要旨
按債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外，僅對當事人發生效力。以占有特定不動產為標的所訂立之繼續性債權契約，其目的在配合社區發展，促進社會經濟及公共利益者，為使社區共同團體多數人之一方繼續占有他方所交付之不動產，該債權契約如對受讓特定不動產所有權之第三人發生效力，始能維持契約原先所欲達成之目的。為維持法律秩序之安定，使當事人締結契約之本旨及社會公益得以完全實現，固得例外令第三人受該債權契約關於不動產繼續占有法效之拘束，惟必須第三人明知或可得而知該債權契約存在及不動產之占有實況，令其受該拘束無致其財產權受不測損害之虞，且不悖公平正義及誠信原則者，始為適法。
案由
最高法院民事判決 108年度台上字第787號上 訴 人 劉○美 簡○龍 共 同 訴訟代理人 耿淑穎 律師 郭蕙蘭 律師 被 上訴 人 龍○社區管理委員會 法定代理人 黃○月 訴訟代理人 鍾秉憲 律師 上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國106年4月12日臺灣高等法院第二審判決（105年度上易字第601號），提起上訴，本院判決如下：
主文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理由
本件被上訴人之法定代理人已變更為黃○月，有龍○社區第00屆管理委員會臨時會會議記錄影本可證，茲據其聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。 本件上訴人主張：伊等於民國103年10月1日向臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）民事執行處拍得如第一審判決附表所示之0、0樓房屋（下稱系爭房屋）所有權，系爭房屋為被上訴人無權占有，作為辦公室及龍○社區活動中心使用，受有 103年10月20日起至104年3月31日止，相當租金之不當得利新臺幣（下同）5萬3140元等情。爰依民法第767條第1項、第179條規定，求為命一被上訴人應將系爭房屋騰空返還上訴人。二被上訴人應各給付上訴人2萬6570元本息。三被上訴人應自104年4月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人各4951元之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。 被上訴人則以：訴外人雅○建設股份有限公司（下稱雅○公司）於80年間出售龍○社區建案房屋時，約定系爭房屋為龍○社區全體區分所有權人所共有，因屬○○用住宅，無法辦理共有登記，乃將其登記於訴外人即其負責人黃○俊名下，再由黃○俊出具00年0 月00日同意書（下稱系爭同意書），將其交由伊占有使用，並由伊負擔房屋稅捐。系爭房屋拍賣時，拍賣公告已記載使用現況，上訴人明知或可得而知，仍應買取得所有權，應受系爭同意書之拘束，伊有占用系爭房屋之正當權源等語，資為抗辯。 原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴，無非以：按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生效力。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知或可得而知者，縱未以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果。查系爭房屋原所有權人黃○俊出具系爭同意書，同意被上訴人占用系爭房屋，作為辦公室及龍○社區之活動中心使用，已具備使第三人知悉該狀態之公示作用。上訴人係委任訴外人即龍○社區住戶江○蓁為代理人買受系爭房屋，該代理人對於其由被上訴人占有使用之情，應係明知或可得而知；且觀諸系爭房屋000年 0月00日之拍賣公告，其備註欄第0點亦揭示被上訴人本於系爭同意書，作為占有系爭房屋之權源，尤認上訴人明知或可得而知上情。雅○公司設計時，即設定系爭房屋供龍○社區活動中心及管理中心使用，該公司銷售建案時，亦明確告知承購戶該情，因依當時法令無法將其移轉登記為各承購戶共有，遂將之登記於黃○俊名下，再由黃○俊出具系爭同意書同意由社區永久使用，另參諸雅○公司與承購戶簽訂之房屋預定買賣契約書第2條第1項、第17條第 4項約定，雅○公司交屋時亦將系爭房屋一併點交與被上訴人，作為社區活動中心使用，迄今已歷二十餘載。系爭房屋雖非買賣標的物，雅○公司不負將其所有權移轉登記與社區住戶共有之主給付義務，然為確保社區住戶之共同生活品質及公共環境管理之維護，雅○公司負有將其交付社區住戶全體作為活動中心使用之從給付義務，而該從給付義務由黃○俊代為履行，其債之關係應由主給付義務決之，應定性為買賣契約。黃○俊嗣後亦依該買賣契約履行，將系爭房屋交付被上訴人占有使用，上訴人於拍定時明知或可得而知，應受此法律關係之拘束，被上訴人有占用系爭房屋之正當權源。上訴人依民法第767條第1項、第179 條規定，請求：一被上訴人應將系爭房屋騰空返還上訴人。二被上訴人應給付上訴人各2萬6570元本息。三被上訴人應自104年4月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人各4951元，洵屬無據等詞，為其判斷之基礎。 惟按債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外，僅對當事人發生效力。以占有特定不動產為標的所訂立之繼續性債權契約，其目的在配合社區發展，促進社會經濟及公共利益者，為使社區共同團體多數人之一方繼續占有他方所交付之不動產，該債權契約如對受讓特定不動產所有權之第三人發生效力，始能維持契約原先所欲達成之目的。為維持法律秩序之安定，使當事人締結契約之本旨及社會公益得以完全實現，固得例外令第三人受該債權契約關於不動產繼續占有法效之拘束，惟必須第三人明知或可得而知該債權契約存在及不動產之占有實況，令其受該拘束無致其財產權受不測損害之虞，且不悖公平正義及誠信原則者，始為適法。查上訴人之前手即系爭建物原所有權人黃○俊，為履行其為法定代理人之雅○公司與各承購戶間買賣契約之從給付義務，由其出具系爭同意書，將系爭房屋交付社區住戶全體作為活動中心使用，為原審認定之事實。果爾，系爭同意書為被上訴人取得繼續使用系爭房屋之依據。觀諸上訴人主張被上訴人與黃○俊間成立「使用借貸關係」（見一審卷第172頁、原審卷二第103頁）；被上訴人抗辯其與黃○俊係成立「類似借名登記之關係」（見原審卷二 第107頁），而對系爭同意書之性質迭有爭執。則其性質為何？是否為配合社區發展，促進社會經濟及公共利益之目的而締結？倘該債權契約對受讓該特定不動產所有權之第三人不生拘束力，是否會影響契約原先所欲達成之目的？又如對第三人發生效力，使其承擔義務，是否有助於法律秩序之安定，符合公平正義及誠信原則，且對上訴人之財產權不致遭受不測之損害？均與上訴人應否受系爭同意書拘束有關。原審未遑詳加調查審認，遽以上訴人知悉系爭同意書存在及被上訴人繼續占有系爭不動產之事實，即謂上訴人應受系爭同意書之拘束，而為不利其之判決，未免速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
其他資訊
中 華 民 國 109 年 1 月 16 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 劉 靜 嫻 法官 高 金 枝 法官 李 媛 媛 法官 黃 麟 倫 法官 林 恩 山 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 109 年 1 月 30 日
