最高法院 81 年度台上字第 2570 號 民事

要旨

案由

右當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國八十一年四月二十七日台灣高等法院第二審判決（八十年度重上字第一二五號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段二小段四號土地及地上建物，門牌台北市○○路二○六號惠群大汞屋頂為兩造及訴外人莊子華、李伯虎等共有，被上訴人未經全體共有人同意擅自在一樓空地及屋頂搭建違章建築，損及全體共有人之權利，爰本於所有權及侵權行為之法律關係，請求被上訴人拆除違建，將土地及屋頂返還全體共有人等情。求為命被上訴人將㈠、第一審判決附圖㈠所示Ａ部分之建物拆除，將土地返還全體共有人，㈡、第一審判決附圖㈠所示Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分及附圖㈡所示Ａ－Ｂ、Ｃ－Ｄ圍牆及斜線部分建物拆除，將屋頂返還全體共有人之判決（第一審除判命被上訴人將第一審判決附圖㈠所示Ａ部分之建物拆除，返還土地，暨命其將同判決附圖㈡所示斜線部分及Ａ－Ｂ、Ｃ－Ｄ圍牆拆除，返還該部分屋頂外，駁回上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分，未聲明不服）。

被上訴人則以：系爭大樓原係惠群工程有限公司（簡稱惠群公司）與原土地所有人合建，雙方約定系爭建物底層空地共同使用，未劃特定部分，均得就空地為全部之使用、收益，惟惠群公司嗣與各買受人簽訂房地買賣契約，約定「底層空地除供公共通行之樓梯及過道範圍下，其他歸屬底層所有人使用」，且約定屋頂歸惠群公司所有。此約定對各共有人及其受讓人均有拘束力，伊自惠群公司受讓該權利，上訴人訴請伊拆屋還地，即非有據等語，資為抗辯。

原審以：系爭土地及地上建物之屋頂為兩造及莊子華、李伯虎等人所共有，被上訴人在系爭土地及地上建物之屋頂加蓋如第一審判決附圖㈠所示Ａ部分建物及附圖㈡Ａ－Ｂ、Ｃ－Ｄ所示圍牆，並斜線部分之建物，為兩造所不爭。依惠群公司與原土地所有人李王寶玉、莊吳璇珠、陳王玉鑾（簡稱李王寶玉等）所立合作建築房屋契約第二條約定，李王寶玉等分得建物第一層至第五層及地下室第一、二層。地上空地由李王寶玉等與惠群公司共同使用。惠群公司分得第六層至第十四層屋頂。林松根所有系爭土地應有部分及其第六樓房屋，係向惠群公司購買，梁金城所有系爭土地應有部分及其第十三樓房屋，係由惠群公司出賣與林瑞玉，再由林瑞玉轉賣，有惠群大汞房地買賣契約書及土地建物登記謄本可稽。至於王丁財購得系爭土地上房屋在第十樓，因依前開合建契約所訂十樓，係惠群公司分得，可知王丁財之房地亦係輾轉購自惠群公司。按惠群公司出賣房地所訂買賣契約，屬定型化契約，依該契約第七條記載：「……⑴底層空地除供公共通行之樓梯及過道範圍下，其他歸屬底層所有人使用。⑵地下室房屋產權獨立，與本大汞其他住戶無涉，惟遇空襲時須開放以供本大汞住戶共同避難之用，⑶屋頂全部使用權歸屬惠群公司所有，與本大汞其他住戶無涉。」足見凡向惠群公司購買系爭房地各層之購買戶，均已同意屋頂全部使用權歸屬惠群公司，底層空地除供公共通行之樓梯及過道範圍外，歸底層建物所有人使用。惠群公司並與起造人訂立同意書，同意頂樓屋頂平台歸被上訴人使用，並約定屋頂平台得依規定申請搭建構造物，空地之一半，經惠群公司同意，交由被上訴人使用；另一半則歸訴外人隆遠企業股份有限公司、瑞春企業股份有限公司、陳王玉鑾使用。其使用及管理維護各自負責。故被上訴人在屋頂平台搭建如第一審判決附圖㈡所示斜線部分之建物及Ａ－Ｂ、Ｃ－Ｄ之圍牆，即無不合。至惠群大汞房地買賣契約第八條不得佔用等之約定，並不包括屋頂平台。又底層空地除防火巷部分業經第一審判命被上訴人拆除，被上訴人未聲明不服外，其餘空地為非供通行之用，自歸底層所有人使用。上訴人林松根係直接向惠群公司買受系爭房地，梁金城、王丁財則係輾轉自向惠群公司買受之前手買受。參酌最高法院四十八年台上字第一○六五號判例，共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在，惠群公司與起造人就共有物之管理訂立之管理契約，本此判例意旨，對於受讓系爭房地之上訴人，仍有拘束力，至於被上訴人搭蓋之房屋，是否符合台北市拆除違章建築認定基準或有無違反其他建築法規，係屬行政機關是否得予拆除之問題，從而上訴人請求被上訴人將第一審判決附圖㈠所示Ａ部分（除防火巷外）及附圖㈡所示斜線部分，Ａ－Ｂ、Ｃ－Ｄ之圍牆拆除，將空地及屋頂返還共有人全體，即屬不應准許，因而將第一審所為被上訴人此部分敗訴部分廢棄，改判駁回上訴人之訴。惟查上訴人於原審主張：被上訴人就系爭空地及屋頂縱有合法使用之權源，惟仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始謂合法。被上訴人逕就系爭空地及樓頂特定部分搭建違建物，其中空地部分並出租於他人，顯然已違反共有物之使用目的，且有害全體共有人之公共安全云云（見原審卷第00－00頁）。自屬一種重要之攻擊方法，原審未調查審認被上訴人使用上開共有物是否確有違反共有物正當使用之目的，竟以被上訴人搭蓋之房屋，是否符合台北市拆除違章建築認定基準或有無違反其他建築法規，係屬行政機關是否得予拆除之問題，認上訴人請求被上訴人將第一審判決附圖㈠所示Ａ部分（除防火巷外）及附圖㈡所示斜線部分，Ａ－Ｂ、Ｃ－Ｄ之圍牆拆除，為無理由，不啻誤私權之爭執，惟有依公法關係請求救濟，自有可議。上訴論旨，就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。次查被上訴人依約既有使用空地及屋頂之權利，苟被上訴人在空地及屋頂搭建之建物因違反正當使用，經拆除後，該空地及屋頂，仍歸被上訴人使用。從而上訴人請求被上訴人將系爭空地及屋頂返還上訴人及全體共有人，自屬無據。原判決駁回上訴人此部分之訴，經核於法洵無違誤。上訴意旨，就此部分，指摘原審取捨證據、認定事實之職權行使為不當，求予廢棄原判決，為無理由。

據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

中 華 民 國 八十一 年 十一 月 六 日最高法院民事第三庭審判長法官 孫 森 焱法官 朱 錦 娟法官 蘇 達 志法官 許 朝 雄法官 吳 正 一右正本證明與原本無異書記官中 華 民 國 八十一 年 十一 月 二十一 日Ｃ