要旨
按物之出賣人依民法第三百四十八條第一項規定，固負有交付其物於買受人之義務，然在未交付前之繼續占有買賣標的物，究難指為無權占有，不因所有權移轉登記已完成而有異。
案由
上 訴 人 歐 正 富（即亞洲新世界） 住台灣省桃園縣中壢市○○街十六巷 五號 歐 淼 政 住台灣省基隆市○○區○○街二八號五樓 黃 玉 昌 住台灣省桃園縣中壢市○○路一八一號 被 上訴 人 胡 雲 沛 住台北市○○路一四五巷廿三弄三號 陸王光鑠 住台灣省台北縣新店市○○○街八十號 朱 仰 祖 住台北市○○路○段十二巷廿弄一號四樓 曾 維 垣 住台灣省新竹市○○路二八五之三五號 楊 祖 穎 住台北市○○○路○段一一八號八樓 陶馬渝燕 住台北市○○○路二八六號七樓之二 陳 惠 美 住台北市○○街六九號三樓 劉 興 華 住台灣省台北縣永和市○○路一一九巷二二弄廿七號一樓 吳 芬 貞 住台灣省台北縣樹林鎮○○路○段十五號 王 逸 明 住同右鎮○○街一三－一號 陳 文 娟 住台北市○○路○段一六○巷十四號二樓 汪 毓 苓 住台北市○○○路三三○巷八號四樓 蕭 惠 鈴 住台北市○○路○段七五巷四四號五樓 林 龍 珠 住台北市○○路○段六○巷十二弄廿號三樓 王 仰 宸 住台灣省台北縣中和市○○路三六五號 林 美 英 住台北市○○○路十五號 李 克 勤 住台北市○○○路○段二一五巷廿一號四樓 劉 讓 辭 住台灣省桃園縣中壢市陸航一村七號 劉 長 曜 住台北市○○街三九五巷六一號 宋 小 齡 住台灣省台北縣新店市○○路三三巷四號三樓 共 同 訴訟代理人 陳清榮律師
主文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由
本件被上訴人以主債務人即上訴人歐正富及其連帶保證人即歐淼政，黃玉昌為共同被告，提起連帶給付租金及損害賠償之訴，茲上訴人歐正富提起上訴，非基於其個人關係之抗辯而有理由，依民事訴訟法第五十六條第一項第一款規定，其效力及於歐淼政、黃玉昌，爰將之併列為上訴人，合先說明。 被上訴人主張：伊等分別向上訴人歐正富購買如原判決附表㈠所示之房屋，並委託歐正富出租，租期如原判決附表㈠所示，除其中編號三、十七部分，上訴人黃玉昌未為連帶保證外，餘均由上訴人歐淼政、黃玉昌為連帶保證人，約定不論出租營業之盈虧，歐正富皆應依原判決附表㈢「請求之每月損害金」欄所示給付租金。詎租賃到期歐正富迄未給付租金，亦不返還房屋，依租賃關係及無權占有，求為命歐正富返還如原判決附表㈠所示房屋，歐正富、歐淼政、黃玉昌連帶給付如原判決附表㈡㈢所示租金本息及損害金之判決。 上訴人歐正富、歐淼政則以：伊與被上訴人所訂委託出租契約，已因被上訴人未於民國七十二年十一月二十日以前向銀行辦理貸款而失效，且房屋已於七十二年十二月八日由被上訴人代表人韓景元等人接管，實際上並未出租，歐正富亦未占有房屋，被上訴人之請求，均屬無理由等語，資為抗辯。 原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決，除確定部分外廢棄，改判歐正富應返還如原判決附表㈠所示之房屋與被上訴人，並與歐淼政、黃玉昌連帶給付如原判決附表㈡㈢所示租金本息為損害金，係以：被上訴人主張之前述事實，業據其提出土地所有權狀、建物登記簿謄本及委任出租合約書、公證書等件為憑，而兩造訂立之委任出租契約書第十三條固記載如被上訴人無法於七十二年十一月二十日前辦妥銀行貸款，契約即自行失效，但兩造訂立委託出租合約書及請求公證日期，係在七十二年十一月二十日以後，足見雙方並非以辦理貸款之日期為契約成立之條件。且依歐正富於七十四年六月二十六日致被上訴人「告亞洲新世界全體三五三戶所有權人書」之意旨，仍承認契約為有效，事後否認其效力，自不可採。次按房屋（連同基地）分期付款買賣，依一般交易習慣，出賣人歐正富即已將系爭房屋及土地所有權狀交付被上訴人，其價金當已付清，歐正富抗辯：被上訴人尚有部分價金未付，並未舉證以實其說。再查歐正富於七十二年十二月八日與被上訴人之代表人韓景光、劉長曜之協議書，僅就如何完成未了工程及收付款項事項而為之約定，並未有被上訴人接管系爭房屋之記載，而歐正富於七十四年六月廿六日致函被上訴人，催促派人前去接管系爭房屋，但未證明被上訴人有同意終止委任出租契約，或已收回系爭房屋情事，應認系爭房屋仍在歐正富占有使用之中，至兩造約定系爭房屋之出租，不論盈虧，歐正富均應負責等詞，為其判斷之基礎。 惟查㈠依兩造訂定之委任出租合約書第十三條全文，就租賃房屋：約定出租人即被上訴人無法於承租人即上訴人通知交屋期限內辦妥交屋手續，租賃契約即自行失效；就委建房屋：訂明交屋期限為七十二年十二月二十日，如上訴人不能屆期照委建契約內容標準完工交屋，則應依委建契約之規定，給付被上訴人違約金或辦理解約退款等語（見一審卷七四頁），準此以觀，則該項契約似係以被上訴人交付出租之房屋為有效之條件；而被上訴人在第一審中陳稱：「歐正富就系爭房屋逾期未完工，迄今無法交屋」（見一審卷五一頁、九二頁反面、二二七頁反面），原判決亦認定被上訴人購買系爭房屋，雖已取得所有權，但未占有房屋（見原判決第六頁一－五行之記載），顯見被上訴人並未將系爭房屋點交與承租人即上訴人，能否謂前開契約繼續有效存在﹖尚非無疑。本院上次判決發回時，已加指明，原審仍未詳加調查審認，遽為上訴人不利之判決，已嫌率斷。㈡次按物之出賣人依民法第三百四十八條第一項規定，固負有交付其物於買受人之義務，然在未交付前之繼續占有買賣標的物，究難指為無權占有，不因所有權移轉登記已完成而有異。本件被上訴人如前述所稱：歐正富即出賣人即就系爭房屋尚未依約完工，且未點交房屋，果屬不虛，則歐正富占用系爭房屋，依上說明，究非無權占用；是被上訴人依據租賃契約消滅後之無據占有法則，為本件之請求，亦有可議。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 七十九 年 二 月 九 日最高法院民事第二庭 審判長法官 李 錦 豐 法官 范 秉 閣 法官 郭 柏 成 法官 葛 活 坡 法官 張 仁 淑
