最高法院民事判決

要旨

案由

上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國一○○年一月二十五日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十八年度重上字第一四七號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人林守成於民國一○○年七月十五日本院審理中死亡，其繼承人為林英子、長尾裕美，有聲明承受訴訟狀、死亡診斷書及戶籍謄本可稽，其二人具狀聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。

次查上訴人（其中上訴人何東照以次二人之被繼承人何清旺於九十六年十月二十三日死亡，由該二上訴人於第一審承受訴訟）主張：坐落前台中縣太平市○○路段一○二之一九、一○二之二○地號土地（下稱系爭土地），原為訴外人林鑽燧所有，於日據時代即出租於伊或伊之祖先作為房屋基地使用，林鑽燧於四十二年間遷居日本，名下所有土地均委託其親戚葉作樂律師管理，並繼續向伊等基地承租人收租。林鑽燧於四十七年八月十六日死亡，其權利義務由其繼承人林守藩與被上訴人林守成、林守直、林玉枝（下稱林守藩以次四人）共同繼承。葉作樂固先於六十三年十二月二十四日以已死亡之林鑽燧名義將系爭土地作價新台幣（下同）一百零四萬元出賣於被上訴人邱𡍼金，於六十四年一月十日辦理所有權移轉登記完畢，並對基地承租人主張終止租賃關係收回租賃物，惟經基地承租人訴請確認邱𡍼金與林鑽燧間之買賣關係不存在及命邱𡍼金塗銷系爭土地之所有權移轉登記，經判決勝訴確定，而將系爭土地回復登記為林鑽燧名義。其後邱𡍼金另與林守藩以次四人於七十二年（即昭和五十八年）八月二十日訂立「和解契約書」，約定葉作樂與邱𡍼金前所訂立之買賣契約書，原買賣價金為一百零四萬元，於邱𡍼金交付林守藩以次四人和解金一千萬日圓後，原買賣契約書仍確認有效。嗣林守藩於七十三年五月十八日死亡（未婚無後），其權利義務由林守成、林守直、林玉枝（下稱林守成以次三人）繼承後，林守成以次三人復於七十五年二月二十二日出具授權書，授權邱𡍼金全權辦理林守藩應有部分之繼承登記及移轉所有權等相關手續，邱𡍼金即於同年五月七日據以將系爭土地登記為林守成以次三人共有。旋於七十六年六月二十七日邱𡍼金再以林守成以次三人之被授權人地位，與自己及被上訴人林茹海（下稱邱𡍼金以次二人）訂立虛偽之土地買賣所有權移轉契約書，將系爭土地出賣予邱𡍼金以次二人，且於同年十月十四日完成土地所有權移轉登記與其二人所有，應有部分各二分之一。迨至八十六年間邱𡍼金以次二人乃又以土地之所有權人地位，對系爭土地之基地占有人訴請拆屋還地，其中對伊部分，經本院判決邱𡍼金以次二人敗訴確定。上開判決理由中已明確認定伊為系爭土地之基地承租人，對於邱𡍼金以次二人與林守成以次三人間之買賣，有以同一條件優先購買之權。因此，伊就系爭土地原所有權人即林守藩及林守成以次三人與邱𡍼金間於七十二年八月二十日訂立之「和解契約書」，就系爭土地所成立之買賣，有依同樣條件優先購買之權。爰以起訴狀向林守成以次三人表示願以相同出賣條件為優先購買之意思表示。又因系爭土地現已登記為邱𡍼金以次二人所有，並對伊提起拆屋還地及不當得利之訴訟，伊自有提起確認優先購買權存在之訴之利益。林茹海登記應有部分二分之一部分，係基於買受人之權利繼受而來，伊自得以優先購買權之物權效力對抗邱𡍼金以次二人等情。爰求為確認伊就所承租之基地有優先購買權存在，及命邱𡍼金以次二人塗銷系爭土地之所有權移轉登記，林守成以次三人將系爭土地按其與邱𡍼金於七十二年八月二十日所訂立和解契約書之同一條件提高按八百萬元計算之價格及由伊負擔土地增值稅及過戶費用出售予伊，並辦理所有權移轉登記予伊。如其中承租占用之基地，屬整筆土地之其中一部分，林守成以次三人應將該部分分割出新地號後再辦理所有權移轉登記予伊之判決。

被上訴人則以：邱𡍼金曾以林守成以次三人之代理人身分通知上訴人於九十七年一月二十七日之答辯狀繕本送達翌日十五日內，按土地評估現值數額二千五百四十一萬零七百九十七元，以現金一次支付，然上訴人並未於期限內給付買賣價金，應認為上訴人已放棄優先承買權。又上訴人起訴主張優先購買權時，系爭土地之公告現值為七十六年六月時之十三點六八倍，且兩造間自六十七年起至今訴訟多件，足見上訴人已知悉林守成以次三人於七十二年八月二十日將系爭土地出售與邱𡍼金，竟長年不行使優先購買，迨至土地地價上漲後，始以較低之價格主張優先購買，顯違反誠信原則，亦應可認默示放棄優先購買權等語，資為抗辯。

原審將第一審所為上訴人全部勝訴之判決廢棄，改判駁回上訴人之訴，無非以：上訴人所提出台中縣太平市新光村佃農自救委員會八十七年四月十日第二屆第一次會員大會會議紀錄（下稱第一次會員會議紀錄），並未提及授權上訴人林清標至日本，向原地主行使優先購買權。另林守成以次三人書立之確認書及授權書上記載之內容，亦無從證明林清標有代表上訴人及其他基地承租人，向林守成以次三人主張以同一條件行使優先購買之意思表示。至該三人所立同意書雖記載「林守成以次三人同意就彼等所有三十六筆土地（含系爭土地）上之基地承租人以昭和五十八年八月二十日簽訂和解契約書同一條件，行使優先購買權」，然未經林守成以次三人簽名認證。又當時邱𡍼金以次二人與上訴人間已有拆屋還地訴訟，上訴人當時之訴訟代理人並未提出同意書或主張林清標至日本時，已向林守成以次三人主張行使優先購買權，則上訴人遲至本件第一審始為上開主張，即難採信。次查上訴人於台灣台中地方法院八十六年度重訴字第一一八號拆屋還地訴訟中，固曾檢附和解契約書主張：「被告等人（即本件上訴人）除以本狀向原告（即邱𡍼金、林茹海）表示願以邱𡍼金與林守成以次三人間之真實買賣契約（含和解契約書）之同一條件優先購買系爭土地外，另以口頭及書面向林守成以次三人表示上開優先購買之意旨」等語，惟上訴人提出上開書狀時，主觀上係認知邱𡍼金已非林守成以次三人之代理人，自無向林守成以次三人行使優先購買權之意思，林守成以次三人既未授權邱𡍼金代為收受上訴人行使優先購買權意思表示，上訴人於該案所為上開陳述，即難謂已生行使優先購買權之效力。再林清標既係受系爭土地之基地承租人（含本件上訴人）之授權至日本，向原地主確認真實之買賣條件，則林清標既已知悉系爭土地之買賣條件，並取得和解契約書，其餘上訴人，自無不知之理。上訴人至遲於八十九年三月十日提出和解契約書起，已明知得以七十二年和解契約書同一條件，就系爭土地行使優先購買權，卻未於十日內向林守成以次三人行使優先購買權，迄至九十六年八月二十七日始提起本件訴訟，主張行使優先購買權，早已逾土地法第一百零四條第二項十日期限，而視為放棄。從而，上訴人請求確認其就所承租之基地部分有優先購買權存在，及命邱𡍼金、林茹海將系爭土地之所有權移轉登記塗銷，林守成以次三人將系爭土地按和解契約書之同一條件出售予上訴人，並辦理所有權移轉登記予上訴人，均無理由等詞，為其判斷之基礎。

按判決理由矛盾者，其判決為當然違背法令，民事訴訟法第四百六十九條第六款定有明文。所謂判決理由矛盾，係指判決所載理由前後牴觸或判決主文與理由不符之情形。本件原審先則稱：由第一次會員會議紀錄、確認書及授權書，均無從證明林清標有「代表」上訴人及其他基地承租人，向林守成以次三人主張以同一條件行使優先購買之意思表示等語（見原判決第二二～二三頁）；繼卻謂：林清標既係受系爭土地之基地承租人（含本件上訴人）之「授權」至日本，向原地主確認真實之買賣條件，則林清標既已知悉系爭土地之買賣條件，並取得和解契約書，其餘上訴人，自無不知之理云云（見原判決第二六～二七頁）。一方面認定林清標未經授權代表上訴人及其他基地承租人，至日本行使優先購買權；他方面又認為林清標係受系爭土地之基地承租人（含本件上訴人）之授權至日本，向原地主確認真實之買賣條件，前後理由已不無矛盾。次查為充實言詞辯論之內容，保障當事人之程序權，並防止發生突襲性裁判，法院於調查證據前，應先將與該訴訟有關之爭點（包括未經或已經整理並協議簡化之事實上爭點、法律上爭點、證據上爭點及其他攻擊或防禦方法爭點）曉諭當事人，使兩造知悉事件之爭點及證據與待證事實之關係，始開始進行證據之調查，俾當事人得進而為適當完全之辯論，以促進審理集中化，及利於真實之發現，並保護當事人之程序利益（避免行無實益程序所節省之成本）與實體利益（發現真實所獲致之利益），此觀民事訴訟法第二百九十六條之一第一項規定及其立法理由自明。又依土地法第一百零四條第一項規定，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。此一基地承租人之優先購買之權，係為保護房屋所有權人與基地承租人之權益，並調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得為結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租人之權利。必該優先購買權人，於接到出賣人以與買賣契約同樣條件（即買賣契約上所約定之各項條件，如買賣標的、範圍、價金及付款方法等）之通知後而於十日內不表示者，其優先購買權始得視為放棄；如基地出賣人出賣基地並未為上述之通知者，縱基地承租人知悉其事而不為購買之表示，其優先購買權仍不能視為放棄，以貫徹土地法第一百零四條第一項規定之立法意旨在保護房屋所有權人與基地承租人之規範目的。本件邱𡍼金與林守藩以次四人於七十二年八月二十日訂立之和解契約書，約定六十三年十二月二十四日以林守藩以次四人之被繼承人林鑽燧名義（由葉作樂為之）與邱𡍼金所訂立之原買賣契約書買賣價金為一百零四萬元，於邱𡍼金交付林守藩以次四人和解金一千萬日圓後，仍確認有效，亦即邱𡍼金與林守藩以次四人於彼時（七十二年）就上訴人所承租之系爭土地成立買賣契約，既為原審所認定之事實。則上訴人就系爭土地之優先購買權是否視為放棄？應視出賣人林守藩以次四人有無將與買賣契約同樣條件通知上訴人，而上訴人於接到出賣通知後十日內不表示而定。乃原審對於林守藩以次四人於出賣系爭土地後，有無為上述通知之爭點，並未向兩造曉諭及加以調查審認，徒以林清標受上訴人之授權至日本，向地主確認買賣條件，並取得和解契約書，上訴人至遲於八十九年三月十日提出和解契約書起，已明知得以該和解契約書同一條件，就系爭土地行使優先購買權，卻未於十日內向林守成以次三人行使，迄九十六年八月二十七日起訴時始行使，已逾土地法第一百零四條第二項所定之十日期限云云，即為上訴人不利之論斷，其所踐行之訴訟程序亦難謂無重大瑕疵。且上訴人於事實審並一再爭執林守藩以次四人未為上述之通知（見一審卷㈠九頁、原審卷㈠一二二頁），原審就此恝置不論，遽行判決，尤有判決不備理由之違法。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

中 華 民 國 一○○ 年 九 月 十五 日最高法院民事第七庭審判長法官 顏 南 全法官 林 大 洋法官 鄭 傑 夫法官 陳 玉 完法官 陳 重 瑜本件正本證明與原本無異書 記 官中 華 民 國 一○○ 年 九 月 二十七 日s