要旨
按定期租賃期限屆滿前，當事人合意於期限屆滿時，更新為不定期限之租賃者，固得就租賃契約之內容重為約定，惟苟當事人未重為約定，自應解為當事人係以原租賃契約之內容繼續契約。
案由
最高法院民事判決 八十四年度台上字第一五一一號上 訴 人 黃謝明純 被上訴人 徐 爾 雲 右當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國八十四年一月四日台灣高等法院第二審更審判決（八十三年度上更㈠字第二八六號），提起上訴，本院判決如左：
主文
上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由
本件上訴人主張：坐落台北市○○路二十五巷十九號房屋（下稱系爭房屋），及萬華區○○段○○段第三四九號土地應有部分四分之一為伊所有。伊與被上訴人之先父徐紹孟，於民國六十四年五月八日就系爭房屋訂有租賃契約，約定由徐紹孟給付押租金新台幣（下同）三十五萬元，以所生利息抵付租金，租期至六十七年五月七日止。租賃期限屆滿前，伊曾以信函通知徐紹孟，請如期交還房屋，為徐紹孟所拒。嗣徐紹孟死亡，被上訴人仍無權占有至今，其所應負相當於土地及其建物申報總額百分之十租金之損害賠償，自六十七年五月八日起，算至起訴時之八十二年四月止，總額達一百七十一萬四千零九十元，足與三十五萬元之抵押債權抵銷，抵押權自已消滅。因以起訴狀繕本之送達為抵銷之意思表示等情，爰本於民法第七百六十七條之規定，求為命被上訴人遷讓交還系爭房屋並塗銷上開抵押權登記之判決。 被上訴人則以：上訴人固曾於租期屆滿前，通知伊父屆期還屋，惟伊父旋函覆上訴人表示上訴人曾告以不索回該屋，伊父乃錯失另租鄰屋之機會等語，上訴人即同意讓伊父繼續租屋，兩造間已成立不定期限租賃關係。系爭抵押權乃本件三十五萬元押租金債權之擔保，租賃關係既仍存在，抵押權即無塗銷之理等語，資為抗辯。 原審以：上訴人於六十四年五月八日將系爭房屋出租與被上訴人之父徐紹孟開設新星當舖，原約定租期為三年，即六十四年五月八日起至六十七年五月七日止，此有押租房屋契約書可證。嗣於六十七年五月七日租期屆滿前之六十七年三月二十八日，上訴人雖曾通知徐紹孟，請其如期交還房屋，然被上訴人抗辯其父徐紹孟曾向上訴人抗議，因上訴人曾表示不收回系爭房屋，致錯失另租鄰屋之機會一節，有存證信函為證。且被上訴人辯稱：上訴人於租期屆滿後，仍繼續將房屋租與其父或伊，並仍繼續向伊等借款，亦據其提出借據十餘張為證，上訴人對此等借款及借據為其所立之事實，均不爭執，其中上訴人於六十九年二月三日所立之借據，明載「借款人，房東黃謝明純」，而房東即係法律上之出租人，是被上訴人辯稱：雙方於原定租期屆滿後，另變更為不定期限之租賃等語，應屬可採。則上訴人主張雙方已無租賃關係，請求被上訴人將系爭房屋返還，即非有理由。次查上訴人於六十四年五月八日將系爭房屋出租與徐紹孟時，曾向徐紹孟收取押租金三十五萬元，並辦理抵押權設定予徐紹孟，嗣該抵押權由被上訴人繼承。又租賃期間，徐紹孟不再付租金，此有押租房屋契約書可稽，足見本件兩造原係以該三十五萬元之利息抵付租金。此一性質並不因雙方成為不定期租賃關係而改變。又六十七年五月七日雙方間之定期租賃關係屆滿後，另變更為不定期限租賃關係，已如前述，則被上訴人父子占有系爭房屋即非無權占有，其以三十五萬元利息抵充租金，亦無不當得利可言。是上訴人主張以被上訴人父子占有系爭房屋之不當得利一百七十一萬餘元與抵押權之押租金三十五萬元抵銷云云，即非可採。上訴人向徐紹孟收取之該三十五萬元尚未償還，為其所不爭執，抵押債權既尚存在，其請求被上訴人將系爭房地之抵押權設定登記塗銷，亦無理由。因而就上訴人請求被上訴人遷讓返還系爭房屋部分，將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，就上訴人請求被上訴人塗銷抵押權登記部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人該部分之上訴，經核於法洵無違誤。 按定期租賃期限屆滿前，當事人合意於期限屆滿時，更新為不定期限之租賃者，固得就租賃契約之內容重為約定，惟苟當事人未重為約定，自應解為當事人係以原租賃契約之內容繼續契約。查系爭租約於期限屆滿前，兩造已同意更新為不定期限之租賃，而兩造並未就押租金或租金部分重為約定，此為原審所認定，依上說明兩造原以上述三十五萬元押租金之利息抵付租金之約定，自仍繼續存在。上訴論旨，主張原租賃契約之條款並非繼續存在云云，並就原審採證認事之職權行使，指摘原判決為違背法令，聲明廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十四 年 六 月 十六 日最高法院民事第一庭 審判長法官 李 錦 豐 法官 蕭 亨 國 法官 楊 鼎 章 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十四 年 七 月 一 日Ｋ
