最高法院民事裁定

要旨

案由

上列再抗告人因與相對人廣三建設股份有限公司間聲請返還借款強制執行事件，就司法事務官之處分提出異議，對於中華民國一○一年四月三十日台灣高等法院台中分院裁定（一○一年度抗字第一六號），提起再抗告，本院裁定如下：

主文

理由

查坐落台中市○區○○○段六四四及九三四地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼台中市○區○○路一段二九九號建物（下稱系爭大樓）係相對人廣三建設股份有限公司原始出資興建，本件再抗告人【其債權受讓自彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）】聲請強制執行相對人所有系爭大樓一樓至十三樓（一一八九六建號至一一九○八建號）及地下一樓共同使用部分（一一九一五建號）、頂樓突出物（未辦保存登記，一七一九九建號，以上不動產合稱拍賣標的物）【案列台灣台中地方法院（下稱台中地院）九十七年度執字第七五七六三號（下稱系爭執行事件）】，因第三人英屬維京群島商韋豐利有限公司台灣分公司（下稱韋豐利公司）就一一九一五建號及一一八九六建號部分建物（下稱系爭建物）提起第三人異議之訴，並聲請台中地院以一○○年度聲字第一一七號裁定准供擔保後，在該第三人異議之訴事件終結前暫停系爭建物之強制執行程序，台中地院民事執行處司法事務官乃就未經停止拍賣之其餘建物專有部分面積占全部專有部分面積之比例，核算相對應土地所有權之應有部分，而將拍賣標的物之土地應有部分由萬分之七二二七變更為萬分之五九五八，並將該專有部分與土地應有部分合併拍賣，相對人聲明異議，經司法事務官以裁定（處分）駁回其異議，相對人對之提出異議，台中地院法官於民國一○○年十二月七日以一○○年度執事聲字第一二四號裁定（下稱一二四號裁定）駁回其異議，相對人提起抗告。原法院以：本件強制執行拍賣標的物之上開二樓至十三樓建物之土地權利範圍並未各別登記，參照內政部函示，本應由當事人自行約定，然在強制拍賣情形，民事執行處僅能就土地、建物登記簿謄本及占有現況為形式審查，參酌台中市中山地政事務所函覆「土地持分如當事人無法約定或有私權爭執時，宜訴請司法機關裁判」，則併付拍賣之土地應有部分應為若干之實體事項，自不宜由民事執行處自行認定而逕付拍賣，一二四號裁定駁回相對人之異議，尚有未洽等詞，因以裁定將一二四號裁定廢棄，發回由台中地院另為適當處理。

按區分所有建物，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物（民法第七百九十九條第一項規定）；區分所有乃就建築物而言，亦即就一建築物之特定部分（專有部分）各自得成為單獨所有權之標的，該專有部分與其他該建築物專有部分所有人全體共有之共同部分組合而成為一區分所有權。故一建築物得原始或繼受而由數人各自取得建物區分所有權，亦得由一人原始取得後就建築物為區分所有權之登記（民法第七百九十九條之二）。又建築物不能與其坐落基地分離，同一基地上各區分所有建物均應有相對應使用基地比例即應有部分（至區分所有建物與坐落基地應有部分之使用權源係基於所有權或地上權或租賃關係或使用借貸關係，為別一法律問題），僅其應有部分究應如何計算？九十八年一月二十三日修正公布、同年七月二十三日施行之民法第七百九十九條第四項規定，除當事人另有約定外，應依區分所有建物專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，此項原則性之規範於該條項修正施行前，本於公平正義、社會通念、誠實信用或事物之本然，亦均當如此，自應引為法理而予適用。因此，建築物由一人原始取得而以區分所有型態為所有權第一次登記時，其各專有部分所屬共有部分及基地應有部分之分配，仍應按各專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。查系爭大樓係相對人原始出資興建，於第一次所有權登記時，即就各別樓層分別不同建號為登記，且分別將十四樓、十五樓及系爭土地應有部分各一萬分之九六五設定抵押權予合作金庫銀行股份有限公司；十六樓、十七樓及系爭土地應有部分各一萬分之九五三設定抵押權予國泰世華商業銀行股份有限公司；十八樓及系爭土地應有部分各一萬分之四八一、十九樓及系爭土地應有部分一萬分之三七四設定抵押權予馬來西亞商富析資產管理股份有限公司，並將一樓至十三樓及系爭土地應有部分各一萬分之七七二七設定抵押權予彰化銀行，有登記簿謄本可稽，相對人就系爭大樓應係以區分所有型態為所有權第一次登記，依上說明，其各層樓（專有部分）所屬基地應有部分之分配，即應按各專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。乃相對人既未於辦理建物第一次所有權登記時，依上開原則同時辦理基地應有部分之登記，嗣建物遭查封，相對人已無從自行辦理，執行法院為進行拍賣程序，自應通知地政機關依上開原則辦理各區分所有建物相對應之土地應有部分登記。原法院認併付區分所有建物拍賣之基地應有部分應為若干？為實體事項，不宜由執行法院自行認定而逕付拍賣，已有消極不適用上開民法規定並影響裁判之顯然錯誤，且所涉及之法律見解，亦有原則上之重要性。再抗告意旨，指摘原裁定為不當，求予廢棄，非無理由，爰將原裁定廢棄由原法院更為適當處理。

據上論結，本件再抗告為有理由。依強制執行法第三十條之一、民事訴訟法第四百九十五條之一第二項、第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，裁定如主文。

中 華 民 國 一○一 年 九 月 二十七 日最高法院民事第四庭審判長法官 顏 南 全法官 林 大 洋法官 王 仁 貴法官 陳 玉 完法官 鄭 傑 夫本件正本證明與原本無異書 記 官中 華 民 國 一○一 年 十 月 九 日Ｅ