理人地位收取租金，是上訴人援引民法第四百二十五條主張：伊對系爭土地之租賃關係對被上訴人繼續有效云云，即非可採。兩造就系爭土地既無租賃關係存在，上訴人即無占用系爭土地之正當權源，則被上訴人本於所有權之作用請求上訴人拆屋交地，即屬應予准許，因而維持第一審就此部分所為被上訴人勝訴之判決。

惟查本院四十三年台上字第二五○號判例意旨係謂耕地承租人與耕地所有人訂有租約，如耕地所有人未將耕地交付承租人耕作，耕地買受人受讓土地時，無從得知原耕地所有人與承租人間有租賃關係存在，耕地承租人與原耕地所有人間之租約，不能對於受讓土地之買受人主張繼續有效。而系爭土地為建地，上訴人已在其上建有房屋，與出租人未將租賃物交付承租人使用之情形有別，原審謂依上開判例意旨上訴人不得主張其與被上訴人前手中國兒童福利社間之租賃關係對被上訴人繼續存在，非無可議。次查上訴人張葉香辯稱：伊之前手陳彩英於四十八年間在系爭土地上建屋時，原土地所有人游峻樟出具土地使用權同意書，係屬租地建屋，陳彩英與游峻樟間並無禁止轉讓房屋之特約，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。伊自陳彩英處受讓房屋所有權，自得對被上訴人主張就系爭土地仍有租賃關係存在云云（見二審更㈢卷三九至四○頁、五八頁）。又上訴人楊聰金、楊聰明及張用標辯稱：伊之前手張材鐸、張誠秀、王允久及王克耀在系爭土地上建屋，已得系爭土地原所有人高楊招治之同意，彼此間有租賃關係存在，被上訴人為原出租人高楊招治之後手，依民法第四百二十五條規定，上開租賃契約對被上訴人繼續有效。而伊為原承租人張材鐸、張誠秀、王允久及王克耀之後手已合法受讓上開租賃權，類推適用民法第四百二十五條之規定，上開租約對伊亦繼續存在，則兩造間就系爭土地自有租賃關係存在云云（見二審更㈢卷一九至二○頁、七七頁），攸關上訴人占有系爭土地是否有正當權源，自屬重要之防禦方法，原審未遑就此詳為調查，復未於判決理由項下說明其何以不足採取之理由，亦嫌疏略。末查民法第四百二十五條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人須為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定。原審未查明中國兒童福利社向上訴人之前手收取租金時，有無得土地所有人同意，遽認本件無民法第四百二十五條規定之適用，並有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

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