最高法院 77 年度台上字第 2329 號 民事

要旨

案由

主文

理由

本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段一小段六七○號（重劃前為台北市○○區○○段一五二之一號）土地，面積一、二一四平方公尺，其上建有地下二層，地上十二層之安泰大樓，門牌為台北市○○○路○段二八五號。伊就上開土地之所有權享有應有部分十三分之四，該土地除上述大樓所佔基地外，尚留有如第一審判決附圖（下稱附圖）所示紅色及藍色部分之法定空地四百四十六平方公尺。詎被上訴人竟設置圍棚，禁止其他共有人使用等情，求為確認伊就上述附圖所示藍色及紅色部分之法定空地四百四十六平方公尺，具有依應有部分十三分之四之使用收益權；被上訴人除力台建設有限公司（下稱力台公司）外，應將附圖所示空地之欄杆開放，供上訴人使用該法定空地，並自起訴狀繕本送達之翌日起至欄杆開放供上訴人使用之日止，按月連帶給付上訴人新台幣（下同）二萬九千一百十一元之判決。

被上訴人煜鑫企業有限公司（下稱煜鑫公司）、陳金安、陳明德、陳碧芬、陳碧芳則以：上述建地原為陳金安所有，於民國六十五年四月十八日與力台公司合建宏泰大樓，因該公司尚在申請設立中，故由其總經理蕭德岐個人名義簽訂「合建高級大樓契約書」（下稱合建契約），依合建契約第三條約定，雙方就分配房屋得各自指定申請人，嗣陳金安指定明鑫公司（即煜鑫公司之前身）、陳明德、陳徐雪姿、陳碧芳、陳金安、陳雅嵐，對方則指定力台公司代表人李建成為起造人。上述起造人復於六十五年十二月間簽訂協議書就安泰大樓各層產權之歸屬及地面空地、公共設施之使用，達成協議。依該協議系爭空地歸被上訴人使用收益，上訴人係嗣後向力台公司購買房屋，自應承受該協議書之權利義務，並受其約定之拘束等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人就其主張之事實，固據提出土地登記簿謄本及建築改良物登記簿謄本為證。惟查依據上述協議書約定，安泰大樓所屬地面空地之全部歸甲方即明鑫公司及丙方即陳金安、陳雅嵐、陳明德、陳徐雪姿、陳碧芳使用，乙方即力台公司及其產權受讓人、房屋承租人、現住人均不得主張使用權，亦不得妨害甲、丙二方使用或提出任何異議；此項約定對於甲、乙、丙三方之繼承人、房屋產權之受讓人、承租人、現住人亦均有約束力，永遠有效等語。又力台公司法定代理人李建成在台灣台北地方法院七十三年自字第一七六號刑事案件審理中亦證稱：安泰大樓地面層停車位劃在大廈後之空地，六十五年十二月間與地主陳金安訂一協議書，地面層的空地使用權歸地主使用，當時尚未蓋房子云云。證人蕭德岐在原法院七十三年上易字第三一○○號刑事案件審理中亦證稱：伊為力台公司總經理，與陳金安合建安泰大樓，六樓至十二樓歸力台公司取得，旋將九樓至十二樓賣給上訴人，當時停車位五個（按係指地下二層停車位──見房屋買賣契約書第一條）是送的，力台公司與地主訂立之協議書，在大樓未蓋前即寫好等語。是安泰大樓之地面層空地係歸被上訴人煜鑫公司、陳金安、陳徐雪姿、陳碧芳、陳雅嵐等使用，自屬可信。上訴人遲至六十七年七月四日始向力台公司以新台幣一千八百萬元買受安泰大樓（九至十二樓）及建地（即六七○號土地應有部分十三分之四），有房屋買賣契約書影本附卷可稽。惟地面層空地則早已協議由被上訴人分管，已如上述。按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在（最高法院四十八年台上字第一○六五號判例參照），是上訴人自應承受力台公司此項義務。況訂立分管特約時，被上訴人特將本應平分之地下二層全部分給力台公司，作為被上訴人分管地面層房屋後面及左側法定空地之對價，並經力台公司全部登記為其所有在案，至上訴人在地下第二層僅分得五個停車位，係上訴人與力台公司間之問題，尚難據以推翻力台公司與被上訴人所訂分管契約。又當時雖由各房屋所有人（起造人）訂立分管契約，惟房屋與基地均屬同一人所有，房屋與建地不可分，縱當時地上房屋尚未建妥，土地應有部分亦未辦理移轉登記，惟將來登記後，各房屋所有人均願受分管契約之拘束，至為顯然。從而，上訴人向力台公司買受上述建物與該建地之應有部分，既應承受力台公司之權利與義務，則其提起本件訴訟，為上述之請求，自非正當等詞，為其判斷之基礎。

按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在，固經本院著有四十八年台上字第一○六五號判例，惟此係指訂立共有物分割或分管之特約時，各訂約人均屬該共有物之共有人，始有其適用。查上述於六十五年十二月訂立之協議書，其訂約人為甲方即明鑫公司（即煜鑫公司之前身）、乙方即力台公司、丙方即陳金安、陳明德、陳徐雪姿、陳雅嵐、陳碧芳。當時系爭土地，為陳金安一人所有，至明鑫公司、力台公司、陳明德、陳碧芳，則依序遲至六十七年五月二十二日、六十八年三月十五日、六十八年九月十四日、六十九年八月二十八日，始登記取得系爭土地之應有部分，而陳雅嵐、陳徐雪姿，則始終未取得該土地之所有權，有土地登記簿謄本附卷可稽。似此情形，能否謂上述協議書就系爭土地所為分管之特約，有本院前開判例之適用，對嗣後取得該土地應有部分之受讓人，亦有拘束力，殊非無疑？況上訴人之取得系爭土地應有部分，係由陳金安移轉登記與李建成，再由李建成移轉登記與上訴人而來，陳金安依上述協議書之約定，既得使用系爭法定空地，則上訴人輾轉受讓其取得之應有部分，何以竟無使用收益權，原審未予說明，亦有判決不備理由之違法情形。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

中 華 民 國 七十七 年 十一 月 十八 日